（一）、判决书字号
一审判决书：广州铁路运输法院（2012）广铁中法民初字第20号判决书。
二审判决书：广州铁路运输中级法院（2012）广铁中法民终字第12号判决书。

（二）、案由：租赁合同纠纷。

（三）、诉讼双方
原告（被上诉人）：广州铁城实业有限公司。
法定代表人：陈田生，该公司董事长。
委托代理人：王小雨，开物（广州）律师事务所律师。
委托代理人：翁某，女
被告（上诉人）：林某，男。
委托代理人：刘石宋，廖丽君，广东环球经纬律师事务所律师。

（四）、审级：二审

（五）、审判机关和审判组织
一审法院：广州铁路运输法院。
独任审判员：杨忠良。
二审法院：广州铁路运输中级法院。
合议庭组成人员：审判长游江宏，审判员陈作斌，审判员刘丽。

（六）、审结时间
一审审结时间：2011年5月29日。
二审审结时间：2012年10月9日。

（一）、一审诉辩主张
原告诉称：原告、被告于2010年6月30日签订位于广州市塘撩街天河养路工区旁广深线K6+990-K7+040辖区原仓库建房约57.15平方米的厂房及场地的《场地租赁合同》，租赁期限为2010年7月1日起至2011年6月30日止。合同签订后，原告严格按照合同约定将上述场地交付被告使用。时至2011年6月30日，双方《场地租赁合同》期限届满，被告却未按照合同约定期限向原告交付租赁物，原告多次催收被告交付租赁物未果。被告的上述行为已严重违反双方《场地租赁合同》的约定及法律的强制性规定，构成严重违约，理应按照合同约定向原告交付上述租赁物并赔偿原告因此造成的损失。为维护原告的合法权益，现诉请法院依法判令被告立即腾空租赁房屋及场地，交付原告使用；判令被告支付租金18900元（从2011年7月1日计算，按照合同约定每月租金6300元，暂计至2011年9月30日，实际租金计至被告实际把上述场地交付原告时止）；判令被告支付违约金6804元（从2011年7月1日计算，按照合同约定，逾期交付租赁物，每日按年租金的千分之一计算，暂计至2011年9月30日，实际租金计至被告实际把上述场地交付原告时止）；判令被告支付原告其他损失381350元（从2011年7月1日计算，按照原告与第三方签订的《租赁合同》约定租金和该场地的租金收入相加计算，暂计至2011年9月30日，实际损失计至被告实际把上述场地交付原告时止）；判令被告承担本案诉讼费。
被告林某庭审时口头辩称，不同意原告的诉求：涉案的租赁合同为无效合同，涉案房屋未取得房屋所有权证。城市房屋租赁管理办法第6条规定，有下列情形之一的房屋不得出租，其中一条是未依法取得房屋所有权证的，合同法第52条第5项规定违反法律行政法规的强制性规定的合同无效。原告诉求中的其他损失没有法律依据。原告收取了被告55500元保证金，没有退还。

（二）、一审事实和证据	
一审法院查明，2010年6月30日，原、被告签订了位于广州市塘撩街天河养路工区旁广深线K6+990-K7+040辖区原仓库建房约57.15平方米的厂房及场地的《场地租赁合同》，其中约定：场地使用费为人民币110.23元/平方米/月，月租金为6300元，承租方在签订本租赁合同时向出租方交付管理保证金18000元。出租赁期限为2010年7月1日起至2011年6月30日止。合同期满或解除后超过3天承租方仍不办理退交手续，出租方有权追究承租方的责任。每逾期一日，承租方须按全年租金总额的千分之一向出租方支付违约滞纳金。如承租方违犯合同条款，出租方有权要求承租方支付违约金和赔偿损失，并有权全额缴收承租方的保证金。合同签订后，原告严格按照合同约定将上述场地交付被告使用。时至2011年6月30日，双方《场地租赁合同》期限届满，被告却未按照合同约定期限向原告交付租赁物，原告多次催收被告交付租赁物未果。
另查明，广州市天河区沙河濂泉路塘撩街天河养路工区改建服装批发市场（即广州市塘撩街天河养路工区旁广深线K6+990-K7+040辖区原仓库建房）是原告铁城公司管理的铁路资产，该物业原租户林某、马胜发、吴业海等人经营期限于2011年6月30日到期。原告铁城公司根据广铁集团有关规定，于2011年6月23日上午对该市场2011年7月1日至2012年6月30日的经营权整体进行了公开招标，最终中标单位为广东梅县工农产品广州展销中心，被告未能中标。原告铁城公司与广东梅县工农产品广州展销中心于2011年7月1日签订了相关租赁合同。原告铁城公司于2011年6月24日、7月28日张贴公告告知被告林某办理涉案房产的移交手续，被告林某均未予理睬，拒绝搬离，自2011年6月30至今，一直占用涉案房产，且未向原告缴纳任何费用。
再查明，原告铁城公司系广铁集团与广深股份的合资公司，其经营范围包括房地产开发经营、物业管理等。广铁集团系广深股份的控股公司。2005年4月1日，广铁集团以广办函（2005）100号文件将广深股份在濂泉路、田心村以及广州东站货场周围出租的铁路土地、房屋、建筑物（含涉案房屋及场地）的经营权移交原告铁城公司。位于广州市塘撩街天河养路工区旁广深线K6+990-K7+040辖区原仓库建房离广深线铁路路基5米左右，在广州天河火车站（现名广州东站）红线图范围之内。广深股份将其所属的广州市塘撩街天河养路工区旁广深线K6+990-K7+040辖区原仓库建房定名为天河区天河火车站内自编155号，并于2011年12月29日依法向广州市国土资源和房屋管理局申办了粤房地权证穗字第0150115819号房地权证。
此外，被告林某在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2012年2月1日依法裁定驳回。同年3月7日广州铁路运输中级法院亦依法驳回被告林某对管辖权不服提起的上诉。
上述事实有下列证据证明：
证据1、场地租赁合同，旨在证明原、被告之间的租赁关系及约定的租赁期限、租金、违约责任等。
证据2、租赁合同，旨在证明原告和第三人已签订了租赁合同，该场地与被告租赁关系终结。
证据3及6、两份公告（2011年6月24日、2011年7月28日），旨在证明原告经过了公告程序，已明确表示与被告租赁关系终结。
证据4、通知及邮单（2011年7月7日），旨在证明原告经过了告知程序，已明确表示与被告租赁关系终结。
证据5、关于塘撩街服装市场移送问题的函，旨在证明原告经过了公告程序，已明确表示与被告租赁关系终结。
证据7、会议通知（传真件），旨在证明双方租赁合同存在，被告拒绝搬出。
证据8、广州铁路集团公司（下称广铁集团）广办函（2005）100号，旨在证明原告对该涉案场地具有租赁和经营权。
证据9、房产证及红线图，旨在证明涉案房产具有合法产权，其产权人为广深铁路股份有限公司（下称广深股份）。
证据10、场地租赁合同，旨在证明原、被告签订租赁合同的具体内容。
证据11-14、收据四份，旨在证明原告收取了被告的保证金55500元。

（三）、一审判案理由
本案当事人的争议焦点有四：一是本案原告的主体是否适格的问题；二是本案租赁合同的效力问题；三是原告是否侵犯被告的优先承租权问题；四是原告诉讼请求的依据问题。
关于本案原告主体是否适格的问题：被告认为原告铁城公司不是涉案房产、场地的权属人，广深股份才是涉案房产、场地的权属人，广铁集团无权将广深股份将涉案房产交由原告铁城公司管理经营，原告铁城公司无权对涉案房产出租管理。对此，被告的理据不充分。首先，广铁集团、广深股份为铁城公司的两个股东，铁城公司则为上述两股东的合资公司。《中华人民共和国公司法》第二十七条第一款规定"股东可以用货币出资，也可用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资"，广深股份作为铁城公司的股东，将涉案房产、场地的使用权作为非货币财产作价出资给铁城公司，并无不妥，符合上述法律规定。而广铁集团作为广深股份的控股公司，将广深股份在濂泉路、田心村以及广州东站货场周围出租的铁路土地、房屋、建筑物（含涉案房屋及场地）的经营权移交原告铁城公司，也符合《中华人民共和国公司法》第四条"公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利"的规定，且其出于经营管理的需要，将管内相关土地、房产资源整合，统一由铁城公司经营，这是铁路企业生产力布局的改革行为，铁城公司根据铁路企业改革的需要，对涉案房产、场地行使出租管理权限合法合规。因此，被告认为原告铁城公司主体不适格的理由，于法无据，法院不予支持。
关于本案租赁合同的效力问题：被告认为，涉案房屋不属于合法的建筑物，没有相关的报建验收手续，未取得合法的房产证，涉案房屋不能作为合法的住所，固对本案租赁合同的效力存疑。事实上，作为涉案房屋权属人的广深股份将其所属的广州市塘撩街天河养路工区旁广深线K6+990-K7+040辖区原仓库建房定名为天河区天河火车站内自编155号，向相关部门办理报建验收手续，并于2011年12月29日依法向广州市国土资源和房屋管理局申办了粤房地权证穗字第0150115819号房地权证。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定"出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效"。涉案房产在一审法庭辩论终结前已办妥相关报批手续，并取得了整体的房地权证，涉案房产已是合法房产。且原告与被告签订的《场地租赁合同》是缔约双方的真实意思表示，没有违反国家的法律、法规强制性规定，应为合法有效。按照最高法院合同法司法解释精神，只有违反了国家法律与国务院行政法规，才能导致合同无效。涉案合同符合《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，对双方均具约束力，合法有效。被告对本案租赁合同效力的相关主张，法院不予支持。
关于原告是否侵犯被告的优先承租权问题：被告认为，原告铁城公司与广东梅县工农产品广州展销中心于2011年7月1日签订了相关租赁合同，将涉案房屋租给广东梅县工农产品广州展销中心，侵犯被告的优先承租权。从事实上看，原告铁城公司根据广铁集团有关规定，于2011年6月23日上午对包括涉案房屋的市场经营权整体进行了公开招标，是铁路企业配合地方整治市场、依法经营的规范行为。广东梅县工农产品广州展销中心以最高标价整体竞标成功，且在2011年7月1日才与原告签订新的租赁合同，未侵犯被告的合法权益，也没有侵犯被告的优先权。被告称原告的招标行为不合法，原告称被告存在非法转租，但均无相关证据证实，法院不予采信。
关于原告诉讼请求的依据问题：涉案合同明确约定涉案房屋、场地的出租赁期限为2010年7月1日起至2011年6月30日止。且在合同到期之前，原告就包括涉案房屋的市场重新招租，进行了公开招投标，被告未能整体中标，也未按原告的公告、通知与广东梅县工农产品广州展销中心洽淡续租、分租事宜，被告未能续租涉案房屋、场地，责任在于自己，合同到期后其拒不交还涉案房屋、场地，侵犯了出租人的合法权益，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定"租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态"，原告要求被告立即腾空租赁房屋及场地并交付原告使用的诉求合法有据，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定"承租人应当按照约定的期限支付租金"，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条亦规定"承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期内支付。" 涉案合同到期后，本案被告仍应占用涉案房屋、场地，并且拒不交租，是造成本案纠纷的全部原因，原告要求被告比照原合同约定的标准支付合同期届满以后其所欠租金合法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定"当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿的计算方法"。鉴于涉案合同第十一条"合同期满或解除后超过3天承租方仍不办理退交手续，出租方有权追究承租方的责任。每逾期一日，承租方须按全年租金总额的千分之一向出租方支付违约滞纳金" 明确了对违约金的约定 。本案纠纷是因被告合同到期仍占用涉案房屋且不交租金而产生，原告铁城公司要求被告在支付相关租金的同时支付按合同约定的违约金，没有超出法律规定，法院予以支持。涉案合同第十一条对违约责任同时约定"如乙方（承租方）违犯上述合同各条款，甲方（出租方）有权要求支付违约金和赔偿损失，并有权全额收缴乙方（承租方）的保证金"，原告全额收缴承租方的保证金18000元有合同依据，至于被告称其实际缴纳保证金55500元，而现有证据无法证实，法院不予采信。由于涉案合同中因违约产生的损失并未实际产生，固原告主张被告应支付其他损失381350元的诉求理据不足，法院不予支持。

（四）、一审定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第一款第（一）项、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告林某在本判决生效起十日内腾空租赁房屋及场地，交付原告广州铁城实业有限公司使用。
二、被告林某在本判决生效起十日内按照本案合同约定每月租金6300元的标准向原告广州铁城实业有限公司支付所欠租金（从2011年7月1日起计算，按照合同约定每月租金6300元，计至被告实际把上述场地交付原告时止）。
三、被告林某在本判决生效起十日内按照本案合同约定向原告广州铁城实业有限公司支付违约金（从2011年7月4日计算，按照合同约定，逾期交付租赁物，每日按年租金的千分之一计算，实际租金计至被告实际把上述场地交付原告时止）。
四、驳回原告广州铁城实业有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取为3703元，由原告广州铁城实业有限公司承担2785元、被告林某承担918元(应于本判决生效之日起十日内迳付给原告广州铁城实业有限公司)。

上诉人（原审被告）诉称：被上诉人铁城公司不是涉诉场地的产权人及承租人，也没有产权人的授权，不是本案原告的适格主体；涉诉场地没有办理建设工程规划许可证，被上诉人也没有证据证明涉诉房屋位于天河火车站内自编155号内，即便被上诉人有证据证明涉诉房屋位于天河火车站内，但其用途与《场地租赁合同》约定的用途不符，《场地租赁合同》仍然是无效; 该合同无效, 被上诉人应向上诉人返还保证金；被上诉人没有进行招标行为侵犯了上诉人的优先承租权，该举证责任应由被上诉人承担。请求二审法院：1、撤销原审判决第一项、第二项、第三项判决内容；2、确认《场地租赁合同》无效；3、判决被上诉人向上诉人返还保证金18000元；4、判决诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人（原审原告）答辩称：1、原被告之间签订该地段《场地租赁合同》长达10年之久，而且上诉人一直向被上诉人支付租金。因此，从租赁关系实际存续来说，该合同是合法存在的。2、涉案土地的产权证属铁路企业内部历史遗留问题，对其铁路使用的土地，广铁集团公司办有整体土地的产权依据，故该房屋不属于违章建设。3、被上诉人主体合法，广铁集团公司2005年发文将该房屋土地交由铁城公司管理。4、涉案房屋土地，图纸上没有明确标明名称，但根据地址，可以看出该房屋的地址就在大图的范围内。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。