一、 首部

（一）、判决书字号
一审判决书：（2012）扬邗民初字第1676号

（二）、案由：租赁合同纠纷

（三）、诉讼双方：
原告：扬州市邗沟装饰工程公司
法定代表人：李德田、该公司董事长。
委托代理人：孟咸美、江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
委托代理人：吴某、扬州市邗沟装饰工程有限公司工作人员
被告：黄某

（四）、审级：一审

（五）、审判机关和审判组织
审判机关：江苏省扬州市邗江区人民法院
独任审判员：代理审判员：张田辉

（六）、审结时间：2012年9月19日

二、诉辩主张

（一）、原告诉称：原、被告2008年签订租赁合同，约定原告将位于扬州市史可法路46号南厂区临时房九间租赁给被告黄某，租期自2008年11月1日至2009年10月31日止，期满后未续签合同，被告继续占用。原告于2011年10月31日书面通知被告解除租赁关系，要求被告于2011年11月15日前搬出并交还房屋，但被告至今未交还。原告为维护其合法权益诉至法院，请求判令被告黄某立即返还承租的扬州市史可法路46号南厂区临时房九间。

（二）、被告辩称：被告与原告每年都签租赁合同，被告已经租赁7、8年之久，且南厂区临时房九间为被告所建造，虽然该房屋没有合法的建设手续，属违章建筑，但建房时原告答应拆迁给予我补偿，但现在房屋面临拆迁我也没有获得任何赔偿，故不同意原告的诉讼请求。

三、事实和证据
（一）扬州市邗江区人民法院经公开审理查明：原、被告签订《房屋租赁合同书》一份，主要内容为：原告将位于扬州市史可法路46号南厂区临时房九间（以下简称讼争房屋）租赁给被告使用，租金为7200元/年，租期为2008年11月1日至2009年10月31日，租金按年计算，被告以塑钢门窗产品及工程款抵充应交甲方的房租；租赁期内，如遇国家规划建设，合同自然终止，双方互不承担责任（如国家给予该房屋维修部分补偿，补偿部分归乙方（被告）所得，其余部分归甲方（原告）所有））；租赁期内，原告不承担房屋的维修、装修费用；租赁期满，原告对被告承租期间内改造装修的费用，不作任何补偿。合同签订后，原、被告均按约履行各自的义务。合同期限届满后，原、被告双方未续签合同，被告继续使用讼争房屋并按原合同标准交纳租金。2011年10月31日，原告通知被告于2011年11月15日前搬出、交还房屋，因被告未迁让，原告遂于2011年12月19日向被告发《律师建议》函，要求被告执行迁让，被告至今未迁让；2012年5月28日，双方当事人因租赁位于扬州市史可法路46号沿街门面房四间曾发生纠纷，邗沟装饰公司诉至本院，本院于2012年7月11日依法作出（2012）扬邗民初字第1112号民事判决，判决黄某将租赁的位于扬州市史可法路46号沿街门面房四间（雅洁移门）交还给原告扬州市邗沟装饰工程公司，现该判决已经发生法律效力；
另查明，原告对扬州市史可法路46号享有的土地使用权，土地使用权的性质为集体所有。本案诉争的南厂区临时房九间至一审庭审辩论终结前未取得建设规划许可证，也未取得其他合法建设手续。
（二）上述事实有下列证据证明：
1、原告提供的营业执照、工商资料，证明原告身份
2、原告提供的土地证，证明原告对扬州市史可法路46号享有的土地使用权，土地使用权的性质为集体所有
3、原告提供的租赁合同，证明原告将位于扬州市史可法路46号南厂区临时房九间（以下简称讼争房屋）租赁给被告使用
4、原告提供的通知、律师函，原、被告的当庭陈述，证明2011年10月31日，原告通知被告于2011年11月15日前搬出、交还房屋，因被告未迁让，原告遂于2011年12月19日向被告发《律师建议》函，要求被告执行迁让，被告至今未迁让。

四、判案理由
扬州市邗江区人民法院经审理认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中双方争议的位于扬州市史可法路46号的南厂区临时房九间，未经主管部门批准建设，且至一审辩论终结前仍未取得合法建筑手续，故原、被告关于诉争房屋签订的《房屋租赁合同书》依法应认定为无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；且根据《江苏省高级人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见>》第三十条的规定，房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。故原告要求被告返还南厂区临时房九间的诉讼请求，本院依法予以支持。被告抗辩原告未给付其拆迁款的答辩意见，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。

五、定案结论
扬州市邗江区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，作出如下判决:
1、被告黄某于本判决生效后十日内将位于扬州市史可法路46号南厂区临时房九间返还给原告扬州市邗沟装饰工程公司。
2、案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告黄某负担。
（此款原告已预交，被告于判决生效后十日内给付原告）

六、解说
在处理类似的合同纠纷案件中，办案法官一般都会先根据原告诉讼请求和理由作为指引，寻找到可能支持的法律条文，如在本案中，可能会形成以下办案思路：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。原、被告签订的房屋租赁合同书系双方的真实意思表示，双方应按约履行义务。原租赁合同期限届满后，被告仍然继续使用房屋，原告没有提出异议并接受房租，根据《合同法》第二百三十六条的规定，应认定原租赁合同继续对原、被告双方具有约束力，但租赁期限为不定期。对不定期租赁合同关系，出租人可以随时解除租赁关系并要求承租人在合理期间内迁让出承租房屋。
依据上述办案思路也可以做出和本案一致的判决，即判决被告黄某于本判决生效后一段时间内将位于扬州市史可法路46号南厂区临时房九间返还给原告扬州市邗沟装饰工程公司，同样满足了当事人的诉讼请求。但上述办案思路必须是以有效的合同存在为前提，如合同本身就是无效的，会导致判决所依据的法律规定出现偏差。在本案中，依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此本案正确的办案思路应当是首先认定合同是无效的，然后根据合同被认定无效后应当返还相关财产再做出判决。本案中合同被认定无效后，对于黄某在租赁该案房屋期间向扬州市邗沟装饰工程公司所支付的租金的处理，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当作为黄某支付给扬州市邗沟装饰工程公司的房屋占有使用费，而不必返还。
（谢东玥）