（一）首部

1、判决书字号：
一审判决书：云南省昆明市五华区人民法院（2012）五法民二初字第693号判决书。
二审判决书：云南省昆明市中级人民法院（2012）昆民一终字第496号判决书。

2、案由：租赁合同纠纷。

3、诉讼双方
原告：昆明市五华区壹佰大药房（以下称原告）
被告：昆明假日百货有限公司（以下称假日百货）、上海国之杰投资发展有限公司（以下称国之杰公司）、云南苏宁电器有限公司（以下称苏宁电器）。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
审判机关：云南省昆明市五华区人民法院
审判组织：
合议庭组成人员：审判长杨锦，审判员猫莉，人民陪审员段萍

6、审结时间：2012年8月2日

（二）诉辩主张

被告假日百货、国之杰公司共同答辩称：原告所称与事实不符，原告是知道国之杰公司与苏宁电器的买卖行为的，假日百货已经口头告知过，所以原告所诉无事实依据，应予以驳回。假日百货、国之杰公司认为8月4日双方签订的合同涉及的面积是几千平方米，不仅仅有这几百个平方，原告主张的这块面积是包含在大面积中的，不能分割销售，买卖单价是以几层楼的综合评判，不像原告所说的价格极度偏低，请求驳回原告的诉讼请求。

被告云南苏宁电器有限公司答辩称：根据物权法的规定，云南苏宁电器有限公司已经取得了物权，原告起诉无事实和法律依据。

（三）事实和证据
原告昆明市五华区壹佰大药房针对其主张提交以下证据材料：
1、《场地租赁合同》。证明：原告、被告签订《场地租赁合同书》，期限自2008年1月25日至2013年1月24日止，原告一直在履行该合同。
2、《房屋登记查阅摘抄表》。证明：被告国之杰公司与被告苏宁电器于2010年8月4日签订《商品房买卖合同》，将原告合法承租的"人民中路长春花园商场2号地块第一层31区185.17平方米房屋"卖给被告苏宁电器，致使原告无法行使优先购买权，且销售价格仅为人民币每平方米8800元。
经质证，被告假日百货、国之杰公司、苏宁电器对原告提交的证据真实性无异议，对证据1、2的证明观点不予认可。
被告昆明假日百货有限公司针对其主张提交以下证据材料：
1、《场地租赁合同》。证明：原告所租用的经营场所为商场一楼31区面积为185.17平方米。合同中未约定被告出售房屋时需提前通知原告的内容，并且也未约定被告如违约需承担原告的损失。
2、《商品房买卖合同》。证明：合同约定上海国之杰投资发展有限公司将自己位于昆明市人民中路长春花园2号地块第一层至第五层及地下二层房产，建筑面积共计25113.45平方米出售给苏宁电器。房屋交付日期为2010年11月5日。
3、《合同违约告知函》。证明：原告经被告假日百货通知，已知道所经营商场的所有权发生了转移。但原告以被告假日百货未以书面方式通知为由拒绝交付承租房屋，并拒绝缴纳租金。
4、本院（2011）五法民二初字第152号民事判决书；5、昆明市中级人民法院（2011）昆民一终字第627号民事判决书。证明：被告假日百货于2011年2月14日向本院提起诉讼，经审理查明在履行合同中系原告违约，被告假日百货并未违约。
经质证，原告对被告假日百货提交的证据真实性均无异议，但对证据1、2、4、5证明内容不认可。被告国之杰公司、被告苏宁电器对被告假日百货提交的证据真实性均无异议。
被告上海国之杰投资发展有限公司无证据提交。
被告云南苏宁电器有限公司无证据提交。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：本案中的诉争房屋的原所有权人系上海国之杰投资发展有限公司，昆明假日百货有限公司受所有权人上海国之杰投资发展有限公司委托管理诉争房屋。2008年1月25日，原告与被告假日百货签订了一份《场地租赁合同书》，约定由原告承租被告商场一楼31区185.17平方米作为经营场地，租金为172208.1元/季，并约定自2009年元月24日起，按原租金标准递增10%向被告交纳租金，原告按其自营的场地以每月1.1元/平方米向原告交纳物业管理费，每月原告应交纳物业管理费总额为244.59元，合同有效期自2008年1月25日起至2013年1月24日止。2010年8月4日，上海国之杰投资发展有限公司与云南苏宁电器有限公司签订《商品房买卖合同》，将坐落于昆明市人民中路长春花园商场2号地块第一层至第五层及地下二层房产（包括本案的诉争房屋）转让给云南苏宁电器有限公司，并已办理产权登记手续。2011年1月8日原告撤出诉争商铺，2011年1月13日假日百货将诉争商铺大门砸开后予以封堵。2011年1月13日，昆明市五华区壹佰大药房向昆明假日百货有限公司及云南苏宁电器有限公司发出《合同违约告知函》。2012年2月23日昆明市中级人民法院对假日百货诉原告租赁合同纠纷案作出（2011）昆民一终字第627号民事判决书，判决：一、维持昆明市五华区人民法院（2011）五法民二初字第152号民事判决书第一项、第二项、第四项，即"一、解除原告昆明假日百货有限公司与被告昆明市五华区壹佰大药房于2008年1月25日签订的《场地租赁合同书》；二、被告昆明市五华区壹佰大药房在本判决生效后三日内将位于昆明假日百货有限公司商场一楼31区的房屋腾空并交还给原告昆明假日百货有限公司（本院已于2011年6月1日先予执行）；四、驳回原告昆明假日百货有限公司的其他诉讼请求。"二、撤销昆明市五华区人民法院（2011）五法民二初字第152号民事判决书第三项，即"被告昆明市五华区壹佰大药房在本判决生效后十日内向原告昆明假日百货有限公司支付租金392251.80元、物业管理费人民币1671元、违约金人民币137766.48元。"。三、由上诉人昆明市五华区壹佰大药房在本判决生效之日起十日内向被上诉人昆明假日百货有限公司支付租金132026.2元、物业管理费562.6元、违约金人民币137766.48元。

（四）判案理由
昆明市五华区人民法院经审理认为：原告与被告假日百货双方于2008年1月签订的《场地租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为有效合同。双方租赁合同至2012年2月23日昆明市中级人民法院作出（2011）昆民一终字第627号民事判决书时予以解除。说明在2012年2月23日之前原告与被告假日百货之间仍然存在租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，原告在租赁期间作为承租人在同等条件下享有优先购买权。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。被告是否有证据证明已经通知原告其承租的商铺要出售？庭审过程中被告提交2011年1月13日的合同违约告知函，欲证明自己已经履行了通知的义务。从合同违约告知函的内容来看，不能认定被告在出卖租赁房屋之前已经履行了通知的义务。更何况被告国之杰公司早在2010年8月4日就与被告苏宁电器签订了房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款"没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果"的规定，被告国之杰公司应该承担举证不能的法律后果。被告国之杰公司将原告承租商铺出售给第三人的行为侵害了原告的优先购买权。现原告请求被告赔偿因侵犯其优先购买权损失的主张，于法有据，本院予以支持。至于原告所主张的赔偿数额，本院综合考量损害后果的类型及双方当事人的过错程度、被告行为与损害后果之间的因果关系，酌定由被告国之杰公司赔偿原告人民币30000元。
关于原告主张确认被告国之杰公司与被告苏宁电器于2010年8月4日签订的《商品房买卖合同》涉及"人民中路长春花园商场2号地块第一层31区185.17平方米房屋"买卖无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第二十四条规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持：......（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。原告以优先购买权为由主张2010年8月4日签订的《商品房买卖合同》涉及"人民中路长春花园商场2号地块第一层31区185.17平方米房屋"买卖无效于法无据，本院不予支持。

（五）定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海国之杰投资发展有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告昆明市五华区壹佰大药房人民币30000元。
二、驳回原告昆明市五华区壹佰大药房的其他诉讼请求。
宣判后原告提出上诉，昆明市中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。

（六）解说
本案争议焦点为：1、承租人的优先购买权是否受到侵害？2、原告以优先购买权受到损害且买卖双方约定的价格偏低导致国家税收损失，损害了国家利益为由，主张该合同无效是否具有事实和法律依据？3、原告的优先购买权受到侵害，如何确定其损失？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第21条至24条对承租人的优先购买权进行了规定，最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中，将承租人优先购买权性质确定为债权，归入附强制缔约义务的请求权范畴。强制缔约，是指个人或企业负有相对人之请求，与其订立合同的义务，即对相对人之要约，非有正当理由不得拒绝承诺。如果出租人违反此项义务，将租赁房屋出卖给第三人，承租人可以提请公权力介入，强迫出租人对其作出承诺意思表示。基于此，当出租人将诉争房屋出卖给第三人，理论上承租人可诉至法院请求强迫出租人对其做出承诺的意思表示。
然而，承租人优先购买权是承租权派生出的权利，附属于承租权而非所有权，所以不具备物权的属性，因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定："出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。"依照该项规定，法院驳回了原告的第一项诉讼请求。
值得注意的是，原告主张被告国之杰公司与苏宁电器房屋买卖合同中涉及诉争房屋的部分无效的另一个理由是买卖双方约定的价格偏低导致国家税收损失，损害了国家利益。但原告并未提交相应证据证明，故其此项观点法院未予采纳。
不过在本案中，被告在出卖房屋前怠于通知原告，致使原告的优先购买权确实受到了侵害，被告该怎样承担损害赔偿责任？司法解释并未作出明确的规定。本院审理后认为：承租人的优先购买权具有无形性的特点，而且对承租人优先购买的损害主要是承租人对租赁物优先占有权的损害，导致承租人优先购买租赁物可能性的丧失。之所以说是对可能性的损害，是因为在出租人没有履行通知义务的情况下，承租人有可能购买租赁物，也有可能不购买。所以，让承租人举证证明自己的优先购买权被损害时的损失是很难的。本院在审理时，根据客观情况，综合考量损害后果的类型及双方当事人的过错程度、被告行为与损害后果之间的因果关系，行使自由裁量权确定由被告国之杰公司赔偿原告人民币30000元。
（马俊梅）