一、案件基本信息

（一）判决书字号
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第7193号
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第08230号

（二）案由
返还原物纠纷

（三）诉讼双方
原审被告（上诉人）北京吉兴太和科技发展有限责任公司。
法定代表人钟某，董事长
委托代理人牛润莘，北京市金桥律师事务所律师。
委托代理人卢某，男，1956年6月2日出生，北京吉兴太和科技发展有限责任公司董事。
原审原告（被上诉人）常州铭泰投资发展有限公司。
法定代表人杨某，董事长。
委托代理人尹泽海，北京市陆通联合律师事务所律师。

（四）审级：二审

（五）审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院
审判员：庞松
二审法院：北京市第一中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：辛荣；代理审判员：夏根辉；代理审判员：周明珠

（六）审结时间：
一审审结时间：2013年4月23日。
二审审结时间：2013年10月18日。

二、一审情况

（一）一审诉辩主张
常州铭泰投资发展有限公司（以下简称铭泰公司）在原审法院诉称：2003年12月30日，北京万市房地产开发有限公司（以下简称万市公司）与外交部钓鱼台宾馆管理局（钓鱼台山庄产权人，以下简称钓鱼台管理局）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同2003），钓鱼台管理局将北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄的房屋出租给万市公司，万市公司拥有合法转租的权利。嘉华太和国际酒店管理（北京）有限公司（以下简称嘉华公司）与万市公司签订《房屋租赁合同》（以下简称转租合同），万市公司将位于北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄内的18号别墅及配套设施作为办公场所出租给嘉华公司；租期自2006年11月1日至2023年12月31日止。此后万市公司与嘉华公司于2010年12月31日解除双方的转租合同。
2011年1月1日，我公司与万市公司、钓鱼台管理局签订《协议书》，钓鱼台管理局同意万市公司将在租赁合同2003中的全部权利义务转让给我公司，我公司愿意接替万市公司成为钓鱼台山庄的承租方。此后，我公司发现18号别墅仍有住户居住，经询问嘉华公司，嘉华公司表示在承租期内没有将房屋转租，也没有允许任何单位或个人使用该房屋，现占有该房屋的单位或个人与嘉华公司没有任何关系。后我公司发现邓某在使用该房屋，遂起诉邓某腾房，庭审中北京吉兴太和科技发展有限责任公司（以下简称吉兴公司）出具证明系该公司在使用诉争房屋，邓某是该公司员工，我公司遂撤诉。由于吉兴公司与我公司没有合同关系，无权使用18号别墅。为维护我公司合法权益，诉至贵院，请求贵院依法判令吉兴公司腾退房屋，并支付房屋使用费，以维护我公司合法权益。故诉请：1.判令吉兴公司腾退位于北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄内的18号别墅及配套设施，并将房屋交还我公司。2.判令吉兴公司支付上述房屋使用费（自2012年5月11日我公司起诉邓某之日至吉兴公司将上述房屋腾退交还我公司之日止，租金标准按年租金50万元标准计算）。3.吉兴公司支付本案诉讼费。
吉兴公司在原审法院辩称：不同意铭泰公司诉讼请求。我公司有合法合同依据，有权使用诉争房屋。嘉华公司与万市公司的合同真实性我公司存有异议。

（二）一审事实和证据
北京市海淀区人民法院经审理查明：2011年1月，铭泰公司、万市公司及钓鱼台管理局签订协议书，该协议载明：2003年12月30日，钓鱼台管理局与万市公司签订房屋租赁合同，约定钓鱼台管理局将北京市海淀区西三环中路8号"钓鱼台山庄"（包括36栋楼座及一栋办公楼）出租给万市公司使用，租赁期限20年，自2004年1月1日起算。该协议约定，自2011年1月1日起，铭泰公司代替万市公司成为租赁合同的承租人，根据租赁合同的约定行使租赁合同中承租方的全部权利，承担租赁合同中承租方的全部义务。钓鱼台管理局国有资产管理处出具的证明亦载明：自2011年1月1日起，钓鱼台山庄(北京市海淀区西三环中路8号)承租人由万市公司变更为铭泰公司。吉兴公司对上述证据真实性无异议，但主张上述合同不能排除该公司的合法承租权。
铭泰公司提交的万市公司与嘉华公司签订的房屋租赁合同载明万市公司将北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄内的18号别墅及配套设施（以下简称诉争房屋）转租给嘉华公司，租期自2006年11月1日至2023年12月31日，年租金为50万元。吉兴公司对该合同公章真实性无异议，但主张因周某于2008年6月12日后才担任嘉华公司法定代表人，故该合同系倒签。
铭泰公司提交嘉华公司向该公司出具的关于钓鱼台山庄XX号楼的情况说明，该文件载明如下内容：1、嘉华公司确认该公司自2010年12月31日起即与万市公司解除了关于诉争房屋的租赁合同关系；2、诉争房屋租赁期间内的所有费用均已结清，不存在拖欠；3、在承租期内，该公司未将房屋转租，未将房屋的承租权设定任何担保，也未将承租权用于抵偿债务，房屋租赁合同解除后，更未允许任何单位或个人使用，目前占用该房屋的单位或个人与该公司没有任何关系。吉兴公司对该情况说明的公章真实性无异议，但主张内容虚假。
铭泰公司另提交了万市公司与嘉华公司签订的关于解除房屋租赁合同的协议，该协议载明经双方协商一致，从2010年12月31日起解除关于诉争房屋的租赁合同关系，双方互不负违约责任并按该房屋现状即刻办理房屋交接手续。吉兴公司主张该协议同样系倒签。
吉兴公司向法院提交了万市公司与嘉华公司于2004年8月5日签订的房屋租赁合同、授权书、万市公司出具的证明、嘉华公司与吉兴公司于2006年10月签订的房屋租赁合同、吉兴公司与北京中新锦程商贸有限公司（以下简称中新公司）于2006年10月23日签订的股权转让合同书、内资企业变更登记审核表及嘉华公司原法定代表人吉某出具的证人证言等证据材料。万市公司与嘉华公司于2004年8月5日签订的房屋租赁合同载明万市公司向嘉华公司转租钓鱼台山庄全部36座楼座，租期自2004年1月1日至2023年12月31日，铭泰公司对该合同无法确认，主张万市公司未向该公司出具该合同，亦未告知签订该合同的情况；授权书载明嘉华公司承租钓鱼台山庄全部物业，出具单位为"外交部钓鱼台宾馆管理局钓鱼台山庄"，铭泰公司对该授权书真实性不予认可；万市公司出具的证明载明嘉华公司系钓鱼台山庄36栋物业合法承租方及承租期自2004年1月1日至2023年12月31日，铭泰公司主张万市公司从未向该公司提及此事，对该证明真实性不予认可；嘉华公司与吉兴公司于2006年10月签订的房屋租赁合同载明嘉华公司将诉争房屋出租给吉兴公司，承租期自2007年1月1日至2023年12月31日，租金每年50万元，铭泰公司对该合同真实性不予认可，主张万市公司不知道该合同的存在，嘉华公司亦未证实；股权转让合同书载明吉兴公司于2004年7月5日共同投资设立了嘉华公司，其中吉兴公司占98%股份，卢某占2%股份，该合同中吉兴公司转让嘉华公司60%股份给中新公司，第九条约定中新公司同意按照优惠价格由吉兴公司继续租用诉争房屋，铭泰公司对该协议真实性不予认可，主张中新公司并非诉争房屋权利人，无权同意吉兴公司继续承租诉争房屋；内资企业变更登记审核表未反映出嘉华公司法定代表人变更为周某的具体时间；吉某未出庭作证，铭泰公司对其证人证言不予认可。
一审庭审中，吉兴公司确认因该公司曾系嘉华公司股东，故该公司从2005年开始使用诉争房屋，正式确定合同关系是2006年10月签订合同以后，租金为每年50万元；该公司现向嘉华公司交纳租金，因嘉华公司对该公司欠款，故以租金折抵嘉华公司对该公司的欠款，但吉兴公司就此主张未举证予以证明。
另查，铭泰公司曾于2012年5月11日起诉邓某腾退诉争房屋，该案审理中，吉兴公司向法院出具了书面材料，载明诉争房屋系该公司承租嘉华公司的办公房屋，邓某系该公司员工。铭泰公司在吉兴公司出具该书面材料后撤回了该案的起诉。吉兴公司于庭审中确认诉争房屋的配套设施仅有空调主机。
上述事实，有双方当事人陈述、协议书、房屋租赁合同、关于钓鱼台山庄XX号楼的情况说明、关于解除房屋租赁合同的协议、授权书、证明、股权转让合同书、内资企业变更登记审核表及证人证言等证据材料在案佐证。
上述事实有下列证据证明：
1. 协议书
2. 房屋租赁合同
3. 关于钓鱼台山庄XX号楼的情况说明
4. 关于解除房屋租赁合同的协议
5. 股权转让合同书
6.双方当事人当庭陈述

（三）一审判案理由
北京市海淀区人民法院经审理认为：铭泰公司系通过与产权人钓鱼台管理局及原承租人万市公司签订协议书的方式成为了"钓鱼台山庄"（包括36栋楼座及一栋办公楼）的承租方，承租房屋范围包括本案诉争房屋。经法院审查，铭泰公司、万市公司及钓鱼台管理局签订的协议书系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。铭泰公司通过签订该协议已成为西三环中路8号"钓鱼台山庄"（包括36栋楼座及一栋办公楼）的合法承租人。同时，钓鱼台管理局国有资产管理处出具的证明亦载明：自2011年1月1日起，钓鱼台山庄(北京市海淀区西三环中路8号)承租人由万市公司变更为铭泰公司。
铭泰公司提交的万市公司与嘉华公司签订的房屋租赁合同载明万市公司将诉争房屋转租给嘉华公司，租期自2006年11月1日至2023年12月31日，年租金为50万元。铭泰公司还提交了嘉华公司向铭泰公司出具的关于钓鱼台山庄XX号楼的情况说明及万市公司与嘉华公司签订的关于解除房屋租赁合同的协议，嘉华公司在情况说明中确认该公司自2010年12月31日起即与万市公司解除了关于诉争房屋的租赁合同关系、该公司在承租期内未将诉争房屋转租且目前占用该房屋的单位或个人与该公司没有任何关系；关于解除房屋租赁合同的协议载明万市公司与嘉华公司经协商一致，从2010年12月31日起解除关于诉争房屋的租赁合同关系，双方互不负违约责任并按该房屋现状即刻办理房屋交接手续。吉兴公司对上述证据公章真实性无异议，该公司主张因周某于2008年6月12日后才担任嘉华公司法定代表人，上述合同系倒签，但吉兴公司提交的内资企业变更登记审核表未反映出嘉华公司法定代表人变更为周某的具体时间，退而言之，即使周某于2008年6月12日后才担任嘉华公司法定代表人，但仅凭该时间点亦无法必然推断出上述合同系倒签，故法院对吉兴公司的该项主张无法采信。
吉兴公司向法院提交了万市公司与嘉华公司于2004年8月5日签订的房屋租赁合同、授权书、万市公司出具的证明、嘉华公司与吉兴公司于2006年10月签订的房屋租赁合同、吉兴公司与中新公司于2006年10月23日签订的股权转让合同书及嘉华公司原法定代表人吉某出具的证人证言等其他证据材料用以证明该公司对诉争房屋享有合法承租权。但是，万市公司在与铭泰公司及钓鱼台管理局签订协议书时并未提及曾于2004年8月5日将钓鱼台山庄全部物业转租给嘉华公司；授权书的出具单位为"外交部钓鱼台宾馆管理局钓鱼台山庄"，并非产权人钓鱼台管理局或钓鱼台山庄的管理部门；股权转让合同书与本案无直接关联性；吉某未出庭作证。同时，铭泰公司对上述证据真实性均不予认可，且铭泰公司提交的嘉华公司出具的情况说明中明确载明该公司在承租期内未将诉争房屋转租且目前占用该房屋的单位或个人与该公司没有任何关系。综上，法院认为铭泰公司提交的证据的效力高于吉兴公司提交的证据的效力，吉兴公司提交的证据不足以证明该公司对诉争房屋享有合法承租权。鉴此，在铭泰公司已通过与产权人钓鱼台管理局及原承租人万市公司签订协议书的方式成为"钓鱼台山庄"（包括36栋楼座及一栋办公楼）合法承租人的情况下，而吉兴公司与铭泰公司不存在租赁关系，吉兴公司至今占用诉争房屋的行为缺乏法律依据，故法院对铭泰公司要求吉兴公司腾退诉争房屋并将诉争房屋交还该公司的诉讼请求予以支持。
吉兴公司庭审中确认该公司从2005年开始使用诉争房屋，并主张现向嘉华公司交纳租金，因嘉华公司对该公司欠款，故以租金折抵嘉华公司对该公司的欠款，但吉兴公司就此主张未举证予以证明，法院对此无法采信。铭泰公司自2011年1月1日即已成为"钓鱼台山庄"的合法承租人，吉兴公司未向铭泰公司支付过诉争房屋的使用费用，故铭泰公司要求吉兴公司按照年租金50万元的标准支付自2012年5月11日（铭泰公司起诉吉兴公司员工邓某腾退诉争房屋之日）起至吉兴公司将诉争房屋腾退交还给该公司之日止的房屋使用费的诉讼请求并无不当，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京吉兴太和科技发展有限责任公司于本判决生效后三十日内将该公司占用的北京市海淀区西三环中路八号钓鱼台山庄内的XX号别墅及配套设施腾空并交还给常州铭泰投资发展有限公司；二、北京吉兴太和科技发展有限责任公司于本判决生效后三十日内按每年人民币五十万元的标准向常州铭泰投资发展有限公司支付自二O一二年五月十一日至该公司将上述房屋腾空并交还给常州铭泰投资发展有限公司之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、二审诉辩主张
吉兴公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，依法判决驳回被上诉人的无理诉讼请求或发回原审法院重新审理；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。一审判决没有查清上诉人是海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄XX号楼的合法承租人。一审判决没有查清XX号楼承租合同依约实际履行的事实。一审判决对被上诉人一审出具证据的虚假及无效的事实未予审理和鉴别。被上诉人出具的万市公司与嘉华公司签订的《房屋租赁合同》明显系伪造且没有任何法律效力。2、由于一审法院没有查清案件事实，一审判决认定证据错误，即否认上诉人提交的一系列证据效力是错误的，没有任何依据否认钓鱼台管理局和万市公司出具的《授权书》和《证明》是错误的，认定被上诉人出具的虚假证据是错误的。铭泰公司服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。

四、二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理查明：2003年12月30日，钓鱼台管理局（甲方）与万市公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定万市公司承租钓鱼台管理局所有的"钓鱼台山庄"全部物业，其中包括本案诉争XX号楼，租赁期限为20年，从2004年1月1日起计算。合同约定甲方允许乙方对该钓鱼台山庄进行合法出租等经营活动。
2004年1月，钓鱼台管理局钓鱼台山庄出具《授权书》，载明：嘉华公司承租钓鱼台山庄全部物业，承租期自2004年1月1日起至2023年12月3日止租期20年。该公司在承租期内依法享有对钓鱼台山庄全部物业的管理、经营和出租租赁权利。2004年1月1日万市公司出具《证明》：嘉华公司系北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄1号--36号共36栋别墅物业的合法承租方，承租期20年，自2004年1月1日起至2023年12月31日止。该公司有权对钓鱼台山庄物业进行合法出租等经营活动。
2004年8月5日，万市公司（甲方）与嘉华公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，万市公司法定代表人为姜辉，嘉华公司法定代表人为吉某，合同约定：嘉华公司承租钓鱼台山庄其中包括20栋已装修楼座、16栋未装修楼座全部物业及车道、全部附属设施用房，租赁期限为20年，自2004年1月1日起至2023年12月31日止。甲方允许乙方对承租的物业进行合法出租等经营活动。合同对嘉华公司承租的钓鱼台山庄全部物业的租金及支付方式进行了约定。合同第11条约定：嘉华公司在租赁期内，有权在无须征得甲方同意（包括书面或口头）的情况下转租本合同项下的房产，并有权利用该房产与其他个人或单位联营、合营、分包或分租等。合同尾部载明：万市公司与吉兴公司同意自本合同生效后，中止双方于2004年1月11日签署的《房屋租赁初步合同》。万市公司与吉兴公司在合同上盖章确认。同日，万市公司与嘉华公司签订《备忘录》，约定万市公司在2004年8月10日前将租用物业全部移交给嘉华公司。
铭泰公司另提交一份万市公司（甲方）与嘉华公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》，万市公司法定代表人为李净植，嘉华公司法定代表人为周某，合同约定：乙方愿意承租钓鱼台山庄内的18号别墅及配套设施，租期自2006年11月1日起至2023年12月31日止，房屋租金标准为每年50万元人民币。合同约定甲方同意将房屋转租或通过任何方式允许任何第三方使用。该合同未注明签订时间，吉兴公司对该证据真实性不予认可，认为嘉华公司在2006年时法定代表人为吉某，并不是周某，该合同系伪造的证据。铭泰公司表示该合同系万市公司向其提供，对未签署时间不知情。
2006年10月23日，吉兴公司、卢某、中新公司签订《股权转让合同书》，合同中载明：吉兴公司于2004年7月5日共同投资设立了嘉华公司，其中吉兴公司占股份98%，卢某占股份2%。合同约定股权转让后，嘉华公司的股权结构为吉兴公司占38%，中新公司占60%，卢某占2%。合同第2.6条约定，嘉华公司委托万市公司并与万市公司共同与湖南华天大酒店股份有限公司（以下简称华天公司）签订《承包经营合同书》，将嘉华公司承租的15栋别墅其中包括第18号别墅委托华天公司经营，但因14号、18号两栋别墅在《承包经营合同书》签署之前已由嘉华公司出租，故至今未交付华天公司。合同第9.1条约定，中新公司同意按照优惠价格由吉兴公司继续租用18号别墅。
2006年10月24日，嘉华公司与吉兴公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：吉兴公司承租钓鱼台山庄第18栋楼独栋别墅，建筑面积700平方米，租期自2007年1月1日起至2023年12月31日止，共计17年，房屋租金为每年人民币50万元。
2011年1月，铭泰公司、万市公司及钓鱼台管理局签订协议书，该协议载明：2003年12月30日，钓鱼台管理局与万市公司签订房屋租赁合同，约定钓鱼台管理局将北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄（包括36栋楼座及一栋办公楼）出租给万市公司使用，租赁期限20年，自2004年1月1日起算。该协议约定，自2011年1月1日起，铭泰公司代替万市公司成为租赁合同的承租人，根据租赁合同的约定行使租赁合同中承租方的全部权利，承担租赁合同中承租方的全部义务。
2011年3月11日，钓鱼台管理局国有资产管理处出具的《证明》载明：自2011年1月1日起，钓鱼台山庄(北京市海淀区西三环中路8号)承租人由万市公司变更为铭泰公司。
2011年11月6日，万市公司与嘉华公司签订《关于解除房屋租赁合同的协议》，该协议载明：从2010年12月31日起，万市公司与嘉华公司解除关于钓鱼台山庄XX号楼的《房屋租赁合同》，就上述租赁合同的解除，双方互不负违约责任。
2011年11月6日，嘉华公司向铭泰公司出具《关于钓鱼台山庄XX号楼的情况说明》，载明：1、嘉华公司确认该公司自2010年12月31日起即与万市公司解除了关于诉争房屋的租赁合同关系；2、诉争房屋租赁期间内的所有费用均已结清，不存在拖欠；3、在承租期内，该公司未将房屋转租，未将房屋的承租权设定任何担保，也未将承租权用于抵偿债务，房屋租赁合同解除后，更未允许任何单位或个人使用，目前占用该房屋的单位或个人与该公司没有任何关系。
吉兴公司提交《企业变更（改制）登记（备案）申请书》，其中显示2006年9月1日签字的嘉华公司法定代表人为吉某。吉某于2012年7月31日向法庭提交书面《证明》，证明其于2004年7月5日至2006年11月10日担任嘉华公司的法人代表，吉兴公司原为嘉华公司控股股东，自2004年8月起该公司一直在钓鱼台山庄XX号楼办公，2006年10月，嘉华公司与吉兴公司签订租赁合同，由吉兴公司承租XX号楼，2006年其未授权任何人与万市公司签订房屋租赁合同。二审中，吉某出庭作证，表示《证明》内容系其真实意思表示。

五、二审判案理由
我院经审理认为：一、本案案由认定错误。铭泰公司以腾房为由提起诉讼，一审法院将案由定为返还原物纠纷不妥。返还原物纠纷是权利人请求无权占有不动产或动产的人返还该物的纠纷，返还原物纠纷案件是对物权的保护，原告应为所有权人。铭泰公司并不是本案诉争房屋的所有权人，吉兴公司亦非物权占有。本案实质为出租人解除租赁关系后要求次承租人腾房纠纷，应为租赁合同纠纷。二、本案存在遗漏当事人情形。本案实际上是铭泰公司解除与嘉华公司之间的租赁合同的后续纠纷，故应追加嘉华公司为共同被告。三、本案中万市公司与嘉华公司间签订的关于18号别墅的租赁合同、解除租赁合同的协议以及吉兴公司与嘉华公司签订的租赁合同，对于上述合同签订的时间、内容及效力，一审法院应进一步核实并兼顾各方利益做出认定。

六、二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第7193号民事判决；
二、发回北京市海淀区人民法院重审。

七、解说
本案处理重点主要在于案由与当事人诉讼地位的确定以及次承租人是否应当腾退租赁房屋。
根据《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用》，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或动产的人返还该物的纠纷。处理返还原物纠纷的法律依据主要是《物权法》第34条的规定。《物权法》第34条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。该条款属于物权法中物权的保护，因此权利人要求返还原物是基于对物权的保护，其前提是要求权利人对物享有物权。具体到本案中，诉争房屋产权属于钓鱼台管理局，本案原告铭泰公司并非诉争房屋所有权人，而是作为承租人，其在诉争房屋上的权利并非基于物权产生的相关权利，故铭泰公司不应作为产权人要求吉兴公司返还原物。吉兴公司占用诉争房屋是基于与嘉华公司的房屋租赁合同，而嘉华公司系与万市公司签订租赁合同，现铭泰公司从万市公司处取得所有权利义务，主张万市公司与嘉华公司已解除租赁合同，故铭泰公司应审查万市公司与嘉华公司之间的合同关系，并以此要求次承租人吉兴公司腾退诉争房屋。综上，一审法院认定本案案由为返还原物纠纷错误，应查清案件基本法律关系，确定案由为租赁合同纠纷，并追加嘉华公司为本案被告。
关于出租人要求次承租人腾退租赁房屋的问题。按我国合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求其在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。对于出租人与次承租人之间的相应法律关系，合同法中并没有明确规定。合同法第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。出租人与次承租人之间并没有直接的合同关系，出租人是否能直接要求次承租人腾退房屋以及两者之间的法律关系在合同法及其司法解释中并没有明确规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据上述第十八条的规定，出租人有权直接向次承租人收取占有使用费，但其前提是次承租人负有腾房义务，至于次承租人在何种情况下具有腾房义务，在此并没有明确，可见次承租人并不是无条件的负有腾房义务。此外，关于房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，该租赁合同是指出租人与承租人之间的合同还是承租人与次承租人之间的转租合同亦没有明确。综合来看，如果承租人与次承租人之间的合同无效、期限届满或解除，次承租人具有当然的腾退义务，此种情形与合同法的适用一致，承租人可以要求次承租人腾退房屋，故此处房屋租赁合同应理解为出租人与承租人的合同。那么出租人与承租人合同无效、期限届满或解除，次承租人是否就必然具有腾房义务？对此存在一定的争议：一种观点认为次承租人占有房屋的权利基础便是与承租人的租赁合同，现承租人已无权继续转租房屋，故次承租人权利基础消失，承租人与次承租人之间的合同应该认定为无效，次承租人应当腾退房屋。另一种观点认为次承租人占有使用房屋如果是基于合法有效的租赁合同，次承租人是有权占用房屋，出租人与承租人之间的合同无效、期限届满或解除，并不必然导致次承租人具有腾房义务。
结合上述第十七条的规定来看，笔者认为对于承租人与次承租人之间的租赁合同的效力应当区别对待。如果出租人与承租人之间的租赁合同无效或期限届满，主合同自始无效导致转租合同无效，或主合同期限届满，转租合同因超过主合同的租赁期限而无效，上述情形次承租人与承租人之间的租赁合同应当认定为无效，次承租人负有腾退房屋的义务，并应支付占用期间的房屋使用费。如果出租人与承租人之间要解除租赁关系，则应考虑到次承租人的相关权利，如第十七条中规定，次承租人具有代为偿还所欠租金或支付违约金等权利，此时出租人并不当然具有合同解除权，亦无权要求次承租人腾退房屋。在具体实践中，考虑到次承租人的相关权利，如果出租人与承租人解除合同即可以要求次承租人腾退房屋，必然导致次承租人的权利无法保护，因为出租人可以选择在先将房屋出租给利益相关人时便具有任意解除与次承租人关系的权利，次承租人的合同利益将无法保证。因此，出租人与承租人的租赁合同解除尤其是双方协议解除时，并不必然导致次承租人负有腾房义务。
具体到本案中，首先还要对出租人进行界定，出租人应当特指房屋的所有权人还是包括转租合同中的转租人，在法律中并没有明确。本案中原告铭泰公司并不是诉争房屋的所有权人，而是该房屋的第一手承租人，其是否能作为出租人行使相关权利。笔者认为上述法律及相关司法解释中的出租人应当是指房屋的所有权人，但是在多次转租合同关系中，转租人在要求其后手的转租合同中相关权利义务时，应当具有出租人除物权以外的相关权利。故铭泰公司作为承租人，尽管不能行使要求返还原物的物权，但可以作为其与嘉华公司租赁合同的出租人，并在嘉华公司与吉兴公司的转租合同中主张相关权利。现铭泰公司主张万市公司与嘉华公司已协议解除合同，至于解除合同的原因并未注明，亦未明确告知吉兴公司，并不必然导致嘉华公司与吉兴公司之间的租赁合同无效，故为了保护吉兴公司作为次承租人的合法权益，吉兴公司并不当然具有腾退房屋的义务。
综上，一审法院认定案由错误，遗漏案件关键当事人，并在嘉华公司与万市公司解除合同的关键事实并未查清，二审法院依法裁定撤销原判发回重审正确。
（夏根辉）