（一）首部

1、判决书字号：珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民三初字169号。

2、案由：房屋租赁合同

3、诉讼双方
原告：佛山市环市工业交通公司。
法定代表人邓武卫。
委托代理人李政均，广东华法律师事务所律师。
委托代理人李仁，广东华法律师事务所律师。
被告：珠海市艺力钢架发展有限公司，住所地：珠海市斗门区白蕉镇成裕村工业区大马路边厂房底层。
法定代表人潘怡成。
委托代理人黄伟胜，广东莱特律师事务所律师。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：珠海市斗门区人民法院。
审判组织：代理审判员：钟红敏。

6、审结时间：2013年12月6日。

（二）诉辩主张

1、原告诉称：2008年1月1日，原、被告双方签订《租用合同》，约定由原告将位于珠海市斗门区白蕉镇成裕村工业开发区的一座一层、一座二层厂房出租给被告使用，租赁期限为两年，从2008年1月1日起至2009年12月底止。尽管租赁期限早已届满，但被告一直占有并使用涉案物业。被告一直拖欠原告租金及水电费。虽然原告多次催收，但是被告置之不理。被告无故拖欠原告租金、水电费的行为，已经构成严重违约，依法应承担相应违约责任。故原告起诉至法院，请求判令被告向原告支付租金195550元、水费782.46元及滞纳金33823.8元（暂计至2013年9月份），并承担本案受理费。

2、被告辩称：第一，关于租金问题。由于租用合同是双方于2008年1月份签订的，约定租赁期为两年，被告使用涉案厂房至2009年底，原告发通知告知被告在合同期满后不再与被告续约，所以原、被告之间的租赁关系早在2009年12月底结束，被告也搬离了涉案厂房，被告也支付了全部租金，原告要求支付租金没有法律依据。第二，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。双方的租赁合同是在2008年1月签订的，租赁期为两年，即使被告存在拖欠租金的情况，原告的起诉也超过了诉讼时效。第三，关于水费问题。水费是被告与水务集团的事情，与原告没有关系，且原告不能证明其为被告垫付了水费。第四，关于滞纳金问题。从2010年开始，原、被告双方没有任何租赁关系，被告也没有拖欠租金。故原告要求被告支付滞纳金没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
珠海市斗门区人民法院公开审理查明：2008年1月1日，原、被告签订租赁合同，约定被告租赁原告位于珠海市斗门区白蕉镇成裕工业开发区的一座厂房（粤房地证字第C2166461号），面积共1634.6平方米，租赁期为两年，从2008年1月1日至2009年12月底止，被告于签订合同当日支付原告保证金9000元，每月租金4500元，每月1日应交清当月租金，由被告支付至原告指定的银行账号或者现金结算；如果被告中途退租，保证金不予退回，同时原告可以追收所欠租金和滞纳金（按每天35元计收），退租时，被告应缴清水电费用，不得拆除水电装置。
合同签订之后，原告将涉案厂房交付给被告使用，被告向原告支付租金。2009年12月28日，原告以书面的形式通知被告合同期满后不再续约，要求被告在合同期满起30天内搬离，并将场地完整交回给原告，并要求被告尽快清缴所欠的2009年1~12月的租金54000元及相应滞纳金，并同时缴清水、电等费用。之后，被告向原告支付了2010年的费用34000元。从2011年开始，被告没有向原告支付过任何费用。
另查明，户名为珠海市艺力钢架发展有限公司、户号为230093092、用水地址为成裕新村的用水户截至2013年1月1日共欠水费782.46元。
上述事实有下列证据证实：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、机读档案资料；
2、租用合同；
3、房地产权证；
4、通知（2012年12月11日）及潘怡成德回复（2012年12月12日）。

（四）判案理由
珠海市斗门区人民法院根据以上查明的事实和证据认为：
双方争议的焦点为：一、原、被告双方的租赁合同是否终止；二、被告是否已经履行返还租赁物的合同义务及是否需要承担违约责任；三、原告的诉请是否超过诉讼时效。
关于原、被告双方的租赁合同是否终止的问题。
原被告于2008年1月1日签订的租赁合同符合平等、自愿的原则，没有违反法律、行政法规禁止性规定，是依法成立的有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。其中，合同约定租赁期为两年，从2008年1月1日至2009年底止。合同期满前，原告于2009年12月28日以书面形式通知被告不再续约并要求被告于期满后搬离租赁厂房，被告当庭承认收到该通知且未对该通知提出异议。原、被告约定的租赁期限届满，原、被告均无续约的意思表示，故本院认定，原被告双方于2008年1月1日签订的租赁合同在2009年12月31日已经终止。
二、关于被告是否已经履行返还租赁物而产生的合同义务及是否需要承担违约责任的问题。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定："租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。"被告作为承租人，在租赁期满时有把符合要求的租赁物返还原告的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款"对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任"之规定，被告应当就是否履行返还租赁物的义务进行举证，被告未能将租赁物返还给原告，应承担举证不能的不利后果，且原告举证由被告法定代表人亲笔书写的承诺书表明至2012年12月12日仍占有租赁物，故本院认定被告在租赁合同期满后仍占有租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"之规定，在租赁合同终止时，被告未能履行返还租赁物的合同义务，为违约行为对原告行使涉案厂房的所有权造成了损害，被告应当赔偿原告因此造成的损失。
三、关于原告的诉请是否超过诉讼时效的问题。
原被告于2008年1月1日签订的租赁合同在2009年12月31日终止。被告未即时清结所欠租金，原告亦应即时主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告要求被告支付2008年-2009年间所欠租金及滞纳金应当于2010年12月31日前主张，即使根据原告举证的主张权利而发出的律师函，时间为2011年5月13日，原告的主张也超过了诉讼时效，故对该部分的诉讼请求，本院不予支持。双方合同终止后，被告继续占用租赁物，根据以上论述，应当支付房屋占用的费用，原告对此诉求的时效应从原告知道或者应当知道房屋被占有使用之日起开始计算。原告于2012年12月11日通知被告支付2012年12月31日前的所欠租金，被告收到并背书回复原告，应视为原告向被告主张权利并到达被告处。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项的规定，诉讼时效从2012年12月11日重新计算。综上，原告要求被告支付2010年12月11日至2013年7月份的房屋使用费，有理有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付从2010年1月1日至2010年12月10日的房屋使用费超过了诉讼时效，本院不予支持。
综上，原告认为被告应当支付使用期间的租金，本院认为原、被告的合同已经在2009年12月31日终止，所以被告应当赔偿的损失不是租金，而是因占有使用涉案厂房产生的房屋使用费，房屋使用费的标准可参照双方租赁合同约定的租金标准，具体数额核定如下：按照每月4500元计算，从2010年12月11日至被告返还租赁物的2013年8月19日止，被告共需支付房屋使用费145500元｛4500元/月×（12+12+7）+150元/天×（21+19）天｝。原告只要求被告赔偿至2013年7月份，对于其放弃部分，本院不予处理，故原告要求被告赔偿2010年12月11日至2013年7月31日的费用142650元，有理有据，本院予以支持。对于滞纳金，由于原、被告在租用合同终止后没有进行约定，所以对于原告的该项请求，没有法律依据，本院不予支持。关于水费，水费户名是被告，通知的相对方也是被告，与原告没有关系，且原告并没有为被告垫付所欠水费，所以原告要求被告支付水费782.46元，没有法律与事实依据，本院不予支持。

（五）定案结论
珠海市斗门区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第一款第（三）项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第十条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
1、被告珠海市艺力钢架发展有限公司于本判决书生效之日起七日内赔偿原告佛山市环市工业交通公司房屋使用费142650元；
2、驳回原告佛山市环市工业交通公司的其他诉讼请求。

（六）解说
租金的是伴随租赁物的占有使用而产生的，要确定租金的数额必然涉及对租赁期的认定，在租期期间产生的是租金，在租赁期满后产生的是租赁物使用费，租赁物使用费的产生往往是因为承租人未能及时返还租赁物，而返还租赁物的义务在于承租人。在本案中，租赁期满前，原告已经以书面形式通知被告不再续约，被告承认收到该通知且没有提出异议。所以，租赁合同已经终止。但按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定："租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。"被告作为承租方，没有提交其已经履行返还义务的证据，其行为对原告行使涉案厂房的所有权造成了损害，所以被告应当赔偿原告因此造成的损失。在合同期满后，被告因占有使用厂房产生了房屋使用费，具体标准可参照双方租赁合同约定的租金标准每月4500元计算。
至于诉讼时效性，原告对此诉求的时效，应从原告知道或者应当知道房屋被占有使用之日起开始计算。经查明，原告于2012年12月11日通知被告支付所欠租金，被告收到并背书回复原告，应视为原告向被告主张权利并到达被告处。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项的规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，产生诉讼时效中断的效力，故诉讼时效从2012年12月11日重新计算，向前可追溯至2010年12月11日。2010年12月10日之前的租金及房屋使用费的主张超过了诉讼时效（租金的诉讼时效为一年，房屋使用费的诉讼时效为两年），法院不予支持。
（钟红敏）