(一)首部
1．判决书字号
一审判决书：湖南省芷江侗族自治县人民法院（2013）芷民一初字第359号。
3.诉讼双方
原告：芷江侗族自治县农业机械管理局。
法定代表人：粟某，该局局长。
特别授权委托代理人：冉某，干部。
被告：刘某。
委托代理人：吴泽刚，湖南杰达律师事务所律师。
被告：怀化银洲房地产开发有限公司，住所地怀化市迎丰路。
法定代表人：雷景彪，该公司执行董事。
特别授权委托代理人：向某，该公司法务经理。
第三人：湖南芷江农村商业银行股份有限公司，住所地芷江侗族自治县芷江镇。
法定代表人：黄双林，该公司董事长。
特别授权委托代理人：吴日岗，湖南杰达律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院：湖南省芷江侗族自治县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨海军；审判员：江凌；人民陪审员：杨殿平。
6．审结时间
一审审结时间；2014年3月11日。
(二)一审情况
1．一审诉辩主张
(1)原告诉称
被告刘某利用代理被告银洲公司芷江项目部开发建设芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼之机，恶意串通，并进行房产登记侵犯原告合法资产权益，被告刘某单方所签买卖B栋104号房屋合同应为无效合同。请求法院：一、依法确认被告刘某购买芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼B栋104号房屋的《商品房买卖合同》无效；二、依法确认B栋104号、106号、107号门面，以及202号、302号、402号、502号房屋所有权归原告所有；三、依法确认被告刘某与第三人所签B栋104号的借款抵押合同无效。
(2)被告辩称
被告刘某辩称：已进行的B栋104号房屋产权登记应受法律保护，被告刘某与原告存在的是工程款问题，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告银洲公司辩称：芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼开发建设，不属被告银洲公司开发建设。原告与被告刘某应自行承担全部法律责任，请求法院驳回原告对被告银洲公司的诉讼请求。
（3）第三人陈述称
第三人对抵押财产享有优先受偿权。原告请求将该房产确认为其所有，损害第三人利益，法院不应支持。
2.一审事实和证据
湖南省芷江侗族自治县人民法院经公开审理查明：按照芷江侗族自治县县委、政府要求，原告决定对原旧办公楼按县城规划进行重建，确定为芷江侗族自治县农业机械管理局商住综合楼项目。2005年6月22日，该项目经招标后，原告与邓某签订《房屋建设合同》。合同约定：一楼大厅及以上四层，大厅西侧上大厅楼梯过道，大楼北端起7个门面为原告所有。经原告同意，邓某又将该项目建设转让给被告刘某。2005年6月29日该商住楼项目由原告及被告银洲公司申报获芷江侗族自治县发展计划局批准。随后，被告刘某作为被告银洲公司委托人分别到规划、税务、国土部门办理相关手续，芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼具体由被告刘某组织施工。2005年7月18日，原告又与被告刘某达成承诺书，双方仍以邓某与原告签订房屋建设合同为准，所签其他合同只作为办理各种手续资料之用，工程完工后，因工程款原告与被告刘某产生争议。2009年1月14日被告刘某将B栋104号房屋以个人名义与被告银洲公司签订商品房买卖合同，并将该房产办理房产证（证号：00021953）。2012年1月20日被告刘某又将该房产办理他项权登记（证号：00006560）。向第三人进行借款抵押，同时签订借款抵押合同。原告得知被告刘某行为后，曾要求房产部门撤销被告刘某对该房屋的登记，但房产部门告知须经法院处理。2013年9月30日原告向法院提起诉讼。
上述事实有下列证据证明：
(1) 芷计基（2005）30号文件；
(2) 建设用地规划审批单；
(3) 房屋开发合同及委托资料；
(4) 原告土地出让审批单及土地出让合同；
(5) 被告土地出让审批单及土地出让合同；
(6) 原告综合楼房屋测绘资料；
(7) 原告商住楼A栋、B栋房屋办证资料、工程结算及完税证据；
(8) 商品房买卖合同；
(9) 房屋产权登记资料；
(10) 抵押合同
(11) 民事调解书
(12) 当事人的当庭陈述等。
3、一审判案理由
湖南省芷江侗族自治县人民法院根据上述事实和证据认为：原告芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼开发建设经与承建人邓某签订房屋建设合同，后转让给被告刘某，因刘某无建设开发资质，被告刘某使用被告银洲公司资质在国土、税务、规划等部门办理相关手续，实际建设施工为被告刘某个人。原告与被告履行的合同实际为邓某与原告所签订的《房屋建设合同》，该合同分别约定了原告与被告刘某的权利义务。现被告刘某与原告就芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼竣工后工程款结算互存争议。原告提出确认B栋104号、106号、107号、202号、302号、402号、502号房屋归其所有，实际上系房屋建设合同中双方权利义务的处理。亦即原告与被告刘某履行合同产生争议，属另一单独法律关系，原告应另案提起诉讼。从现有证据看，被告银洲公司与被告刘某所签订的B栋104号商品房买卖合同，没有违反国家禁止性法律、法规规定。原告芷江侗族自治县农业机械管理局与被告刘某、银洲公司之间应对争议的商住楼B栋104号房屋（门面）进行确权之后，才能再对被告银洲公司与被告刘某之间所签订的商住楼B栋104号（门面）商品房买卖合同是否有效进行确认，故原告提出确认被告刘某购买芷江侗族自治县农业机械管理局商住楼B栋104号（门面）商品房买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。被告刘某与第三人之间签订的抵押合同是依据房产登记机关颁发给被告刘某的房屋产权证而设立的，在原告与被告之间没有明确争议的商住楼B栋104号（门面）的产权归属之前，被告刘某与第三人签订的抵押合同不存在无效的法定情形，故本院对原告要求确认被告刘某与第三人所签订的关于商住楼B栋104号（门面）的借款抵押合同无效的诉讼请求，不予支持。
4．一审定案结论
湖南省芷江侗族自治县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，作出如下判决：
驳回原告芷江侗族自治县农业机械管理局的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告芷江侗族自治县农业机械管理局承担。
（三）解说
1、关于法律关系
法律关系是法律在调整人们行为的过程中形成的特殊的权利和义务关系。或者说，法律关系是指被法律规范所调整的权利与义务关系。法律关系由三要素构成，即法律关系的主体、法律关系的客体和法律关系的内容。法律关系主体是法律关系的参加者，是指参加法律关系，依法享有权利和承担义务的当事人。即在法律关系中，一定权利的享有者和一定义务的承担者。在每一具体的法律关系中，主体的多少各不相同，在大体上都属于相对应的双方：一方是权利的享有者，成为权利人；另一方是义务的承担者，成为义务人。权利和义务是法律调整的特有机制，是法律行为区别于道德行为最明显的标志，也是法律和法律关系内容的核心。法律关系客体是指法律关系主体之间的权利和义务所指向的对象。是一定利益的法律形式。任何外在的客体，一旦它承载某种利益价值，就可能成为法律关系客体。法律关系建立的目的，总是为了保护某种利益、获取某种利益，或分配、转移某种利益。所以，实质上，客体所承载的利益本身才是法律权利和法律义务联系的中介。
民事诉讼法律关系，是指民事诉讼法律、法规所调整的人民法院、当事人及其他诉讼参与人之间存在的以诉讼权利和诉讼义务为内容的具体社会关系。民事诉讼法律关系与其他法律关系一样，也由主体、客体和内容三个要素构成。民事诉讼法律关系的主体，是指民事诉讼权利的享有者和民事诉讼义务的承担者。民事诉讼法律关系的内容，是指民事诉讼法律关系主体依法享有的诉讼权利和承担的诉讼义务。民事诉讼法律关系的客体，是指民事诉讼法律关系主体之间诉讼权利和诉讼义务所指向的对象，它通常包括案件事实和当事人之间争议的民事实体法律关系。
2、关于合同的有效性
《合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
人民法院只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规认定合同无效，而不能直接援引地方性法规、行政规章作为判断合同无效的依据。如果违反地方性法规、行政规章将导致损害社会公共利益，则可以根据合同法第52条第4项的规定，以损害公共利益为由确认合同无效。
只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其民商法上的效力。因此，只有违反了效力强制性规范的，才应当认定合同无效。
（蒋镇嶷）
【裁判要旨】被告与第三人之间签订的抵押合同是依据房产登记机关颁发给被告的房屋产权证而设立的，在原告与被告之间没有明确争议的商住楼的产权归属之前，被告与第三人签订的抵押合同不存在无效的法定情形，故借款抵押合同有效。
