（一）首部

1、判决书字号：
西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第319号。

2、案由：房屋租赁合同纠纷。

3、诉讼双方：原告：程某，1976年2月28日出生，汉族，无职业。
原告：李某，男，1976年12月24日出生，汉族，西宁市第二污水厂职工。
被告：张某，女，1963年1月14日出生，汉族。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织：
青海省西宁市城中区人民法院。
审判员：史长州。

6、审结时间：2014年6月4日。

（二）诉辩主张

原告程某、李某诉称，原告于2012年11月13日与被告签订了房屋租赁合同。双方约定原告承租被告位于西宁市城中区香格里拉8-2号的商铺用于茶艺经营。合同有效期约定为2012年8月28日至2013年8月31日止，到期后双方又自愿续签一年的租赁合同，有效期为2013年9月1日至2014年8月31日止。主合同第三条约定被告在签订合同时收取原告50000元押金，双方终止合同时原告保证被告房屋完好无损，无欠费等情况后由被告退还押金。2013年8月份，原告因生意不景气向被告提出解除房屋租赁合同，被告于2014年2月27日与吴某签订了房屋租赁合同，签订合同时原告、被告和吴某均在场。现被告以原告擅自转租为由不予退还押金，原告多次交涉无果。原告认为被告和吴某签订合同的行为已导致原、被告合同自动解除，对于合同的解除原告也无任何异议，且新的租赁合同是被告与吴某签订的，各种证据均证明原告未违反合同之规定，没有违约行为。现依法提起诉讼，请求判令被告返还原告租房押金50000元，并承担本案的全部诉讼费用。

被告张某辩称，原告起诉用的证据是用欺骗的手段签订的，是无效证据，请法庭驳回起诉；另原告欠交房屋租金，欠交的房屋租金部分为第一年少交一个平方租金720元，第二年少交一个平方租金432元，少交上浮10%的部分，6个月，共计3600元，合计4752元；2013年8月原告李某以生意不景气为由要求续签租房合同，被告因担心房租收不上，而不同意续签，在原告再三请求并达成转让费一人一半的口头协议后续签了租房合同；2014年2月27日，原告程某让我到香格里拉8-2商铺中介绍我与吴某认识，并告诉我她与吴某已达成了铺面转让协议，转让费9万元，在三方在场的情况下，原告程某当众承认违约，并说不要押金了且交回房屋租赁合同及押金收条原件，要求解约。并请求被告与吴某签订新的租赁合同，同时暗示被告她会兑现转让费一人一半的承诺，该事实有证人及其他证据予以证实，在这种情况下被告是有条件的追认了与吴某的房屋租赁合同。故原告要求返还租房押金50000元事实不存在，没有事实依据，请求驳回其诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。另请求法院判令原告补齐欠交的房租4752元，并支付被告应得的利益部分45000元。

（三）事实和证据
青海省西宁市城中区人民法院经公开审理查明：2012年8月29日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，该合同约定，被告将其位于本市城中区香格里拉城市花园沁园8-2号，面积为101平方米，结构为钢混的商铺租赁给原告经营茶艺，租赁期为12个月，由被告于2012年8月28日起将出租的商铺交付给原告至2013年8月31日收回，2012年8月28日至31日为优惠期，免交房租，租金从2012年9月1日开始收取。承租方有下列情形之一的，出租方可以终止本合同，收回房屋并视情况给予相应罚款，另造成出租方损失的承租方如数赔偿：1、承租方将房屋转租，装让或转借的；2、......。租赁合同如因期满而终止时，（终止的确认：以承租方交钥匙为准）如承租方续租则应在2013年5月31日前告知出租方并续签下年度租赁合同；如不告知则视为承租方不再续租商铺，出租方有权处置该商铺，由此造成的损失由承租方自行承担如承租方不续租则应在2013年5月31日前告知出租方并在租赁合同到期日前三天腾空房间，以办理相关结清手续，如遇承租方原因未按时通知出租方或虽告知出租方但未腾空房间的，造成结清手续超出租赁合同期时，超出天数承租方除应支付相应的日租金外，还应按日房租的三倍交纳逾期罚金，出租方因此所受到的损失由出租方负责赔偿。合同期满后，如出租方继续出租房屋的，在承租方未违约并承担下一年度租金在原租金的基础上上浮20%的条件下，承租方享有优先租赁权，出租方不得将此房屋租于他人。在租金押金和交纳的期限条款中约定，押金为50000元，租金为季交，月租金为每平方米60元，承租方应交房屋租金为6060元，季租金为18180元。租金押金合计为人民币68180元，签约前承租方一次性向出租方交清2012年9月1日至2012年11月31日租金和押金。并约定了第二次至第四次租金的交纳期限。合同期满如承租方不再续租房屋，出租方应在15日内查清相关情况，在房屋完好无损并结清水、电、暖、物业、通讯和其他相关费用后出租方退还押金。（租赁期内押金不计利息）；合同期满如承租方继续承租该商铺时，租金在原原租金的基础上上浮20%。如承租方违反合同，将承租房屋转租、转让、或转借给他人使用的，应支付违约金50000元。该合同签订后，原告给被告支付了押金50000元，被告将房屋交付给原告使用。该合同履行期间届满后，原、被告又签订了一份《商铺租赁续签合同》，该合同约定，本合同为双方2012年8月28日至2013年8月31日止签订的商铺租赁合同的续期合同，本合同为前一合同的从合同，1、本合同中只延长了合同时间（即商铺租赁续签合同时间为2013年9月1日至2014年8月31日止）。2、合同期满如承租方继续承租该商铺时，租金在原租金的基础上上浮10%。3、承租方在不破坏房屋结构主体、墙体、地面的情况下，在不影响他人并征得物业同意后可改变经营范围。4、租金缴纳时间为续期合同签订时缴纳第一次租金19800元整，第二次缴纳租金时间为2013年11月15日前，第三次缴纳租金时间为2014年2月15日前，第三（四）次缴纳租金时间为2014年5月15日前，如逾期不缴纳租金的按原商铺租赁合同的条款缴纳租金及滞纳金，其他条款遵循2012年8月28日至2013年8月31日签订的商铺租赁合同，该合同履行至2014年2月份时，原告曾向被告提出过欲将所承租被告的商铺转让给他人的要求。2014年2月17日，原告程某与被告张某的证人吴延贵签订了一份《铺面转让说明》，称程某于2014年2月27日将香格里拉8-2商铺翰轩茶艺转让于吴延贵，吴延贵于（与）产权人张某签订铺面租赁合同，自双方签字以后，所在商铺以后所发生的债务纠纷等一切相关事物与程某无关，转让费共计90000元。2014年2月25日，被告通过电话向西宁晚报社预约发布广告，内容为"香格里拉一期101平方米旺铺出租无转让费，13109768667"，该广告于2014年2月26日刊登在2014年2月26日的《西宁晚报》第B13版面。2014年2月27日，原告将被告张某的证人吴延贵介绍给被告，同日，在原、被告及吴延贵在场的情况下，被告与吴延贵签订了《商铺租赁合同》，将原出租给原告的香格里拉城市花园沁园8-2号的商铺租赁给了吴延贵。同日，吴延贵给原告支付了转让费70000元，2014年3月1日，又给原告支付了转让费20000元。后原告要求被告退还所支付的房屋租赁押金50000元，被告以原告违约等为由未予返还，原告向本院提起诉讼。另被告对于其在庭审中要求判令原告向其支付欠交的房租4752元并支付被告应得的利益部分45000元的主张，经本院予以释明，被告表示不提出反诉。庭审后，被告向本院提交申请，提交了原告的诉状、押金收条、报纸广告、转让协议草稿及其与吴延贵签订的租赁合同，并提交了补充答辩状。
原告程某、李某为支持其诉讼请求，向法院提供下列证据：1、广告，证明被告在报纸上刊登了出租房屋的信息；2、商铺出租信息，证明被告知道这个事情，在被告同意的情况下，同意我将铺面转让的事实；3、押金收条，证明押金为50000元的事实；4、证明，证明在被告的同意之下被告与新的第三方签订的租赁合同，原、被告之间的租赁合同终止，所以不存在解除。
被告张某质证认为，对证据1的真实性认可，我于2014年2月25日到报社去刊登的；对证据2不认可；证据3是复印件，但押金50000元是对的，也没有退；对证据4不认可，该证据不能作为证据使用，对此我有该证人的证言。
法院认为，被告对原告提交的证据1的真实性不持异议，且认可其于2014年2月25日到报社刊登该广告，故对该证据予以认定。证据2，被告予以否认，原告也没有其他证据证明该商铺出租信息是被告张贴的，故对该证据不予认定。证据3，系复印件，但被告认可收取了原告的房屋租赁押金50000元，故对该证据予以认定。证据4，证人已出庭为被告作证，该证据证明了原告将证人介绍给被告，在三方在场的情况下将被告与证人签订商铺租赁合同的事实，故对该证据予以认定。
被告张某为支持其抗辩主张，向法院提供下列证据：1、铺面转让告示，证明在被告不知情的情况下原告就已经实施铺面转让的行为；2、转让协议，证明原告与吴某在2014年2月17日已经达成了铺面转让协议，说明原告违约在先；3、银行取款凭条，证明原告收了吴某的转让费9万元；4、证人证言两份，证明铺面转让是在被告不知情的前提下，原告与吴某已达成铺面转让协议的经过；5、铺面租赁合同，该合同中的第四款违约责任明确规定如乙方违反合同将承租房屋转租、转让或转接给他人使用的应支付违约金5万元；6、和吴某签订的新的商铺租赁合同，证明合同生效日为2014年3月1日；7、证人吴延贵的当庭证人证言，证明原告在被告不知情的情况下擅自将所租赁的房屋转让，原告在三方在场签订租赁协议时，承认违约、不再要求退还押金，原告转让商铺是空转。8、证人吴延达的当庭证人证言，证明事项与证人吴延贵一致。
原告程某、李某质证认为，对证据1不认可；对证据2不认可，当时是写过，但是日期不符；对证据3的真实性认可，钱是我收的；对证据4的证人证言内容不符，对内容不认可；对证据5认可。对证据6的证明方向不认可，与本案无关。对证据7、8的证人证言不认可，我们没有说过违约的话。当时二位证人确实在场，但不在房间内，提前收回合同，不要押金这些不是真实的。前面说的我们口头达成协议是对的。我只是拉了5台麻将机，其余的没拿。
法院认为，原告对被告的证据3、5予以认可，对此证据予以认定。原告对证据1不予认可，被告也没有其他证据证明该商铺转让信息是原告张贴的，故对该证据不予认定。证据2能够证明原告于2014年2月17日与吴延伟达成转让协议的事实，对此证据予以认定。证据6能够证明被告与证人吴延贵签订了商铺租赁合同的事实，该合同的生效时间系被告和吴延贵之间的约定，与本案无关联性。证据4、7、8，该证据中所述的原告与吴延贵商谈转让商铺以及将吴延贵介绍给被告，由被告与吴延贵签订租赁合同的事实属实，但证人吴延贵在给原告出具的证言中并未涉及原告自称有违约行为并表示不在要求退还押金一节，证人与原、被告就商铺转让及签订合同承租商铺存在一定的经济利益关系，原告承租被告商铺后用于开设茶艺，为经营对房屋进行装修，有一定的投入，且被告在庭审答辩中称原告曾于2013年8月以生意不景气为由要求续签租房合同，而商铺转让费与房屋租赁押金无关，原告因经营亏损，在被告同意转让商铺并与吴延贵签订租赁合同时认可自己有违约行为并不要求退还租赁押金不符合常理，故对被告的该证明事项不予认定。

（四）判案理由
青海省西宁市城中区人民法院经审理认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁续签合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规的规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应依照合同约定享受权利、履行义务。本案中，原、被告在所签订的《商铺租赁合同》中约定，在合同履行期间，如承租方违反合同，将承租房屋转租、转让、或转借给他人使用的，应支付违约金50000元。但本案查明的事实为，被告于2014年2月25日通过电话向西宁晚报社预约发布内容为"香格里拉一期101平方米旺铺出租无转让费，13109768667"的出租广告，此事发生在原、被告所签订的商铺租赁合同的履行期间内，之后原告将吴延贵介绍给被告，并在三方在场的情况下，由被告与吴延贵签订了商铺租赁合同，该行为证明被告对原告要将所承租的商铺转让给他人的行为是知道并同意的，否则其也不会在与原告签订的合同履行期间至其与吴延贵签订租赁合同之前，通过在报纸上刊登广告的方式将其租赁给原告的商铺重新进行出租，被告所持原告违反合同，在其不知道的情况下擅自转让所承租的商铺的抗辩理由与法院所查明的事实不符，故该理由不能成立，法院不予支持。被告所持原告自认存在违约行为并不要求退还房屋租赁押金的抗辩理由无有效证据予以证明，对此法院不予采信。原告在被告知情并同意的情况下将原承租被告的商铺进行转让，且将新的承租人介绍给被告，在三方在场的情况下，由被告与新的承租人签订房屋租赁合同，故原告的行为不构成违约，被告应当将所收取的房屋租赁押金退还给原告。原告的诉讼请求成立，法院予以支持。

五、定案结论
依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告张某于本判决发生法律效力后十五日内退还原告程某、李某房屋租赁押金50000元。
案件受理费1050元减半收取525元，由被告张某承担（该款原告已预交，由被告随房屋租赁押金一并支付给原告）。

（六）解说
本案是一起房屋租赁合同纠纷，案件的关键问题为认定原告的行为是否构成违约以及有关事实的认定。
关于违约方面，违约行为的成立，需要有违约的客观事实存在，即违约行为已经完成。根据本案双方的租赁合同约定，"如乙方违反规定将承租房转让、转租或转借给他人使用的，应支付违约金5万元"。表现在本案中，应为原告与吴延贵签订了转让协议后，即收取转让费并将房屋交付给吴延贵实际使用，才能构成实际上的违约。本案在庭审过程中，被告提交了由原告程晓娟和证人吴延贵签字的于2014年2月17日书面转让协议，对该证据的客观性本院进行了认定。但原告程某与吴延贵签订转让协议后，并没有收取转让费，也没有将房屋交付给吴延贵使用，即只是签订了转让协议，但并没有收取转让费交付房屋，而是于2014年2月27日，在原告、被告及吴延贵等人三方在场的情况下，由被告张某与吴延贵重新签订了房屋租赁合同，将原本由原告承租的房屋租赁给了吴延贵，之后由吴延贵分次向原告支付了转让费。故原告与吴延贵签订转让协议的行为并未构成实际的违约。至于转让协议草稿，没有双方的签字，也不能成为证明原告违约的证据。
关于有关事实的认定，本案在审理查明的事实中认定，"该合同履行至2012年2月时，原告曾向被告提出过欲将承租被告的商铺转让给他人的要求"。认定该事实是基于被告的答辩中称："2013年8月，原告李某以生意不景气为由要求续签租房合同，被告因担心房租收不上，而不同意续签，在原告再三请求并达成转让费一人一半的口头协议后续签了租房合同"，对此陈述，被告张某没有任何证据证明。而被告张某于2014年2月25日，通过电话向《西宁晚报》社预约发布了内容为"香格里拉一期101平方米旺铺出租无转让费"的广告，并附有其联系电话。根据双方续租合同的约定，租赁时间应当截止到2014年8月31日止。双方虽在原合同中约定了有关迟付租金的合同履行方式，但根据合同的约定，在原告迟延交付租金后，双方应当按季度履行重新签订租赁合同，但被告张某没有提供因原告迟付租金而由双方重新签订的合同或者其在原告迟付租金后向原告提出过重新签订合同的要求的证据。被告张某在答辩中所称原告欠交的房租为第一年、第二年少交一个平方米的租金以及上浮10%的部分，对此经本院释明，其没有提出反诉主张，且被告也没有证据证明原告在2014年2月16日原告向其表明不再支付租金的事实，故本案中并不存涉及原告是否存在迟付租金的问题。被告没有证据证明原告表明主动放弃承租权、不再支付租金或者原告欠付租金，且双方租赁合同尚在履行期限内尚未解除、双方也没有按照合同约定办理解除合同的手续，也没有进行相关的交接的情况下，在与原告的租赁合同履行期限内，通过在报纸上刊登广告转让尚由原告承租的商铺，该行为证明原告对其要将所承租的商铺转让给他人的要求告知了被告，而被告对此并没有提出异议。被告所称在其不知道原告要将商铺转让给他人的情况下，在与原告的租赁合同尚在履行期限内，通过在报纸上刊登广告转让仍由原告承租的铺面，其行为与双方合同约定的履行方式不符，也不符合正常的交易习惯。被告在报纸上刊登商铺转让广告的行为只有一种解释，即原告要将承租的商铺转让给他人的事情告知过被告，否则被告在报纸上刊登商铺转让广告的行为也构成违约。故法院对此事实的认定符合法律客观事实。
有关对被告证人证言的认定，本案中，证人吴延贵给原告出具了一份书面证人证言，吴延贵及吴延达给被告出具了书面证据，且出庭进行作证。因该证人通过原告与被告签订了房屋租赁合同，除需按照所签订的合同向被告交纳房屋租金及押金外，还需按照转让协议给付原告商铺转让费，故认定其与原、被告之间存在一定的经济利益关系是客观的。而该两个证人与被告签订商铺租赁合同，其目的是承租使用房屋，所关心的事项应为其应当租金的交纳、租赁期限、违约责任以及房屋租赁押金等事项，而有关原告是否承认违约、是否表示不再要求退还押金，与证人没有关系，也不是该两个证人所应当关心和注意的事项。故法院对被告的证人证言中有关原告称其违约且不要求被告退还押金的证词未予采信。
本案宣判后，双方当事人均未提出上诉，本案判决已发生法律效力。
作者：史长州