（一）首部

1.判决书字号：北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第06128号

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.诉讼双方：
原告杨某，女。
委托代理人苏兮，北京昌玺律师事务所律师。
被告宛某，男，北京市某单位科员。
委托代理人赵锦华，山东公允律师事务所律师。
被告王某，女，国营某厂退休干部。
委托代理人马毅，北京尚威润智律师事务所律师。
第三人宛某2，男，北京市某单位退休干部。
第三人王某2，女，北京市某公司退休干部。

4.审级：一审

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市丰台区人民法院
合议庭组成人员：审判长：付强；人民陪审员：李利芳、欧裕法

6.审结时间：2014年12月10日

（二）诉辩主张

1.原告杨某诉称
原告与被告宛某系夫妻关系，二人在婚后购买了北京市丰台区马家堡西里56号楼1单元404室房屋。2004年8月原告曾起诉离婚，丰台法院予以驳回。2005年原告再次起诉离婚，后因被告执意不愿离婚且考虑到当时孩子尚小，原告最终撤诉。近年原、被告双方关系仍未完全弥合，争吵不断升级甚至动手导致夫妻感情确完全破裂。2013年4月18日被告宛某再次因琐事对原告大打出手，原告起诉离婚。在离婚诉讼过程中，被告同意离婚，但出示证据称双方共有的北京市丰台区马家堡西里56号楼1单元404室房屋已被其在2005年年初以18万元的价格出售给其二姨王某，并称因为关系好实际只支付了10万元。被告宛某在离婚诉讼期间将其与原告共有的房屋以远低于市场的价格出售给自己的亲戚，无疑是以恶意转移夫妻共同财产为目的，该行为损害原告的合法权益，应属无效。现原告诉至法院，要求确认被告宛某与被告王某所签关于北京市丰台区马家堡西里56号楼1单元404室房屋的房屋买卖合同无效。

2.被告宛某、王某辩称
被告宛某辩称，不同意原告的诉讼请求。1、涉案房屋并非原告杨某与被告宛某的共同财产，涉案房屋是1994年被告宛某的父母即本案第三人宛某2、王某2的单位分给其父母的，由于宛某的父母属于同一单位，而宛某的父母已经有一套公租房，单位不能报销两份供暖费，所以才将涉案房屋的承租人登记为被告宛某，但实际上涉案房屋的租金均由被告宛某的父母支付。1998年2月4日，原告杨某与被告宛某结婚，一直同被告宛某的父母一起居住在另外的房屋中。1999年12月14日，实行房改房，由被告宛某的父母出资购买了涉案房屋。因此房屋并非原告杨某与被告宛某的共同财产。2、对于被告宛某替其父母挂名买房一事，原告杨某完全知情，否则原告杨某不可能向北京市海淀区七一小学申请无房补贴。3、被告王某属于善意第三人，其合法权益应予保护。被告王某为其儿子结婚从被告宛某父母处购买涉案房屋，并支付了相应对价合法取得涉案房屋。4、被告杨某对涉案房屋卖与他人的事实不可能不知情，涉案房屋是在9年前就被卖了，原告杨某如果认为涉案房屋是其与被告宛某的共同财产，不可能9年时间不去涉案房屋，甚至不知道涉案房屋的坐落位置。综上，请求驳回原告杨某的诉讼请求。
被告王某辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告所述不是事实，房屋买卖不是在他们离婚期间，房屋买卖是在2005年4月8日。离婚撤诉是在2005年3月31日，不是在离婚诉讼期间。2、原告杨某知道买卖房屋的事实和价款。3、原告知道涉案房屋实际所有人是被告宛某的父母。原告的目的就是该房产为要挟，占据家庭的主动权，因此希望法院驳回原告的诉讼请求。

3.第三人述称
不同意原告的诉讼请求。1、涉案房屋是我们夫妻共同财产，与原告宛某无关。涉案房屋是1994年单位分给我们的福利房，因为我们属于同一单位，已经有一套公租房，单位不能报销两份供暖费，所以才将涉案房屋的承租人登记为被告宛某，以便解决供暖费问题。我们的儿子被告宛某不是我们单位员工，不可能分到我们单位的房子。况且这套房子一直是由我来管理的，包括按时交房租等，以至后来购买这套房改房的手续及购房款都是我们夫妻出的资，办理的相关手续。我儿子被告宛某一家三口一直与我们生活在一起，没有分家单过。房屋不存在赠与他的问题。被告宛某只是挂名替我们买房而已。我们才是房屋的实际所有权人。2、2004年底，事业单位开始调查职工房屋问题，根据258号文件精神和我们家这套被告宛某名下的房屋具体问题，我们在2005年初向被告宛某单位北京市地方志编纂委员会办公室递交了情况说明及相关证明。经宛某单位派人调查核实后公示确认宛某为无房户，享受了无房补贴待遇。此事原告杨某是知晓的，并且原告杨某以夫妻二人都无房产向其工作单位七一小学申报了无房申请，并获得批准，也享受了无房补贴待遇。综上，希望驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
北京市丰台区人民法院经公开审理查明：1971年9月9日，第三人宛某2与第三人王某2结婚，二人于1973年1月24日生有一子即被告宛某。1998年2月4日，被告宛某与原告杨某结婚。
1995年4月1日，被告宛某取得北京市丰台区马家堡西里56号楼1单元404室房屋的公房承租权。
1999年12月14日，被告宛某支付预购涉案房屋的预交购房款25 000元。2001年6月26日，北京市丰台区房屋土地管理局（甲方）与被告宛某（乙方）签订合同，约定北京市丰台区房屋土地管理局将涉案房屋按1999年成本价出售给被告宛某，实际成交价47 424元，公共维修基金1128元。该合同载明：第三条甲方协助乙方到房地产交易所办理立契过户手续，其各项费用由乙方按规定交纳。在该条后盖有"享受教师优惠"的印章，并手写了"5%"。2001年8月8日，被告宛某补齐了购房款。此后，被告宛某取得涉案房屋的产权。
2005年4月8日，被告宛某与被告王某签订《房地产买卖合同》，约定被告宛某将涉案房屋出售给被告王某，房屋交易价18万元，定金10万签约时支付，余款8万过户时支付。2005年4月25日，被告王某取得涉案房屋的所有权证书。
2011年11月16日，被告宛某、原告杨某填写《北京市机关、事业单位职工住房补贴申请审核表》，载明被告宛某工作单位北京市地方志办公室，房屋地址及建筑面积北京市宣武区东北园胡同57号，16.8平米，此房系父亲承租大栅栏房管所。审核单位为北京市地方志编纂委员会。该表上有北京市海淀区七一小学的确认盖章。2011年12月1日。原告杨某填写《北京市机关、事业单位职工住房补贴申请审核表》（续表），1998年月平均基本工资303.3元，1998年前工作月之和80月。审核单位北京市海淀区七一小学。本院到北京市海淀区七一小学调查，北京市海淀区七一小学认可原告杨某为其教师，上述两份申请表为被告宛某、原告杨某所填,并表示上述两份申请表表示被告宛某、原告杨某二人及二人的单位均认可二人从未享受过单位的房屋福利。庭审中，原告杨某表示其在填写上述两份申请表时，为了获得无房补贴，向单位作出了虚假的陈述。
上述事实有下列证据证明：
（1）被告宛某就其主张提交证明一张，载明：兹有丰台区马家堡西里56号楼一门404号一居室，建筑面积43.4㎡，系我单位于1994年分配给宛某2同志的住房。因其与爱人同在一个单位，不能同时支付双份供暖费，因此将房主姓名写为其子宛某，并由"全聚德"公司负担供暖费。北京市长城家具公司在该证明上盖章，并写明情况属实。北京市地方志编纂委员会办公室在该证明上盖章，并写明此证明原件已归档管理，特此证明。原告杨某认为该证据是卖房之后出具的，并不能证明房屋是谁的。被告王某、第三人宛某2、第三人王某2认可该证据。
（2）被告王某就其主张提交银行查询单5张，证明其在2005年11月取现5万多元用于支付购房款以及其具备支付房款的能力。原告杨某认为该证据不能证明被告王某实际支付了房款。被告宛某、第三人宛某2、第三人王某2认可该证据。
（3）第三人宛某2、王某2就其主张提交支付租金、房款的证据和第三人宛某2的工资证明，证明第三人宛某2、王某2实际支付了租金和房款。原告杨某不认可上述证据的证明力。被告宛某、王某认可该证据。

（四）判案理由
北京市丰台区人民法院经审理认为：涉案房屋为由公租房房改购买所得，显属于福利分房的性质。而根据北京市地方志编纂委员会、北京市海淀区七一小学的审核情况，可以看出原告杨某、被告宛某均未享受过单位的房屋福利。上述事实与原告杨某所主张该房为被告宛某福利分房的情况显然不符。结合由北京市长城家具公司出具并经北京市地方志编纂委员会审核的《证明》以及第三人宛某2、王某2持有支付涉案房屋租金、购房款票据的情况，本院有理由相信涉案房屋的实际所有人并非原告杨某、被告宛某。虽然第三人宛某2、王某2二人在购买涉案公房时曾因原告杨某的教师身份享受了5%的优惠，但并不能因此就改变涉案房屋的权属性质。该5%的优惠应属于第三人宛某2、王某2二人在购房时因原告杨某教师身份的获利，该此问题原告杨某可另行主张。现原告杨某要求确认被告宛某与被告王某所签关于北京市丰台区马家堡西里56号楼1单元404室房屋的房屋买卖合同无效的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。

（五）定案结论
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告杨某的诉讼请求。
案件受理费35元，由原告杨某负担（已交纳）。

（六） 解说
本案的争议焦点有以下两项：1、原告杨某是否是涉案房屋的共同所有权人；2、二被告宛某与王某之间签订的房屋买卖合同是否有效。
原告杨某主张二被告宛某与王某之间签订的房屋买卖合同因恶意串通损害其利益而归于无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。因此，原告杨某的诉讼请求是否应当得到法院支持，主要是看二被告宛某与王某签订房屋买卖合同转让涉案房屋是否构成损害原告杨某利益的恶意串通行为，而原告杨某是否是涉案房屋的共同所有权人，则是能否认定合同无效的前提和基础，若原告杨某并非涉案房屋的共同所有权人，则二被告之间是否构成恶意串通均不会影响其利益，也就不会影响房屋买卖合同的有效性。
首先，本案涉及城镇公有住房的出租、出售及转让问题。城镇公有住房，简称公房，是相对于个人所有的房屋而言，该类房屋的所有权归属于政府、企事业单位所有，在法律允许的范围内，隶属于该单位体制下的个人可以对该类房屋享有占有、使用乃至于一定程度上的收益权和处分权。随着市场经济的逐步建立，为了推进住房制度的市场化改革，我国各级政府逐步推进公房体制改革，也即所谓房改，国家以优惠的价格将公房的产权部分或者全部出售给职工所有，明显属于职工享受的一种福利待遇，而购买价格则远低于房屋的市场价值，且每个家庭只能享受一次。因此，在本案中，首先需要确定的就是涉案房屋的原所有权人问题。根据原被告双方及第三人所提交的证据及当庭陈述可知，虽然被告宛某先于1995年取得涉案房屋的公房承租权，后于2001年取得涉案房屋的所有权，亦以其名义与北京市丰台区房屋土地管理局签订了购买涉案房屋的合同，但是，涉案房屋实际上是北京市长城家具公司分配给作为其职工的本案第三人宛某2、王某2居住使用且由其支付租金的，且在房改过程中，亦是本案第三人宛某2、王某2支付的购房款项，仅因本案第三人宛某2、王某2在同一单位而不能同时支付双份供暖费，因此才将房主姓名写为其子即本案被告宛某。同时，原告杨某与被告宛某在婚姻关系存续期间均未享受过各自单位的福利分房优惠政策。因此，涉案房屋的实际所有权人系本案第三人宛某2、王某2，被告宛某仅为名义上的所有权人，因此，被告宛某并未在其与原告杨某的婚姻关系存续期间实际取得涉案房屋的所有权，涉案房屋亦不因此而成为原告杨某与被告宛某的夫妻共同财产。被告宛某将涉案房屋出售给被告王某，固然存在无权处分他人财产的可能性，但涉案房屋的实际所有权人即本案第三人宛某2、王某2并未明确反对。故原告杨某不能因此主张房屋买卖合同无效。
其次，第三人宛某2、王某2在购买涉案房屋时曾因原告杨某具有教师资格而享受5%的教师优惠，原告杨某可否以此为由主张其为涉案房屋的共有权人呢？从性质上而言，教师优惠作为国家给予教师的政策性福利待遇，具有极强的人身依附性，不能作为单纯的财产性权利进行转让、赠予、出租或借用，因此，亦不能直接转化为共同购买房屋的出资。在本案中，第三人宛某2、王某2在购买涉案房屋时因原告杨某的教师身份而享受了5%的优惠，但因教师优惠具有福利政策性与人身依附性，因而不能视为原告杨某与第三人宛某2、王某2共同购买涉案房屋的出资，也因此，原告杨某亦不能以此为由主张对涉案房屋具有共同所有权。至于原告杨某可否向第三人宛某2、王某2要求补偿，则与本案争议无关，其可另行起诉。
综上可知，原告杨某并非涉案房屋的共同所有权人，亦与涉案房屋的处分不存在利害关系，故其主张被告宛某与被告王某恶意串通损害其利益为由要求确认其所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，无法得到法院支持。
（付强）