林文宝与林志伟房屋买卖合同纠纷案

(当事人通谋虚假意思表示的认定)

法官观点

近年来,父母与子女之间房屋买卖合同纠纷不断增多,这类纠纷多表现为以下特点:第一,当事人之间具有直系亲属关系;第二,诉讼请求虽有不同,但最终目的都希望房屋重新过户至父母名下;第三,双方之间有可能只在办理过户手续时签订一份《存量房屋买卖合同》(即网签合同),而没有其他书面协议,网签合同中亦未对具体付款方式及期限等内容进行约定;第四,对于合同的履行,双方仅办理了过户手续,而未实际支付价款;第五,双方对立情绪激化,矛盾多涉及家庭其他问题,调解难度大。处理这类案件,关键问题在于如何认定双方签订的《存量房屋买卖合同》的效力及辨清双方当事人的真实意思表示。

1.如何认定《存量房屋买卖合同》的效力

最高人民法院于2012年7月1日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条对无权处分行为的效力作出规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。该规定将《合同法》第五十一条规定的效力待定说变为完全有效说。该司法解释实施以来,对于无权出售房屋行为是否一律认定有效在审判实践中存在争议。一种意见认为:既然司法解释已经将无权处分认定为有效,则只要当事人以无权处分为由要求认定房屋买卖合同无效的,一律应予以驳回。另一种意见认为:司法解释第三条仅仅是对《合同法》第五十一条的修改,而《合同法》第五十二条亦规定了合同无效之情形,如果司法解释第三条与合同法第五十二条相竞合,则应适用五十二条之规定,认定合同无效。例如,房屋所有权人、无权处分人、买受人均为同一家庭的成员,对此类家庭成员内部的房屋买卖案件,若查清属于合同法第五十二条第二款规定的“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”情形的,则应认定合同无效。笔者认为应当区分以下三种情形:第一,如果当事人仅以出卖人擅自出售房屋侵犯共有人权利为由,起诉要求确认房屋买卖合同无效的,法院应当不予支持;第二,如果当事人有证据证明买受人不符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得其他构成要件,即受让人受让该不动产是恶意的或者不是以合理的价格转让的,合同属于履行不能,权利人有权依据该规定要求追回房屋;第三,对于有证据证明当事人双方恶意串通,或者买受人明知出卖人恶意处分他人财产仍积极与之签订合同进行交易的,法院应当发挥司法裁判的导向功能施以否定评价,认定买卖合同无效。本案中,依据现有证据法院可以认定诉争房屋系原告与陈秀玲共有财产。陈秀玲去世后,其财产应当由原告与被告继承,即403号房屋系二人共有。因此,原告与被告签订合同时属于无权处分,但被告对于其系403号房屋共有人应当知晓,被告在此情况下仍然签订买卖合同,故《存量房屋买卖合同》在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下系有效合同,双方均应依约履行。合同可以视为原告对其享有的403号房屋份额的转让行为。

2.如何认定真实意思表示

《民法通则》规定,民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为应当具备下列条件:(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律或者社会公共利益。本案中,被告主张双方签订合同是为了办理过户,双方之间实际上是一种无偿分割和继承共同共有财产的关系,故双方关于房屋买卖合同的意思表示是虚伪的,是双方合意同谋而为的虚假的意思表示。

学理上,此种虚假意思表示叫作通谋虚伪表示,是指表意人与相对人通谋而无真意的意思表示。其构成要件有四:(1)须有意思表示之存在;(2)表示须与意思不一致;(3)表意人自己必须对于其意思与表示不一致有认识;(4)须其非真意的表示是与相对人通谋形成的。所谓通谋,不仅需要相对人知道表意人为非真意表示,而且须相对人和表意人有意思的联络。行为人双方通谋实施虚伪的民事行为,有时可能有违法的目的;有时双方并无违法的目的,而只是出于某种特殊的考虑,例如名义上是房屋买卖的形式,实际上是赠与,采用房屋买卖的形式只是为了简便过户手续、节省税费和公证费等经济开支。对于通谋的虚伪表示,由于它并不真正反映行为人的效果意思,故其在根本上不符合民事法律行为的要求,若双方的真实目的不违反法律、行政法规的强制性规定,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。结合到本案,被告主张双方名为买卖、实为无偿分割财产,但原告对此不予认可,被告应对其主张无须给付价款负担举证责任。被告对其无须支付价款的主张未完成举证义务,未提交充分证据证明双方之间存在通谋虚伪表示,故对于被告无须依照《存量房屋买卖合同》支付价款的主张,法院不予支持,被告应当依照房屋买卖合同的约定支付房屋价款。

3.本案给我们的启示

随着改革开放的深入发展,人们的生活水平不断提高,许多老年人变成了有产者,加之“未富先老”、人口老龄化进程加快的现实,使得老年人权益保障问题凸显。侵权纠纷绝大多数来自家庭,并且有其鲜明特点,即侵权种类多样化:由过去大量表现为赡养问题的“单一型”,向房屋居住、房屋所有权、财产继承等多样化侵权发展。作为21世纪的老年人,要维护自己的合法权益,必须强化三种意识:即财产意识、遗嘱意识、执行意识。

财产意识,具体来讲是指老年人要重视自己的财产,对自己的财产与子女的财产要心中有数,不要认为反正将来财产都是子女的,就把自己的财产与子女的财产“一锅煮”“一勺烩”,混在一起;更不能在生前主动无条件地将自己的财产让渡给子女,丧失生活的主动权;还要提前安排好一旦一方去世后,另一方即老伴的生活着落。

遗嘱意识,是指老年人要尽量在生前按照自己的意愿,就财产的处分问题写出明确的书面文书,避免日后子女为争夺遗产,反目成仇,影响和睦团结。针对一方去世后,夫妻共同财产的一半属于亡者遗产、子女经常惦记分割此遗产的情况,老年夫妻在生前或双方签订协议或单方立下遗嘱,将死者遗产归老伴所有或继承,待老伴去世后再由子女继承。

执行意识,是指老年人立遗嘱处分自己的财产时,要考虑其合法性、合理性、可行性,不要因一时好恶轻易剥夺某一法定继承人的继承权,也不能违心地处分自己的财产。事实上,这样的遗嘱在日后的执行过程中会出现障碍,引起麻烦。

1.判决书字号

北京市丰台区人民法院(2013)丰民初字第18556号民事判决书

2.案由 :房屋买卖合同纠纷  

3.诉讼双方

原告:林文宝。

委托代理人:王东栋北京市大嘉律师事务所律师。

被告:林志伟。

委托代理人:高鹏北京市中坤律师事务所律师。

4.审级 :一审

5.审判机关和审判组织

审判机关:北京市丰台区人民法院

合议庭组成人员:审判长:梁艳;代理审判员:付强;人民陪审员:欧裕法

6.审结时间

2014年8月14日

引用

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  • 参考文献格式:[1]国家法官学院,中国人民大学法学院.中国审判案例要览.2015年民事审判案例卷[M].北京:中国人民大学出版社.2017

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法律条文

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

法律条文

第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

法律条文

第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

法律条文

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

法律条文

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

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