（一）首部

1.判决书字号：北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第18556号民事判决书。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：林某。
委托代理人：王东栋，北京市大嘉律师事务所律师。
被告：林某1。
委托代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市丰台区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：梁艳；代理审判员：付强；人民陪审员：欧裕法。

6.审结时间：2014年8月14日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
原告林某诉称：2012年4月6日，我与被告签订《存量房屋买卖合同》，被告购买位于丰台区方庄芳群园二区××号楼X层X门XXX号房屋（以下简称“XXX号房屋”），价款为1242054元。合同签订后，我积极履行合同义务，并将该房屋过户给被告，但被告迟迟未支付购房款。由于我身体患有多种疾病，被告拒绝支付房款的行为严重影响我的正常生活。现诉至法院，要求被告支付购房款1242054元。

2.被告辩称
被告林某1辩称：原告与陈某系夫妻关系，我是他们唯一的孩子。首先，涉案房屋不是原告个人财产，是家庭共有财产。涉诉房屋为1988年拆迁分给原告的，即一家三口居住使用的公房。1999年7月，我参加工作，并将自己工资收入全部交给陈某管理使用。2002年9月按照相关政策，全家人共同出资购买涉诉房屋。该房屋虽然登记在林某名下，但是是我们三人的共有财产。其次，陈某去世后，我未对其遗产进行继承。2012年4月初，经原告与我协商，就该套房屋的分割处理和产权归属达成一致意见，原告同意将涉诉房屋无偿归我所有，并自愿配合将涉诉房屋产权过户至我名下。再次，原告和我共同到房屋产权登记管理机关办理过户手续，如果按照正常的办理程序双方就要先进行析产分割，然后公证继承陈某的遗产份额，这种办理程序麻烦且耗时耗力。为了简便过户手续、节省税费和公证费等经济开支，双方签订了《存量房屋买卖合同》，并按照房屋买卖方式办理房屋过户手续。依据家庭成员直系亲属之间房产更名免税政策规定，由税务机关退还原告已经交付的全部税费12420元。双方签订的《存量房屋买卖合同》仅是为了快速办理房产过户和交税退税使用，并不作为双方之间实际支付购房款的凭证使用。最后，《存量房屋买卖合同》第四条仅约定房屋成交价为1242054元，未约定购房款的支付方式。作为正常人，如果双方真实情况是按照房屋买卖方式进行交易，在林某1未支付购房款的情况下，林某愿意将涉诉房屋过户至被告名下是不符合常理的。综上，我与原告之间并非买卖合同关系，而是采用买卖合同的方式将房屋过户至我名下，双方之间实际上是一种无偿分割和继承共同共有财产的关系，且该析产分割行为已经实际履行完毕，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回。

（三）事实和证据
北京市丰台区人民法院经审理查明：原告与陈某于1980年结婚，婚后育有一子即被告。XXX号房屋系1988年拆迁安置所得。2002年9月25日，原告与北京城市建设开发集团总公司签订《出售自管公有住宅楼房协议书》，支付房价款20020元，2003年6月18日，原告取得XXX号房屋所有权证。2008年7月8日，陈某去世，此后未对遗产进行继承分割。
2012年4月6日，原告与被告签订《存量房屋买卖合同》，约定：原告将北京市丰台区方庄芳群园二区××号楼X层X门XXX室出售给被告，该房屋成交价格为1242054元。双方在合同中未对具体付款方式及期限等进行约定。同日，双方办理了房屋转移登记手续。
庭审中，原告称陈某去世后，其经人介绍找到一个后老伴，为避免后老伴争房产，被告让其将涉诉房屋出售给他，并将20余万元存款交由他保管；过户之后，被告以各种理由找后老伴麻烦，与其吵架，还说要卖掉涉诉房屋，至今未向其支付房款，故起诉要求被告支付合同中约定的购房款。
被告提交了其与原告签署的《声明》，其中载明：“涉诉房屋是无偿分给林某1个人所有的，过户时使用的买卖合同中的购房款不需要实际支付给林某”；提交《契税完税证》《契税退税受理通知书》，以证明林某将涉诉房屋过户至林某1名下后，税务机关按照家庭成员之间房产无偿更名的免税规定，将林某1交纳的契税退还给林某1；另提交其朋友宋奎、张林的书面证人证言，以证明林某不需要林某1实际支付购房款。原告对上述《声明》不认可，其称2013年11月9日，被告以办理歌华有线电视需要原告签字为由，要求原告在空白A4纸上签字，原告签字后感觉异常，向歌华有线工作人员核实办理相关手续不需要原告签字，遂报警；并且该《声明》原告签字位于A4纸的最上方，不符合一般书写习惯，《声明》全部内容为林某1书写，原告未签署日期，不能证明原告于2012年4月6日确认了该《声明》的内容。原告认可《契税完税证》《契税退税受理通知书》的真实性，但认为与本案无关。原告认为证人宋奎、张林未到庭，对上述证人证言的真实性及证明目的不认可。被告认可《声明》上的内容系被告书写。
原告提交2013年11月10日的北京市公安局丰台分局方庄派出所的“110”接处警记录及录音光盘，该接处警记录载明：“民警到现场了解情况，事主反映其子林某1骗其需要办理歌华有线，让其在白纸上签字，经事主了解歌华有线办理不需要签字，事主怀疑林某1骗其签字有别的目的，民警问林某1，该人称没有此事”，以证明被告提交的《声明》系伪造的。被告认可接处警记录及录音光盘的真实性，但不认可原告的证明目的，上述证据是原告在起诉后为了诉讼而形成的，警察出警后仅是向双方了解情况，未查实相关事实，故不能证明被告提交的《声明》系伪造的。
上述事实有下列证据证明：
（1）《存量房屋买卖合同》；
（2）房屋所有权证。

（四）判案理由
北京市丰台区人民法院经审理认为：依据现有证据可以认定诉争房屋系原告与陈某共有财产。陈某去世后，其财产应当由原告与被告继承，即XXX号房屋系二人共有。因此，原告与被告签订合同时属于无权处分。但被告对于其系XXX号房屋共有人应当知晓，被告在此情况下仍然签订买卖合同，故《存量房屋买卖合同》在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下系有效合同，双方均应依约履行。合同可以视为原告对其享有的XXX号房屋份额的转让行为。合同约定被告应当给付价款，现被告主张无须给付应当负担举证责任。现被告提交的《声明》存在以下问题：首先，原告签字的位置位于声明右上角，明显不符合书写习惯；其次，声明内容并非原告书写；再次，原告书写《声明》后不久，即报警称被告要求其在空白纸上签字。因此，本院对被告提交的《声明》不予采信。仅凭证人证言及《契税退税受理通知书》亦不足以充分证明被告无须支付价款的主张。综上，本院认定被告对其无须支付价款的主张未完成举证义务，对被告无须依照《存量房屋买卖合同》支付价款的主张，不予支持。被告应当按照《存量房屋买卖合同》的约定给付原告价款1242054元。

（五）定案结论
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
林某1于本判决生效之日起10日内给付林某房款1242054元。

（六）解说
近年来，父母与子女之间房屋买卖合同纠纷不断增多，这类纠纷多表现为以下特点：第一，当事人之间具有直系亲属关系；第二，诉讼请求虽有不同，但最终目的都希望房屋重新过户至父母名下；第三，双方之间有可能只在办理过户手续时签订一份《存量房屋买卖合同》（即网签合同），而没有其他书面协议，网签合同中亦未对具体付款方式及期限等内容进行约定；第四，对于合同的履行，双方仅办理了过户手续，而未实际支付价款；第五，双方对立情绪激化，矛盾多涉及家庭其他问题，调解难度大。处理这类案件，关键问题在于如何认定双方签订的《存量房屋买卖合同》的效力及辨清双方当事人的真实意思表示。
1.如何认定《存量房屋买卖合同》的效力
最高人民法院于2012年7月1日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条对无权处分行为的效力作出规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。该规定将《合同法》第五十一条规定的效力待定说变为完全有效说。该司法解释实施以来，对于无权出售房屋行为是否一律认定有效在审判实践中存在争议。一种意见认为：既然司法解释已经将无权处分认定为有效，则只要当事人以无权处分为由要求认定房屋买卖合同无效的，一律应予以驳回。另一种意见认为：司法解释第三条仅仅是对《合同法》第五十一条的修改，而《合同法》第五十二条亦规定了合同无效之情形，如果司法解释第三条与合同法第五十二条相竞合，则应适用五十二条之规定，认定合同无效。例如，房屋所有权人、无权处分人、买受人均为同一家庭的成员，对此类家庭成员内部的房屋买卖案件，若查清属于合同法第五十二条第二款规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”情形的，则应认定合同无效。笔者认为应当区分以下三种情形：第一，如果当事人仅以出卖人擅自出售房屋侵犯共有人权利为由，起诉要求确认房屋买卖合同无效的，法院应当不予支持；第二，如果当事人有证据证明买受人不符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得其他构成要件，即受让人受让该不动产是恶意的或者不是以合理的价格转让的，合同属于履行不能，权利人有权依据该规定要求追回房屋；第三，对于有证据证明当事人双方恶意串通，或者买受人明知出卖人恶意处分他人财产仍积极与之签订合同进行交易的，法院应当发挥司法裁判的导向功能施以否定评价，认定买卖合同无效。本案中，依据现有证据法院可以认定诉争房屋系原告与陈某共有财产。陈某去世后，其财产应当由原告与被告继承，即XXX号房屋系二人共有。因此，原告与被告签订合同时属于无权处分，但被告对于其系XXX号房屋共有人应当知晓，被告在此情况下仍然签订买卖合同，故《存量房屋买卖合同》在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下系有效合同，双方均应依约履行。合同可以视为原告对其享有的XXX号房屋份额的转让行为。
2.如何认定真实意思表示
《民法通则》规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。本案中，被告主张双方签订合同是为了办理过户，双方之间实际上是一种无偿分割和继承共同共有财产的关系，故双方关于房屋买卖合同的意思表示是虚伪的，是双方合意同谋而为的虚假的意思表示。
学理上，此种虚假意思表示叫作通谋虚伪表示，是指表意人与相对人通谋而无真意的意思表示。其构成要件有四：（1）须有意思表示之存在；（2）表示须与意思不一致；（3）表意人自己必须对于其意思与表示不一致有认识；（4）须其非真意的表示是与相对人通谋形成的。所谓通谋，不仅需要相对人知道表意人为非真意表示，而且须相对人和表意人有意思的联络。行为人双方通谋实施虚伪的民事行为，有时可能有违法的目的；有时双方并无违法的目的，而只是出于某种特殊的考虑，例如名义上是房屋买卖的形式，实际上是赠与，采用房屋买卖的形式只是为了简便过户手续、节省税费和公证费等经济开支。对于通谋的虚伪表示，由于它并不真正反映行为人的效果意思，故其在根本上不符合民事法律行为的要求，若双方的真实目的不违反法律、行政法规的强制性规定，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。结合到本案，被告主张双方名为买卖、实为无偿分割财产，但原告对此不予认可，被告应对其主张无须给付价款负担举证责任。被告对其无须支付价款的主张未完成举证义务，未提交充分证据证明双方之间存在通谋虚伪表示，故对于被告无须依照《存量房屋买卖合同》支付价款的主张，法院不予支持，被告应当依照房屋买卖合同的约定支付房屋价款。
3.本案给我们的启示
随着改革开放的深入发展，人们的生活水平不断提高，许多老年人变成了有产者，加之“未富先老”、人口老龄化进程加快的现实，使得老年人权益保障问题凸显。侵权纠纷绝大多数来自家庭，并且有其鲜明特点，即侵权种类多样化：由过去大量表现为赡养问题的“单一型”，向房屋居住、房屋所有权、财产继承等多样化侵权发展。作为21世纪的老年人，要维护自己的合法权益，必须强化三种意识：即财产意识、遗嘱意识、执行意识。
财产意识，具体来讲是指老年人要重视自己的财产，对自己的财产与子女的财产要心中有数，不要认为反正将来财产都是子女的，就把自己的财产与子女的财产“一锅煮”“一勺烩”，混在一起；更不能在生前主动无条件地将自己的财产让渡给子女，丧失生活的主动权；还要提前安排好一旦一方去世后，另一方即老伴的生活着落。
遗嘱意识，是指老年人要尽量在生前按照自己的意愿，就财产的处分问题写出明确的书面文书，避免日后子女为争夺遗产，反目成仇，影响和睦团结。针对一方去世后，夫妻共同财产的一半属于亡者遗产、子女经常惦记分割此遗产的情况，老年夫妻在生前或双方签订协议或单方立下遗嘱，将死者遗产归老伴所有或继承，待老伴去世后再由子女继承。
执行意识，是指老年人立遗嘱处分自己的财产时，要考虑其合法性、合理性、可行性，不要因一时好恶轻易剥夺某一法定继承人的继承权，也不能违心地处分自己的财产。事实上，这样的遗嘱在日后的执行过程中会出现障碍，引起麻烦。
（北京市丰台区人民法院　梁艳）