一、首部
（一）判决书字号
一审判决书：北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第05431号判决书
二审判决书：北京市丰台区人民法院（2013）二民终字第11755号判决书
（三）诉讼双方
原告（被上诉人）：王某1。
委托代理人由莉雅，北京市圣奇律师事务所律师。
委托代理人郝旭东，北京市圣奇律师事务所律师。
被告（上诉人）：王某2。
委托代理人：刘立军，北京市普贤律师事务所律师。
第三人北京顺驰不动产网络有限公司。
法定代表人雷某，总经理。
委托代理人李某。
（五）审判机关和审判组织
一审法院：北京市丰台区人民法院。
审判组织：代理审判员:梁艳
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：赵文军；代理审判员：刘静；代理审判员：张洁
（六）审结时间：
一审审结时间：2013年5月30日。
二审审结时间：2013年8月19日。
二、一审情况
（一）诉辩主张
1、原告王某1诉称
2011年11月2日，原告与被告经顺驰公司居间，签订《房地产经纪合同》、《补充协议》及《关于如实陈述交易信息的声明》，约定将原告所有的位于丰台区大成里芳园X号楼X层X单元XXX号房屋出售给被告，出售价格为49万元，支付方式为2011年11月2日付给原告定金10万元，2012年2月16日付定金10万元，被告在商品房产权办下来之日起45个工作日将余款29万元付给原告。合同签订后，被告支付了定金10万元，原告将房屋交予被告使用。2013年1月4日，原告履行前述《房地产经纪合同》的义务，与被告前往房管部门办理产权过户手续时才知道被告不具备购买该房屋的法定条件。被告在隐瞒其不符合《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）第（十）条中关于非本市户籍居民家庭购买北京住房规定的条件的情况下，与原告签订《房地产经纪合同》，违反法律强制性规定，致使该《房地产经纪合同》无法履行。因此原告要求解除双方签订的编号为JXXX-XXXXXX7的《房地产经纪合同》；要求被告返还原告所有的位于丰台区大成里芳园X号楼X层X单元XXX号的房屋；要求被告支付自2011年11月2日至2013年2月2日止的房屋使用费37 500元并要求被告按每月2500元标准支付自2013年2月2日至被告实际交付房屋之日止的房屋使用费。
2、被告王某2辩称
不同意解除合同，不同意返还房屋及支付房屋使用费，坚持要求继续履行合同。签合同时，原告已经知道我没有购房资格。原告依据补充协议将房屋交付给我，所以不同意支付房屋使用费。
3、第三人顺驰公司述称
合同签订时，原告知道被告没有购房资格，双方实际是对诉争房屋使用权进行的买卖。现我公司已履行完成居间义务，原告的诉讼请求与我公司无关。
（二）一审事实和证据
2011年11月2日，经顺驰公司居间介绍，王某1（出卖人）与王某2（买受人）及顺驰公司（居间方）签订了《房地产经纪合同》，约定王某1将位于北京市丰台区大成里芳园X号楼X层X单元XXX号房屋出售给王某2，该房屋产权性质商品房，无住房抵押贷款，该房售价490 000元（该价格不包括该房屋办理产权过户应交纳的各项税金、费额及代理费）。同日，王某1、王某2及顺驰公司签订了上述合同的《补充协议》，约定：2011年11月2日付给王某1定金10万元整，2012年2月16日付给王某1定金10万元整，王某2在商品房产权办下来之日起45个工作日把余款29万元整付给王某1；办理产权登记手续的费用由王某2承担；王某2在2011年11月2日付给王某1定金10万元整开始王某1把房屋交给王某2，王某1承诺交给王某2房屋时房屋内没有任何纠纷；商品房产权办下来以后王某1无条件配合王某2办理公证手续和其他手续，公证费用由王某2承担。王某2于签订合同当日向王某1支付定金10万元。同日，王某1将房屋交付给王某2使用。2012年10月18日，王某1取得510室的房屋所有权证书（京房权证丰私字第3XXXX1号，房改房（成本价））。
另查，王某2为非本市户籍，其表示无法提供连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明，不具有在本市购房的资格。对此，王某2称签订合同时，已经明确告知王某1其没有购房资格，为此在《补充协议》中约定办理公证手续，将房屋公证至王某2名下。王某1认为，签订合同时不知道王某2在本市无购房资格，双方签订《房地产经纪合同》的目的是将房屋卖于王某2，并将诉争房屋过户，现因王某2没有购房资格，无法办理公证手续，亦无法过户。另，王某2表示愿意一次性支付剩余39万元房款，待连续缴纳5年社会保险或个人所得税具有在本市购房资格后再办理过户手续。对此，王某1不接受。
庭审中，经本院明示，王某2不同意解除合同，坚持继续履行合同，并就返还房款一事另行主张。
上述事实有下列证据证明：
1．《房地产经纪合同》、《补充协议》，证明双方房屋买卖合同关系和相关具体约定内容。
2．房屋所有权证,证明2012年10月18日，王某1取得510室的房屋所有权证。
3．《存量房交易结算资金自行划转声明》、《关于如实陈述交易信息的声明》,证明双方之间为房屋买卖合同关系。
（三）一审判案理由
根据王某1与王某2及顺驰公司签订的《房地产经纪合同》和《补充协议》，结合双方当事人的当庭陈述，双方交易的真实目的是王某1将诉争房屋出售给王某2，并完成产权转移登记，但根据本市购房政策，王某2在本市没有购房资格，现合同目的已经无法实现。故对王某1要求解除《房地产经纪合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，王某2应当在合理期限内将房屋返还给王某1。根据顺驰公司的陈述及补充协议约定王某1配合王某2办理公证手续这一事实，可以认定王某1在合同签订时应该知道王某2没有购房资格。因此，对于合同解除，王某1应当承担相应责任。王某2明知没有本市购房资格，仍与王某1签订《房地产经纪合同》，亦应对合同的解除承担相应责任。因王某1系依据补充协议约定将房屋交付给王某2使用，且对合同的解除亦有责任，故对其要求支付房屋使用费的请求，本院不予支持。另经本院明示，王某2坚持继续履行合同，不在本案中主张相关权利，本案不再涉及，王某2可就相关权利另行起诉。
（四）一审定案结论
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告王某1、被告王某2及第三人北京顺驰不动产网络有限公司于二○一一年十一月二日签订的编号为JXXX-XXXXXX7的《房地产经纪合同》。
二、被告王某2于本判决生效后三十日内将北京市丰台区大成里芳园X号楼X层X单元XXX号房屋返还给原告王某1。
三、驳回原告王某1的其他诉讼请求。
三、二审诉辩主张
上诉人（原审被告）王某2的主要上诉理由为：双方在签订合同时均已明知王某2不具备购房资格，且双方针对购房资格一事做出了补充约定，原审法院判决解除合同违背了双方在签订合同时的真实意思表示等。故请求撤销原审判决，改判驳回王某1的诉讼请求。
四、二审事实和证据
北京是第二中级人民法院经审理，确认了一审认定的事实和证据。
五、二审判案理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：根据本案查明的事实，王某1、王某2及顺驰公司签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》虽系各方真实意思表示，合法有效，但根据北京市为加强房地产市场调控工作出台的限购政策，王某2不具备在北京市购房的资格，并导致双方办理房屋所有权转移登记手续的合同目的无法实现。在此情形下，原审法院支持了王某1要求解除合同的诉讼请求，并无不当。合同解除后，王某2应当在合理期限内将诉争房屋返还给王某1，故原审法院判决王某2返还房屋，亦无不当。另，经原审法院释明，王某2表示不在本案中主张相关权利，本院不持异议，王某2可通过合法途径另行主张。综上，原审判决正确，本院予以维持。
六、二审定案结论
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
七、解说
此案中关键的问题就是双方真实的合同目的是办理房屋所有权转移登记手续还是房屋使用权的转让;被告不具备购房资格是否构成根本违约,原告是否享有单方解除权。由此可见，能否认定根本违约在本案中至关重要，而合同目的是否落空又是认定根本违约和享有合同解除权的前提条件，在我国合同法律规范对合同目的落空和根本违约未作明确界定情况下，此问题的探讨具有重要的理论和现实意义。
（一） 根本违约的含义及认定标准
所谓根本违约，指"违约如此地重大和重要，以至于受害当事人有理由认为整个交易已经落空"，或"一方的违约致使另一方定约目的不能实现"。我国合同法第九十四条第(四)项规定："当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的"，对方当事人可以单方解除合同。该规定强调了违约结果的严重性--合同目的落空是构成认定根本违约的唯一标准。同时也表明我国合同法并没有限制需以违约方主观预知为根本违约的前提，原因有二：一是我国采取的是无过错的违约责任归责原则，只要违约，就应承担违约责任；二是从设定根本违约制度的法律意义出发，根本违约制度的设定旨在允许因违约而致合同目的落空的受害人寻求根本解决问题的补救方式，即无条件的单方解除合同，如果附加违约方的主观过错条件则会偏离该制度的立法方向并会削弱其对债权人的保护力度。综上所述，我国合同法对根本违约的认定标准可以表述为：当事人一方违约行为的结果严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益，而致使其订立合同的目的落空，即构成根本违约，而不问其主观过错与否。
（二）法律意义上的合同目的落空
根据上文对合同法第九十四条的分析看出，根本违约与订立合同的目的有着密切的关系，也就是说一个违约行为是否已使债权人订立合同的目的落空，即是判断该行为是否已构成根本违约的重要标准。
但是如何界定合同目的落空的含义，法律并无明确的解释，按学术界一般理解，合同目的是当事人通过订立合同的行为所想要得到的结果。江平先生发展了合同目的说，将合同目的分为一般目的和特殊目的，并认为，在民事活动中，合同的一般目的是应当得到执行的，但对于合同的特殊目的，因为不是明知的或是显而易见的，合同对方对此不负责任。在司法实践中，判断合同目的是否落空应当从以下三点出发：一是合同的特殊目的构成合同的必要因素;二是违约行为的后果或将致使债权人订立该合同的目的无法实现，或实际剥夺债权人根据合同规定所能得到的期待利益，或继续履行将对债权人造成重大不利益;三是债权人对于该合同特殊目的之存在及违约的不利益后果负有举证责任。
就本案而言，买方购买房屋的动机即内心起因是不尽相同的，或为了自住、或为了投资等。鉴于买方购买房屋的动机复杂多样，合同动机仅仅是当事人的内心想法且不受法律调整，并不当然构成合同目的。如果当事人希望其动机转化为合同的目的，当事人一方就应当以明示或默示的方式告知合同相对方，在对方当事人知悉并合意的情况下，订立合同的动机才转化为合同目的。
在本案中，双方签订的《房地产经纪合同》、《补充协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《关于如实陈述交易信息的声明》可以认定双方合同的目的在于双方办理房屋所有权转移登记手续。至于买方期望通过合同的履行预期达到"使用房屋并待其具备购房资格再办理过户手续"仅是其主观动机，由于合同本身不能明确反映出这种预期，且买方无法举证卖方在订约时预知和了解买方的动机，双方未达成"使用房屋并待其具备购房资格再办理过户手续"而买卖房屋的合意，而仅达成买卖房屋的合意，故买方所主张的"使用房屋并待其具备购房资格再办理过户手续"的订约动机及所期望得到的合同效果并不符合合同法意义上的合同目的特征，该动机无法约束卖方。故对于卖方而言，收取价款并将房屋所有权转移是其合同目的，因买方不具备购房资格，必然导致卖方订立合同目的的落空。
（三）根本违约的后果--法定解除权的行使
根据上文的分析，我国合同法在判定是否构成根本违约时只规定了合同目的落空这一客观标准而未采纳违约方主观预知的限制，而且认定：只要违约致合同目的落空，债权人即可享有单方的解除权。这一单方解除权的规定给予了债权人及时解除合同、及时补救合同的机会，有利于保护债权人的利益。这完全符合设定根本违约制度的出发点：既然债权人订立合同的目的已经落空，合同的存在对债权人来说已不具有任何实质意义，合同即使在以后能够被遵守，债权人的目的仍不能达到，因此应允许债权人宣告合同解除，从而使其从已被严重违反的合同中解脱出来。本案中，根据北京市为加强房地产市场调控工作出台的限购政策，买方不具备在北京市购房的资格，并导致双方办理房屋所有权转移登记手续的合同目的无法实现，故对卖方要求解除《房地产经纪合同》的诉讼请求，予以支持。按照合同法第九十七条的规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"合同解除后，买方应当在合理期限内将诉争房屋返还给卖方。同时买方可另行主张返还房款等相关权利。
本案涉及到根本性违约的判定标准问题以及合同目的落空的判断标准问题，对于缔约双方当事人的利益保护至关重要，在合同法规定不明确的情况下，司法实践中根据法理正确地做出判断尤为重要。一方面反对就轻微违约而随意滥用解除权，另一方面应当充分理解我国设定根本违约制度的立法用意，允许债权人在合同目的落空、面临重大不利益的时候享有解除合同从而进行有效补救的权利。
（梁艳）
【裁判要旨】合同目的落空是构成认定根本违约的唯一标准，不问当事人主观过错与否。判断合同目的是否落空应当从以下三点出发：一是合同的特殊目的构成合同的必要因素;二是违约行为的后果或将致使债权人订立该合同的目的无法实现，或实际剥夺债权人根据合同规定所能得到的期待利益，或继续履行将对债权人造成重大不利益;三是债权人对于该合同特殊目的之存在及违约的不利益后果负有举证责任。
