1、判决书案号
一审判决书：北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第13920号。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第8127号。

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、诉讼双方
原告：林某（反诉被告、被上诉人），男。
被告：曾某（反诉原告、上诉人）男。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：北京市丰台区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：万迪；代理审判员：付强、罗滔。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刁久豹；审判员：刘丽杰；代理审判员：王佳。

6审结时间：
一审审结时间：2014年6月13日
二审审结时间：2014年10月20日

1、一审诉辩主张
（1）原告（反诉被告）林某诉称
2013年3月9日，原被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及一份补充协议，合同约定原告购买被告位于丰台区丽泽雅园3号楼2705号房屋，房屋合同价格为2 510 000元，房屋配套设施折价款为1 980 000元，被告净得总价款为4 490 000元，定金为10万元，首付款300万元（含定金）于2013年6月1日之前一次性以转账方式支付给被告，剩余房款149万元原告采取商业贷款方式支付，合同签字之日起90日内双方办理房屋权属登记转移手续。合同签订后原告支付了定金10万元，后在合同履行过程中，北京市住房和城乡建设委员会下发《关于顺延存量房交易服务平台扩大试点工作的执行日期的通知》该要求执行京建发（2013）73号文件的从2013年5月1日开始实施，而京建发（2013）73号文件第四条规定"通过房地产经纪机构达成交易的，或买卖双方自行达成交易选择资金监管服务的，买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金"。得知这一情况后第三人我爱我家公司工作人员及原告在2013年5月份立即与被告沟通，告知如果原告将房款直接支付给被告，房屋将无法办理过户，合同目的将不能实现，要求变更首付款的付款方式，或者原被告重新签订一个没有房地产经纪机构介入的房屋买卖合同（我爱我家继续提供服务），但是被告不予配合，致使合同无法履行。2013年6月13日被告向原告发出解除合同的通知，后房产经纪公司及原告多次与被告协商继续履行合同事宜，双方一直未达成共识。现已经过了合同约定的办理过户日期，而被告一直不履行合同，为维护原告的合法权益，特起诉到法院，请求：1、判令变更双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》之补充协议第2条首付款支付方式，变更为"首付房款3 000 000元含定金支付方式为买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金；2、判令被告继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将丽泽雅园3号楼2705号房屋过户至原告名下，包括办理房屋过户手续，交接房屋手续；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令双方合同因情势变更原因解除；2、判令曾某返还林某支付的10万元定金。
（2）被告（反诉原告）曾某答辩并反诉称
原告称要与我重签合同不属实，若变更合同条款需双方协商一致，同意解除合同，但双方非因情势变更，而是因为原告违约，根据定金罚则不同意返还定金。另提出反诉，2013年3月9日反诉原告与反诉被告签署了《北京市存量房屋买卖合同》及补充合同，补充合同约定由反诉被告购买反诉原告所有的位于丰台区丽泽雅园3号楼2705号房屋，网签合同价款为251万元，房屋配套设施折价为198万元，净得总价款449万元，签订合同当日支付购房定金人民币为10万元，部分首付房款为300万元（包含定金），于6月1日之前一次性以转账方式支付给反诉原告，剩余房款149万元用于商业贷款。签订合同当日，反诉被告仅支付了3万元的定金，反诉原告催促后，才将剩余7万元定金打到反诉原告的账户，合同签订后，反诉被告却未按照合同约定的6月1日前付款，且反诉原告多次催促也没有结果，根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第七条（二）逾期付款责任（2）规定的内容，反诉被告逾期付款已构成违约，反诉原告按约定行使了合同单方解除权，于6月13日向反诉被告发出了解除合同通知。反诉原告以改善居住条件为目的而卖房，由于反诉被告逾期付款的违约行为，导致反诉原告的目的未能实现，且对反诉原告造成了巨大的经济损失，根据合同第七条的付款协议和补充条款的约定，反诉原告解除合同时可以要求应付房价款20%的违约金。根据《担保法》第八十九条之规定等，反诉原告向法院提起诉讼，请求判令反诉原告、反诉被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议解除，诉讼费用由反诉被告承担。
（3）原告（反诉被告）林某针对曾某的反诉辩称
被答辩人反诉状中关于首付房款问题与事实不符， 300万元房款（含定金）未在2013年6月1日之前支付给答辩人是由于房产过户政策的原因，合同签订后答辩人支付定金10万元，后在合同履行过程中，北京市住房和城乡建设委员会下发通知要求通过资金监管方式划转自有交易资金。被答辩人与答辩人及第三人沟通，要求变更付款方式，或重签合同，但是被答辩人不予配合，致使合同无法履行。此事实不是被答辩人所述多次催促我方不交首付款，而是双方未协商一致，如果我方交纳了房款而不更改合同后果是合同无法履行，合同目的无法实现。这种情况属于情势变更，根据合同法解释（二）第二十六条的规定，答辩人并不是违约方，因此被答辩人要求答辩人承担违约责任是错误的。我同意解除合同，是因为政策原因，合同不能履行，双方均无违约行为。
（4）第三人我爱我家公司述称
事实方面与原告本诉意见一致。双方本约定自行交易不需资金监管，确实出台了相关文件，因政策原因要求做资金监管，不然不能进行网签，而我公司与被告协商，被告不同意做资金监管。我方认为合同有继续履行的可能性，对案件处理我方听从法院判决。

2、一审事实和证据
北京市丰台区人民法院经公开审理查明：2013年3月9日，曾某（出卖人）与林某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区丽泽雅园3号楼2705号（以下简称涉诉房屋），该房屋成交价格为2 510 000元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币100 000元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理，1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，双方签订补充协议，约定：甲方出售给乙方的标的房屋网签合同价款为2 510 000元，标的房屋的配套设施折价款1 980 000元，乙方承担交易过程中甲乙双方的各类税费、代理费；在签订本协议当天乙方已支付甲方购房定金100 000元，部分首付款房款3 000 000元含定金，于2013年6月1日前一次性以转账方式支付给甲方，剩余房款1 490 000元乙方用于商业贷款，在产权转移后由乙方贷款银行支付给甲方，甲方在收齐全部房款三个工作日之内办理房屋交割手续，但不早于2013年7月1日之前办理手续，并由甲方结清之前所产生的一切相关费用；上述定金100 000元甲方如不出售该房屋则双倍赔偿乙方定金200 000元，如乙方不购买上述房屋，则甲方所收定金不退；本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分，本协议内容与《北京市存量房买卖合同》有抵触时以本补充协议为准。上述合同及补充协议签订后，林某向曾某支付定金100 000元。2013年6月13日，曾某向林某发出《解除合同通知书》以林某逾期支付首付款构成违约为由要求解除合同。双方就首付款支付及合同履行事宜发生争议。
庭审中，林某出示北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部于2013年2月7日发布的《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》（京建发〔2013〕73号，以下简称73号通知），该通知内容有："各区县住房城乡建设委、房管局，经济技术开发区房地局，各房地产经纪机构，各有关银行，各有关单位：根据《房地产经纪管理方法》（住建部、发改委和人保部8号令）、《关于加强和规范房地产市场信息发布工作的通知》（建房〔2009〕97号）和《关于开展存量房交易服务平台试点工作的通知》（京建发〔2011〕276号）的有关规定，在总结海淀区试点工作经验基础上，按照"试点先行、逐步推广"的总体思路，结合区县实际，现决定将我市存量房交易服务平台试点范围扩大至西城区、海淀区、丰台区、石景山区、房山区、门头沟区、平谷区、怀柔区、延庆县、密云县及经济技术开发区，并就有关问题通知如下：......二、试点区县房屋行政主管部门应当从市住房城乡建设委公开招标的存量房平台交易资金监管入围银行中，选择不少于4家银行承担本行政区域存量房交易资金监管工作......四、通过房地产经纪机构达成交易的，或买卖双方自行达成交易选择资金监管服务的，买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金......六、本通知自2013年4月1日起执行。" 林某另出示北京市住房和城乡建设委员会2013年3月28日发布的《关于顺延存量房交易服务平台扩大试点工作执行日期的通知》（京建发〔2013〕157号，以下简称157号通知），该通知载明："......近期，因本市存量房交易量大幅增加，各区县交易登记业务饱和，为切实满足市民房屋交易登记需求，并确保存量房交易服务平台扩大试点工作顺利开展，经研究，决定将《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》（京建发〔2013〕73号）执行日期由2013年4月1日顺延至2013年5月1日。请各试点区县及有关单位抓紧做好相关准备工作。"林某主张其未在合同约定期限内支付3 000 000元首付款是由于政策原因导致，根据上述通知要求，自2013年5月1日起，房屋买卖双方不能再以自行划转资金的方式支付房价款，需以资金监管方式支付房价款，否则无法办理交易的网签手续，合同无法履行，合同目的无法实现，其及我爱我家公司与被告协商进行资金监管，但由于被告不同意，双方协商未果，这种情况属于情势变更，双方均不属于违约。曾某对73号通知、157号通知的真实性均予认可，但主张上述通知不能证明原告不能付款的行为符合规定，资金监管合同不是必须签订，而是双方自愿签订的，该通知于双方签合同前即已颁发，不应成为逾期付款理由。我爱我家公司对上述两个通知予以认可，并认可林某确实由于资金监管问题未支付首付款，我爱我家公司主张上述通知实施后双方不能自行划转钱款，但只要双方协商变更相应手续，可以实现合同目的，其通知曾某变更相应手续，但曾某不同意进行资金监管也不同意重签合同。
关于协商过程，林某主张其于2013年4月末出卖另一房产时得知房屋买卖交易需做资金监管手续，当即通过我爱我家公司告知曾某与之协商，5月份亦与曾某沟通，林某就此提交录音证据一份，该录音录制时间为2013年6月19日，在场人员有林某、夏广域、曾某及双方朋友，其中夏广域称："中介你也说了，给你爱人打电话了，在5月份的时候，我们那时钱就在手里，没法给你，必须要做监管。"曾某称：中介打电话的时候，我媳妇说得很清楚，你监管也好，不监管也好，到时候就按合同执行付款。"对此，曾某主张2013年6月1日前林某未提到重签无中介公司的合同，对于录音证据，曾某主张该录音是在其喝酒后录制，当时林某只说退10万元定金，没说继续履行的事情。我爱我家公司认为录音证据与其无关，但主张其与曾某就办理资金监管进行过沟通，但曾某不去建委办理资金监管手续，其也告知了曾某如不同意资金监管，双方可以不通过中介公司自行签订合同并做网签，其将上述两种方式告知曾某后，曾某均未予配合。
林某立案时诉讼请求为要求曾某继续履行合同，经本院询问，曾某不同意配合林某办理资金监管手续，且以林某逾期支付房款构成违约为由反诉明确要求解除合同。后林某主张由于政策原因情势变更，双方合同目的无法实现，并将诉讼请求变更为要求解除双方合同及返还定金。
上述事实有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、通话录音等证据在案佐证。

3、一审判案理由
北京市丰台区人民法院经审理认为：曾某与林某就涉诉房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。现林某要求解除与曾某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，曾某对此表示同意并于反诉中亦要求解除合同及补充协议，本院对此不持异议，故对林某、曾某要求解除合同及补充协议的诉讼请求予以支持。双方签订合同及补充条款时将部分首付款支付方式约定为"一次性以转账方式支付"，不符合房屋行政主管部门的规定，故该合同签订时即具有一定瑕疵。况且，合同履行过程中，该规定正式执行，林某及我爱我家公司就价款支付方式一节与曾某协商，但曾某不同意办理相关规定要求的资金监管手续，双方就此未能达成一致意见，在此情况下，如按照该方式支付房款双方将无法办理网签及过户登记等交易手续，合同目的无法实现，林某据此未将首付款直接支付给曾某，并无不当。双方合同未能顺利履行系因约定瑕疵，且双方未能达成补充协议，并非因一方违约造成，现双方均同意解除合同，对林某要求返还定金的诉讼请求，本院予以支持。对曾某以林某违约要求适用定金罚则对定金不予返还的主张，本院不予支持。

4、一审定案结论：
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，作出如下判决：
一、解除林某与曾某于二〇一三年三月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。
二、曾某于本判决生效后十日内向林某返还定金十万元。

1、上诉人曾某诉称：
原审认定事实错误，林某未按约履行付款义务，其违约行为导致合同不能履行，过错在林某，故定金不应退还，林某亦应承担全部诉讼费。

2、被上诉人林某辩称
同意一审判决。

3、原审第三人我爱我家公司述称
同意一审判决。