（一）首部

1．判决书或裁定书字号：福建省厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第4097号。
福建省厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第1745号。

2．案由：房屋买卖合同

3．诉讼双方
原告：张某、黄某、张某2、张某3。
被告：沈某、陈某。

4.审级：二审。

5．审判机关和审判组织。
一审审判机关：福建省厦门市同安区人民法院。
一审独任审判员：李强。
二审审判机关：福建省厦门市中级人民法院
二审合议庭：审判长：洪德鲲，代理审判员：黄南清，代理审判员：章毅。

6．审结时间：2014年6月17日。

（二）诉辩主张

1．原告及其委托代理人诉称：被告沈某与原告亲属张某4均系厦门市同安区电力公司的职工。2001年1月10日，沈某与张某4两人经协商一致并由本单位同事傅亚芬见证，共同签订《议定书》一份，约定沈某将其所有的位于同安区电力公司集资房三香A楼205室的房产出售给张某4，房屋总价为人民币（币种，下同）83000元，因当时该集资房尚无法办理出一手房屋产权证，双方约定房屋先交付给张某4使用，待可以办理房产证时再由沈某配合张某4办理，费用由张某4承担。《议定书》签订当天，张某4向沈某付清了购房款83000元，沈某即将房屋钥匙及其向电力公司购买集资房三香A楼205室的收款收据的第二联原件交付给张某4保管，该房屋自购买时起后由张某4的亲人一直居住至今。2005年12月份，张某4因事故死亡，张某、黄某、张某2、张某3作为张某4的法定继承人继承张某4的遗产。2013年6月，张某、黄某、张某2、张某3发现沈某已办理了三香A楼205室的房屋产权证，遂要求沈某按约定将该房产过户至张某、黄某、张某2、张某3名下，但沈某却拒绝办理。故张某、黄某、张某2、张某3诉至法院，请求：1.判令沈某、陈某继续履行房屋买卖合同的义务，将位于同安区电力公司集资房三香A楼205室（现祥桥一里9号楼201室）的房产变更登记至张某、黄某、张某2、张某3名下；2.本案诉讼费用由沈某、陈某承担。

2．被告辩称：请求驳回原告张某、黄某、张某2、张某3要求继续履行房屋买卖合同，将讼争房产变更登记的诉求。沈某所在单位集资三香A楼时，张某4的母亲即黄某也参与该次集资建房。沈某与张某4于2001年1月10日签订《协议书》一份，约定该房产让给张某4，双方达成了该房屋转让的初步意向，但张某4未能实际履行付款义务。故请求法院驳回张某、黄某、张某2、张某3的诉讼请求。

（三）事实和证据
福建省厦门市同安区人民法院经公开审理查明：1996年间，被告沈某所在的同安县电力公司集资建房，1996年1月22日，沈某向同安县电力公司缴交了"三香住房款本金利息合计61520元"。 原告张某、黄某、张某2、张某3的亲属张某4与沈某同为同安县电力公司的职工，2001年1月10日，张某4与沈某签订一份《议定书》，载明："兹有沈某的电力公司集资房三香A楼205室转让给本公司职工张某4。今后办理房屋产权或办理其他手续（包括一切费用），全部由张某4负责办理。本议定书一式两份，双方各执一份。"沈某在该《议定书》"转让方"项下签名，张某4在"受让方"项下签名，另有中证人"傅亚芬"签名。当日，沈某向张某4出具《收条》一份，载明："实收房屋转让款捌万叁仟元正（￥83000元）。"自2005年7月1日开始，本案讼争房产的电费采取中国工商银行委托扣款的方式缴纳至今，开户名称为"张某4"。2005年12月，张某4意外死亡，并于12月26日火化。2004年8月11日，沈某向相关部门支付三香电力宿舍楼A-205室房款（其中维修基金445元）共1974元；2004年9月1日，沈某缴纳了讼争房屋税款1529元；2004年10月13日，沈某向相关部门缴纳土地登记费、房屋登记费和工本费185元。2004年9月30日，沈某取得了同安区祥平街道三香电力宿舍A205室的厦门市土地房屋权证（厦地房证第同01014399号）。庭审中，张某、黄某、张某2、张某3与被告沈某、陈某均确认厦门市土地房屋权证厦地房证第同01014399号所记载的同安区祥平街道三香电力宿舍A205室即为本案讼争的房产。另查明，原告张某系张某4的父亲，原告黄某系张某4的母亲，原告张某2系张某4的妻子，原告张某3系张某4的婚生女。被告沈某、陈某在沈某出售讼争房产时系夫妻关系。
上述事实有下列证据证明：
1.火化证、常住人口登记表、家庭情况调查表、结婚证、出生证、独生子女证、户口簿，均证明原告系张某4的直系亲属；
2.议定书、收条与收款收据，均证明双方就讼争房屋的买卖已经达成协议；
3.用电客户基本信息、银行交易记录，证明讼争房屋已经实际交付张某4使用。

（四）判案理由
福建省厦门市同安区人民法院根据上述事实和证据认为：本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点在于：一、张某4与被告沈某所签订的《议定书》是否合法有效，其约定的权利义务能否继承。被告陈某抗辩其对于沈某出售本案讼争房产的事实并不知情，该《议定书》无效。法院认为，基于上述查明的事实，双方对于张某4生前与沈某签订的《议定书》的真实性均无异议，该讼争房产系沈某向所在单位集资购买而获得，而该房产的土地房屋权证亦明确沈某系该房屋登记的唯一权利人，基于不动产的公示、公信原则，作为购买人的张某4有理由相信沈某为该房屋的完全权利人；讼争房屋在双方签订《议定书》当时即交付张某4使用，陈某在合理的时间内理应知道讼争房屋已经被出售的事实，但至本案诉讼时已经间隔长达十二年，作为沈某妻子的陈某从未就《议定书》的效力提出异议，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定："当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持"，故陈某的该项抗辩理由法院不予采纳，该《议定书》系双方当事人的真实意思表示，约定内容并未违反法律禁止性规定，依法应当为真实合法有效的协议。根据相关法律规定，该《议定书》项下的权利义务可以作为公民可继承的合法财产，故张某、黄某、张某2、张某3作为张某4的法定继承人，有权继承张某4在上述《议定书》中约定的相关合同权利义务。二、该《议定书》所约定的房屋买卖行为是否实际履行。法院认为，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。张某、黄某、张某2、张某3提供了一份沈某亲笔签下的《收条》证明该《议定书》已经实际履行，由于该协议书并未明确约定房屋价款，根据沈某于1996年间购买的本案讼争房屋支付价款为61520元的事实判断，其向张某4出具收条的金额为83000元，证人证言也证实张某4与沈某所约定的房屋价款即为83000元，该价款符合当时同安区此类房屋的合理价值，足见张某4已经支付了讼争房屋合理的对价，同时沈某确认讼争房屋钥匙已经实际交付张某4，目前"不受其控制"，该讼争房屋的电费缴纳至今仍以"张某4"的名义代扣，足以证实讼争房屋已经实际交付张某4使用。在张某4已经支付讼争房屋合理对价并且讼争房屋已经实际交付的情形下，张某、黄某、张某2、张某3主张张某4就讼争房屋买卖行为已经实际履行的举证责任已经完成，沈某对此予以否认并未提供充足的证据予以反驳，故法院认定张某4已经支付了讼争房屋的价款并实际使用了讼争房屋的事实。至于沈某抗辩讼争房屋办理产权证的相关税费由其缴纳并不足以证明房屋买卖行为并未履行，但因《议定书》中约定"办理房屋产权或办理其他手续（包括一切费用），全部由张某4负责办理"，为避免讼累，沈某所缴纳的房款差价、自行办理房屋产权所缴纳的相关税费3688元，可由张某4的法定继承人即张某、黄某、张某2、张某3承担并返还给沈某，同时办理讼争房屋过户登记时产生的费用亦一并由张某、黄某、张某2、张某3承担。综合上述认定，法院认为，张某4与沈某所签订的《议定书》设立了相关的合同权利义务，双方当事人依法应当按约履行，张某4已经履行了主要的合同义务即支付房屋价款并占有使用该房屋，沈某亦办理了房屋产权登记手续，故沈某、陈某应当履行约定的合同义务即将讼争房屋过户登记至张某4名下，因张某4已经死亡，故张某、黄某、张某2、张某3作为张某4的法定继承人诉求判令沈某、陈某继续履行房屋买卖合同的义务，并配合张某、黄某、张某2、张某3将位于同安区电力公司集资房三香电力宿舍A205室的房产过户登记至张某、黄某、张某2、张某3名下，有相应的事实和法律依据，法院依法予以支持。
福建省厦门市中级人民法院认为: 上诉人沈某、陈某的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。

（五）定案结论
福建省厦门市同安区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告沈某、陈某应于本判决生效之日起十日内配合原告张某、黄某、张某2、张某3将位于厦门市同安区电力公司集资房三香电力宿舍A205室（厦地房证第同01014399号）的房产过户登记至原告张某、黄某、张某2、张某3名下，因过户登记所产生的相关税费由原告张某、黄某、张某2、张某3承担；
二、原告张某、黄某、张某2、张某3应于本判决生效之日起十日内返还被告沈某已经支付的房款差价、自行办理房屋产权缴纳的相关税费人民币3688元；
三、驳回原告张某、黄某、张某2、张某3的其他诉讼请求。
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人沈某、陈某的上诉，维持原判。

(六)解说
随着社会经济的发展，房屋买卖特别是二手房买卖的合同行为也日渐频繁，但是因为诸多原因导致此类合同容易产生各类纠纷，并且因为产生纠纷的原因多种多样导致法院在审理此类案件时往往遇上不小的难度。本案作为一起房屋买卖合同纠纷，虽然相关部门为了避免产生纠纷制定了房屋买卖的格式合同，但是在实际生活中，口头约定或者简单约定的房屋买卖协议同样存在。本案中，原告张某、黄某、张某2、张某3提起诉讼请求即源于其被继承人张某4与被告沈某所签订的仅有75个字的《议定书》，该议定书能否作为合法有效的房屋买卖合同，成为审理本案的焦点问题。
对于本案讼争的仅有75字的《议定书》，实践中有两种不同的观点：
第一种观点认为，房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，不仅应当采取书面形式订立，且如果形式内容较为正式的房屋买卖合同一般都包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。但是本案中张某4与被告沈某所签订的《议定书》过于简单，不能以此认定该《议定书》即为房屋买卖合同。
第二种观点认为，本案虽然没有类似正常房屋买卖的形式内容均完整的房屋买卖合同，但是《议定书》实际是双方当事人对于房屋买卖的合意，且之后的证据亦表明了房屋价款的支付以及房屋的交付使用，因此应当认定《议定书》即为真实合法有效的房屋买卖合同，原告要求过户的诉讼请求应当给予支持。
笔者同意第二种观点。《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条规定："房地产转让，应当签订书面转让合同......"。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定："商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。......"上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据，但是法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本，因此房屋买卖的文本可以多种多样，《中华人民共和国合同法》第11条规定："书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式"，同时根据《中华人民共和国电子签名法》第3条第3款的规定，"涉及土地、房屋等不动产权益转让的"的文书，不适用"电子签名、数据电文"，因此只要除"数据电文"之外的能够能够记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的协议材料，即符合房屋买卖合同形式上的要件。
需要说明的是，在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本，否则，不予办理备案、登记。但是，并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。二手房买卖的合同形式未作统一要求，买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同，经双方签字、盖章生效，并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。
因此笔者认为，认定其他非正常书面形式的房屋买卖合同成立，已有书面证据必须能够证明三项事实：房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款。结合本案案情分析，本案中的《议定书》虽然仅有不到百字的内容，但是对于房屋的位置、房屋出售的意思表示是明确具体的，符合房屋买卖合同的形式要件，并且本案中被告沈某已经向张某4出具了载明"实收房屋转让款捌万叁仟元正（￥83000元）"的《收条》，讼争房产也已经实际交付使用，因此《议定书》可以作为认定双方之间的房屋买卖合同成立的直接证据。法院据此判决支持原告的诉讼请求是正确的。
（李强）