1、判决书字号
一审判决书：阜康市人民法院（2013）阜民初字第1556号民事判决书。
二审判决书：昌吉州中级人民法院（2014）昌中民二终字第287号民事判决书。

2、案由：确认合同无效纠纷。

3、诉讼双方
原告（上诉人）：阜康市新浩房地产开发有限责任公司。住所地：阜康市招商大厦五楼。
法定代表人：熊以键，该公司经理。
委托代理人：袁金成，新疆百丰天圆律师事务所律师。
委托代理人：马宗敏，新疆百丰天圆律师事务所律师。
被告（上诉人）：王某。
被告（上诉人）：倪某，系王某之妻。
共同委托代理人：朱力俊，新疆博达律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：新疆阜康市人民法院
合议庭成员:审判长：刘晓青；审判员：王云凌；人民陪审员：吴士民。
二审法院：新疆昌吉州中级人民法院
合议庭组成人员:审判长：李季生；审判员：何辉、孜来汗·司马。

6、审结时间：
一审审结时间：2014年6月3日。
二审审结时间：2014年10月20日。

1、一审诉辩主张
原告新浩房地产公司诉称：原告自2007年就开始筹备开发阜康阜新街"怡和家园"小区项目，2008年逐渐完善相关开发手续。开发过程中，为降低成本，规避税负，2008年8月15日，原告与被告王某签订了成立怡和家园项目部的"协议书"，并以此协议形式，达成合意确定个人纳税申报方式，用于规避原告企业纳税项目，并在税务机关进行了备案。在实际开发过程中，双方并未按协议内容履行，全部开发事宜均由原告完成，原告承担了项目所有投资成本、税费。在售房过程中，被告却利用该"协议书"，混淆该项目开发人，擅自销售"怡和家园"小区房产，并侵占大量售房款。原告认为，双方所签订避税协议，有损国家利益，应当依法确认无效。被告见利起意，利用没有实际意义的协议，故意扰乱原告的正常销售活动，其行为也给原告造成了极大的经济和商誉的损害。为明晰产权，确定收益归属，维护原告及购房者的利益，特此提起诉讼。故诉至法院，请求判决：一、确认原、被告之间的"协议书"无效；二、确认阜康阜新街"怡和家园"小区开发项目收益归原告所有；三、被告返还原告售房款1220487元并支付占用期间利息236297元（合计1456784元）；四、本案的申请费由被告承担。
被告王某、倪某共同答辩称：原告要求确认双方签订的协议无效的切入点是以避税为目的，没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。

2、一审事实和证据
阜康市人民法院经公开审理查明：2007年5月1日，阜康市开远节能材料开发有限公司将位于阜康市阜新街铁锅厂以南原阜康市开远节能材料厂全部设备设施、5800平方米土地使用权及地上全部建筑物产权转让给王某，王某有权处置其土地使用权、房屋产权及设备设施。此后，开远节能材料厂全部债权、债务由王某个人清偿。同年6月5日，甲方（原产权人）王某与乙方（购买方）阜康市新浩实业发展有限公司签订了一份房产转让协议：一、甲方自愿将坐落于本市阜新街龙丰公司以南的房产转让给乙方。二、乙方愿购买上述房屋，双方商定房屋成交总价为150万元，具体付款方式为协商。三、甲方应当在乙方开工建设前，将房产交付乙方。房屋移交时，该房产范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲乙双方共同到市建设局产权交易处办理产权过户手续，并按有关规定承担各自应缴纳的税费。五、甲方应保证上述房产的权属清楚，如发生与甲方该房产有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。六、若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按规定期限交付房款，每逾期一日，则由违约一方向对方支付千分之一违约金。七、甲、乙双方达成协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在30日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金5万元给甲方。
2008年6月30日，原告新浩房地产公司（原阜康市新浩实业发展有限公司）通过招标拍卖挂牌，将王某所购的开远节能公司的厂地（划拨土地）经过阜康市人民政府批准，取得阜国用（2012）第49号国有土地使用权证书，用于开发"怡和家园"小区1#、2#住宅楼。同年7月2日，原告新浩房地产公司先后两次向阜康市国土资源局缴纳330344元土地出让金。同年9月16日，原告新浩房地产公司与新疆建设规划设计研究院阜康分院签订建设工程设计施工合同，对"怡和家园"小区1#、2#住宅楼进行开发建设。
2008年8月15日，原告新浩房地产公司（甲方）与被告王某（乙方）双方经过平等协商，本着互惠互利共同发展的原则达成以下协议：一、甲方同意设立"阜康市新浩房地产开发有限公司怡和家园项目开发部"，并出具办理相应开发手续；二、怡和家园项目部负责人由乙方担任；三、项目部性质为"自主经营、自负盈亏、独立核算"。乙方承担自项目开发部设立至终至（终止）期间的一切债权债务。并承担该项目开发建设的一切税费；四、项目开发部上缴公司管理费20万元，分两次交清。工程主体封顶交10万元，其余在办理房产手续时交清；五、项目部管理人员的选派及机构设立由乙方决定，甲方阶段性派遣管理人员指导项目开发工作；六、项目开发部权限：甲方授权乙方全权处理阜康市怡和家园开发的一切事宜及开发商应承担的终身责任；七、其他未尽事宜双方协商解决。
2009年4月1日，原告新浩房地产成立"怡和家园"小区商品房销售部，由被告倪某负责房屋销售、开票、收款。截止2010年4月，销售部的售房款全部进入公司的账户。2011年5月9日，因"怡和家园"小区存在重复销售行为，阜康市建设局发出通知要求停止该小区商品房销售。
2012年12月20日，昌吉州地方税务局稽查局根据"怡和家园"小区房屋销售的实际情况，对原告新浩房地产公司涉税违法事实，作出昌州地税稽处（2012）223号税务处理决定书，并向原告新浩房地产公司追缴了税款共计553328.38元。
上述事实由下列证据证明：
原告新浩房地产公司为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：
（一）协议书一份，证实该协议是为了降低开发税收才签订的，在公安局的协议上加盖有我公司的公章，该协议形式上有瑕疵，协议的内容无效，属于挂靠协议。从协议的履行来看，不是双方真实的意思表示，也没有按协议履行，被告没有任何投资。在销售过程中，被告拿协议来主张卖房款，所以原告才要求法院确认该份协议无效。被告对该协议真实性、关联性、合法性均无异议，表示双方已履行了该份协议。本院对该证据的真实性予以确认。
（二）发改委文件一份、投资许可证一份、建设用地规划许可证两份，证实"怡和家园"小区的立项、规划、开发、土地证均登记在原告名下，该项目的收益属于原告所有。被告对土地证有异议：这块地于2008年开发，土地证是2012年2月补办的，被告并不知道补办土地证的事情，其他的证据可以证明双方已实际履行了协议；本案诉争的土地是由被告提供的，原告出示了土地证并不能说明该块土地就是原告的。本院对该组证据的真实性予以确认。
（三）房产转让协议一份，证实2007年6月5日，王某将其阜新街以南的房产出售给本案的原告，价款为1500000元。这份协议可证明"怡和家园"小区原土地上的旧房产是由原告从被告处购得。被告认为协议是假的，地面上的房子是三层楼，房子折价1500000元，双方当时签订的协议，就是要合作，被告把土地使用权转让给原告后才能开发。虽该证据系复印件，被告不认可该协议，但该协议与被告提供的协议能够相互印证且内容基本一致，故本院对该证据的真实性予以确认。
（四）出让合同两份、土地出让金收据三份，证实"怡和家园"小区的开发土地是由原告通过法定程序，在缴纳了土地出让金后，与阜康市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同后取得。被告对该组证据无异议，认为该组证据证明合同已实际履行，三张土地出让金的缴费票据上均有被告的签字。本院对该组证据予以确认。
（五）建设工程设计合同、协议书各一份，证实"怡和家园"小区1#、2#住宅楼的工程设计、建设及资金来源都是由原告完成的。被告对合同的真实性、合法性、关联性均无异议，认为这两份合同都是由被告实际履行的。本院对该组证据的真实性予以确认。
（六）税务处理决定书一份、税收通用缴款书15份，证实"怡和家园"小区开发过程中的税金及欠税责任均由原告承担。被告对证据的真实性无异议，对关联性有异议，本案争议的是"怡和家园"小区的房产，而原告提供的证据与本案无关。税务局催税还是要找原告，原告只是代交人。本院对该组证据的真实性予以确认。
（七）关于成立公司商品房销售部的通知一份，证实2009年4月30日，原告在获得商品房预售许可后，成立"怡和家园"小区商品房销售部。被告对该证据不认可，认为是原告自己造的，不能作为证据提供。本院对该证据的真实性综合认定。
（八）授权委托书一份，证实原告授权被告倪某为销售部房产销售、开票、收款专职人员。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。授权委托书是由被告王某本人书写的，可证明双方已履行了协议。本院对该证据的真实性予以确认。
（九）关于撤销阜康市新浩房地产开发有限责任公司怡和家园项目部的决定一份，证实2010年11月3日原告撤销"怡和家园"小区项目部。被告对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为从证据的形式上看，是原告自己给自己出具的证据，在三年的诉讼中原告从未出示过。本院对该证据结合其他证据综合认定。
（十）通告一份，证实2011年1月13日，原告通过阜康市广播电视局宣布停止怡和家园小区楼房的销售。被告对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为这是原告单方行为，不具备证据的形式要件。本院对该证据的真实性予以确认。
（十一）停止商品房销售的通知一份，证实阜康市建设局根据购房住户投诉，通知原告停止"怡和家园"商品房销售行为。被告对该证据的真实性无异议，认为通知内容是要求原告不要重复销售"怡和家园"小区商品房。本院对该证据的真实性予以确认。
（十二）司法鉴定报告一份，证实"怡和家园"小区的开发投资均由原告支出。被告对该证据的真实性无异议，对合法性有异议，认为这是2011年期间，原告以倪某职务侵占报案，公安局非法立案，这是份非法证据。本院对该证据的真实性予以确认。
（十三）企业（企业集团）名称变更核准通知书一份，证实"阜康市新浩实业发展有限责任公司"名称变更为"阜康新浩房地产开发有限责任公司"。被告对该证据无异议。本院对该证据予以确认。
被告王某、倪某为支持其抗辩主张向本院提交以下证据：
（一）"怡和家园"项目部报表一份，证实原、被告按照协议实际履行。原告对该证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为从内容上反映与双方挂靠的协议没有明显的关系。该证据记录了"怡和家园"项目部资金收支明细，但没有签字（盖章），本院对该证据结合本案综合认定。
（二）房地产变卖、转让合同及开远公司关于资产处置的决定各一份，证实争议的"怡和家园"小区所附着的土地本来就属于王某所有。原告对转让合同的真实性认可，认为房产与其附着的土地是一体的。本院对该组证据的真实性予以确认。
（三）房产转让协议一份，证实2007年6月5日，被告将位于阜新街龙丰公司以南的房产转让给了原告。原告对该证据的真实性予以确认，认为这份协议与原告出示的内容基本一致，原告在协议上填写了面积，被告未填写，这份协议不能证明原告方出示的房产转让协议是假的。本院对该证据的真实性予以确认。
（四）阜康市人民法院（2011）阜民保字第7-1号民事裁定书、阜民初字第629号民事判决书、（2012）阜民初字第1222号民事判决书、阜民初字第396号民事判决书、（2013）阜民再字第7号民事判决书各一份，证实双方争议的怡和家园小区项目，系原、被告合作开发，双方是合作关系。原告对证据的真实性无异议，对关联性不认可，上述判决或裁定不能证明原、被告双方是合作关系。本院对该组证据的真实性予以确认。
（五）收款收条30份，证实"怡和家园"小区的项目是被告王某开发的，相关的材料费、人工费均由被告王某签字并支付。原告对该组证据不认可，认为被告王某当时负责这个工程，由他签字很正常。对该组证据结合本案综合认定。
（六）工资表10张，证实"怡和家园"小区项目售房部的两名工作人员的工资都是由被告王某审批签字后支付。原告认为该组证据系复印件不认可，对证明的问题有异议，认为公司的支出都是原告的法定代表人熊以键支付的。对该组证据结合本案综合认定。
（七）纳税凭证9份，证实争议房屋的税金均是被告王某缴纳的。原告对该组证据不认可，认为税金均是由公司法定代表人熊以键卡上支出的。对该组证据结合本案综合认定。
（八）银行查询结果单9份，证实工程款均由原告新浩房地产公司的法定代表人熊以键个人账户上支出的，而熊以键账户上的钱是由被告王某打入的。原告对该组证据不认可。对该组证据结合本案综合认定。

3、一审判案理由
阜康市人民法院经审理认为，我国合同法规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。2008年8月15日，原、被告签订的协议属于无名合同，对"怡和家园"项目的开发双方是合作关系还是挂靠关系，双方理解不一。
根据相关司法解释规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。从原、被告签订的协议实际履行情况看，2007年6月5日，原、被告签订房产转让协议，被告王某将其坐落于本市阜新街龙丰公司以南的房屋以150万元出让给原告新浩房地产公司，并约定该房产范围内的土地使用权一并转移给原告。2008年6月30日，原告新浩房地产公司经阜康市人民政府批准，并缴纳了土地出让金后取得阜国用（2012）第49号国有土地使用权证书，用于开发"怡和家园"小区1#、2#住宅楼。同年8月15日，双方协议设立"阜康市新浩房地产开发有限公司怡和家园项目开发部"，由被告王某为项目部负责人，项目部性质为"自主经营、自负盈亏、独立核算"，新浩房地产公司阶段性派遣管理人员指导项目开发工作等。作为被告王某抗辩房屋以150万元出卖给原告新浩房地产公司，但土地使用权并未转让。我国法律规定，对于划拨土地的使用权不得与他人进行合作开发，划拨土地使用权因其取得的无偿性和低偿性，法律对其转让有特殊规定，城市房地产管理法规定，以划拨方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。由此来看，本案所争议协议的内容、合同目的及交易习惯显然不符合合作开发的形式要件，庭审中被告王某亦未提供证据证明其对开发所用的土地依法取得，并将土地使用权作为投资与原告新浩房地产公司合作开发房地产。同时，原、被告未明确合同各方的收益、风险及开发商应承担的责任，原、被告诉争的协议不符合法律规定合作开发的要式条件，因此不能认定为合作开发房地产合同。
城市房地产管理法规定，房地产开发企业是以营利为目的的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、法规规定的其他条件，以上条件缺一不可。另外，房地产开发企业资质管理规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。本案中，被告王某作为个人挂靠原告新浩房地产公司开发建设"怡和家园"小区项目，属于法律禁止行为应当无效 ，开发项目的产权归原告新浩房地产公司所有。
相关法律规定：房地产开发项目的房产权属应以不动产登记薄的记载为准。物权法第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。原告新浩房地产公司依法取得开发所需土地的使用权并进行"怡和家园"小区项目的建设，享有"怡和家园"的所有权。即使被告王某将土地登记到原告新浩房地产公司名下，挂靠新浩房地产公司开发属实，原告新浩房地产公司认可被告王某对争议的"怡和家园"的房产享有所有权的主张，亦不能对抗法律赋予原告新浩房地产公司对诉争房产享有所有权。城市房地产开发和房地产开发企业资质管理法律法规禁止个人采用借用企业资质挂靠等手段进行房地产开发。被告王某个人不具备法律规定开发房地产建设的要式条件，其对诉争房屋不享有所有权。
合同法规定合同无效的情形如下：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违法法律、行政法规的强制性规定。被告王某借用原告新浩房地产公司资质开发房地产属于法律禁止行为，协议应当无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。原告新浩房地产公司主张"怡和家园"小区开发项目的收益归其所有，并未提供具体的收益数额，综合本案的现有证据亦无法查实其具体的收益数额，原告诉讼请求应当明确,故本院对该项主张不予支持; 对于原告新浩房地产公司的第三项诉讼请求，主张被告王某返还其所有的"怡和家园"小区的售房款1220487元并支付占用期间利息236297元。庭审中,原告仅提供了购房明细单,对此被告不予认可，因该证据系原告方单方形成，又无其他证据加以印证，故对原告的该项主张本院不予支持。

4、一审定案结论
阜康市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：
一、原告阜康市新浩房地产开发有限责任公司与被告王某2008年8月15日签订的协议无效；
二、驳回原告阜康市新浩房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费17961元、申请费5000元，共计22961元由原告阜康市新浩房地产开发有限责任公司22891元，被告王某、倪某承担70元。

上诉人阜康市新浩房地产开发有限公司不服原审法院的上述民事判决向本院上诉称：1.协议从实质上来讲，双方签订的目的是避税，双方并没有履行。2.协议内容结合法律来看，属于无效协议。3.如果说王某可以证明投资事实，我方必然接受。对于第二个上诉请求，怡和家园小区的开发从立项到最后的办理房产证，都是由新浩公司来负责的。我方认为收益权受到了损害。请求二审法院确认阜康阜新街怡和家园小区开发项目收益归上诉人所有。被上诉人返还售房款和占有期间的利息.

被上诉人王某，倪某答辩称：确认收益归上诉人所有，没有法律依据，因为该项目完全由上诉人王某个人出资，双方是合作关系。因此售房款及利息没有法律依据。请求驳回上诉人上诉请求。

上诉人王某，倪某不服原审法院的上述民事判决向本院上诉称：合作协议真实有效，一审认定双方名为合作实为挂靠，那就应当认定上诉人的实际出资，否则认定挂靠也无依据。请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人阜康市新浩房地产开发有限公司答辩称：1.王某将房屋转让给我公司，我公司享有所有权，且我方也补交了房屋欠缴的费用，最终取得该土地的开发权。一审认定是符合客观事实的。2.关于协议书，王某与我公司之间的协议书仍然是无效的协议，当时签订协议完全是为了减少缴税的目的，所有的支出也都是我方支付的。该协议没有实际履行，协议属于挂靠，是违反法律规定的，应当属于无效的。对于王某上诉的部分，我方认为一审认定事实清楚。