（一）首部

1.判决书字号：海南省海口市新华区人民法院（1994）新民初字第253号。

2.案由：期房买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：汪某，女，1934年5月出生，汉族，住海南省海口市XX村X号。
诉讼代理人：杨某，男，中国银行海南省分行职员。
诉讼代理人：华景昌，海南新世纪律师事务所律师。
被告：海南汇宇物业发展公司。地址：海南省海口市大同路国际商业大厦909室。
法定代表人：余某，董事长。
诉讼代理人：李某，男，该公司法律顾问。
诉讼代理人：李某1，男，该公司法律顾问。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：海南省海口市新华区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张光亲；人民陪审员：邱崇孝、陈治平。

6.审结时间：1994年12月23日。

（二）诉辩主张

1.原告汪某诉称：原告于1993年6月16日与被告签订“售房合同书”，约定由被告将其正在兴建的坐落于海口市龙昆南路金盘坡2号公寓楼第五层505室预售给原告，房屋交付时间为1993年12月3日前。合同签订后，原告于1993年11月30日前先后付给被告人民币442632.16元购房款，但是被告未能在合同规定的期限内将房屋交付原告使用，至今已逾期8个多月。根据合同的约定，原告请求人民法院依法解除原告与被告的购房合同，判令被告退还原告已付的购房款及支付3个月的利息26533.92元（月利率为20‰），并承担违约责任。

（三）事实和证据
海南省海口市新华区人民法院于1994年9月8日受理本案，经公开开庭审理查明：
1993年6月16日，原告汪某与被告海南汇宇物业发展公司签订了售房合同。合同约定，被告将其正在兴建的坐落于海口市龙昆南路金盘坡2号公寓楼第五层505室预售给原告，建筑面积111.27平方米，房屋总价款人民币520743.6元，房屋交付使用的时间为1993年12月31日前。合同还约定，原告应于签约即日、房屋主体封顶时分别付给被告房屋总价款的50%和25%，在房屋外装修完毕和房屋交付使用时再各付总价款的10%，在办理房产证时原告应付清余款；如被告不按期将房屋交付原告使用，每逾期1个月，被告应按原告已支付的房屋价款偿付利息（以月利率20‰计算），如逾期3个月以上，原告有权解除合同，按已付清房款对待，人力不可抗拒因素及政府政策调整除外。合同签订后，原告依合同约定先后付给被告购房款人民币442632.16元，但被告未能在合同规定的期限内将房屋交付给原告使用，且至今该房尚未竣工。
以上事实有下列证据证明：
（1）原、被告于1993年6月16日签订的“售房合同书”；
（2）海南省琼山县建设委员会建筑安装工程报建审批通知书及建筑许可证；
（3）原告付购房款给被告的收据。

（四）判案理由
原、被告签订的售房合同符合法律规定，为有效合同。原告依合同的约定按时缴纳了购房款，但被告未能在合同规定的期限内将房屋交付给原告使用，已构成违约，应承担违约责任。被告提出其违约是因不可抗力因素和国家宏观调控所致，证据不足，不予认定。

（五）定案结论
海南省海口市新华区人民法院依照《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第（三）项、第二十九条第一款之规定，判决如下：
1.解除原告汪某与被告海南汇宇物业发展公司于1993年6月16日签订的售房合同。
2.限被告海南汇宇物业发展公司在本判决发生法律效力后1个月内，返还给原告汪某购房款人民币442632.16元，并偿付违约金人民币104668.92元。
本案受理费人民币10303元，由被告负担。

（六）解说
1.原、被告签订的房屋预售合同应认定为有效合同。双方于1993年6月16日签订合同，当时，关于商品房的预售没有法律、法规规定，地方性法规、规章也没有出台。处理此类纠纷，应当尊重合同双方当事人意思表示。原、被告的约定不违反法律政策，也不损害国家、公共利益和他人利益，应该维护合同的法律效力。
2.被告以台风作为不可抗力因素免除其违约责任，证据不足，理由欠妥。海口市地处热带，台风是一种正常的气候表现形态，被告在建房、预售房屋时理应预见到，应将台风及随之而来的雨季因素考虑到房屋交付的期限中去，并且，被告也举不出证据说明台风对其建房破坏的后果存在（如建筑物倒塌、水电线路毁坏等）。合同约定是1993年12月30日前被告应交付房屋，而直至原告提起诉讼的1994年9月，被告预售的房屋尚未竣工。可见，台风并不是造成被告不能按时交付房屋的因素。
3.国家实施宏观调控政策，不能作为被告免除其违约责任的理由。国家宏观调控的措施主要是减少放贷、加强收贷和紧缩银根。预售房屋的建设资金来源主要有两种：一是开发商（被告）自有资金的投人，一是房产购买人（原告）的购房款。若被告主要靠银行贷款和房产购买人的购房款来建设房屋，实际上是被告没有足够的履约能力。原告已经依约支付了大部分的购房款，被告却逾期将近1年仍未能交房，足见被告是因无力履约而造成违约的。
（黎涛）