（一） 首部

1. 判决书字号
一审判决书：河北省大厂回族自治县人民法院（2010）大民初字第437号。
二审判决书：河北省廊坊市中级人民法院（2011）廊民一终字第869号。

2. 案由：宅基地转让与房屋所有权纠纷。

3. 诉讼双方
原告（被上诉人）：李某1，男，汉族。
原告诉讼代理人（一、二审）：张某，汉族。刘某，女，住大厂县夏垫镇。
被告（上诉人）：魏某，女，汉族，住北京市丰台区刘家窑东里9楼601号。

4. 审级：二审。

5. 审判机关和审判组织
一审法院：河北省大厂回族自治县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：胡军；审判员：乔继云；代理审判员：何藻。
二审法院：河北省廊坊市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张欣；代理审判员：杨莉；代理审判员：李成佳。

（二） 一审诉辩主张

1. 原告诉称：原、被告于2004年12月26日签订《协议保证书》一份，原告将其名下的旧房及宅基地卖给被告，并收取被告价款10000元。被告系北京市居民，不享有涉案旧房及宅基地所在村集体成员的相应权益，无权购买原告的旧房及宅基地，故请求法院依法确认协议无效，原告返还被告价款，被告返还原告房屋及宅基地。

2. 被告辩称：被告购买原告的住房符合法律规定，被告与原告签订了《协议保证书》及《房产草契》，同时原告将其名下的土地使用证交付被告，被告因买受该房屋依法缴纳了契税并获得了政府部门颁发的契证，应视为被告履行了房屋买卖的过户变更手续，故该协议应当属于不可撤销协议，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

（三） 一审事实和证据
河北省大厂回族自治县人民法院经审理查明，原告李某1系大厂回族自治县夏垫镇东庄村村民，1998年5月7日经批准在该村取得宅基地一处，并取得了大厂回族自治县土地管理局确认的集体土地使用证，证书上记载土地使用者"李某2"。被告魏某系北京市居民。2004年12月26日、2005年1月14日，原告李某1与被告魏某先后签订《协议保证书》及《房产草契》，原告将上述宅基地及地上房屋三间以10000元的价格卖予被告魏某。协议注明了宅基地四至尺寸及四邻边界。该协议除原告李某1及被告魏某签字外，另有证明人蒋怀增及齐宝忠签字。原告同时将"李某2"名下的集体土地使用证交予被告，2005年1月14日，被告魏某就买卖涉案房屋向大厂回族自治县农业税收管理局缴纳了80元契税，同时取得了大厂回族自治县人民政府制发的契证。现该宅基地及地上房屋由被告魏某父母居住使用。被告魏某自2006年起先后对涉案房屋进行了修缮、添附，并自行建筑了背房、侧房及围墙、门垛等。
经原告李某1和被告魏某申请，本院委托大厂回族自治县物价局价格认证中心对涉案房屋及附属物进行了评估鉴证。大厂回族自治县物价局价格认证中心分别作出《关于对大厂回族自治县东庄村一处房屋的价格鉴证结论书》厂价鉴字（2010）第16号（以下简称16号鉴定）、《关于对大厂回族自治县东庄村一处房屋的附属物的价格鉴证结论书》厂价鉴字（2010）第19号（以下简称19号鉴定）。16号鉴定的涉案房屋鉴证价值为36560.00元（鉴证基准日前为2010年7月9日）。其中：1、东边正房建筑时间为1993年，被告于2006年进行简单修缮，建筑物价值为20000元；2、西边正房建筑物价值为7980元；3、西侧厨房、卫生间建筑时间为1993年，建筑物价值为2250元；4、正房后侧背房建筑时间为2006年，建筑物价值为2610元；5、小侧房建筑时间为2006年，建筑物价值480元；6、简易棚2个，建筑物价值为420元；7、围墙建筑时间为1991年，建筑物价值为1920元；8、红机砖大门垛、铁门价值为900元。19号鉴定的房屋附属物的价值为10800.00元（鉴证基准日前为2010年7月9日）。附属物具体价值为：1、照明线路改装，1000元；2、污水池、化粪池，800元；3、自来水改装，600元；4、厕所冲水设施、浴霸，500元；5、有线电视线路、卫星接收器，600元；6、暖气设备，1500元；7、大衣柜，600元；8、沙发，300元；9橱柜，200元；10、太阳能热水器，700元；11、电热水器，1000元；12、1号TCL电视，1000元；13、2号厦华电视，300元；14、1号扬子空调，1100元；15、2号亚都空调，600元。
另查明，涉案宅基地的集体土地证所载使用者及原、被告签订协议签名为"李某2"。原告身份证姓名为"李某1"，经查，两姓名系属同一人。
上述事实有下列证据证明：
1. 原、被告提交的《协议保证书》、《房产草契》、缴纳契税票据。
2. 大厂回族自治县人民政府制发的契证。
3. 大厂回族自治县物价局价格认证中心出具的16号鉴定书和19号鉴定书、收费票据及原告。
4. 被告的当庭陈述在案佐证。

（四）一审判案理由
河北省大厂回族自治县人民法院根据上述事实和证据认为：民事主体实施民事行为，不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则其行为在法律上应当归属无效。宅基地属于农民集体所有，应由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。魏某系北京市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的宅基地及地上房屋。宅基地买卖为我国现行法律、行政法规所禁止，故原告与被告签订的房屋买卖协议应属无效合同。
合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告魏某负有返还原告李某1涉案宅基地及房屋的义务，原告李某1依法负有返还相应价款的义务。对于被告魏某对房屋的修缮和添附部分，原告李某1应依法对被告予以折价补偿。对房屋附属物部分，能够拆除移动且不影响房屋使用，由被告魏某自行移出。因涉案房屋价格评估系对房屋整体作出，故折价款数额及需被告移出的附属物具体项目，本院依据大厂回族自治县物价局价格认证中心出具的相关鉴定结论予以确定。
关于被告对涉案房屋缴纳契税并已取得契证以证明房屋权属变更的抗辩意见，因该房屋与其相对应的宅基地使用权不可分割，宅基地使用权在本案的转让主体与受让主体之间依法不可转让，故本案涉及契证的法律效力。但契证的效力问题不属民事案件审理范畴，被告可在案外通过其它诉讼途径解决。对于被告要求原告向其支付区位优势补偿的抗辩主张，因被告未能提供相应的充足证据及法律依据，本院不予维护。

（五）一审定案结论
河北省大厂回族自治县人民法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告李某1与被告魏某于二00四年十二月二十六日、二00五年一月十四日签订的《协议保证书》及《房产草契》无效。
二、被告魏某返还原告李某1双方所买卖的房屋三间，李某1返还魏某购房款10000元；原告李某1补偿被告修缮房屋、建筑相应附属建筑及无法拆卸的房屋附属物折价款20000元。
三、被告魏某将房屋附属物中的大衣柜、沙发、橱柜、太阳能热水器、电热水器、TCL电视、厦华电视、扬子空调、亚都空调自行移出原告房屋。
前述二、三项判决，原告李某1和被告魏某自本判决生效之日起七日内履行。
案件受理费500元，原告负担300元，被告负担200元；鉴定评估费1294元，原告负担700元，被告负担594元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人诉称：1）一审法院认定案件事实不清；2）一审法院程序违法；3）应当对区位优势补偿请求予以维护。要求依法改判或者发还重审。
（2）被上诉人李某1答辩称，1）上诉人对鉴定结论是认可的，故一审法院认定事实清楚、明确；2）违反法律、法规强制性规定的合同自始无效，且一审未对契税及契证作出处理；3）上诉人主张的区位优势，无事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。

2.二审事实和证据
河北省廊坊市中级人民法院经审理查明的事实和采信的证据与一审相同。

3. 二审判案理由
河北省廊坊市中级人民法院根据上述事实和证据认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。上诉人魏某与被上诉人李某1于2004年12月26日、2005年1月14日，先后签订《协议保证书》及《房产草契》，其中的买卖标的物既包括房屋也包括相应的宅基地使用权。上诉人魏某作为城镇居民，并非大厂回族自治县夏垫镇东庄村村民，尽管上诉人已经取得诉争院落的契证，原审法院根据我国现行土地管理法律、行政法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。合同被确定无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故原审法院的处理是正确的。对于上诉人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑被上诉人因房屋、土地升值或拆迁、补偿所获得利益，以及上诉人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于上诉人魏某在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，上诉人魏某可就损失问题另行主张。

4. 二审定案结论
河北省廊坊市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人承担。

（七） 解说
本案属于上诉人魏某与被上诉人李某1房屋所有权及土地使用权纠纷，所涉及的主要问题包括以下几个方面：
1. 宅基地使用权的性质问题及宅基地转让合同效力问题。根据我国《土地管理法》第八条第二款规定："农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。"第十条则规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。因此，宅基地使用权从性质上而言属于农民集体所有，并非个人所有。非经村集体经济组织或者村民委员会一致同意，个人不得随意转让、买卖宅基地的使用权。本案中，上诉人魏某系北京市居民，并非被上诉人李某1所在的大厂回族自治县夏垫镇东庄村村民，这就意味着魏某没有资格获得东庄村集体所有的各项权益。虽然双方订立了宅基地买卖合同，但是由于该合同明显违反土地管理法，符合合同法第五十二条第五项规定的合同无效情形，故宅基地转让合同无效。
这就涉及宅基地的性质问题，我国宪法及土地管理法相关法条已经明确了宅基地的所有权属于农民集体，个人只有土地使用权。《国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》明确规定，严格执行禁止城镇居民在农村购置宅基地的政策。上述立法之所以这么规定，是基于我国基本国情的现状，即我国从性质上仍属于农业大国，农业系整个国民经济的基础，与农民息息相关的利益必须受到法律保护。因此，有学者将宅基地视为农民集体组织对所属村民的一种"福利"，虽然农民不能拥有宅基地的土地所有权，但是可以享有使用权。那么，从这个角度而言，该项"福利"的范围仅限于农民集体组织内部的农民，集体组织之外的成员无权取得宅基地的土地使用权。
2. 本案中所涉契证的法律效力问题。根据合同法规定，本案中的宅基地转让合同无效，那么这就涉及到另外一个问题，即上诉人魏某因买受该房屋依法所获得的人民政府颁发契证是否有效，换句话说，魏某是否取得了该房屋的不动产所有权。对该问题存有一定的争议，第一种意见认为，由于双方当事人所签订的合同违反法律、行政法规，属于无效合同，自始无效。那么合同中所涉及的房屋买卖合同也无效，上诉人魏某无权购买被上诉人的旧房，其所实施的房屋买卖过户变更手续也应当归于无效。第二种意见认为，合同无效不能导致物权无效。根据物权法第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。只要当事人对不动产进行了登记，就发生法律效力。因此，本案中的契证具有合法性。最终采纳了第一种意见。因为本案上诉人魏某自身无权获得宅基地的土地使用权和地上房屋，其所订立的合同不具有法律效力。这意味其也无权获得房屋的所有权。但是由于契证的确立过程涉及到行政当事人和行政机关的法律关系。民事诉讼无权对行政机关作出的决定予以审查。
3. 关于"区位优势利益"的定性和分析。本案中上诉人提出的诉讼主张一部分是要求被上诉人承担房屋因房价上涨所引起的区位优势利益。该主张是否应当得到法院的支持，这就涉及到对"信赖利益"的认定问题。"信赖利益"一词源于大陆法系的损害赔偿制度和英美法系上的违约救济制度。如果是买卖合同，被欺诈方的信赖利益是基于对对方合理的信赖而对履行合同做的必要准备而支持的费用，信赖利益的赔偿原则就是使善意的被欺诈方的地位恢复到订约之前。履行利益则是在合同如期履行后当事人所获得的全部利益。国外的立法一般是信赖利益以不超过履行利益为原则。当事人履行合同义务的目的是为了获得履行利益，如果信赖利益超出履行利益，实际上就超出了当事人在订立合同时的预期，就是不合理的。现代民法理论的发展已经在一定程度上突破了"信赖利益"原本的外延，不仅包括合同履行过程中基于对对方的信赖才支付的其他各种费用，还包括因各种客观条件的变化导致合同终止后承担的消极影响。
本案的纠纷发生地在河北省大厂回族自治县，该地区位于北京正东，距离北京约为35公里，伴随着前些年房地产市场的火爆，也带动了北京周边区域的房价增长。因此，目前大厂县的房价和过去几年确实有了较大的变化。表面上看，如果认定买卖合同无效，被上诉人只承担转让房屋时的较低价格可能显失公平。
从形式上而言，上诉人主张的"区位优势补偿利益"属于信赖利益。但是，信赖利益存在的前提必须是合法有效的民事法律关系，比如有效的合同、民事行为等等。而且信赖利益保护的对象是因受欺诈所遭受损失的一方当事人。如果双方当事人之间不存在合法有效民事法律关系，那么信赖利益不可能存在。在本案中，当事人订立的房屋买卖合同因违反法律法规自始无效，属于法律所明确禁止和反对的行为，在这个法律关系当中不存在受损失一方或者欺诈方。另外，我们不难推定，上诉人作为完全民事行为能力人应当知晓宅基地属于农村集体所有财产，在自身没有资格取得宅基地的情况下，仍然予以购买并交纳契税。这些事实都能证明被上诉人不存在被欺诈的情况，信赖利益并不存在，因此其主张的"区位优势补偿利益"得不到法律的支持。
（范红达）