1、判决书字号：
一审判决书：河北省大厂回族自治县人民法院（2010）大民初字第721号判决书
二审判决书：河北省廊坊市中级人民法院（2012）廊民一终字第28号判决书

2、 案由：商品房销售合同纠纷

3、诉讼双方：
原告（上诉人）：李某，男，1961年11月29日出生，汉族，住北京市西城区。
一审委托代理人：阴颖晖，北京市大成律师事务所律师。
一审委托代理人：王占辉，北京市东友律师事务所律师。
二审委托代理人：王某，女，1936年5月9日生，汉族，住北京市西城区。
被告（被上诉人）：廊坊亿人房地产开发有限责任公司。住所地：河北省大厂回族自治县夏垫镇东方美墅小区。
法定代表人：储纪星，董事长。
一、二审委托代理人：王某1，女，该公司法律顾问。
一、二审委托代理人：邹某，男，该公司职员。
第三人（被上诉人）：方某，男，1955年9月16日出生，汉族，住安徽省怀远县。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：河北省大厂回族自治县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：胡军；审判员：乔纪云；代理审判员：何藻。
二审法院：河北省廊坊市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张欣；代理审判员：李成佳；代理审判员：杨莉。

6、 审结时间
一审结案时间：2011年9月15日。
二审结案时间：2012年5月15日。

1、 一审诉辩主张
一审原告李某诉称，2000年12月25日，原告与被告廊坊亿人房地产开发有限责任公司签订了《商品房购销合同》，后陆续签订了部分《补充协议》。合同约定原告购买被告廊坊亿人房地产开发有限责任公司开发建设的东方比华利花园别墅A34-D18号别墅，总价款1093892元，交房时间2001年9月30日。合同签订后，原告按约定向被告支付了相应房款，但被告未如约履行合同。被告后因自身原因经历了被申请破产等阶段。期间，代表原告等债权人权益的债权人会议监督委员会与被告达成债权人会议纪要，对包括涉案别墅等工程的进展及交付标准进行了明确约定，但被告对别墅存在的质量等问题一直未予解决，其工程质量不符合国家质量验收标准。后被告对别墅存在的质量问题于不顾，多次通知原告收房，于2010年3月将涉案别墅以低于市场价格转让给方某，原告认为被告与方某之间对涉案别墅的转让属于恶意串通，严重侵害了原告的合法权益。故诉请法院依法确认被告与方某对涉案别墅的转让行为依法无效;被告向原告交付质量合格的A34-D18号别墅并协助原告办理权属登记手续，或向原告交付与涉案别墅条件相同的其他别墅；退还向原告多收取的土地费19450元、中央空调变更差价10万元、向原告支付自2007年9月16日至今延期交房违约金455936.84元；诉讼费由被告负担。
一审被告廊坊亿人房地产开发有限责任公司辩称，对原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》无异议，合同约定总价款1093892元。但原告先后向被告仅支付房款633950元，欠缴459942元。被告后经历了破产和解整顿等阶段，原告在此过程中申报了债权。后亿人公司与债权人会议达成《和解协议》，亿人公司被廊坊市中级人民法院宣告中止破产程序。在和解整顿阶段，亿人公司与债权人会议监督委员会先后达成十次会议纪要，对包括涉案别墅在内的原东方比华利花园别墅项目的开工、复工的工程进展及房屋交接等工作进行了约定，明确了"四方"（施工方、设计方、开发方、监理方）验收合格报告书作为工程质量的证明。2007年9月15日，涉案别墅（京东新区D18-A34号）取得了由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位"四方"签章确认的工程质量竣工验收记录，涉案别墅达到了交付条件。被告多次通知原告交纳尚欠房款并办理收房手续，原告却置《和解协议》及会议纪要内容于不顾，以别墅存在各种质量问题为由长期拒绝收房交款，而其他原有业主均已办结了收房的交接手续。为避免损失的进一步扩大，2010年3月15日，被告书面通知原告解除了与其签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，原告对此未按法定程序提出异议，原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》在通知送达原告之日起已依法解除，被告已于诉前通知原告办理退款手续。2010年3月29日，被告与方某就诉争别墅签订了《商品房买卖合同》，在方某交清房款并履行相关手续后办理了产权登记。因原告与被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》已依法解除，原告无权要求被告向其交付A34D18号别墅。综上，被告不存在违约行为，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审第三人方某述称，其与被告廊坊亿人房地产开发有限公司就A34-D18号别墅签订商品房买卖合同时，是在先期考察北京周边房地产行情，别墅价格也是在参照涉案别墅质量现状的基础上与被告商定。第三人不知道也不可能知道此别墅是否还与他人存在商品房购销合同，被告也未告知，第三人从主观上讲不明知也不应知，自身无过错，认为对于涉案别墅的取得属于善意，与被告之间的买卖合同合法有效，应当得到法律保护。根据《中华人民共和国物权法》规定，第三人已经依法履行了相关的法律手续，获得了由房屋主管部门颁发确认的房屋所有权证书，已成为别墅所有权人。第三人既无违约事实，也未对任何一方构成侵权，原告申请追加第三人为本案被告没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

2、 一审事实和证据
河北省大厂回族自治县人民法院经公开审理查明：2000年12月3日，原告李某之父李某2与被告廊坊亿人房地产开发有限责任公司（以下简称亿人公司）草签一份房屋认购书，12月25日，原告李某与被告亿人公司在北京签订了《商品房购销合同》，合同对建筑物的性质、结构、土地面积、建筑面积、付款方式、交付期限及违约责任等进行了约定。2000年12月25日至2002年4月28日，双方通过签订《补充协议》、《洽谈纪要》及《增加地块面积协议》，对房屋质量等问题予以了补充说明，并明确约定了房屋及土地总价款1093892元。2000年12月5日至2002年11月28日，李某先后向亿人公司交纳订金、房款及土地款等共计633950元。
合同签订后，亿人公司对东方比华利花园别墅项目进行了开发建设，后因故停止了施工。2004年4月20日，廊坊市中级人民法院受理了案外人大厂回族自治县国土资源管理局对亿人公司提出的破产申请；2006年3月9日，债权人李某向亿人公司破产清算组申报债权；2006年11月8日，廊坊市中级人民法院(2004)廊民破字第1号民事裁定书认定了债权人会议与亿人公司达成的《和解协议》，宣告中止亿人公司的破产程序。后在廊坊市中级人民法院主持下，亿人公司与债权人会议监督委员会先后达成十次会议纪要，对原东方比华利花园别墅项目的开工、复工的工程进展及房屋交接工作等进行了明确。依第八次会议纪要，2007年9月13日，亿人公司向李某发出交房通知，要求李某于9月18日到公司办理交接手续。2007年9月15日，涉案别墅（京东新区D18-A34号）取得了由建设单位亿人公司、设计单位廊坊赛肯特建筑设计公司、施工单位中建保华建筑有限责任公司、监理单位廊坊鸿基工程建设监理公司"四方"签章确认的工程质量竣工验收记录。12月1日，亿人公司与部分购房业主（包括李某）达成会议备忘录：一、2008年4月26日为最终入住交房日，业主所购房屋必须达到国家规定的入住标准；二、如逾期交房，开发商按国家同期贷款基准利率的4倍按日计算向业主赔偿（按业主已交款进行计算）......。2008年4月22日、2010年1月26日，亿人公司又两次通知李某办理交接房手续并结清尚欠房款459678元。李某以房屋存在质量问题等原因为由，拒绝接收房屋并拒绝交纳尚欠房款。
2010年3月15日，亿人公司再次向李某发出《催告收房交款通知》并明确注明："本公司最终限你于二〇一〇年三月二十日之前务必现场收房并一次性缴纳剩余应付房款，否则，本公司依据《和解协议》及《商品房买卖合同》之相关规定，视同你自动解除你所购房的《商品房买卖合同》"。李某收到该通知后，仍就房屋质量问题以信函等方式对亿人公司提出异议。3月28日，亿人公司收受方某对涉案别墅的定金20万元，3月29日，亿人公司与方某就涉案A34-D18号别墅签订了商品房买卖合同，成交价格200万元。付款方式合同签订时支付20万元整，余款在2010年12月份前分期或一次性付清；交付期限为2010年12月30日前；在规划、设计变更方面，买受人到现场查看房屋现状后表示无异议。在合同末页，书写有"委托出卖人代办房产证，方某"字样。2010年11月18日，方某经中国工商银行大厂支行夏垫分理处向亿人公司支付了180万元整。2011年1月11日，亿人公司向方某开具了销售不动产统一制式发票(代码213001090001)一张，成交金额200万元。1月14日，方某向大厂回族自治县地方税务局缴纳契税8万元，同时取得了对于涉案别墅（20102）冀地完电00127514号完税凭证。1月21日，方某取得了大厂县房权证大字第1×××0号房屋所有权证。2月21日，亿人公司书面通知李某办理涉案房屋的退款结算手续。
另查明，2010年4月8日，依据已经发生法律效力的廊坊市中级人民法院(2004)廊民破字第1-1号民事裁定书审理确认："...在35份购房合同中，8份已协商解约，24份已履行交房，3户未收房..."，认定"亿人公司履行了《和解协议》，清偿了债务，破产原因已消除"，裁定"终结债务人廊坊亿人房地产开发有限责任公司破产程序"。
2010年12月15日，亿人公司与案外人张某2就相同小区的另一别墅31-8-31号签订了商品房买卖合同，合同约定该地块土地面积133411.52平方米，土地使用年限2007年8月29日至2070年8月29日，建筑面积366.42平方米，成交价格220万元。其中，在产权登记约定部分：买受人委托出卖人办理该房屋产权证。
又查明，对原告增加诉讼请求中要求亿人公司可以交付与涉案房产条件相同的58号别墅或其它条件相当的别墅，经查，亿人公司所开发的别墅均已出售其他案外人，亿人公司目前已无尚未出售的与涉案房产条件相当的别墅。

3、 一审判案理由
河北省大厂回族自治县人民法院经审理认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，任何一方当事人均应遵约守信，按约依法履行自己的义务，不应擅自变更或解除合同。因当事人一方的原因不履行合同义务给对方造成损失的，应当依法向对方承担违约责任，损失赔偿数额应当相当于因违约给对方造成的损失。同时，当事人对自己诉讼请求所依据的事实有义务提供证据进行证明，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担相应不利的法律后果。
被告亿人公司以出让的方式取得了涉案别墅小区的土地使用权，并取得对该小区进行房地产开发的相关资质。在此过程中，亿人公司与原告李某签订了《商品房购销合同》及其他补充协议，其体现双方的真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予认定。合同的订立引起原、被告合同之债法律关系的发生，原告李某基于合同享有了对该别墅的债权。但合同的成立和生效依法并不直接导致该别墅所有权发生转移，且原告未向房屋登记机构申请预告登记，故别墅的所有权依然保留在卖方即开发商亿人公司手中。亿人公司基于物权当然享有包括处分权在内的所有权四项权能，后亿人公司将涉案别墅又与方某签订买卖合同并已实际履行完毕。亿人公司的上述行为应属"一房二卖"，虽有违诚信原则，但并未违反法律、行政法规的禁止性规定，故亿人公司与方某签订的买卖合同亦合法有效。
在亿人公司经历被申请破产该特定背景之下，亿人公司与债权人会议监督委员会达成会议纪要及会议备忘录，对涉案别墅的交付标准及最终交付期限进行了概括说明，因双方对交付标准理解不同致双方未能按期交付：原告主张交付房屋应由业主当场验收并符合国家规定的入住标准；被告亿人公司抗辩房屋已经"四方"验收应视为房屋主体合格符合交付条件。基于此，亿人公司数次向原告通知交接房并于2010年3月15日向原告发出《催告收房交款的通知》，据此《通知》内容，被告虽抗辩其符合合同解除的法定形式及实质要件，但因双方对房屋交付标准不能达成一致，被告仅依据向原告送达的《催告收房交款的通知》该单一证据，不产生合同法定解除的法律效力。故本院对被告的抗辩因其证据不足不予采信。
关于原告主张被告亿人公司与方某之间存在恶意串通，请求法院确认双方买卖行为无效的诉请。被告亿人公司与方某在合同的订立、履行过程中，亿人公司在主观上虽存在明显恶意，但依"谁主张、谁举证"的证据规则，原告所提供的系列证据不能充分证明方某亦实施了恶意串通行为：即方某明知或应知其与亿人公司的买卖行为会造成对原告的损害且故意为之；亿人公司与方某双方事先存在通谋，对原告具有共同的非法目的且对原告实施了共同的非法行为。原告仅主观认为亿人公司与方某所提供证据存在疑点，但无双方恶意串通的相关充足证据，其主张未得以充分证明，故对原告的该项诉请，因其证据不足本院不予支持。
被告亿人公司与原告李某、第三人方某就同一标的物先后签订了两份合法有效的买卖合同，依物权优先于债权的民法原理，第三人方某依据有效合同办理了权属登记手续，取得了涉案别墅的所有权，理应受到法律保护。原告李某与被告亿人公司基于买卖合同发生的债权属相对权，其不能对抗合同之外的善意第三人。鉴于涉案别墅已经归属第三人方某，原告李某与被告亿人公司签订的《商品房购销合同》、《补充协议》等合同的标的物已发生权属变更,且被告无法向原告交付与涉案房产条件相当的其它别墅，亿人公司失去了继续履行原买卖合同的能力，双方合同目的已然无法实现，因此，被告构成合同的根本违约。依合同的相对性原则及被告的过错行为，被告亿人公司应对原告李某依法承担相对加重的违约责任。原告虽经合议庭释明但仍坚持原诉请，故本院基于公平、合理原则据实裁判，即被告应返还原告已付购房款及利息、赔偿原告损失并向原告承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。关于原告损失的确定，在考虑原合同如按约履行后原告可获得利益的同时，一并应充分权衡被告的破产和解整顿程序对涉案别墅的折旧减损价值、土地使用年限的缩短、被告与第三人的实际成交价格、原告依合同实际交付价款，以及同一地段条件相当的其他别墅价格等综合因素，不宜以涉案别墅当前的价格鉴定评估值作为原告损失的参照依据。故原告的合理损失确定为：被告与第三人对涉案房屋的实际成交价格200万元与原、被告合同约定价款1093892元的差额，即906108元。同理，基于以上因素，被告向原告承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任，酌定以300000元为宜。对于原告诉请的被告向其多收取的土地费19450元、中央空调变更差价10万元，因其均已包含在原告向被告实际交纳的633950元款项中，不宜重复计算。

4、一审定案结论：
河北省大厂回族自治县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十七条、第三十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、 被告廊坊亿人房地产开发有限责任公司与第三人方某就涉案A34-D18号别墅的转让行为合法有效。
二、 被告廊坊亿人房地产开发有限责任公司对原告李某依法承担合同违约责任，即：返还原告已付购房款本金633950元、支付利息455936.84元、赔偿损失906108元，并向原告承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿300000元，合计2295994.84元。于本判决生效后十日内履行。
三、 驳回原告李某其他诉讼请求。

上诉人李某诉称，被上诉人亿人公司与被上诉人方某恶意串通购买涉诉房产，方某不属于善意第三人，两者之间的商品房买卖合同应属无效；上诉人一审期间未提出解除合同、退房并赔偿损失的诉讼请求，一审判决与此相关的判项无法律依据；涉案房产存在严重质量问题，上诉人有权拒绝收房，拒付剩余房款，被上诉人如不能交付本案争议的房产，应另交付与此房产条件相当的房产。请求撤销一审判决，支持上诉人主张。

被上诉人亿人公司辩称，其与方某签订的商品房买卖合同不存在恶意串通，被上诉人是在多次通知上诉人收房，上诉人拒收的情况下，通知上诉人解除了双方的商品房买卖合同，此后将涉案的房产另出售给方某，被上诉人与方某的买卖行为真实有效。请求驳回上诉，维持一审判决。
被上诉人方某未提出答辩意见。