一、 首部
(一)判决书字号
一审判决书:北京市朝阳区人民法院(2012)朝民初字第04761号判决书。
二审判决书:北京市第二中级人民法院(2012)二中民终字第05057号判决书。
(三)诉讼双方
原告(上诉人):马某,女,1978年6月17日出生,汉族,网易公司职员,住北京市朝阳区中天国际公寓A2-702号。
委托代理人肖龙,北京市金诚同达律师事务所律师。
委托代理人高彬彬,北京市金诚同达律师事务所律师。
被告(上诉人)李某1,男,1990年10月18日出生,汉族,北京航空航天大学学生。
委托代理人徐某,女,1963年11月10日出生。
委托代理人李某2,女,1971年12月16日,北京凯誉华法律咨询中心主任。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司,住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田,董事长。
委托代理人刘某,男,1985年2月3日出生,汉族,该公司法务专员,住该公司宿舍。
(五)审判机关和审判组织
一审法院:北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:宋培海
二审法院:北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:王羽红;审判员:张洁;代理审判员:李淼。
(六)审结时间
一审审结时间:2012年1月17日。
二审审结时间:2012年3月20日。
二、一审情况
(一)一审诉辩主张
马某起诉至原审法院称:我于2011年7月13日与李某1签署存量房屋买卖合同及补充协议,购买李某1所有的北京市朝阳区北沙滩7号院1幢A1单元905号房屋(以下称905号房屋),合同约定购房总价款121万元,其中首付款31万元(含定金2万元),其余房款办理公积金贷款。合同约定李某1最晚交房时间为2011年10月10日,交房当天办理过户手续。李某1在合同中承诺涉案房屋未出租。根据合同约定,李某1逾期交房超过10日的,马某有权退房,李某1应当退还全部已付款,并按全部已付款的20%向马某交付违约金。合同签署后,马某依约向李某1交付了首付款,并办理了公积金贷款手续,同时向中介公司缴纳了1万元中介费(其中包括3000元办理贷款手续费),以及担保服务费2352元、审核评估费1500元。但直到合同约定的交房过户时间,李某1仍未向马某交付房屋。马某询问后得知李某1签合同时隐瞒真实情况,涉案房屋实际对外出租,李某1不可能按时交房。李某1称已向北京市朝阳区人民法院起诉要求租客腾房。由此可知李某1向马某交房遥遥无期。马某购买房屋是为居住之用,李某1延期交房的违约行为已经导致马某的合同目的无法实现,也违反了合同的约定,马某有权要求解除合同,并要求李某1退还全部款项,支付违约金并赔偿马某的损失。现起诉要求:1、解除我与李某1签署的买卖合同;2、李某1配合解除涉案房屋的网签手续;3、李某1归还马某已支付的购房款31万元;4、李某1向马某支付违约金6.2万元;5、李某1向马某支付中介费损失1万元、担保服务费损失2352元、审核评估费损失1500元。6、李某1向马某赔偿租金损失19 800元。
李某1辩称:在房屋处于出租的情况下马某仍要购买905号房屋。2011年7月12日我告诉马某和中介租户不续租了,等租赁事情处理完毕再处理买卖事宜。2011年7月13日买卖双方在中介公司见面,马某说要买905号房屋,最后三方商定2011年10月10日为最晚交房日。后来双方签订了买卖合同和补充协议。2011年8月11日我在北京市朝阳区人民法院起诉租户要求腾房。法院于2011年11月11日判决租户腾房,但租户仍然不走。二手房价格已经连续7个月下跌,马某找出种种借口不愿买房,以李某1不按期交房为由,达到毁约的目的。到了过户的时候马某说出差没时间,我要求继续履行合同将房屋卖给马某。我起诉租户也告知了马某和中介,我说等判决书下来后可以给马某一定的补偿。双方约定交房当天办理过户,中介说先过户,然后做房屋交割,但马某不同意。合同约定的违约金过高,请求法院予以减少。
北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)述称:2011年7月13日,李某1与马某经我公司居间介绍签订了北京市存量房买卖合同、补充协议。马某的贷款在2011年8月已经审核通过,2011年10月初,我们给李某1打电话说要交房了,李某1说有租户,暂时不能搬出,就没有交房。买房时我公司和马某到905号房屋内看过房,都知道有租户。当时李某1说到期就不租了,让租户搬走,2011年10月10日可以交房。合同中也约定了最晚交房日期是2011年10月10日。
(二)一审事实和证据
北京市朝阳区人民法院经审理查明:经我爱我家公司居间介绍,马某和李某1于2011年7月13日签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定:马某购买李某1所有的905号房屋,总价款121万元,其中首付款31万元(含定金2万元),其余房款办理公积金贷款。合同第六条"房屋的交付"约定出卖人应在领取全部房款当天将房屋交付给买受人。合同第七条"违约责任"约定,出卖人未按第六条约定的期限将房屋交付买受人的,逾期超过10日后,买受人有权退房,出卖人应当退还全部已付款,并按全部已付款的20%向买受人支付违约金。《补充协议》约定:在办理过户手续当天办理房屋交验手续;卖方最晚交房时间为2011年10月10日;若双方有一方违约,守约方有权要求违约方承担总房款20%的违约金。合同签署后,马某依约向李某1支付了首付款31万元,并办理了公积金贷款手续,同时向中介公司缴纳了1万元中介费(其中包括3000元办理贷款手续费),以及担保服务费2352元、审核评估费1500元。
马某提交其于2011年10月10日签订的《房屋租赁合同》和银行业务凭证,证明其另行租房并交纳了半年房租 19 800元。
李某1提交其与我爱我家公司工作人员的电话录音,证明马某有反悔购房的嫌疑,马某想毁约。
上述事实有下列证据证明:
1. 《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》 。证明:马某与李某1房屋买卖合同签订情况,及双方履约情况。
2. 《房屋租赁合同》和银行业务凭证。证明:马某证明因无法入住其另行租房并交纳了半年房租 19 800元
3. 李某1提交其与我爱我家公司工作人员的电话录音。证明:证明马某有反悔购房的嫌疑,马某想毁约。
4. 当事人陈述意见及庭审笔录。证明:双方各自陈述事实经过及主张。。
(三) 一审判案理由
北京市朝阳区人民法院根据上述事实和证据认为:马某与李某1签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合同约定卖方最晚交房时间为2011年10月10日,李某1未能按约定时间将房屋交付马某,已违反合同约定。李某1提交的录音证据无法直接证明马某存在悔约行为。在李某1与租户因房屋交付问题发生纠纷并诉至法院的情况下,马某有理由对李某1的履约能力产生合理怀疑并据此行使不安抗辩权,暂停与李某1办理过户手续。在约定期限之后,李某1仍未能及时将905号房屋交付马某,李某1迟延履行合同义务的行为已导致马某无法实现合同目的,马某要求解除买卖合同的诉讼请求予以支持。马某要求李某1配合解除网签手续并归还已付购房款的诉讼请求有事实和法律依据,予以支持。马某要求李某1赔偿中介费损失1万元、担保服务费损失2352元、审核评估费损失1500元的诉讼请求有事实和法律依据,予以支持。对于马某要求李某1赔偿租金损失并支付违约金的诉讼请求,马某提交了其签订的租赁合同,但租期尚未届满,且根据该证据合同约定的违约金6.2万元仍属过高,李某1请求法院减少违约金的抗辩意见予以采信。综合案情,依据公平原则,依法酌定李某1赔偿马某的租金损失1.5万元并支付违约金5000元。马某依据合同约定主张违约金数额并无明显不当,依据公平原则,依法酌减其诉讼请求部分的诉讼费仍应由李某1负担。
(四) 一审定案结论
北京市朝阳区人民法院作出如下判决:
一、马某和李某1于2011年7月13日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于判决生效之日解除。
二、李某1于判决生效后三日内协助马某解除双方于2011年7月13日签署的《北京市存量房屋买卖合同》的网签登记。
三、李某1于判决生效后三日内向马某返还购房款三十一万元。
四、李某1于判决生效后三日内向马某赔偿中介费损失一万元、担保服务费损失二千三百五十二元、审核评估费损失一千五百元。
五、李某1于判决生效后三日内向马某赔偿租金损失一万五千元。
六、李某1于判决生效后三日内向马某支付违约金五千元。
七、驳回马某的其他诉讼请求。
一审案件受理费案件受理费3692元,由李某1负担。
。三、二审诉辩主张
上诉人(原审被告)李某1上诉称:马某在买房的时候明知房屋内有承租人仍旧要求购买,承租人在租赁到期后拒不搬出我们已经起诉。一审判令的违约金和租房损失过高,与请求二审法院查清事实,依法改判。
上诉人(原审原告)马某诉称: 一审马某要求的违约金和租金损失合理,不同意一审法院酌减的数额,请求二审法院支持一审要求的违约金和租金数额。
四、二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据,并进一步查明: 2011年8月,李某1以本案涉诉房屋的承租人韦金娜为被告,起诉至北京市朝阳区人民法院,请求判令韦金娜腾房并支付占用期间的房屋使用费。北京市朝阳区人民法院于2011年11月11日判决支持了李某1的诉讼请求。
上述事实有下列证据证明:
(2011)朝民初字第36505号判决书。证明:李某1所说的有关与房屋承租人的诉讼情况。
五、二审判案理由
北京市第二中级人民法院根据上述事实和证据认为:依法成立的合同受法律保护。根据查明的事实,在李某1与马某签订的房屋买卖合同中对于交房时间及违约责任均进行了明确的约定。李某1因承租人的原因导致无法依约交纳房屋,应按照其与马某的约定承担违约责任。原审法院考虑本案实际情况,酌减了部分违约金并不不当。李某1不同意承担违约责任没有依据,对其请求不予支持。
六、二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,做出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
七、解说
本案争议焦点在于合同解除后,李某1应该赔偿马某的范围和金额。
对于合同解除与损害赔偿之间的关系,我国立法及学理历来认可合同解除可与损害赔偿并行不悖。合同法第九十七条规定,解除合同后,当事人可以要求赔偿损失。我国台湾地区"民法"债编第二百六十条也规定,解除权之行使,不妨碍损害赔偿之请求。但在解除合同与损害赔偿并存的理论依据上,却观点不一。有观点认为,合同解除后,合同已经溯及消灭,但是客观上确实存在损害赔偿问题。因此在损害赔偿范围内对溯及效力加以限制拟制合同尚未消灭。有观点认为,合同解除后,合同溯及消灭,进行的是信赖利益的损害赔偿,与合同解除并存的亦为信赖利益的赔偿。有观点认为,合同解除后,合同并不溯及消灭,由于债务不履行产生的损害赔偿责任在合同解除后并不消失,可与合同解除并存。还有观点认为,合同权利可划分为基础性权利义务和救济权利义务合同解除只是解除了合同中的基础性权利义务,并不影响救济性权利义务的继续有效,因此,合同解除后,当事人仍然可以依据合同中救济性权利义务的约定或者依据法律关于救济权利的规定请求损害赔偿。
合同解除的赔偿范围仅包括以下几种:合同解除后,因恢复原状而发生的损害赔偿;管理维修标的物所生费用;非违约方因返还本身而支出的费用。但是亦有观点认为,合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿,履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内。其认为,在合同解除前,合同已经依法成立,当事人一方违反合同,就应根据法律的规定承担债务不履行的责任。这种责任客观存在,无论当事人是否解除合同均无影响。合同解除下的恢复原状,是在原给付方面的归还,并没有涵盖履行利益,因而出于对解除权人的周全保护,还应当认为存在履行利益的赔偿(并不限于信赖利益的赔偿)。合同解除场合的损害赔偿,依然是因违约而发生的损害赔偿。有学者认为在房屋买卖合同案件中,在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能,或履行费用过高,实际履行已不必要时,对履行利益不进行保护对于买受人来说明显有失公平。此时,买受人选择解除合同并非出于自愿,而是由于出卖人的过错不得不解除合同,解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人不利。比如在房价不断高企的今天,买房者通常情况下都希望能继续履行购买合同,因为此时的房价距离其签署房屋买卖合同之时已经会有一个显著的增长。本案中对于租金部分的支持实际上就是对于履行利益的赔偿。如果李某1完全的履行合同就不会导致马某在外租住房屋,也避免相应的租房支出。李某1提出房子内有租户,其与租户因为腾房问题另行提起了诉讼,这不能构成对于马某要求履行房屋的合理抗辩。租户不办理房屋给李某1造成的损失,其可以通过其他的途径加以解决。马某基于合同目的无法实现,要求解除合同依法有据。但是对于其履行利益的考量,一审法官行使自由裁量权,一方面考虑了其在外租房合同期限尚未届满,另一方面房屋的差异性也导致租用房屋的租金不可能完全体现出诉争房屋的具体价值。同时法官对于违约金的认定,其认为双方对于违约金的约定过高,根据案件实际情况,马某在签订《房屋买卖合同》时对于房内有承租人的事实即为明知,而且在双方因此她对于房屋不能及时的交付的风险也要适当的加以承担。
(王广)
【裁判要旨】房屋买卖合同解除后,需要赔偿因恢复原状而发生的损害赔偿;管理维修标的物所生费用;非违约方因返还本身而支出的费用。