（一）判决书字号
一审判决书：北京市东城区人民法院（2011）东民初字第02438号判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院(2012)二中民终字第07723号判决书。

（二）案由：房屋买卖合同纠纷

（三）诉讼双方
原告（被上诉人）：刘某，女，1967年7月11日出生，汉族。
委托代理人刘超，北京市国汉律师事务所律师。
委托代理人刘昭彦，北京市国汉律师事务所律师。
被告（上诉人）李某1，男，1962年11月6日出生，汉族。
被告（上诉人）李某2，男，1989年8月15日出生，汉族，北京理工大学学生，住址同李某1。
上列二被告之委托代理人陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。
上列二被告之委托代理人王晓凯，男，1983年9月9日出生，北京市高和德律师事务所律师助理。
被告（上诉人）宁某，女，1962年7月7日出生，侗族，农民。
委托代理人王兴华，北京市京华律师事务所律师。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：北京市东城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张绘丽；代理审判员：齐建卿；人民陪审员：王祖铠。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王羽红；审判员：张洁；代理审判员：李淼。

（六）审结时间
一审审结时间：2012年3月20日。
二审审结时间：2012年6月20日。

（一）一审诉辩主张
刘某起诉至法院称：2009年6月30日，我与李某1、李某2签订《房屋买卖合同》约定，李某1、李某2将北京市东城区（原崇文区）新怡家园8号楼6单元901室售予我；房屋总价款为人民币400万元（其中合同签订之日支付定金人民币20万元，此后10日内支付80万元，同年8月15日之前支付120万元，办理房产移交手续时支付余款）。上述合同后，李某1、李某2于2009年7月7日将合同约定房屋交付我，我遂对其进行装修并居住至今。2010年10月29日，合同所涉房屋的产权证下发，我开始多次催促李某1、李某2协助办理产权转移登记手续，但李某1明确表示，因房价上涨不愿将房屋出售给我，并要求我腾房。我随至房地管理部门查询房屋情况，得知李某1、李某2已将房屋售予宁某并已办理了产权转移登记手续。我认为，我与李某1、李某2所签合同系双方真实意思表示，合法有效，故李某1、李某2无权再对房屋进行处分。但李某1、李某2与宁某却再签《房屋买卖合同》并办理房屋产权转移登记手续，显系恶意串通，故请求法院确认李某1、李某2与宁某所签《房屋买卖合同》无效。
李某1、李某2对刘某所述双方签订《房屋买卖合同》及与宁某再签《房屋买卖合同》等事实不持异议，但辩称：我们与宁某并非恶意串通，而是正常交易。因为，刘某需要办理贷款才能支付房款，但因李某1急需用钱，宁某可以随时付款，故将房产售予宁某。据此，不同意刘某之请。
宁某对刘某所述其与李某1、李某2签订《房屋买卖合同》之事实不持异议，但辩称：李某1与宁某商议以人民币445万元的价格将新怡家园901号房屋售予宁某，双方签订《房屋买卖合同》后，宁某已支付房款人民币385万元，因收房时发现有租户，故余款尚未支付。据此，宁某未与李某1、李某2恶意串通购买房屋，请
求法院驳回刘某之请。

（二）一审事实和证据
北京市东城区人民法院经审理查明：本案诉争房屋为北京市东城区（原崇文区）新怡家园8号楼6单元901室（以下简称涉案901室），原系李某1、李某2名下之房产，刘某由北京荧灿房地产经纪有限责任公司（案外人，以下简称荧灿经纪公司）居间与李某1、李某2协商购买事宜。
2009年6月30日，刘某作为买受人（合同乙方）与出卖人李某1、李某2（合同甲方）签订《房屋买卖合同<房屋所有权证未取得正在办理之中>》（以下简称《房屋买卖合同》）。双方约定：甲方将建筑面积158.36平方米的涉案901室售予乙方；房屋状况为未设定抵押、空房；房屋成交价为人民币400万元；付款方式为由乙方进行商业贷款，并于合同签订日支付定金人民币20万元、合同签订后10日内支付人民币80万元、同年8月15日前支付人民币120万元、剩余房款于办理产权转移登记手续时交付；乙方已向甲方支付1万元的装修费；乙方支付首付款后，甲方认可乙方入住装修，等产权证下发后双方办理过户手续。上述《房屋买卖合同》落款下备注："过户的税费由买方承担，房主401万(元)为净得价"。签约当日，刘某向该李某1、李某2支付定金人民币20万元。
上述合同签订当日，刘某（合同乙方）与李某1、李某2（合同甲方）及荧灿经纪公司（合同丙方）签订《房屋买卖居间见证合同<须与次新房房屋买卖合同配套使用>》（以下简称《居间见证合同》）。三方约定，甲方出售建筑面积158.36平方米的涉案901室；甲乙双方商议的成交价为人民币400万元；乙方付款方式为银行贷款，拟定贷款金额为人民币200万元；乙方需按交易价的2.5%交纳服务费，即人民币10万元等。
2009年7月7日，刘某（乙方）与李某2（甲方）、丙方李浩（案外人）签订《补充协议》约定，自2009年7月7日起涉案901室的物业费由乙方承担，此前的物业费由甲方承担等。当日，刘某向李某1、李某2支付购房款人民币80万元，李某2出具《收据》载明：收到刘某首付款人民币80万元。同年8月14日，刘某向李某1、李某2支付购房款人民币120万元，李某1出具《收条》载明：收到刘某二期购房款人民币120万元。
上述合同签订及付款后，刘某装修并入住涉案901房屋至今。
另查，2010年11月24日，李某1、李某2作为出卖人与宁某（买受人）签订了合同编号为C394589的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《经纪成交版合同》）。双方约定：出卖人与买受人通过北京程远伟业房地产经纪有限公司（案外人，以下简称程远伟业）居间介绍成交；出卖人所售涉案901房屋的所有权证号为X京房权证崇字第040598号（共有证为040599），建筑面积为158.36平方米；房屋状况为未设定抵押、未出租；房屋成交价为人民币125.80万元等。当日，李某1与宁某签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定，该双方自行划转交易资金，对交易过程中发生的资金及权属风险自行承担。此后，宁某领取了涉案房屋编号为"X京房权证东字"第035245号的《房屋所有权证》。
庭审中，经法庭询问，李某1称，与宁某所签《经纪成交版合同》中约定的中介公司并未参与涉案房屋价格商谈及资金交付等，居间介绍人是王哲，后在交易中心办理过户时，因中介公司熟悉网签及过户程序，故经上网查询找到程远伟业帮助办理了网签和过户手续，并仅就该程序支付了800元的费用。另，李某1持2009年9月16日，李某1、李某2（出卖人）与宁某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称《自行成交版合同》）称，李某1、李某2及宁某早在刘某购买涉案房屋之前，即2009年9月16日已经签订涉案房屋的买卖合同，并约定成交价为人民币445万元，而非在《经纪成交版合同》中约定的125.80万元。此外，李某1称，诉讼之前已向刘某发送了解除合同通知书。
经询，宁某对李某1所述中介公司的情况不持异议，另持2009年9月16日的《自行成交版合同》、《北京市房屋租赁合同》、11张《收款证明》等证据材料称：1、宁某购买涉案房屋的成交价实为人民币445万元，并已支付人民币385万元；2、宁某购买房屋时涉案房屋有承租人，但承租人已经放弃了优先购买权，由此证实宁某已尽到合同注意义务。此外，宁某请求法庭准予证人王哲出庭作证，证实其付款情况。
证人王哲向法庭陈述：1、王哲系李某1的同事、与宁某同住顺义镇，故介绍该二人买卖涉案房屋；2、2009年4月，宁某去看了涉案房屋，后双方商议价格为445万元，但李某1说房屋出租过不了户，宁某也不急着住就同意了；3、宁某陆续以现金或转账方式将购房款交付李某1，李某1即在笔记本上撕下一张纸写收据，每次付款王哲均在现场。
经询，刘某否认李某1、李某2及宁某所提证据及证人证言的真实性，称：1、2009年7月刘某已经收房并装修，并无承租人，也未见看房人；2、李某1、李某2及宁某未在合同中约定付款期限，提交法庭的11张收据上所载钱款均为几十万元，且为现金支付，这些均不符合交易惯例、大额现金付款亦不符合常理，故李某1、李某2及宁某恶意串通明显；3、李某1、李某2及宁某提交的11张钱款收据明显是在一个笔记本上同时书写形成的，不具真实性；4、证人证言存在诸多矛盾，如其并未陪同宁某看房，却证实宁某看了涉案房屋，如其证实宁某有银行转账付款，但李某1、李某2及宁某提交的收据全部是现金收条，无任何一张银行交易单据，故证实证人与李某1、李某2及宁某有利害关系，证言不具可信性。据此，刘某申请对上述11张钱款收据的墨迹形成时间及是否由同一支笔书写进行鉴定。
再询，李某1、李某2当庭指称11张钱款收据中的6笔钱款为银行转账支付，时间分别为2009年10月13日、11月17日，2010年1月8日及29日、2月27日、9月17日，并请求庭后提交银行对账证明。宁某确认李某1、李某2所述，并称有些钱款是宁某领客户直接从银行拨付给李某1、李某2的，相关证据亦要求于庭后提供。
2011年6月9日，法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对11张《收款证明》（《收条》）墨迹形成时间及是否为同一支笔书写形成进行鉴定。该研究所以"法大【2011】物鉴字"第271号《司法鉴定意见书》出具结论，分述了书写《收款证明》之笔与宁某签名之笔不属同一只笔，但对墨迹形成时间出具的意见为：鉴于当事人不同意对检材进行部分损耗性检验，无法进行检材中"李某1、李某2、宁某"签名字迹的相对形成时间是否一致的鉴定。
本案审理期间，法院向北京市建设委员会房屋土地交易大厅工作人员调查核实了合同编号的有关问题，该工作人员答复的主要内容为：1、市建委统一要求房屋交易过户要在交易中心进行联机备案的网签，也即上网填写房屋买卖信息后，由计算机统一进行联网备案并自动生成网签备案号，这个备案号也即合同上的编号；2、合同编号字母C打头是中介公司居间成交的合同、字母CW打头的是自行成交的合同；3、没有网签号合同是未在交易中心办理网签的合同，故房屋也无法经由建委管理系统办理过户手续。
上述《司法鉴定意见书》及法院的调查笔录经当庭质证，双方均认可其真实性。但刘某称，因李某1、李某2及宁某的原因无法得出真实结论，故证明其恶意。李某1、李某2及宁某称，因房屋交易未完成，为今后诉讼所需不同意毁损性检验。
再询，李某1、李某2及宁某未完成向法庭提供银行转账单据及划款证明之举证责任，亦无证据证实其指称的曾向刘某发出过解除合同通知书。
上述事实有下列证据证明:
1.《房屋买卖合同》、《居间见证合同》、《补充协议》、《收条》.证明：刘某与李某1、李某2签署的房屋买卖合同情况。
2.C394589《经纪成交版合同》及完税发票。证明：李某1、李某2与宁某串通签订房屋买卖合同。
3.李某1及李某2提交的《自行成交版合同》.证明；李某1、李某2与宁某签约系真实意思表示。
4.宁某提交的"X京房权证东字"第035245号《房屋所有权证》、11张《收款证明》。证明：宁某取得涉案房屋所有权，其为善意买受人。
5.《司法鉴定意见书》。。证明：书写《收款证明》之笔与宁某签名之笔不属同一只笔，但对墨迹形成时间鉴于当事人不同意对检材进行部分损耗性检验，无法进行检材中"李某1、李某2、宁某"签名字迹的相对形成时间是否一致的鉴定。
6.调查笔录及当事人的当庭陈述在案为证。证明：案件的事实经过及双方当事人主张。

（三） 一审判案理由
北京市东城区人民法院根据上述事实和证据认为：我国法律规定，当事人恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。根据本案查明事实，李某1、李某2就出售涉案房屋分别与刘某及宁某签订两份合同，其中，与刘某的《房屋买卖合同》签订于2009年6月30日，双方约定的购房价为人民币400万元，刘某如约交付了部分房款，李某1、李某2亦依约将房屋交付刘某，并由刘某装修后居住至今。此后，即2010年11月24日，李某1、李某2再与宁某签订合同编号为C394589的《经纪成交版合同》，该双方约定购房价款为人民币125.80万元，并办理了房屋所有权转移登记手续。现李某1、李某2及宁某虽持《自行成交版合同》及11张《收款证明》（含《收据》）等材料称，李某1、李某2及宁某的交易价格为人民币445万元，且已支付了385万元购房款，意在证实李某1、李某2及宁某协商之价格不明显低于市场价格，且支付了对价。但在案的调查笔录、李某1、李某2及宁某交易涉案房屋的契税完税发票证据证实，李某1、李某2及宁某对涉案房屋的交易价格为125.80万元，该价格明显低于市场价及刘某的《房屋买卖合同》约定价，显不合理，尤其是李某1、李某2及宁某所持11张《收款证明》均为大额现金，且李某1、李某2及宁某始终未以其他相关证据，如任何一笔款项（无论是个人还是单位）曾经银行转账(或划账)支付到李某1、李某2账上，故刘某的质证意见合理，且该11张《收款证明》因纸张出处相同引起刘某对墨迹形成时间的合理怀疑，并申请司法鉴定时，李某1、李某2及宁某以交易尚未完成为由不同意进行毁损行检验。对此，为清楚事实，向李某1、李某2及宁某释明若三方付款及收款属实，可在法院审理期间以拍照、重新抄录11张《收款证明》，或提供银行转账证明等方式留存上述证据，并将11张《收款证明》再行送往鉴定，否则，李某1、李某2及宁某当承担举证不能之责任。此情形下，李某1、李某2及宁某仍坚持己见。据此，再结合宁某自购买涉案房屋且取得产权证书至今并不收房，且无证据证实查验过涉案房屋，诚难确认李某1、李某2及宁某《自行成交版合同》及11张《收款证明》的真实性，李某1、李某2及宁某所签编号为C394589的《经纪成交版合同》恶意串通明显，依法当被确认为无效。

（四） 一审定案结论
北京市东城区人民法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定作出如下判决：
李某1、李某2与宁某于二〇一〇年十一月二十四日签订的合同编号为C三九四五八九的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。
案件受理费70元，由李某1、李某2、宁某共同负担。
鉴定费27 500元，由刘某负担7500元，由李某1、李某2、宁某共同负担20 000元。

上诉人（原审被告）李某1、李某2、宁某上诉称：宁某已取得涉诉房屋的产权证，属于善意买受人。请求二审法院查清事实，依法改判。

被上诉人（原审原告）刘某辩称： 李某1、李某2与宁某存在恶意串通的情况，