（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：北京市石景山区人民法院（2012）民字第4890号判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）民终字第4573号判决书。

2.案由:房屋租赁合同案。

3.诉讼双方：
原告（上诉人）：杨某。
一、二审委托代理人丁梦宇，北京市倡衡律师事务所律师。
二审委托代理人李二鹏，北京市倡衡律师事务所律师。
被告（被上诉人）北京今福阳光酒店管理有限公司。
法定代表人蒋某，经理。
一、二审委托代理人赵凤敏、陈丹丹，北京今福阳光酒店管理有限公司员工。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市石景山区人民法院。
独任审判人员：审判员：杨志东。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长王良胜；代理审判员来文奇；代理审判员柳适思。

6.审结时间：
一审审结时间：2012年12月19日。
二审审结时间：2013年5月28日。

（二）一审情况

1.一审诉辩主张
原告杨某诉称：原、被告签订租赁合同后，自2012年至同年9月提起诉讼期间，被告多次延期支付房租且尚欠部分租金未付清，构成严重违约，原告有权行使约定解除权，诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退房屋；3、判令被告支付暂至2012年5月31日之前的拖欠租金742 082.6元、违约金463 969元；4、判令被告向原告支付物业费45945.8元，采暖费135 600元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告北京今福阳光酒店管理有限公司（以下简称今福公司）辩称：1、原告从未出示其向案外人万商公司交纳房租的发票，违反合同约定，被告有权拒绝履行租金给付义务；2、目前，被告向原告或万商公司支付了履行期内的大部分租金，并不构成违约；3、原告主张被告向其缴纳物业费、采暖费没有合同根据。现不同意对方的诉讼请求。

2.一审事实和证据
北京市石景山区人民法院经公开审理查明： 2010年11月，杨某与今福公司签订《房屋租赁合同》，其中约定：（出租方、甲方）杨某，（承租方，乙方）今福公司；乙方承租房屋的建筑面积2262平方米，用于经营快捷酒店；租赁期限为2010年11月1日至2018年11月1日，租金标准为每年1 058 616元，半年为529 308元（其中2010年11月1日至2011年5月1日的租金50万）；支付方式：乙方应于每半年的前五日向甲方支付该半年的房屋租金，甲方每次收取租金前除甲方利差部分外，应向乙方出示房屋所有权人北京万商投资发展有限公司（以下简称万商公司）开具的有效发票，并交付乙方复印件；乙方在使用承租房屋期间所产生的水、电、物业等费用均由乙方自行缴纳，如乙方未能按合同约定足额交纳租金和其他费用，甲方将按乙方所欠费用的千分之三向乙方按日主张违约金；逾期10日未交齐租金，甲方有权随时解除本契约，同时乙方已付的保证金将不予返还。
合同签订后，今福公司进行装修后承租房屋用于经营。2010年11月1日至2011年5月1日期间，今福公司交纳了租金50万元。
2011年7月1日，今福公司与杨某共同至万商公司，并向万商公司交纳了房租214 200元，由杨某出具委托书即委托今福公司交纳房租，万商公司收取上述租金后向今福公司开具了发票。2011年10月19日，今福公司再次受杨某委托，向万商公司交纳了租金142 800元后收取相应发票。此后，杨某尚欠万商公司部分租金，且一直未向今福公司提供由万商公司出具的收取租金发票；今福公司又于2011年11月至2012年1月期间交纳房屋租金共计8万元。
2012年2月28日，杨某与今福公司共同书面确认：自2010年11月1日至2012年1月31日，未付租金为386 270元。
2012年3月至同年6月，今福公司分四次直接向万商公司交纳杨某所欠的部分房租共计1 248 072元。此后，今福公司未再支付任何租金。
另查：今福公司在签约时知晓万商公司与杨某就涉案房屋已签订了租赁合同，其中约定：年租金现为856 800元；每年年初交纳；当杨某未能按期支付房租时，万商公司有权随时解除该合同。杨某直至在诉讼期间提供了由万商公司出具的收取租金发票。
再查：杨某表示未向有关单位垫付物业费、供暖费，今福公司亦表示未交纳物业费、供暖费。
上述事实有下列证据证明：
（1）《房屋租赁合同》,证明杨某、今福公司存在房屋租赁关系和约定的主要条款。
（2）租金发票，证明杨某、今福公司之间以及向房屋所有权人万商公司的租金付款过程和数额。
（3） 租金收据，证明今福公司在杨某未提供发票的情况下，直接向房屋所有权人万商公司付款的基本情况。
（4）双方当事人的共同陈述，证明杨某、今福公司缔约时知晓涉案房屋系由万商公司已租给杨某，且约定租金支付、解除条款的基本事实；杨某、今福公司均未向有关单位支付过物业费、供暖费。

3.一审判案理由
北京市石景山区人民法院经审理认为：双方当事人在房屋租赁合同中约定，由杨某向万商公司交租金并出具相应发票的目的，在于约束杨某在收取租金后依约向万商公司交纳，以保证租赁双方之间的合同正常履行和缔约目的实现。在实际履行过程中，杨某并未按照约定开具万商公司发票，故明显存在违约行为。今福公司据此享有合同履行抗辩权，杨某主张对方存在迟延付款和尚欠租金的事实，并不构成违约行为。因此，杨某以对方根本违约为由，要求依约解除合同、腾退房屋并支付违约金的诉讼请求，不应得到支持。经调查核实，根据实际付款情况和合同履行期限，计算得出自合同签订之日至2012年5月31日期间，今福公司已经向万商公司或杨某共计支付房租1 651 000元，尚欠25 142元未付。鉴于杨某在诉讼期间已提供万商公司出具的付款发票，因此今福公司应给付所欠合理租金。关于杨某主张的物业费、采暖费，因租赁合同并未约定由今福公司应直接给付，且杨某亦未实际垫付上述费用，故杨某并非直接主张该债权的适格主体，本院对该项请求不予支持。

4.一审定案结论
北京市石景山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，作出如下判决：
1、今福公司于本判决生效后七日内给付杨某租金二万五千一百四十二元（自二零一零年十一月至二零一二年五月未付租金）；
2、驳回杨某的其他诉讼请求。
案件受理费八千六百四十四元，由杨某负担（已交纳）。

（三）二审诉辩主张

上诉人（原审原告）杨某诉称：1、原审判决认定被上诉人未违约，系认定事实、适用法律错误；2、原审判决认定上诉人不是主张物业费、采暖费的适格主体，系认定错误。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人在原审的诉讼请求。

被上诉人（原审被告）今福公司辩称：一审法院判决正确，应当维持。

（四）二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

（五）二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为，杨某收取今福公司给付的租金后应按时足额向万商公司交纳租金，这是杨某与今福公司正常履行合同的重要保障。在双方的履约过程中，杨某并未依照租赁合同约定的期限向今福公司开具发票，其行为已经违反了合同的约定。今福公司据此行使延迟交付租金的抗辩权，符合合同约定。现杨某以此为由，要求解除双方签订的租赁合同及腾退涉案房屋，缺乏事实依据，本院难以支持。依据本案基础案情，原审法院认定今福公司应支付杨某的房屋租金数额并无不妥。因杨某表示其未交纳物业费、采暖费，且租赁合同中并未明确约定今福公司向杨某直接给付上述费用，故本院对杨某主张的该项请求无法支持。

（六）二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，做出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费一万七千零六十二元，由杨某负担（已交纳）。

（七）解说
（一）问题的提出
合同法中履行抗辩权行使的法律基础是互负对待给付义务的认定，这是由双务合同中的权利义务相互依存、不可分离的关系所决定的。本案的争议焦点是承租人能否以出租人先前未依约提供发票为由，根据合同法第67条规定，而享有拒绝给付房屋租金的后履行抗辩权，但与通常基于主义务履行瑕疵而行使抗辩权不同，其典型特征表现在，互负主、从义务关系中如何判断已构成对待给付。由于在现有合同法框架内无法直接寻找到答案，同时当前司法实践特别是在房屋租赁纠纷中的类似案件越发普遍，使得此类纠纷的处理确实值得深入探究。
（二）构成对待给付不同认识的分析和比较
1、对待给付义务的常态联系
通说认为，合同法中的互负债务强调履行与对待履行之间具有互为对价的牵连关系。关于对价牵连性的理解存在多种学说，但基本共识认为，一方负担义务是主要义务而另一方负担的义务并不是主要义务（即从属的义务），主义务与非主义务之间没有相互对应与牵连关系。据此可以认为：第一，互负主义务之间具有对等的交换价值,固然形成对待给付关系；第二，主、从义务之间通常不存在利益价值交换，亦不具有对价牵连性，难以形成对待给付关系。
上述观点符合合同法的传统理论，长期以来一直具有适用基础并对司法实务产生深刻影响，至今仍被审判实践所恪守，而鲜有突破上述原则的典型案例。具体作用于本案审理，一种意见认为，出租人提供第三方即房屋所有权人万商公司出具的发票仅属于付款凭证，没有独立经济价值，无法与租金给付的承担形成对价或对等关系。
2、对待给付义务的特殊联系
随着交易活动的日益复杂化，各类债务在清偿过程中的风险防范和交易安全至关重要。尤其是在特定类型合同的互负债务关系中，提供票据、单证等从义务履行方式，不仅具有自身的辅助功能，而且对于促使合同目的实现往往能够起到主要作用。从这个意义上讲，主、从义务各自的地位作用并无明显分疏，因此有必要从维护交易安全和利益实现的整体格局全面审视，合理看待主、从义务的对待给付关系问题。
笔者认为，履行抗辩权基于双务合同的牵连性，具体体现在双方给付义务的目的性和相互依赖性，在特殊情形下，若从给付义务的瑕疵履行与实现合同目的存在密切联系时，足以产生违反主义务的法律后果，互负主、从义务之间能够形成对价牵连关系，从而扩大了对待给付义务的认定范围，这就是目的牵连性原则在履行抗辩权制度中的扩张适用。该原则的确立完全符合该制度在平衡利益、维护秩序、阻却违约、防止损害等方面的设定目的和基本价值，否则难以有效解决当今市场交易环境下的风险防控和利益保护等诸多问题。目前，越来越多的人承认有例外，即在某些情况下，非对价的两项债务之间也可以成立履行抗辩权。因此，上述原则为违反从义务而行使履行抗辩权保留了适用的空间，由此引发了解决本案争议的第二种意见，即出租方开具发票是为保证双方正常履约和交易目的实现，故与承租方交付租金之间形成了对待给付关系。
3、两种认识观点的相互关系
目的牵连性原则扩张适用至履行抗辩权制度中,使对待给付的边界范围从对称的互负主义务扩张至特定条件下的非对称主、从义务关系，应当强调的是，上述结论只是对传统观点普适性的突破而非颠覆，二者形成了一般与特殊的关系。这就决定了在判断对待给付义务时，第一，应当首先遵循以互负主义务为判断基础；第二，只有在从义务对于合同目的实现具有最密切关系的严格条件下，方可审慎适用。审判实践中，债的相互关系是复杂多样的，对本案两种争议观点的取舍，仅依据上述基本原则难以具有操作性，尚不能做出妥适结论。在规则化运用的路径上，当前却鲜有论及，因此需要进一步探寻和思考。
（三）目的牵连性原则扩张适用的规则化辨析
1、扩张适用的基本导向和要件构成
第一，互负主、从义务形成对待给付关系的认定应高于主义务之间的审查标准，严格限制兼顾适度运用，防止产生利益失衡。同时强调，原则的运用应当加以规则化和具体化，避免因自由裁量过宽而导致滥用。
第二，目的牵连性的扩张适用，实质为考量从义务影响合同目的受损后果程度与密切关联程度的构成要件是否具备，故主、从义务形成对待给付的认定，应当建立在符合上述两方面内容的判断标准之上，否则不具有适用基础。
2、从义务影响合同目的的受损后果程度判断标准
何为"合同目的"，法无明确的解释，按学界的一般理解，合同目的是当事人通过订立合同的行为所想要得到的结果，这种结果通常表现为一种经济利益。因此，合同目的是抽象而宽泛的概念，需要在某种合同类型中加以特定化。从本案视角分析，根据主、从义务的基本性质和相互关系，从义务履行对于影响合同目的受损程度，必须严格审查是否具有根本性和全局性，主要包括以下三方面表现形式：
（1）第三人正当阻碍履约
房屋租赁在实践中通常存在出租、转租等情形，当事人所追求的经济利益，一般不仅需要历经较长期限实现，而且特别需要依靠产权人、出租人、承租人甚至次承租人的依约履行。尽管上述诸多合同主体分别形成不同的合同关系，但交易前、后手之间是依次产生影响的，特别是房屋租赁合同是否稳定必然关系到转租合同的正常履行问题，维系交易稳定不能仅限于合同相对方。因此，由于转租合同中的出租人从义务履行问题，房屋所有权人作为合同外第三方足以行使前手租赁合同的解除权，正当阻却后手转租合同整体无法继续履行的，能够认定该从义务对合同目的不能实现的影响是具有根本性的。
（2）缺乏基本履约条件
出租人的从义务履行障碍使得承租人无法实际利用租赁物从事经营活动，必然导致承租人无力支付租金，由此将产生合同解除、损失扩大等一系列重大不利益后果，无疑是合同目的落空的表现形式之一。审判实务中，较为常见的例证是，出租人未提供合格的权属、消防、卫生等文件，造成承租人无法通过办理相关证照开展经营活动，亦不具有给付租金的能力。
（3）丧失重大期待利益
在商业化背景下，通过交付、使用租赁物实现经营收益的增加符合最基本的合同目的，履约过程中从义务的履行障碍致使包括财产收益、获得利润在内的有权期待的重大利益严重受阻，当然不符合当事人缔约时所追求合同利益的结果。应当指出，作为继续性合同的基本类型,房屋租赁合同的期待利益是由若干阶段性的履行利益所组成的,重大期待利益无法获得的判断标准应界定为整体利益，或尚未履行的全部利益不能实现，而并非阶段性利益的丧失，否则因后者情形在实践中普遍发生，将很可能造成审查标准的显著降低而不当扩大主、从对待义务的识别范围。
3、从义务与合同目的的密切关联程度判断标准
笔者认为，关联程度是从义务履行与实现合同目的之间是否存在密切联系的量化反映，在房屋租赁合同中需要通过主、客观相结合的衡量标准作为判断标尺。
（1）衡量标准确定
第一，主观可预见标准。可预见规则的基本内容为违约方仅对其订约时预见到或应当预见到的损失承担赔偿责任，是合同法中关于违约损害赔偿范围的规制手段，通常并非是认定违约行为发生的基本方法。之所以将上述规则植入因主、从义务关系引起的履行抗辩权中，主要考虑到作为利益衡量的重要机制，履行抗辩权旨在维持缔约各方在履约过程中利益关系平衡的根本目的。前文已述，与对等主义务的性质和作用不同，由于从义务与合同目的实现一般并不具有常态联系，这就要求义务人对于自身从义务履行的特殊意义和作用，在缔约时必须有充分的认识或预料，否则在超出义务人合理预见能力的情形下，由相对方以从义务导致合同目的不能实现为由拒付价款，明显有悖于合同目的是由双方可预见的基础所确定的基本准则，必将造成合同利益失衡。因此，密切关联程度的审查边界必须严格限定在主观可预见范围内。
可预见规则的具体运用，应结合从义务承担的一方在缔约时的环境、身份和约定内容等诸多因素，综合判断是否具有认知能力并预见风险后果范围的发生，这就需要区分一般认知和特殊认知的审查标准。具体的说，如果一方的预见能力高于合理之人的，则应当按照其实际的预见能力；反之，应当以合理之人的预见能力为准。
第二，客观因果关系标准。在符合可预见规则的前提下，需要在履行过程中对从义务与合同目的实际关联程度进行考量。二者关联程度强调的是，前者不履行或瑕疵履行则直接导致后者不能实现的密切关系，这就意味着需要从行为与后果之间的因果关系入手，分析是否存在必要性和唯一性，具体分析如下：
关于必要性标准问题，从义务的履行障碍是合同目的落空的必要原因，即按照行为发生后的通常情况和履行规律，导致风险后果已经出现或很可能出现。特别是在或然程度的把握上，必须高于主义务履行与违约责任的因果强度，可以适用高度盖然性的衡量尺度，防止因随意降低判断标准而造成原因范围过于宽泛。
关于唯一性标准问题，从义务的履行障碍是合同目的落空的唯一原因。多种原因行为共同造成同一结果的复合关系，在实务中较为常见，在关联程度认定标准上，应当明确只有负担从义务一方的履行问题才能产生合同目的落空，排除与相对方的违约行为或自身行为的结合因素。基于主、从义务的非对价关系行使履行抗辩权，赋予从义务相对方获得更多权利保护的同时，就必然要求其承担更高程度的不利风险。当从义务关涉整体利益时，从义务履行的相对方应当具备接受该从义务后，通过自身行为实现己方利益的能力。由于包括自身行为在内的复合因素而不能实现目的时，除非从义务履行是先决条件，否则应认定从义务与合同目的不具有密切关联,才更加符合权利义务的对等原则和风险合理分配。至于产生的利益损失问题，可以通过解除合同、免除或减少价款、互负违约金等途径救济。从另一角度分析，认定对待给付的实际意义在于履行抗辩权的行使，因该权利根植于诚信体系，根本目的在于保障守约方的合同权益，而并非单纯惩罚违约方，当双方因各自原因出现违约等行为时，以主、从义务形成对待给付为由行使抗辩权则难以成立。
因此，只有在符合以上两方面衡量标准时，才能够认定从义务履行与实现合同目的之间存在密切关联程度。
（2）实践中的常见情形梳理
①存在明确有效约定的情形
出租人、承租人在房屋租赁合同中明确约定关于各自主、从义务互为履行前提条件的，则能够在符合有效意思自治基础上，做出形成对待给付的认定。对此亦可以理解为一方在给付和对待给付的关系上，甘愿承受更多的负担来同意强化对方的权利，法律没有必要强加干涉。因此，明确有效的约定标准应当优先适用，从而做出出租方承担的发票、单证提供义务与承租方交纳租金之间相互牵连和制约的结论。
②缺乏明确约定的情形
此类情形中，在认定主、从义务是否构成对待给付时，需要把握几方面的认定标准：
第一，房屋租赁合同仅载明出租人提供票据、单证的，在约定范围内，必须通过合同解释方法明确，出租人对该凭证在保障合同目的实现中的特定作用应知或明知，仍无法做出合理解释的，不应认定与支付租金形成对待给付。特别是对于诸如发票具有证明付款、担保履行等多种功能的凭证而言尤为重要。尽管出租方有义务保障合同交易稳定，但以某种特有的途径实现往往超出约定和预见范围。由于房屋租赁中的多次转租现象十分普遍，若在上述情形下做出肯定结论，将使得承租人、次承租人以相对方不出具发票为由，不当行使履行抗辩权的拒付租金行为泛滥，极易产生秩序混乱和权利失衡。
第二，房屋租赁合同没有载明票据、单证提供义务的，
则需要结合约定内容和实际情况，判断出租方提供发票、单证的特殊作用是否为双方缔约时的应有之意，在分析方法上与上述情形如出一辙。例如：承租人承租经营性用房，但缔约时未取得营业执照，出租人协助对方办理证照需提供权属等证件，当然成为履约的从义务。与之相反，若承租人缔约时已经完全具备经营资质，则出租人一般并不承担提供证件，协助对方办理注册新企业经营的合同义务。
第三，出租人没有依约提供相应票据、单证，且承租人基于自身原因亦不具备经营所需资质的，则不应认定前者履行的从义务与后者租金交纳之间形成对待给付。例如：尽管出租人没有提供房屋权属证明，但即使履行该项义务，必将因承租人不具备办理营业、卫生、消防等相关证照的条件，而不能开展合法经营，承租人不能以此为由拒付房租。
③从义务未履行的排除情形
若出租人未能履行从义务，则可以允许通过替代性措施加以补救，或所产生的不利后果在对方交纳租金的截至期限之前已经消除，则视为从义务已无履行必要，并与合同目的实际不存在密切关联关系，此时不能认定未提供单证与支付租金之间形成对待给付。例如：在房屋转租情形中，尽管出租人没有依约提供所有权人出具的发票，但已经提交收据等能够说明已经付款的相关材料，或所有权人同意继续出租的，则承租人仍须依约支付租金。
（四）本案的具体分析
第一，关于合同约定提供发票的作用和目的问题。万商公司出具的发票，是杨某承担的合同从义务，约定条款的作用在于约束其收取今福公司交纳的租金后，按时足额向万商公司交纳，否则承租人有权依约采取拒付租金的救济权利；约定目的当然是为保障租赁关系的稳定而避免万商公司行使前手租赁合同的解除权，无疑属于双方当事人的可预见范围。
第二，关于履行期间未提供发票对合同目的实际影响问题。杨某一直未提供发票属于违约行为，且长期没有向万商公司足额付款，上述情形在客观上极易使得万商公司依约行使合同解除权，并将导致今福公司在房屋转租合同中的经营目的彻底落空，甚至产生扩大损失且无法弥补的不利后果。今福公司积极向万商公司给付部分租金的用意正在于尽量避免上述重大交易风险。
通过案情全面解析，约定提供发票的从义务与实现合同目的之间的关系，符合目的牵连性原则中的后果程度和关联程度的判断标准，本案双方当事人互负的主、从义务构成对待给付。一、二审法院根据上述认定结论，判决确认今福公司有权行使合同履行抗辩权的结论是妥当的，相信将对今后类似案件的审理具有一定的借鉴意义。
（张鹏）