（一）首部

1.判决书字号：
一审判决书：河南省温县人民法院（2013）温民一初字第00188号。

2.案由：买卖合同纠纷。

3.诉讼双方：
原告人：冉某。
委托代理人：侯宝丽，河南新潮律师事务所律师。
委托代理人：周某。
被告人：刘某。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：河南省温县人民法院。
审判人员：审判长：周长军，审判员：王国平，审判员：贾宝国。

（二）诉辩主张

原告冉某诉称，2012年10月份，因原告女儿快办婚事、女婿在部队，让在温县买房办婚事用。原告通过中介认识被告刘某，被告说他的房位于温县家天下东区6号楼四单元七楼，找熟人能办房产证。2012年11月21日，原被告签订售房合同，合同约定被告同意将温县家天下东区6号楼四单元七层西户的一套房产连同煤球房、室内设施一共13万元出售给原告，当天首付定金30000元，其余款项在2012年11月30日前付清。原告先交定金30000元。2012年11月28日被告又和原告签订了一份售房合同，合同约定被告自愿将位于温县家天下东区6号楼西户64502半层出售给原告，房款13万元。当时原告问被告为什么七楼又写成64502半层，被告说是一回事，还是那套房来。原告一再问被告，买的房今后可能小孩上学迁户口等都要用到房产证，一定要办个房产证，被告承诺能办证，让原告先找熟人，真不行的话他给我可帮忙办理。这样，原告将剩余款项100000元交付给被告，被告给我出具了钱业两清的证明。2012年，原告女婿周某回来又去温县高远天然气有限公司缴纳了天然气工料费3000元。之后原告和家人多次到房管局咨询办证情况，温县房管局答复该房产不能办证。经与被告多次联系，要求被告帮忙办证，被告说让我们自己找熟人办证，我们多次找人，均答复半层房不能办证，至今我们也没有入住，原告女儿的婚事也是在老家办理。我们两家辛辛苦苦奋斗大半辈子才给女儿女婿买套房产，现在房产不能办证，严重影响到女儿女婿今后的落户和小孩子上学、房产交易等问题，原告要求退房，被告不退。原告认为被告的行为属欺诈行为，该买房合同应予以撤销，被告应当退还原告交纳的款项并赔偿原告损失，原告退回被告的房子及附属设施。原告请求：1、判决被告返还原告购房款130000元和安装天然气费用3000元，并令被告按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告130000元购房款的利息损失。2、本案诉讼费由被告承担。

被告刘某辩称，一、原告的诉讼请求无任何事实依据，应依法驳回。被告认为，根据双方订立的《售房合同》及证明，原告要求退还房款的理由纯属无稽之谈。原告称被告曾经承诺能办房产证不属实，被告从未有过此承诺。只是保证此房永无产权、债权纠纷。当时当着原告、中介的面，被告说所卖房为被告购房所赠送（买6层送7层），原告也去原售楼部问过，并且也和中介一起去看了几次，原告是在充分了解基础上才买的。原告对被告承诺过能办房产证，没有举出任何证据给予证明，无法说明被告承诺过能办房产证。二、原告的诉讼请求属于无理要求，是对被告人身攻击的不道德行为，应依法驳回。原告诉被告承诺能办房产证，为何没有写在售房合同中？原告没有提供任何证据证明，却称被告属于欺诈行为，是对被告人格的侮辱、名誉的损坏，给被告的精神带来了很大的伤害。被告没有承诺能办房产证，更不属欺诈行为。原告的无理起诉，不仅法律不会支持，也是一种极不道德的行为。综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据，不应得到法律支持，被告恳请人民法院考虑本案事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，承担本案的诉讼费，并赔偿被告名誉、精神损失费200000元、误工费5000元。

（三）事实与证据
温县人民法院经公开审理查明：被告刘某购买位于老温孟路南慈胜大街东二建家天下东区6号楼6层西户（含该房屋楼上半层）房屋。2011年9月27日，被告刘某将其购买的6层房屋出售给他人。2012年11月21日，原告冉某（合同中称乙方）、被告刘某（合同中称甲方）签订售房合同，合同约定：一、甲方自愿将位于家天下东区6#楼四单元七层西户面积约120左右平方米，房屋总价为壹拾叁万元整。（房款含煤球房一间4平方米）。二、付款方式：乙方首付购房定金叁万元整（￥30000），剩余房款壹拾万元（￥100000）于2012年11月30日前付给甲方，甲方无条件腾空房屋交付乙方使用，并结清该使用房屋所产生的相关费用，此时产权归乙方所有，在此之前甲方保证无产权债权纠纷，否则引起的一切后果由甲方全部负责。三、违约责任：甲乙双方本着公平自愿的原则，售房、购房，因购房时间较长，双方均不得因故反悔。甲方若违约，需双倍赔付依法购房定金；乙方若违约，甲方则不退还购房定金。四、屋内设施：包含衣柜1个、板柜1个、整体橱柜、洗衣机1台、床1张，电脑桌1个、冰箱1个，电视1台、空调1台，电热水器1台。同年11月28日，原被告又签订售房合同，合同内容是：一、甲方自愿将位于老温孟路南慈胜大街家天下东区六号楼西户64502上半层面积126.2平方米，房屋总价为壹拾叁万元整。（房款含煤球房一间四平方米）；二、付款方式：乙方于2012年11月28日一次性付清全额房款付给甲方壹拾叁万元整.....。该合同约定的违约责任、屋内财产同2012年11月21日售房合同的约定。2012年12月31日，原告女婿周某在原告购买的该房屋内安装天然气，并交纳安装费3000元。原告冉某称其去房地产管理部门办理购买房屋的房产证，房管部门答复称该房屋不能办理房产证，原告要求被告返还购房款未果。为此，原告诉至本院。

（四）判案理由
温县人民法院根据上述事实和证据认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告刘某购买老温孟路南慈胜大街东二建家天下东区6号楼4单元6层西户（含该房屋楼上半层）房屋。被告刘某与原告冉某签订了房屋买卖合同，刘某将其购买的6层房屋的上半层及该房屋内的财产以130000元出售给冉某。被告刘某出售给原告的6号楼6层西户房屋上半层未在温县房产管理中心登记。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）规定"下列房地产，不得转让：未依法登记领取权属证书的；"本案中，原告出售给被告的6层西户上半层（即合同中载明七层西户）房屋是被告刘某购买的第6层房屋的附属品，该半层房屋没有在温县房产管理中心房地产测量平面图上载明，被告将该半层房屋出售给原告冉某，违反了国家法律的强制性规定，双方买卖行为应为无效。原告要求被告返还购房款130000元，符合法律规定，予以支持。原告家属在该房屋内安装天然气管道支付该费用3000元，被告应返还原告。原告要求被告赔偿购房款利息，因造成双方房屋买卖合同无效并非被告单方面造成，原告也存在一定过错，原告要求被告赔偿利息损失，不予支持。因本院确认原被告之间的房屋买卖合同无效，原告应将购买被告的房屋予以返还，并同时返还被告室内财产。
上述事实有下列证据证明：
1.2012年11月21日售房合同一份；
2.2012年11月28日售房合同及证明一份；
3.刘某同赵国强房屋买卖协议两份及证明一份；
4.家天下东区5号、6号楼建设工程规划许可证一份；
5.2012年12月31日天然气安装合同及收据一份；
6.照片六张，证明原告所买房屋最低处1.69米，该房屋不能办理房产证；
7.温县房地产管理中心出具老温孟路南慈胜大街东二建家天下6号楼房地产测量平面图，建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证。

（五）定案结论
温县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条"有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"、第五十八条"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，判决如下：
一、被告刘某应返还原告冉某购房款和天然气安装费计133000元。
二、原告冉某应返还被告刘某位于老温孟路南慈胜大街东二建家天下东区6号楼4单元7层西户房屋及煤球房一间及室内财产（衣柜、板柜、整体橱柜、床、电脑桌各一个；冰箱、洗衣机、电视机、空调、电热水器各一台）。
三、驳回原告冉某的其他诉讼请求。
以上一、二项在判决生效后10日内履行。
案件受理费2960元，原告冉某、被告刘某各负担1480元。

（六）解说
本案是一起特殊的房屋买卖合同纠纷案件。房屋买受人在购买开发商出售的顶层商品房时，房地产开发商往往将连接所出售的顶层商品房上的半层房屋（俗称阁楼）作为附属物赠与给房屋买受人，买受人往往又将该阁楼单独出售给他人。涉及因买卖阁楼引起的纠纷在人们的生活中比较常见，本案就是当事人因涉及买卖阁楼产生的纠纷。因此，有必要从房地产开发商在开发房地产时所要办理的各项必要手续入手，从而厘清涉案阁楼所有权归属问题。
一、《中华人民共和国房地产管理法》对房地产开发商开发、出售房地产方面的必要手续规定。根据《中华人民共和国房地产管理法》规定，房地产开发商开发、出售房地产，必须在有关部门办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证（俗称五证），也就是人们所说的大产权房。只有这五证齐全，国家才允许房地产开发商开发和出售商品房。对开发商所建造的房屋顶层上的阁楼有两种情况，一种情况是房地产开发商在规划图纸时，将顶层附属物在图纸上标明将来所要建造的高度，该高度符合国家颁布的城市房屋标准规定的高度，也在房地产登记中心办理房产证。另一种是房地产开发商建造的阁楼高度不符合国家颁布的城市房屋标准的高度，也没有在房地产管理登记中心办理房产登记。对第一种情况，顶层房屋的买受人不管通过购买或者赠与取得了阁楼的所有权，顶层房屋的买受人出售阁楼，因该阁楼符合房屋的规划，又在房地产登记中心办理房产登记，往往没有争议。对第二种情况，开发商往往将阁楼作为附属物赠与给顶层房屋的购买人，买受人将所购买的顶层房屋上的阁楼另行出售，这类纠纷往往比较多见。
二、出卖人出售未办理房屋登记的阁楼法律效力问题。《中华人民共和国合同法》第七条规定"当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。"、第四十四条规定"依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。"从合同法理论而言，当事人签订的合同符合合同法规定的法律要件，只要不违反强制性法律规范，从维护交易安全出发，那么双方签订的合同应为认定为有效合同，均应受到法律的保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定"下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。"结合本案而言，被告将购买的房屋包括开发商赠与的阁楼分开出售，被告出售的房屋因开发商在房产登记管理中心办理有房产证，被告出售给他人的房屋应为有效的房屋买卖合同。被告出售给本案原告的阁楼属于开发商赠与给被告的房产，因该阁楼开发商未在建设工程规划许可证登记范围内，亦未在房产登记管理中心办理房产证，原被告签订的房屋买卖合同违反了强制性法律规范，应为无效的买卖合同。本案向双方当事人宣判后，均未提起上诉，判决书已经发生法律效力。
（王国平）