（一）首部

1.裁判书字号：浙江省宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞望民初字第128号民事判决书。

2.案由：房屋租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（反诉被告）：宁波市鄞州宏丰电子有限公司（以下简称宏丰公司）。
法定代表人：单某1。
委托代理人：陈某。
委托代理人：单某2。
被告（反诉原告）：梁某。
委托代理人：刘某。
委托代理人：卢某。

4.审级：一审。

5.审判机关与审判组织
审判机关：浙江省宁波市鄞州区人民法院。
独任审判员：翁磊。

6.审结时间：2013年6月13日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
2012年9月21日，原、被告签订租赁协议一份，约定原告将位于宁波市鄞州区高桥镇新庄工业区的部分厂房出租给被告使用，租金支付方式为半年一付，先付后用。协议签订后，原告已按约向被告交付了房屋。2013年3月28日为租金支付日，原告曾发催讨租金函给被告，但被告拒绝支付。现请求判令被告支付2013年4月8日至2013年10月7日的租金36 900元；判令被告支付违约金36 900元；判令被告支付水电费27.95元，雨棚维修费500元。审理中，原告承认原、被告之间签订的租赁协议无效，并将诉讼请求变更为要求被告在2013年5月30日前腾退厂房；要求被告支付至实际腾退日止按合同约定租金计算的占用费；要求被告支付雨棚维修费500元。

2.被告答辩并反诉称
对原告诉称的原、被告之间签订有租赁协议及合同约定的事实无异议。被告本想使用该厂房注册公司，多次要求原告提供该厂房的产权证明等文件，但原告一直不予提供，且原告一直未能提供生产经营需要的基本水电、照明等设施，用电线路也未安装，以致被告根本达不到租赁目的。经调查，原告出租给被告的该部分厂房未经合法审批，根本不可能提供合法的证明文件，故原、被告签订的租赁合同应属无效。被告已购买了工业用的机器设备，因无厂房安置而长时间留置在卖方处，产生了不菲的额外费用。综上，被告要求驳回原告的本诉请求，并要求确认原、被告于2012年9月21日签订的租赁协议无效；判令原告退还被告已支付的租金、门卫费、代收新庄村三费、押金等共计59 300元；判令原告赔偿被告因此造成的经济损失共计69 300元。

3.原告针对被告的反诉辩称：原告租赁给被告的厂房有基本的水电及照明设施。被告在厂房无水电的情况下还去定制设备也不符合常理。要求驳回被告的反诉请求。

（三）事实和证据
浙江省宁波市鄞州区人民法院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2012年9月21日，原、被告签订租赁协议一份，约定原告将位于宁波市鄞州区高桥镇新庄工业区的部分厂房出租给被告使用，租金支付方式为半年一付，先付后用，租赁时间为2013年10月8日至2015年10月7日，年租金73 800元、门卫费每月300元、代收新庄村三费每月100元、押金20 000元。协议签订后，被告向原告支付了第一期租金3 6900元、门卫费1 800元、代收新庄村三费600元及押金20 000元共计   59 300元。原告于2012年10月7日将厂房钥匙共计九把交给被告。被告于2012年10月30日发函给原告，要求终止租赁协议。之后，双方曾多次发函就租赁关系进行沟通，但未达成协议。
另查明，被告向原告租赁的厂房未经审批，系违法建筑。审理中，被告通过本院归还了原告八把厂房钥匙。
原告宏丰公司为证明自己的本诉主张，向本院提交了以下证据：1.租赁协议一份，拟证明原、被告于2012年9月21日签订租赁协议一份，协议就租赁期限、租金、违约金等均作了约定的事实；2. 催付租金函一份，拟证明原告于2013年3月16日向被告催讨交付半年的房租36 900元的事实；3.律师函一份（系复印件），拟证明原告已经完成了房屋的交付义务，水电等基础设施是存在的，同时对被告在函中提到的受伤的案外人是原告雇佣的事实进行了反驳；4.收款收据一份，拟证明原告为维修雨棚花费维修费500元的事实，该雨棚是被告雇佣的案外人受伤时损坏的；5.收条一份，拟证明原告曾于2012年10月7日将出租厂房中的钥匙共九把交付给被告的事实，该九把钥匙被告尚未返还；6.原告与宁波市鄞州合泰服饰有限公司（四楼）租赁合同一份，拟证明被告的租金明显低于其他承租户，进而说明被告在租赁前即明知原告出租给被告的厂房系加层的事实。上述证据经被告质证，被告对证据1的真实性、关联性均无异议，但对合法性有异议，认为该租赁协议无效；对证据2、3的真实性无异议，被告确实收到过上述函件，但对记载的内容均有异议；对证据4有异议，认为该收款收据并非正规票据，该笔费用的产生也与本案无关；对证据5的真实性无异议；对证据6的真实性无异议，但认为原告与他人的合同与本案无关。本院认为，原告提交的证据1经庭审调查，租赁物建造时未经审批，系违法建筑，故该份租赁协议应属无效，现双方亦均认为该份协议无效，故本院对该份证据的真实性予以确认，对合法性不予确认；被告对原告提交的证据2、3、5、6的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性均予以确认；原告提交的证据4，本院认为被告的异议成立，故对该份证据不予确认。
被告梁某就原告的本诉主张向本院提交了以下反驳证据：1. 租赁协议一份，拟证明原、被告签订厂房租赁协议的事实；2. 厂房基本登记信息、建设工程规划许可证、工程竣工验收单各一份，拟证明原告出租给被告的厂房未经审批，属于违 法建筑的事实；3.被告发给原告的函（系复印件）、快递单各三份，拟证明被告曾多次发函给原告要求原告提供水电、照明等基础设施，但原告一直没有履行，以至于被告根本达不到租赁目的的事实。上述证据经原告质证，原告对证据1、2均无异议；对证据3的真实性无异议，但认为被告在函中陈述的内容均非事实。本院认为，被告提交的证据1与原告提交的证据1一致，本院已在前文认证，故不再重复；被告提交的证据2、3，原告对真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性均予以确认。
被告梁某为证明自己的反诉主张，向本院提交了以下证据：证据1、2、3与本诉中提交的反驳证据一致；4.收款收据一份、账户明细查询单一份，拟证明被告已按照租赁协议的约定支付了第一期租金、门卫费、代收村三费及押金等费用共计59 300元的事实；5.工矿产品购销合同、函、收款证明、中国银行网上电子汇款凭证各一份，拟证明被告与原告签订租赁协议后已经向江苏坤泰机械有限公司采购了机器设备并支付了定金，由于原告没有按照租赁协议履行约定的义务，以至于被告根本达不到租赁目的并导致被告损失14 000元的事实，要求原告赔偿；6.轻工机械设备订购合同、收款证明、催告函、中国银行网上银行电子汇款凭证各一份，拟证明被告与原告签订租赁合同后已经向汕头市亿力机械设备有限公司采购了机器设备并支付了定金，由于原告没有按照租赁协议履行约定的义务，以至于被告根本达不到租赁目的并导致被告经济损失的事实，损失包括机器设备折旧率按合同总价20%计算为70 000元，保管费9 000元，被告要求原告承担70%共计55 300元。上述证据经原告质证，原告对证据1-3的质证意见与本诉部分一致；对证据4的真实性无异议，但不同意退还已收的第一期租金、门卫费、代收村三费，至于押金20 000元，原告认为其已代被告支付给伤者；对证据5、6的真实性均有异议，认为真实性无法确认，即使真实，被告在10月下旬搬离租赁物后也可另找其他厂房，即使有损失也是被告自己造成的。本院认为，被告提交的证据1-3，本院在前文已经认证，不再赘述；被告提交的证据4，原告无异议，本院予以确认；被告提交的证据5、6只能反映被告与其他公司因迟延提货问题存在纠纷，两起纠纷均未处理完毕，被告的损失尚未确定，故对该两份证据拟证明的损失本院不予确认。
原告宏丰公司就被告的反诉主张向本院提交了以下证据：1.申请报告一份、宁波市鄞州区高桥镇新庄村人民调解委员会收条一份，拟证明2012年10月19日受伤的架设电缆人员系被告为电路扩容等原因擅自雇佣的，原告基于人道主义原因，已将被告交付的20 000元押金用于支付伤者医疗费的事实；2.录像光盘一份，拟证明伤者受伤的经过，及租赁物的现状，现场还遗留有被告物品等事实。上述证据经被告质证，被告对证据1有异议，认为与本案无关，原告未经被告同意擅自将被告的押金用于支付伤者医药费是不合法的；对证据2拟证明的人员受伤的真实性无异议，对拟证明的租赁物现场还遗留有被告物品的事实有异议，认为不能证明是被告留下的。本院认为被告对该两份证据的异议成立，对该两份证据与本案的关联性，本院不予确认。

（四）判案理由
浙江省宁波市鄞州区人民法院经审理认为，本案租赁物系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故原、被告之间就该租赁物签订的租赁协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但被告实际占用租赁物的期间，被告应当支付占有使用费。原告在2012年10月7日已将房屋钥匙交给被告，故被告占用该房屋的时间可从租赁协议约定的起租日即2012年10月8日起开始计算。被告于2012年10月30日发函给原告，明确表示不再租赁原告的厂房，且原告在庭审中自认被告在2012年10月下旬已将租赁物内已进场的财物搬走，故本院确认被告结束占用状态的时间为2012年10月30日。原告以被告尚有物品摆放在租赁物为由，认为被告仍占有该租赁物，要求被告腾退的主张，与本院查明的事实不符，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。即使租赁物内的少量物品确曾属被告所有，被告在发函告知原告停止租赁时，原告即可自行处理，或可集中摆放以免影响他人使用租赁物，而原告任由租赁物空置，该损失应由原告自行承担。至于原告要求被告赔偿的雨棚维修费，因原告陈述该雨棚系架设电缆人员坠楼时损坏，而该人员系何人雇佣尚不明确，故原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。被告占用租赁物期间的占用费可参照租赁协议约定的标准计算，多支付的费用，原告应予返还。原告未经被告同意，擅自将被告支付的押金垫付给伤者，该行为的效力不能及于被告，故被告支付的押金原告亦应予返还。被告要求原告赔偿的其他损失，因证明损失存在的证据不足，本院不予支持。

（五）定案结论
浙江省宁波市鄞州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
1.原告宁波市鄞州宏丰电子有限公司与被告梁某于2012年9月21日签订的租赁协议无效；2.原告宁波市鄞州宏丰电子有限公司返还被告梁某已收的租金32 185元、门卫费1 570元、代收新庄村三费523元、押金20 000元，共计54 278元，限于本判决生效后十日内履行完毕；3.驳回原告宁波市鄞州宏丰电子有限公司的本诉请求；4.驳回被告梁某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁波市鄞州宏丰电子有限公司负担。反诉案件受理费1 436元，由原告宁波市鄞州宏丰电子有限公司负担578元，由被告梁某负担858元。

（六）解说
1.结束占用租赁物状态的时间节点的确定
本案中，以被告实际占用租赁物的时间来看，被告于2012年10月30日发函给原告，明确表示不再租赁原告的厂房，基于诚实信用原则，被告发函告知原告停止租赁后，理应履行及时清理租赁物，返还租赁物钥匙等义务。在庭审中，原告自认被告在2012年10月下旬已将租赁物内已进场的财物搬走，由此可见，无论从行为表示还是意思表示，被告均将停止租赁的信息传达给了原告，即使被告未及时将租赁物的钥匙交还给原告，或者租赁物内仍留有少量被告的物品，原告有权在被告发函告知其停止租赁时，自行处理租赁物，或将残留的零星物品集中摆放以免影响他人使用租赁物。所以现原告仅以被告尚有物品摆放在租赁物内以及未将钥匙交还为由，认为被告仍占有该租赁物的抗辩意见实属牵强，不能成立。
2.租赁协议无效，出租人损失的认定与判断
按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，"合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"
虽然租赁协议无效的法律后果是被告应将租赁物返还给原告，原告亦不能取得应租赁协议产生的租金等收益。但是"天下没有免费的午餐"，被告没有理由免费占有租赁物，只是此时被告支付的对价不应称为"租金"，对于被告实际占用租赁物的期间，被告应当支付占有使用费。至于占有使用费的计算方式根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，可以参照租赁协议约定的租金标准。
本案中，原告在2012年10月7日已将房屋钥匙交给被告，故被告占用该房屋的时间可从租赁协议约定的起租日即2012年10月8日起开始计算。被告于2012年10月30日发函给原告，明确表示不再租赁原告的厂房，且原告在庭审中自认被告在2012年10月下旬已将租赁物内已进场的财物搬走，故本院确认被告结束占用状态的时间为2012年10月30日。被告先予支付的租金、门卫费、代收新庄村三费、押金等款项应扣除该段占用时间的房屋占用费后返还。
（翁磊）