1．判决书字号（裁定书字号）
一审判决书：天津市南开区人民法院（2013）南民初字第393号民事判决书（2013年7月2日）
二审裁定书：天津市第一中级人民法院（2013）一中民四终字第981号民事裁定书（2013年11月27日）
重审一审判决书：天津市南开区人民法院（2014）南民重字第2号民事判决书（2014年6月24日）
重审二审判决书：天津市第一中级人民法院（2014）一中民四终字第677号民事判决书（2014年9月17日）

2．案由
商品房预售合同纠纷

3．诉讼双方
原告（反诉被告）（上诉人）：李×。
委托代理人：李××，天津××律师事务所律师。
委托代理人：李××（原告之父）。
被告（反诉原告）（被上诉人）：天津××物业发展有限公司。
法定代表人：杨××，总经理。
委托代理人：魏××，天津××律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：天津市南开区人民法院
合议庭组成人员：审判长：郝家琨；人民陪审员：赵淑芳、孙慧君。
合议庭组成人员：审判长：郝春杰；人民陪审员：王盈、刘咏梅。
二审法院：天津市第一中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：郭萍惠；代理审判员：赵盈、李艳梅。
合议庭组成人员：审判长：郭萍惠；代理审判员：党国华、于浩。

6、审结时间
一审审结时间：2013年7月2日。
重审一审审结时间：2014年6月24日。
二审审结时间：2013年11月27日。
重审二审审结时间：2014年9月17日。

1．一审诉辩主张
原告李×（反诉被告，以下简称原告）诉（辩）称，2000年12月19日，原高与被告天津××物业发展有限公司（反诉原告，以下简称被告）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定被告将天津市南开区龙川路2号××号房屋售予原告，总房款为430620元，原告一次性付款。原告缴纳了购房款430620元及契税6459元，后被告为原告开具了统一收据。此后，原告办理了入住手续，并对该房屋进行了装修，但由于原告在外地工作，一直未入住该房屋。2011年11月3日，原告之父发现该房屋被被告非法占用，用于女员工的宿舍，而且改变了房屋内部装修。原告之父报警，要求被告立即停止侵权，归还原告的房屋。但被告的有关负责人强词夺理，先否认原告购买该房屋的事实，后又强迫原告按原价退房，并拒绝为原告开具办理房屋产权的相关手续。为此，原告多次与被告协商，被告始终不配合。被告的行为严重地侵害了原告的合法权益，故请求判令被告为原告办理房屋所有权证提供有关手续；被告立即停止侵权行为；被告支付非法侵占原告房屋期间的使用费56000元；被告将原告房屋内部装修恢复原状，如不能恢复原状，则赔偿原告相应的经济损失；本案诉讼费由被告承担。原告同时表示，原告于签订《天津市商品房买卖合同》之前已给付了被告全部购房款和契税，后被告将房屋钥匙交予原告，原告对房屋进行了装修。原告不存在违约情形，现被告强占原告购置的房屋，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。综上，请求驳回被告的反诉请求。
被告天津××物业发展有限公司辩（诉）称，原、被告于2000年12月19日就原告购买被告开发的位于天津市南开区龙川路2号××房屋签订了《天津市商品房买卖合同》。依据该合同约定，原告应于签订合同当日向被告交纳购房款430620元，但原告自签订该合同至今已近13个年头，一直未向被告交纳房款，故原告的行为已构成根本性违约。另，双方签订的《天津市商品房买卖合同》已于2000年12月19日成立并生效，原告始终也没有办理该房屋的交接手续。原告现向法院提起诉讼，其请求已经超过诉讼时效，不应得到法院的支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告同时表示，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》是于2000年签订并成立生效，但原告至今拒不履行合同的付款义务，致使被告签订合同的目的无法实现。自双方签订合同至2013年，房地产形势已发生了根本性的重大变化，若双方继续履行合同，明显对被告不公平，且完全不能实现被告签订合同的目的，故依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，请求判令解除原、被告于2000年12月19日签订的《天津市商品房买卖合同》，原告配合被告办理该合同在房管部门备案的撤销手续；原告赔偿被告经济损失335883元；诉讼费用由原告承担。

2．一审事实和证据
天津市南开区人民法院经公开审理查明：原告系其委托代理人李××之子。李××原系天津××制造有限公司副总经理，其原工作单位与被告存在一定的工作关系。2000年9、10月份，李××找到被告的相关人员提出购买被告开发建设的位于本市南开区龙川路××号房屋（以下称涉诉房屋）。后李××交给被告6459元契税款。2000年12月，被告的工作人员将涉诉房屋的《天津市商品房买卖合同》一份，以及房款为430620元和契税款为6459元的专用收据各一份交给李××。该商品房买卖合同的买方为原告，卖方为被告，合同载明的签订时间及两份专用收据的开具时间均为2000年12月19日。该合同约定，房屋总价款为430620元，原告应于签订合同当日一次性付清房款，并对原告逾期付款的违约责任及交房时间、房屋交接方式作出约定。2000年12月26日，天津市南开区房地产管理局对该商品房买卖合同做了备案登记。2001年5、6月份，被告将涉诉房屋的钥匙交予李××。2003年，被告将涉诉房屋用于公司职工宿舍至今。2011年，原告要求被告腾空涉诉房屋未果，原告诉至本院，被告提起反诉。
另查，原告代理人李××于2002年7月3日、2002年7月4日在检察机关所作的讯问笔录中陈述称，被告于2000年赠与李××一套210多平米，价值43万元的跃层楼房，原因是李××作为天津××制造有限公司（以下称天拖公司）基建和保卫方面的负责人，在被告开发建设美丽心殿过程中，为被告的施工提供了很大便利。后李××于2002年11月21日、2002年12月3日在检察机关的的讯问笔录及其向检察机关递交的《补充交待材料》中改口称，涉诉房屋是被告答应以成本价售予李××的，李××只缴纳了契税款，未支付房款，为了将房屋占住，被告与李××签订了房产买卖合同，并先行为李××出具了房款收据，为方便李××进行装修，被告便将房屋钥匙交给了李××。被告原工作人员张凯于2002年7月4日在检察机关所作的讯问笔录中陈述称，1999年被告在保山道原皮革机械厂院进行房屋开发时，施工材料的运输、存放，都占用天拖公司的厂院，向天拖公司购买的1.8亩地对被告开发美丽心殿也起了关键作用，使被告多出很多效益，在这些方面李××给予被告很大帮助，后李××想向被告购买一套面积210多平米、当时价格70多万元的房屋，张凯表示可以多打折，但此后张凯就离开××公司了。被告原工作人员张昆于2002年7月26日、2002年7月31日在检察机关所作的讯问笔录中陈述称，被告在天拖旁建设开发美丽心殿住宅小区，需要买天拖一块1.8亩的地，且此工程需要借用天拖大门道路、场地进料。在联系这些事情中，张昆认识了天拖负责基建后勤工作的副总经理李××，被告的美丽心殿工程因为有李××本人及其单位的帮助支持才得以顺利完工，李××对张昆表示，因其给被告帮了很大忙，希望被告为其在美丽心殿解决一套住房，然后再谈二次合作项目问题，张昆经张凯或张兆胜指示，从李××处取得该房屋契税款及李×的人名章，交给经办人员，后又将盖好章的购房协议及房款收据、契税款收据均交给李××，此后张昆又帮助李××联系了装修公司，为了方便装修，又将房屋钥匙交给了李××。被告原工作人员张兆胜于2002年7月26日在检察机关所作的讯问笔录中陈述称，因被告开发建设美丽心殿工程，需要天拖公司的帮助和支持，故与李××联系，后被告以最优惠的价格43多万元将原价是70-80万元的一套房屋卖给了李××，因考虑合作关系，被告按李××的要求将房屋钥匙给了李××，并且在李××未实际支付房款的情况下为李××出具了房款收据。
庭审中，原、被告对于涉诉房屋的购房款给付情况各持己见。原告表示其已支付了全部购房款，被告则称原告自签订合同至今从未向被告支付过购房款。
上述事实有下列证据证明：
（1）天津市商品房买卖合同；
（2）房款专用收据；
（3）契税专用收据；
（4）天津义泰律师事务所李治国、姚培林律师所作的调查笔录一份；
（5）天津市商品房买卖合同；
（6）被告与天津××制造有限公司之间签订的《合作协议》以及《占用土地协议书》；
（7）天津安和物业管理有限公司证明一份；
（8）天津市南开区龙川路2号××号及××号的天津市商品房买卖合同各一份；
（9）被告公司的现金日记账及银行存款日记账。
原审审理过程中，经被告申请，本院调取了（2002）津南检经立第28号原告代理人李××涉嫌受贿、贪污案卷中的立案决定书、讯问犯罪嫌疑人笔录等材料一组；天津市南开区人民检察院（2003）津南检诉字第24号起诉书、本院（2003）南刑初字第196号刑事判决书。

3．一审判案理由
天津市南开区人民法院经审理认为：依据原告之父李××、被告原工作人员张凯、张昆、张兆胜在检察机关所作的讯问笔录等材料中的表述，及原、被告提交的相关证据可认定，涉诉商品房买卖合同虽以原、被告名义签订，但购买方的实际经办人为原告之父李××。原告之父李××于该合同签订时，为天拖公司负责基建及保卫工作的副总经理，其利用职务上的便利使被告顺利购得天拖公司的土地并占用天拖公司的土地运料、存料，使被告在该项目中提高了整体利润并顺利完工。此后，被告为回报原告之父李××给予的便利，即将原告之父李××欲购买的涉诉房屋以签订《天津市商品房买卖合同》的形式确定售予原告，并压低售房价格，在原告方只支付了6459元契税款后，即与原告在天津市南开区房地产管理局对涉诉房屋的《商品房买卖合同》做了备案登记，且为原告方装修便利，将涉诉房屋的钥匙交予原告方。据此，原告方与被告就涉诉房屋签订的《天津市商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，故本院对该《天津市商品房买卖合同》依法确认为无效。原告主张被告为原告办理涉诉房屋所有权证提供有关手续及被告立即停止侵权行为和被告反诉请求判令解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》，本院均驳回。
庭审中，法院询问原、被告如依法认定双方签订的《天津市商品房买卖合同》无效，双方是否主张因该合同取得的财产予以返还或折价补偿、相对方因过错承担相应的赔偿责任等，原告明确表示其不主张合同无效，双方签订的《天津市商品房买卖合同》是双方真实意思，应继续履行；被告表示如本院依法认定合同无效，其坚持原告配合被告办理该合同在房管部门备案的撤销手续，原告赔偿被告经济损失335883元。鉴于原、被告上述意思表示，对原告主张的被告支付非法侵占原告房屋期间的使用费56000元，及被告将原告房屋内部装修恢复原状，如不能恢复原状则赔偿原告相应的经济损失，和原告已支付的相关费用，本案不予裁判，原告可另行主张权利。被告反诉请求的原告配合被告办理涉诉房屋的《天津市商品房买卖合同》在房管部门备案的撤销手续，法院予以支持。被告反诉请求原告赔偿被告经济损失335883元一节，因被告未提供该损失的相关证据，法院不予支持。

4．一审定案结论
天津市南开区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，作出如下判决：
（1）确认原告李×与被告天津××物业发展有限公司于2000年12月19日签订的编号为000180318《天津市商品房买卖合同》无效；
（2）本判决生效后十五日内，原告李×配合被告天津××物业发展有限公司办理位于天津市南开区龙川路××号房屋在房地产管理部门备案登记的撤销手续；
（3）驳回原告李×的本诉请求；
（4）驳回被告天津××物业发展有限公司的其他反诉请求。
本诉案件受理费1200元，反诉案件受理费3169元，合计4369元，原、被告各担负2184.50元。原告于本判决生效后十五日内给付被告984.50元。

1．二审诉辩主张
上诉人原告（反诉被告）李×诉（辩）称，1、请求撤销（2014）南民重字第2号民事判决；2、改判被上诉人继续履行合同义务，为上诉人办理房屋产权证提供相关手续；3、改判被上诉人立即停止侵权行为；4、判令被上诉人支付非法侵占原告房屋期间的使用费56000元；5、判令被上诉人将原告房屋内部装修恢复原状，不能恢复原状赔偿相应的损失；6、诉讼费由被上诉人承担。其理由：一审判决认定事实有误，适用法律不当。一审判决，认定双方签订的商品房买卖合同无效，没有事实根据和法律依据，是错误的；双方签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，应当受到法律的保护。
被上诉人（反诉原告）天津××物业发展有限公司辩（诉）称，一审判决事实清楚，适用法律正确，同意原判。上诉人的上诉请求与一审诉讼请求有变化，上诉人二审提出请求继续履行合同义务超出一审诉讼请求范围。检察机关对李根之父的询问笔录，说明上诉人并没有缴纳房款。

2．二审事实和证据
天津市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3．二审判案理由
天津市第一中级人民法院经审理认为：坐落天津市南开区龙川路××号房屋，虽系以上诉人李×名义与被上诉人天津××物业发展有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，但实际购买人为上诉人之父李××。在涉诉房屋施工过程中，上诉人之父为天津××制造有限公司的副总经理，负责基建及保卫工作。在上诉人之父向被上诉人提出购买被上诉人开发房屋时，被上诉人与上诉人之父订立了《天津市商品房买卖合同》，约定以低价出售涉诉房屋，其目的是回报上诉人之父给予的便利。无论上诉人之父是否确为被上诉人提供了便利，一审法院据此认定上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，依法确认为无效都是正确的。因双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系无效民事行为，故没有履行的，不再履行；一方当事人从另一方取得的财产，应当予以返还。因此，对于上诉人改判被上诉人继续履行合同义务，为上诉人办理房屋产权证提供相关手续的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出的其他上诉请求，因超出本案的审理范围，本院亦不予支持。

4．二审定案结论
天津市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，由上诉人李×负担。