（一）首部

1．判决书字号：重庆市渝中区人民法院（2014）中区行初字第19号。

2．案由：抵押登记

3．诉讼双方：
原告刘某。
被告重庆市国土资源和房屋管理局。
法定代表人张定宇，局长。
委托代理人王硪。
委托代理人贺雄。
第三人胡艳。
委托代理人胡书春，重庆达能律师事务所律师。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：重庆市渝中区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：叶伟；审判员：王真详；人民陪审员：曾炎一。

6．审结时间：2014年4月15日。

（二）诉辩主张

1．被诉具体行政行为
2009年7月15日，何俊梅以原告刘某的名义与第三人胡艳向重庆市土地房屋权属登记中心申请办理重庆市渝中区解放东路128号P幢28-10房屋的抵押登记。该中心审查后于2009年7月27日办理了该房屋的抵押登记。

2．原告诉称
2009年，被告市国土房管局依据第三人胡艳和何俊梅伪造的手续，对原告位于重庆市渝中区解放东路128号P栋28-10号房屋办理了抵押登记。事后，原告在办理房产证和国土证两证合一时才知晓其持有的上述房屋产权证为假证，真正的产权证已被窃取，随即向公安机关报案，后重庆市大渡口区人民法院作出（2013）渡法刑初00035号《刑事判决书》，认定何俊梅窃取原告的房屋产权证，并伪造原告的身份证件，冒用其名义，骗取第三人胡艳的信任后与之签订《借款协议》，同时以原告所有的重庆市渝中区解放东路128号P栋28-10房屋作抵押，到被告市国土房管局处办理了抵押登记手续。原告知晓后亦向法院提起过民事诉讼，承办人告知其应当提起行政诉讼后，原告撤回起诉，遂提起本次行政诉讼。原告认为被告市国土房管局在办理该房屋的抵押登记手续时，在未经原告同意和本人到场的情况下，未能严格审查相关资料，导致何俊梅凭伪造的证件完成抵押登记行为，致使原告的合法权益受损，该抵押登记行为错误，故请求法院依法判决撤销被告市国土房管局对原告所有的上述房屋办理的抵押登记。

3．被告辩称
2009年7月15日，重庆市渝中区解放东路128号P栋28-10号产权人刘某与抵押权人胡艳在被告市国土房管局的委托机构重庆市土地房屋权属登记中心申请办理上述房屋的抵押登记，双方提交了《重庆市土地房屋抵押登记申请书》、《重庆市房地产抵押合同》、《借款协议》、101房地证2009字第11740号《产权证》、户口证明、身份证复印件等材料，该中心认为双方提交的资料齐全，遂依据《重庆市土地房屋权属登记条例》第五十二条、第五十三条、第五十四条之规定对上述房屋办理了抵押登记，该抵押登记行为合法有效。根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年。被告市国土房管局办理本案所涉抵押登记系2009年7月，而原告刘某于2014年2月才提起行政诉讼，已超过起诉期限。被告市国土房管局认为本案还可以通过民事诉讼的渠道予以解决。综上，请求法院驳回原告刘某的诉讼请求。

4. 第三人述称
同意被告市国土房管局的答辩意见。第三人胡艳基于对101房地证2009字第11740号《产权证》、户口证明、常住人口登记卡、身份证、离婚证、无婚姻登记记录证明等资料的信赖与原告刘某签订《借款协议》，并办理了公证和房屋抵押登记，第三人胡艳无任何过错，请求法院依法驳回原告刘某的诉讼请求。

（三）事实和证据
重庆市渝中区人民法院经公开审理查明：2009年7月，何俊梅到刘某位于重庆市渝中区解放东路128号P栋28-10家中窃取了该房屋的产权证，并伪造一份假产权证放回原处。2009年7月15日，何俊梅利用所盗得的房产证，伪造照片为自己、信息为刘某的身份证以及刘某的单身证明，谎称自己就是刘某，与胡艳签订了《借款协议》，并向重庆市渝中区公证处申请进行公证。该公证处分别于2009年7月17日、2010年3月24日出具（2009）渝中证字第2801号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、（2010）渝中证字第876号《执行证书》。2009年7月15日，何俊梅以刘某的名义与胡艳向重庆市土地房屋权属登记中心申请办理上述房屋的抵押登记。双方提交了《重庆市土地房屋抵押登记申请书》、《重庆市房地产抵押合同》、《借款协议》、101房地证2009字第11740号《产权证》、户口证明、身份证复印件。该权属登记中心受理后于同年7月27日办理了该房屋的抵押登记。2011年4月13日，刘某向该权属登记中心申请办理两证合一时，该权属登记中心告知其持有的上述房屋的房权证101字第102987号房屋所有权证系假证并依法予以没收。嗣后，刘某向公安机关报案。2013年4月2日，重庆市大渡口区人民法院作出（2013）渡法刑初字第00035号刑事判决，认定何俊梅犯合同诈骗罪并判处有期徒刑。该刑事判决已于同年4月16日生效。2013年6月27日，渝中区公证处作出（2013）渝中证撤字第1号和第2号《撤销公证书的决定》，撤销（2009）渝中证字第2801号公证书、（2010）渝中证字第876号执行证书，该两份公证书自始无效。
上述事实有下列证据证明：
1、重庆市土地房屋抵押登记申请书；
2、重庆市房地产抵押合同；
3、借款协议；
4、101房地证2009字第11740号产权证；
5、户口证明；
6、身份证复印件两份；
7、房地产抵押审批表；
8、业务受理单；
9、收费通知书；
10、原告刘某在购房时提交的身份证复印件；
11、（2010）中区民执字第1124号档案证明材料；
12、（2013）渡法刑初字第35号《刑事判决书》及生效证明书；
13、重庆市土地房屋权属登记中心出具的《收条》；
14、《撤销公证书的决定》两份。

（四）判案理由
重庆市渝中区人民法院经审理认为：重庆市土地房屋权属登记中心接受被告市国土房管局的委托，负责土地房屋权属登记工作，并以被告市国土房管局的名义作出具体行政行为，故被告市国土房管局是本案的适格被告。原告刘某在知晓房屋被抵押登记后处于主张其权利的过程中，被告市国土房管局认为原告刘某超过起诉期限的理由不成立。《重庆市土地房屋权属登记条例》第九条规定："申请土地房屋权属登记，申请人应当如实提交有关资料和反映真实情况，并对其资料内容的真实性负责，不得隐瞒、欺骗、编造。"本案中，生效刑事判决书等证据足以证实何俊梅系冒用原告刘某的名义签订合同，骗取胡艳的财物，构成合同诈骗罪。登记机构虽然对此次抵押登记进行了必要的形式审查，尽到了合理的注意义务，但现有证据已证实据以办理该抵押登记的申请材料均系何俊梅提供的虚假材料，故此次抵押登记尚属主要证据不足，依法应予撤销。

（五）定案结论
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，判决如下：
撤销被告重庆市国土资源和房屋管理局于2009年7月27日办理的重庆市渝中区解放东路128号P幢28-10房屋抵押登记。

（六）解说
本案审理过程中形成了三种不同的思路：一是支持被告市国土房管局关于起诉期限的答辩意见，原告的诉讼已经超过了起诉期限，应当判决驳回起诉；二是利益衡量的思路，原告就其证件被盗及伪造具有过失，应当承担不利后果，而第三人胡艳是善意第三人，应当受到法律保护，取得对房屋的抵押权。三是通过对行政行为的合法性进行评判，认定上述以虚假材料骗取的抵押登记具有违法性，应当判决撤销。本案判决最终采纳了第三种意见。
一、本案不宜以起诉期限经过为由驳回原告起诉
为督促行政相对人及时行使权利，保障行政效率以及行政管理秩序，我国行政诉讼法上建立了起诉期限制度，以避免具体行政行为长期处于可受追诉的不确定状态。行政诉讼法解释第41条规定,行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年。本案中，市国土房管局于2009年7月办理本案所涉抵押登记，刘某于2011年4月到房屋权属登记中心办理两证合一手续时才发现其所持有的房屋产权证系伪造且该房屋已被他人抵押。但此时房屋权属登记中心仅仅没收了刘某的产权证书，并未告知其相应的诉权或起诉期限，因此本案的起诉期限最长应当为2年。
关于本案起诉期限的起算点，有观点认为应当从刘某知晓抵押登记时，即2011年4月起算；也有观点认为应当从与本案有牵连关系的刑事案件判决对相关事实确认之日起算。本案采纳了第二种观点，其理由在于：首先，刘某知晓自己证件被盗及房屋被抵押后，立即向公安机关报案并一直积极地向登记机关主张权利，并不存在怠于行使权利的情形。其次，涉案犯罪嫌疑人何俊梅被提起公诉后，盗窃及伪造证件骗取抵押登记的事实尚未得到法院判决的认定，此时即使刘某提起行政诉讼，也只能等待刑事审判的结果确认上述事实后才能继续行政诉讼案件的审理，在刑事审判尚未结束前就计算行政诉讼的起诉期间有悖于起诉期限的设置目的，对于一个缺乏法律专业知识的当事人而言也过于苛刻。最后，行政诉讼法解释第44条规定，起诉超过法定期限且无正当理由的，法院应当裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。本案若简单地以起诉期间经过为由驳回原告诉讼请求，当事人就失去了寻求司法救济的可能，对该行政行为无法进行司法审查，错误的行政行为也难以得到纠正，无法从实质上化解行政争议。因此，本案起诉期限应当自刑事判决生效时计算，原告刘某提起行政诉讼没有超过起诉期限。
二、本案第三人不能善意取得房屋抵押权
我国《物权法》第106条规定了善意取得制度，根据这一规定，善意取得也适用于抵押权。善意取得的前提是无处分财产权利的非所有权人具备处分财产的权利外观，即在处分动产时，无权处分人应当占有该动产，在处分不动产时，无权处分人应当是该不动产的登记名义人，以此为第三人的信赖提供客观准据。例如甲将本系乙所有但登记在自己名义下的不动产向丙提供抵押，丙对此不知情，且无重大过失，只要已经办理抵押登记且符合《物权法》第106条的规定，丙就应当善意取得该抵押权。值得注意的是，无权处分人具有权利外观必须是基于真正权利人的原因，动产的无权处分人是基于原所有人的意思而占有动产，如保管人、承租人擅自处分保管物、租赁物，而对于无权处分人擅自处分占有的盗赃物、拾得的遗失物则不能产生善意取得的效力。就不动产而言，如果真正的权利人出于某种考虑故意将自己所有的不动产登记在他人名下，此时无权处分人的权利外观系由真正权利人的意思产生，可以发生善意取得的效果，但是如果无权处分人通过向登记机关提供虚假材料的方式，骗取登记机关的登记，则其权利外观并非因真正权利人的原因产生，不应发生善意取得的效果。
本案中，无权处分人何俊梅盗取了真正权利人刘某的产权证明，并且通过伪造产权证、身份证的形式，假冒刘某名义骗取了抵押登记。在这一过程中，无权处分人何俊梅并没有成为不动产的登记名义人，也没有取得合法的权利外观，其用以彰显权利的产权证和身份证均是通过盗窃和伪造所得，第三人对其盗窃和伪造的证件不能形成合理信赖。因此，本案第三人不能善意取得房屋抵押权。
三、受欺诈作出的错误抵押登记行为具有违法性
行政行为是行政机关的单方行为，即使在依申请的行政行为中，行政机关依据当事人的申请作出的行政行为也不是当事人和行政机关意思表示一致的结果，而是基于行政机关的单方意思表示作出的。对于相对人的申请，行政机关可以接受也可以拒绝，行政机关接受相对人的意思表示后就视为行政机关的意思表示，因此，当行政相对人存在欺诈的情况下，以此为前提而作出的行政行为也当然具有瑕疵，是违法的行政行为。本案中，何俊梅利用盗窃和伪造的证件资料向行政机关申请抵押登记，实施了欺诈行为，行政机关受到欺诈陷入错误并在错误的状态下作出了抵押登记行为，该抵押登记行为存在明显的瑕疵，属于违法行政行为。根据《行政诉讼法》第54条第2款的规定，具体行政行为主要证据不足的，判决撤销或者部分撤销。本案中，行政机关作出抵押登记依据的申请材料是虚假的，并不符合客观事实，根据上述法条的规定，应当认定为作出该抵押登记行为的"主要证据不足"，依法应判决撤销。
受欺诈的行政行为被确认违法而撤销后，此时需要考虑相关责任的承担问题。真正权利人或者第三人因欺诈人的欺诈行为受有损害的，应当由欺诈人承担赔偿责任。本案中欺诈人何俊梅盗窃伪造产权人刘某的证件，冒用刘某的名义与第三人胡艳签订抵押借款合同并骗取了登记机关的抵押登记，在承担刑事责任的同事，欺诈人何俊梅对于权利人刘某和第三人胡艳的损失，应当承担民事赔偿责任。但在欺诈人何俊梅无力赔偿或赔偿不足的情形下，行政机关是否应当对其违法的登记行为承担赔偿责任。对此应当具体分析，若行政机关对当事人的申请材料尽到了审查义务而未能发现或属于不应当发现的欺诈，导致受欺诈作出违法行政行为的，行政机关对此没有过错，也不应当承担赔偿责任；若行政机关未履行应尽的审查义务，因审查不当存在过错导致作出违法行政行为的，则应当承担赔偿责任。本案中，行政登记机关对当事人提供的抵押登记材料负有形式审查义务，其在抵押登记中尽到了谨慎审查义务，对受欺诈作出的抵押登记行为没有过错，不应当承担赔偿责任。
（张乐跃）