1、判决书
一审判决书：湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（（2014）衡蒸民一初字第112号
二审判决书：湖南省衡阳市中级人民法院（2014）衡中法民一终字第291号

2、案由：返还原物纠纷

3、诉讼参加人
原告谭某，男。
被告衡阳晶珠商业管理有限公司，住所地衡阳市蒸湘区船山西路2号晶珠广场3楼。
法定代表人欧某，该公司董事长。
第三人湖南崇盛商贸有限公司，住所地衡阳市蒸湘区船山西路2号晶珠广场3楼。
法定代表人欧某，该公司董事长。

4、审理级别：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
合议庭组成人员：审判长李志峰、审判员彭卫东、人民陪审员李会仁
二审法院：湖南省衡阳市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长龙巍、审判员刘丽娅、审判员周隽斓

6、审结时间
一审审结时间：2014年10月10日
二审审结时间：2015年2月25日

1、一审诉辩主张
（1）原告诉称
2003年9月7日，原告购买了位于衡阳市蒸湘区船山西路2号晶珠商业广场第一层1233号商铺，并于2005年1月13日取得产权证。2003年9月7日，原告与被告衡阳晶珠商业管理有限公司（以下简称晶珠管理公司）签订《委托经营管理合同》（以下简称《一期委托经营合同》），约定原告将上述商铺给被告使用，被告按月向原告支付固定收益，该合同于2013年12月30日到期。合同到期后，原告虽然有和被告续签合同的诚意，但是被告在没有跟原告进行协商的情况下，私自制定一份完全无视原告意愿和权益的新的《委托经营管理合同》（以下简称《二期委托经营合同》），强迫原告与其发生交易关系。然而，在原告拒绝签订《二期委托经营合同》后，被告仍然强行占据原告的商铺，并串通第三人，将原告的商铺租赁给第三人经营，妨碍原告对自身物业的占有、使用、收益和处分。原告认为，被告及第三人的行为是对原告物权的粗暴践踏。为了维护原告的合法利益，特诉至法院，请求判令：1、被告晶珠管理公司停止侵权行为，返还原告所有的商铺；2、确认被告及第三人之间的租赁经营合同中涉及原告商铺的部分无效；3、第三人湖南崇盛商贸有限公司（以下简称崇盛公司）排除妨碍，退出原告商铺场地，恢复商铺原状；4、被告晶珠管理公司赔偿因非法侵占而给原告造成的经济损失47 718元及从2014年4月1日起至实际返还时止按7953元／月的标准赔偿原告损失；5、本案诉讼费用由被告承担。
（2）被告辩称
被告晶珠管理公司及第三人崇盛公司辩称，原告购买的晶珠广场商铺不同于一般意义上的独立商铺，其行使权力应受到商场其他业主的整体意志限制。被告及第三人对原告商铺的占有经营，是依据原、被告签订的《一期委托经营合同》约定及晶珠广场绝大部分业主的整体意志而为，不具备违法侵权事实，请求法院从维护社会繁荣稳定出发，并考虑晶珠广场其他绝大部分业主的经营安全及共同利益，判决驳回原告的诉讼请求。

2、一审事实和证据
衡阳市蒸湘区人民法院经公开审理查明：衡阳市崇盛晶珠商业广场（以下简称晶珠广场）系坐落于衡阳市蒸湘区的大型商业广场，开发商衡阳晶珠置业有限公司（以下简称晶珠置业公司）从2003年起以产权式商铺模式出售了第一、二层部分物业，共计322位业主购买了该产权式商铺，占商场总面积的8.58%，商场其余产权属晶珠置业公司所有。谭某于2003年9月7日购买了晶珠广场第一层1233号商铺，并于2005年1月13日取得了产权证。2003年9月7日，谭某与晶珠管理公司签订《委托经营管理合同》（一期），该合同约定：谭某将其购买的衡阳市蒸湘区船山西路2号晶珠广场第一层1233号商铺委托给晶珠管理公司实行统一管理、整体经营，期限自2004年1月1日起至2013年12月31日止，谭某自愿提供三年的免收益培植期；免收益培植期届满后，晶珠管理公司在委托经营期内按照30 736元/年向谭某支付经营收益；晶珠管理公司负责按国家有关法律法规规定，协助晶珠广场第一、二层的业主成立业主管理委员会；协议期满后，晶珠广场第一、二层的经营模式由业主管理委员会决定，经业主管理委员会五分之三以上（含五分之三）的成员表决同意的决定对全体业主有效。合同签订后，晶珠管理公司将衡阳晶珠广场第一、二层面积为22 332平方米的经营区（包含谭某所购买的商铺）租赁给崇盛公司经营百货，并签订《租赁经营合同》。
另查明，在《委托经营管理合同》（一期）履行期间，晶珠管理公司先后与已购买产权式商铺的246位业主签订了《委托经营管理合同》（二期），并要求与谭某续签，遭到谭某拒绝，晶珠管理公司遂从2014年1月1日起，按与其他业主签订的《委托经营管理合同》（二期）约定的租金标准向谭某支付商铺收益。谭某遂提起诉讼。
又查明，2013年12月22日，晶珠管理公司、晶珠置业公司与崇盛公司续签《租赁经营合同》，期限至2028年12月31日止。2014年1月2日，衡阳市蒸湘区蒸湘街道办事处以晶珠广场尚不具备成立业主大会的条件为由，作出暂不成立晶珠广场业主大会的回复。
上述事实有以下证据证明：
当事人陈述、产权证、《委托经营合同》（一期）、证人证言、晶珠商业广场项目立项、规划、施工报建审批资料以及工程竣工备案资料、竣工图纸、房屋测绘报告、晶珠广场一、二层业主产权登记明细表、《委托经营合同》（二期）246份、关于暂不成立晶珠广场业主大会的回复、银行明细、投资明细表等。

3、一审判案理由
谭某购买的晶珠广场商铺并非一般意义上的商铺，系产权式商铺。产权式商铺是指开发商将其开发的大型营业用房分割成若干个小面积的单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构，分别由不同的投资者根据自身的实力购买，再集中交由开发商或第三方公司统一经营、统一管理，投资者按支付房款的数额及约定的固定比例取得收益的房地产开发模式，其核心理念为所有权与经营权的分离。我国法律规定，建筑物所有权人享有占有、使用、收益和处分的权利，而产权式商铺的特征要求所有权必须与经营权分离，这就产生了单独所有权与整体经营权的矛盾，也是本案争议焦点。本案中，谭某购买的产权式商铺仅为晶珠广场的一小部分，与其他商铺之间无永久分割围护结构，且相关走道、楼梯均为共用，商铺之间具有不可分性，若谭某无限制地行使所有权，必定会对整个晶珠广场的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益，最终造成社会财富的极大浪费，故谭某所有权的行使应受到晶珠广场其他业主整体经营权的限制。根据双方签订的《委托经营管理合同》（一期），在履约之初，双方就对合同到期后整体经营权如何限制业主的单独所有权作出约定，即代表大多数业主利益的业主管理委员会有权对整体经营权作出决定，其效力涉及全体晶珠广场业主。本案中，晶珠广场业主委员会虽因其他原因并未成立，但该约定的原则并未改变，即以大多数业主的利益为主，少数服从多数。经查，76%的业主已与晶珠管理公司签订《委托经营管理合同》（二期），该合同的内容也符合绝大多数业主的利益和要求，晶珠管理公司及崇盛公司据此对谭某商铺的占有、使用，应认定为代表晶珠广场绝大多数业主利益的整体经营权体现，其行为不具有非法性，不构成对谭某的物权侵犯，故对谭某请求晶珠管理公司及崇盛公司停止侵权、排除妨害、退出商铺恢复原状以及返还商铺的诉讼请求，不予支持。晶珠管理公司在获得大多数业主的委托授权后与崇盛公司签订的租赁合同对谭某亦发生法律效力，且该租赁合同未侵害谭某的合法权益，故对谭某提出确认该合同中涉及谭某商铺的部分无效的诉讼请求，亦不予支持。同时，崇盛公司自《委托经营管理合同》（一期）到期后，一直以《委托经营管理合同》（二期）为标准按月足额向谭某支付商铺收益，并未造成谭某的经济损失，故对谭某提出晶珠管理公司赔偿其经济损失的诉讼请求，不予支持。

4、一审定案结论
湖南省衡阳市蒸湘区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告谭某的诉讼请求。本案一审案件受理费993元，由原告谭某负担。

1、上诉人（原审原告）谭某诉称
原审认定涉案商铺属"产权式商铺"，违背了物权法定原则；一期《委托经营管理合同》中少数服从多数的原则只是意向性的约定，尚不具备可履行的内容；《委托经营管理合同》（二期）体现的是晶珠管理公司的单方意志，不能约束谭某；涉案商铺已取得了产权证，属能够独立使用的专有部分，只要处理好公共物业管理问题，可以正常独立使用；晶珠管理公司涂抹《委托经营管理合同》（二期）中业主的信息，造成无法核对业主的意思表示及签名的真伪；原审未追加其他业主为第三人，程序违法。请求撤销原判，改判支持谭某的诉讼请求。

2、被上诉人（原审被告）晶珠管理公司、被上诉人（原审第三人）崇盛公司答辩
谭某的商铺属产权式商铺，对其专有权进行必要的限制符合法律规定；晶珠广场整体经营不构成侵权，且租金比例在衡阳市最高；《委托经营管理合同》（二期）的业主并未授权披露其联系方式等个人信息，被上诉人提供覆盖其电话号码的《委托经营管理合同》（二期）并无不当。请求驳回上诉，维持原判。