（一）首部

1、判决书字号（或裁判书字号）
一审判决：北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第4473号民事判决。
二审判决：北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第10768号民事判决书。

2、案由：商品房预售合同纠纷。

3、诉讼双方：
原告（被上诉人）张某1，男，1978年12月3日出生，壮族，北京市顺义区空港工业区蓝星公司人。
被告（上诉人）北京正华永兴房地产开发有限公司（原审误为北京正华永兴房地产开发公司）。
法定代表人张某2，董事长。
委托代理人王某，男，1980年5月11日出生，北京正华永兴房地产开发有限公司职员。
委托代理人王震，北京市中产律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：北京市顺义区人民法院。
独任庭组成人员：审判员白玉龙。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：蒋春燕；代理审判员：盛蔚、洪伟。

6、审结时间：
一审审结时间：2013年5月17日。
二审审结时间：2013年8月19日。

（二）一审情况

1、一审诉辩主张
2013年3月，张某1起诉称：2012年1月9日，张某1与北京正华永兴房地产开发有限公司（以下简称正华永兴公司）双方签订房屋买卖合同一份，正华永兴公司将位于顺义区马坡镇东丰乐村顺义新城XX街区X号住宅楼XX层X单元XXXX室的房屋一套卖给张某1，双方约定该房的交房时间为2012年12月31日，逾期交房则按日万分之二的标准向对方支付违约金。正华永兴公司直至2013年3月10日才将该房屋交付给张某1。正华永兴公司的违约行为给张某1造成巨大损失，故根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，诉至法院，请求依法判令： 1、正华永兴公司将符合合同约定条件的房屋交付给张某1；2、正华永兴公司给付从2013年1月1日起至达到交付符合合同约定条件之日止的违约金，按已付房款的日万分之二计算；3、正华永兴公司按年百分之五点六的标准支付至交付符合合同约定条件房屋之日止违约金总额的利息；4、诉讼费由正华永兴公司承担。
正华永兴公司辩称：1、顺义新城9#地被分割为五块地块，分别出让给北京大龙房地产开发公司（以下简称大龙公司）、正华永兴公司等五家公司。依据正华永兴公司与张某1签订的合同第十三、第十四条2款、附件十第六条6.4款约定，因红线外市政接入条件不具备，正华永兴公司交房日期相应顺延，也无需承担逾期交房的违约责任。2、正华永兴公司于2013年3月10日已将涉诉房屋交付张某1。正华永兴公司无需承担赔偿责任。综上，恳请贵院驳回张某1的诉讼请求。

2、一审事实和证据
2012年1月9日，张某1与正华永兴公司签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房），约定张某1购买正华永兴公司开发的位于顺义区马坡镇东丰乐村顺义新城XX街区X号住宅楼XX层X单元XXXX室限价商品住房。合同签订后，张某1依约交纳了房屋价款380 134元。合同第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该限价商品住房。（二）该限价商品住房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该限价商品住房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：市政基础设施：上水、下水：2012年12月31日达到通水；【市政双路供电】【过渡性供电√】：2012年12月31日达到具备220(±20)伏特，50赫兹的用电；供暖：2012年12月31日达到敷设到户，具体通暖时间按政府规定执行；燃气：2012年12月31日达到燃气管道于该限价商品住房交付时敷设完成，并在达到燃气经营企业规定条件后通气；电话通信线：2012年12月31日交付，敷设到户；有线电视线：2012年12月31日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方均同意按照下列方式处理：出卖人进行整改以达到条件，或由出卖人采取临时过渡措施以不影响买受人对房屋的正常使用；如遭遇不可抗力、突发性公共事件或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为或红线外市政接入条件不具备而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。合同第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列第1及2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日至，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、如遭遇不可抗力、突发性公共事件或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。如因红线外市政接入条件不具备，出卖人交房日期相应顺延，也无须承担上述违约责任。
正华永兴公司未能按照合同约定在2012年12月31日前交付房屋。后正华永兴公司向张某1发出了入住通知书，通知张某1交房日期为2013年3月6日至2013年3月11日、2013年3月21日。在此期间，张某1于2013年3月10日办理了收房手续，按实测建筑面积计算房屋价款，实际总房款为380 831元。
一审法院审理过程中，正华永兴公司提供有如下证据：
1、北京市商品房预售合同（限价商品住房），证明因红线外市政接入条件不具备，正华永兴公司交房日期相应顺延，并不承担逾期交房责任。该合同第十三条、第十四条中对此进行了明确约定，并用加重字体进行了提示。且在合同附件十补充协议中约定，在签订本合同及附件前，出卖人已经就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已经充分理解并同意其全部内容。在签订本补充协议与主合同时，买受人已经阅读了全部条款内容，对其中约定的权利、义务理解清楚，完全同意受其约束。买受人或其代理人在签署本补充协议和合同时具有完全民事行为能力。
2、土地招标文件，证明涉诉地块是以"七通一平"的形式招标出让，即通路、通上下水、通雨污水、通燃气、通热、通电力管沟（不含电缆）、通信，正华永兴公司工程竣工前，新城建设公司（土地一级开发公司）应当保证除通雨污水外的6条市政管线接通。
3、主体结构分部工程质量验收记录表，证明小区内1号、3号楼主体结构于2011年10月25日竣工，并验收合格；2号、5号楼主体结构于2011年11月20日竣工，并验收合格；4号楼主体结构于2011年10月20日竣工，并验收合格。
4、单位（子单位）工程质量竣工验收记录（市政室外雨、污水工程）、（市政热力工程室外管线工程）、（中水、消防市政工程），证明小区红线内的相应项目已经竣工并经过验收。
5、关于顺义区马坡（西侧）限价商品住房项目市政条件的函，该函正华永兴公司称系致北京市顺义区住房保障办公室，内容为：截至2012年9月28日涉诉地块大市政工程中电力开闭站电力工程进展缓慢，何时建成并发电仍不能确定；一级开发公司阻挠项目的电信施工，如不尽快解决将影响电话、网络使用；大市政雨水、污水管道只是预留接口，并未与大市政雨水、污水管道接通；该地块的燃气调压站建在大龙公司地块内，但至今并未施工，按照正常工期推算，如不尽快施工将无法保证小区入住时燃气使用；小区应当为双路供水，但目前只有单路，并不能满足本小区的自来水供应；热力接口位置与小区之间为大龙公司项目，需大龙公司尽快完成热力工程施工并验收，才能保证小区入住时供热需求。
6、入住情况说明，该说明正华永兴公司称系致北京市顺义区建委住房保障办公室，内容为：供电工程计划在2013年2月4日发电至3个配电室，后续一户一表安装工作计划在2013年2月底前完成；供水工程已经验收完毕，根据入住通知时间，即可供水；雨、污水工程，小区内市政工程已经完成，并通至小区西侧红线外，因大市政工程未实施，目前只能排入项目西侧大坑内自然排放；燃气工程，小区内管线已经施工完毕，因调压站在大龙地块内，未得到验收及正式投入使用的时间信息，不能进行通气调试；有线电视工程，小区内及楼内已经施工完毕，小区外大市政路由未接入，即便入住，小区内也没有电视信号，业主无法使用；电话工程，小区内、外管线已经施工完成，计划在2013年2月底前完成线缆敷设工作；供热工程，小区内、外管线已经施工完成，根据具体通知时间，即可供热。
7、工程移交单，证明涉诉小区内配电室于2013年2月6日正式送电，设备运行正常。
8、照片，证明该项目西侧马路--和安路（花园西路）仍未施工，目前只有雨水、污水管道预留口，雨污水均排入项目西侧的大坑中。
张某1对于合同的真实性认可，证明目的不认可，称正华永兴公司并未给张某1充足的时间阅读合同条款，且并不允许更改合同条款，由于张某1是通过资格审核和摇号而获得的购买限价房资格，张某1在没有其他选择余地的情况下只能签署合同，故相应的免责条款应当无效。对于其他证据的真实性均不认可，并认为正华永兴公司与合同外第三人的权利、义务关系或纠纷与张某1无关。
经一审法院询问，张某1认可截止开庭之日小区内有水、电供应，但称无法核实是否为正式水电。燃气、电话通信和有线电视仍不能使用，供暖是否达到交付条件无法验证。正华永兴公司称水、电均已经接通并能够使用，小区内燃气管线、管道已经接通，燃气还没有通是因为燃气调压站还没有验收，这属于大市政的一部分，但管道已经完成。其他市政基础设施，歌华有线要统一开通，有线电视线路已安装到户。

3、一审判案理由
张某1与正华永兴公司签订的涉诉合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性效力性规定，应属有效。双方均应按照该合同的规定，全面履行各自义务。张某1履行了交纳房款的义务，正华永兴公司应当按照合同约定按时向张某1交付符合合同约定条件的房屋，但正华永兴公司未能如此，故其应当向张某1承担相应的违约责任。正华永兴公司辩称迟延交付房屋系因小区红线外市政接入条件不具备而引起，根据合同中"如因红线外市政接入条件不具备，出卖人交房日期相应顺延，也无须承担上述违约责任"的约定交房日期可相应顺延，其无须承担逾期交房的违约责任。但是，根据目前审理查明的情况可知，涉诉小区市政基础设施的接入工作均应由正华永兴公司与第三方根据相关规定或者协议履行各自的义务，相互协调，各尽其责从而使市政基础设施达到交付使用条件。正华永兴公司以该免责条款为由，免除其逾期交房责任的辩称意见，法院不予采信。关于房屋交付的问题，涉诉小区尚未完全达到交付条件，正华永兴公司应尽快协调，使房屋符合合同约定的交付条件。但由于何时才能完全达到交付条件尚不能确定，故张某1关于交付符合合同约定条件房屋的诉讼请求，不具有可执行性，法院不予支持。关于违约金的给付，正华永兴公司应当按照合同约定自2013年1月1日开始给付张某1违约金，直至符合合同约定条件之日止。但因尚不能确定何时才能完全达到合同约定的交付条件，故本案中法院以法庭辩论终结之日为期，先行确认该段期间的违约金。张某1关于违约金的计算标准符合合同约定，法院予以采信。给付违约金利息的请求，没有法律和合同依据，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，一审法院于2013年5月判决：

4、一审定案结论
北京市顺义区人民法院于2013年5月判决：1、北京正华永兴房地产开发公司给付张某1自二〇一三年一月一日至二〇一三年四月十五日的逾期交房违约金七千九百八十八元，于判决生效之日起七日内履行；2、驳回张某1之其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

（三）二审诉辩主张

判决后，正华永兴公司不服提出上诉称：我公司延期交房的原因是因为红线外市政接入条件不具备导致的，不存在违约行为或其他主观过错；张某1已在2013年3月办理了房屋入住手续，其已以实际行为表示接受认可我公司交付的房屋，其无权再向我公司主张逾期交房违约责任；原判认定的违约时间及违约金错误，严重损害我公司的合法权益。综上，请求二审法院查明相关事实，依法改判。张某1同意原审判决。

（四）二审事实和证据
张某1与正华永兴公司签订合同的同时签订了附件十《补充协议》，该协议共十九条，部分条款摘录如下："房屋实际交付"是指买受人按出卖人发送的入住书面通知中的相关规定办理完毕房屋的交接手续；买受人持《房屋入住通知书》办理限价商品住房交付手续，并交接限价商品住房钥匙后，即为合同项下限价商品住房已交付买受人使用，如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房，则视为合同项下限价商品住房在《房屋入住通知书》中通知的交付期限的最后一日已交付买受人；买受人在办理限价商品住房交接手续过程中，如限价商品住房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收限价商品住房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人也无需承担赔偿责任；买卖双方确认，主合同关于双方通讯联系地址、电话、传真均真实有效，如有变更，变更方应在变更后48小时内书面通知对方。因一方变更前述联系地址、电话、传真而未通知对方，造成对方无法发出通知的，视为送达；以挂号邮寄方式送达的，本市发出后三日，视为送达；买受人确认，出卖人在签署本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已经充分理解并同意其全部内容。上述摘录条款中绝大部分在《补充协议》中显示为加重字体。
在涉案房屋所在小区其他业主的类似诉讼中，二审法院查明：2012年12月14日，北京市规划委员会下发《建设工程规划核验（验收）意见》，涉案房屋所在项目规划验收合格。2013年2月1日，北京市顺义区住房和城乡建设委员会下发《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。备案后，有关部门于2013年2月4日出具了涉案房屋所在项目的《房屋面积测算技术报告书》。正华永兴公司另提供《顺义区居住小区竣工联合验收备案表》，该表显示正华永兴公司于2012年11月14日申请联合验收，区燃气公司、供热单位、卫生局等于11月验收完毕，自来水公司、街道办、工程质量监督站、招投标办公室于2012年12月5日前陆续验收完毕，顺义供电公司于2013年1月17日验收，物业管理科于同月20日验收，房地产开发办随后于29日验收，联合验收主管部门在1月31日签字认可。正华永兴公司称逾期交付房屋的原因系因电力开闭站迟延建成，因此项目整体的验收备案日期延后。业主一方对证据的真实性认可，但对证明目的不认可。
本案审理中，正华永兴公司为证实逾期交房并非其自身责任，另提供北京市顺义区新城建设管理委员会2012年2月10日的《顺义新城（马坡组团）9号地开闭站建设协调会会议纪要》、《协议书》，该纪要及协议显示，为保障9号地各项目正常供电，包括正华永兴公司在内的几家开发单位同意由大龙公司牵头协调建设开闭站，工程投资估算2739万元，正华永兴公司应向大龙公司支付分摊费用287万元。
二审法院审理中，为证明燃气未通的责任问题，正华永兴公司提供北京市顺义区燃气公司于2012年7月5日出具的《关于顺义马坡新城九号地燃气调压站的总体规划情况的说明》，载明："依照我公司顺义区马坡新城九号地天燃气工程总体规划，马坡九号地大龙公司开发项目与正华永兴公司开发项目共用一个燃气调压站，并设置在大龙公司开发项目地块内，正华永兴公司开发项目地块内不设置燃气调压站。"正华永兴公司另提供北京市规划委员会于2012年11月5日下发的《规划意见复函》一份，该复函载明："同意撤销2011规（顺）建字0025号建设工程规划许可证中8#配套公建（调压站）的审批内容。"正华永兴公司称，涉案房屋所在小区原规划有燃气调压站，后依燃气公司指令，规划委员会调整规划，取消了红线内的调压站，涉案小区使用设置在大龙公司地块内的燃气调压站，该燃气站于2013年5月8日建成，涉案房屋所在小区燃气已通，由于该燃气站属于红线外配套，正华永兴公司不应承担燃气未通的违约责任。张某1等业主认可燃气已通，但对上述证据不予认可，同时认为规划委员会的复函同时载明规划更改系因正华永兴公司申请，正华永兴公司应当承担燃气未通的违约责任。
二审法院对涉案房屋所在小区进行了现场勘验，房屋内有燃气管道、电话接口、有线电视接口。二审法院另走访了北京歌华有线电视网络股份有限公司顺义分公司，该公司相关负责人称，涉案小区红线外的线路现已铺设完毕，因小区内有少数管线需要整改，已向正华永兴公司有关施工单位下发整改通知，待调试完毕，有线电视即可使用。

（五）二审判案理由
根据双方二审的诉辩意见、举证、质证的情况以及已查明的事实，本案争议焦点归纳如下：
1、免责条款是否有效。
正华永兴公司认为双方签订的合同中已明确约定"红线外市政接入条件不具备而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。"、"质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受限价商品住房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由" 。而张某1则认为该免责条款为无效条款。
我国《合同法》及相关法律规范明确规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明；提供格式条款的一方当事人违反关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人可申请撤销该格式条款；具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭；提供格式条款的一方当事人违反关于提示和说明义务的规定，又免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
根据已查明的事实，正华永兴公司与张某1签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》及相关《补充协议》，明确约定相关免责条款，正华永兴公司已采用足以引起对方注意的加重字体予以提示。签订合同属重要民事法律行为，张某1应对相关条款予以重视。即使依张某1所述，涉案房屋性质特殊、签约时未能及时审阅，但签约行为已过去一年多时间，张某1既未证明其曾向正华永兴公司要求对免责条款予以说明，亦未证明其曾主张撤销该免责条款进行权利救济，现其以正华永兴公司未对诉争条款履行提示和说明义务主张免责条款无效，缺乏依据。
2、涉案房屋是否已经交付。
张某1认为正华永兴公司未交付符合合同约定条件的房屋即是未完成交付，正华永兴公司认为已完成交付义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，正华永兴公司与张某1签订的补充协议中明确约定："房屋实际交付"是指买受人按出卖人发送的入住书面通知中的相关规定办理完毕房屋的交接手续；买受人持《房屋入住通知书》办理限价商品住房交付手续，并交接限价商品住房钥匙后，即为合同项下限价商品住房已交付买受人使用，如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房，则视为合同项下限价商品住房在《房屋入住通知书》中通知的交付期限的最后一日已交付买受人；买受人在办理限价商品住房交接手续过程中，如限价商品住房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受限价商品住房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。如前所述，该条款合法有效，正华永兴公司已向张某1发出入住通知，张某1亦办理涉案房屋的收房手续，因此，应当视为正华永兴公司向张某1交付了涉案房屋。现张某1在实际占有涉案房屋的情况下，请求正华永兴公司交付房屋，缺乏依据，原判驳回张某1该项诉求结果正确，二审法院予以维持。
3、交付的涉案房屋是否符合合同约定。
正华永兴公司认为符合，但张某1不予认可。
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。正华永兴公司与张某1签订的合同中明确约定了相应的交付条件：取得相关验收文件、测绘报告及竣工验收备案表；燃气--管道敷设完成，并在达到燃气经营企业规定条件后通气；电话通信线--敷设到户；有线电视线--敷设到户等等。双方在合同中同时约定，未达到条件的，出卖人整改或采取临时过渡措施不影响正常使用。根据已查明的事实，正华永兴公司已取得相关验收文件，燃气已通，房屋内有电话接口、有线电视接口，相关管线敷设完成。但不容否认的是，涉案房屋仍有部分配套未能正常使用，有的是红线外市政因素，也有红线内线路整改的问题。正华永兴公司虽交付了房屋，但交付的房屋并不完全符合合同约定，结合前述合同中的"红线外市政接入"条款，正华永兴公司应在条件允许时完成红线外市政接入的相关义务。同时，正华永兴公司亦应当承担房屋交付后红线内线路整改的相应责任。
4、正华永兴公司是否应当支付违约金。
张某1主张以其已付款的日万分之二为标准，计算2013年1月1日至房屋符合合同约定交付条件为止的违约金。正华永兴公司则以电力开闭站、燃气调压站、有线电视小区外管线等红线外市政接入原因主张免责，不同意支付违约金。
根据已查明的事实，正华永兴公司于2013年2月1日取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，一个月后发出入住通知，与业主办理了收房手续。虽该公司以电力开闭站作为抗辩理由，但依据相关会议纪要及协议书的约定，正华永兴公司对开闭站负有一定的义务，其现主张全部免责，依据不足。正华永兴公司应当承担2013年1月1日至房屋实际转移占有期间的逾期交房责任。
依据我国合同法律规范的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。据此，二审法院结合涉案房屋所在小区部分配套无法正常使用确系红线外市政接入原因所致、涉案房屋已转移给张某1占有、正华永兴公司承担电力开闭站十分之一左右的造价分摊义务、正华永兴公司仍在整改小区红线内的少数管线等基本事实，根据公平原则和诚实信用原则对正华永兴公司应当承担的违约金数额予以酌定。
综上，原判认定事实部分有误，二审法院重新予以认定，并据此改判。

（六）二审定案结论
北京市第二中级人民法院于2013年8月判决：一、撤销北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第4473号民事判决；二、北京正华永兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付张某1违约金四千元；三、驳回张某1其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

（七）解说
本案的争议焦点在于涉案房屋是否已经交付？业主认为涉案房屋未符合标准，开发商应当承担交付合格房屋的责任同时承担违约责任。开发商则认为房屋存在不合约定的问题并非开发商自身原因导致，业主已经收房，依据合同约定的条款，涉案房屋已经交付，开发商不应承担违约责任。一审法院认为涉案房屋尚未交付，开发商应当承担交付房屋和逾期交房的违约责任。而二审法院最终认定开发商已经交付房屋，但交付有逾期亦有瑕疵，应当承担一定的违约责任。发生上述争议的主要原因在于对预售商品房交付问题存在认识差异。
一、预售商品房合同中的"交付"
通常意义上的 "交付"，应为物权理论中的物权变动概念。我国《物权法》第六条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。"但在日常生活中，"交付"一词使用的并不规范，易产生纷争。北京市商品房预售制式合同中有"商品房交付"等相关条款，但在该条款项下内容并不是有关物权变动的内容，而是房屋交付使用的有关问题，实际上是有关转移占有的相关内容。有关不动产登记的内容会在制式合同的"权属登记"部分规定。
产生这种争议的原因在于预售商品房的特殊性。商品房在预售时，房屋并未实体建成，初始登记尚未完成，为保障最大利用原则，法律允许开发商将尚未办理登记的房屋交由业主使用，然后办理相关登记等物权变动手续。因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定："对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。"此项规定，将预售商品房的相关风险转移的时间点由转移登记之时变更为交付使用（转移占有）之时。
本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》第十二条的"交付条件"约定："出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该限价商品住房。"这个交付并非是要求开发商在2012年12月31日前办理完毕涉案房屋的转移登记，而是说要在此日期前，将涉案房屋交付业主使用，转移占有。一般说来，交付钥匙、水卡、电卡、燃气卡等可视为商品房转移占有。根据已查明的事实，业主已领取了涉案房屋钥匙，并与物业公司办理了相应的手续，可以说开发商已经将涉案房屋交付业主使用。
二、视为"交付"与格式条款
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定：买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这就出现了房屋并未实际转移给业主占有使用，但在法律上认定房屋已经交付的情形。该司法解释明确了"视为交付"的法律依据，同时也赋予了当事人自身对"视为交付"进行约定的权利。
本案中，业主与开发商所签《补充协议》对视为交付的情形做了明确约定："房屋实际交付"是指买受人按出卖人发送的入住书面通知中的相关规定办理完毕房屋的交接手续；买受人持《房屋入住通知书》办理限价商品住房交付手续，并交接限价商品住房钥匙后，即为合同项下限价商品住房已交付买受人使用，如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房，则视为合同项下限价商品住房在《房屋入住通知书》中通知的交付期限的最后一日已交付买受人；买受人在办理限价商品住房交接手续过程中，如限价商品住房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收限价商品住房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人也无需承担赔偿责任。可见，上述条款对"视为交付"约定的很明确，如果该条款有效，应当认定开发商已经交付房屋。
业主方就上述条款提出了格式条款的无效意见。依据《合同法》的有关规定，提供格式条款的一方当事人违反关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人可申请撤销该格式条款；具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭；提供格式条款的一方当事人违反关于提示和说明义务的规定，又免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据已查明的事实，本案中的开发商已采用足以引起对方注意的加重字体对相关内容予以提示，"视为交付"的相关内容又不违反法律的规定，并不属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，该约定合法有效，据此，应认定涉案房屋已经交付。
需要指出的是，开发商提供的条款中同时约定："质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收限价商品住房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人也无需承担赔偿责任。"这部分内容是存在争议的，地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题的确不应作为业主拒绝收房的合理理由，因为这部分问题是可以通过保修责任等内容给予救济的，业主不应以此为由要求开发商承担逾期交付房屋的违约责任。但是，开发商并不能拒绝承担质量问题或装修问题所产生的其他责任，如维修责任、维修造成的业主损失赔偿责任等等。"出卖人也无需承担赔偿责任"，应属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，开发商就此提出的免责主张不应得到支持。
三、未达到条件的"交付"
本案中，双方对房屋已经交付业主使用并无争议，但业主认为交付未达到约定的条件，不能算作已交付，应当继续交付符合约定的房屋并承担违约责任，但开发商则认为已经完成了交付不应承担责任。双方争议的实际上是已经收房的业主是否可以要求开发商承担未交付或逾期交付的违约责任。
关于这个问题，一直有几种意见：一种观点认为，只要商品房没有符合交付条件，即使业主收房了，也应认定商品房未交付，开发商应当向业主承担继续交付和逾期交付的违约责任；另一种观点则认为虽然商品房没有达到交付条件，但业主收房的行为表明双方重新协商了交付的条件，应认定业主同意现状交付，业主不得向开发商主张违约责任；还有一种观点则认为应认定商品房已经交付但有瑕疵，开发商应依据不符合交付条件的情形区别承担相应的违约责任。
本案的裁判是采用了第三种观点，即房屋已经交付，但属于瑕疵给付，开发商应承担相应的违约责任。判决中的违约金是酌定出来的金额，是以双方合同中约定的逾期交付违约金标准为依据，区分具体情形计算出来的。开发商取得竣工验收备案表之前，应当承担完全的逾期交付违约责任，但在取得备案表、向业主发出交房通知、业主已经实际占有房屋后，开发商承担的违约金数额应适当减少。随着燃气开通、有线电视开通，违约金数额应继续逐步酌减。
如前所述，预售商品房有其特殊性，为物尽其用，法律允许开发商在未完成房屋登记的情形下，将房屋交付业主占有使用。如果采纳第一种观点，会导致开发商没有交付房屋的动力，反正交不交都是要承担逾期交房的违约责任。而采纳第二种观点则会导致业主不敢收房，如果收了房，就无法向开发商主张违约责任。两种做法均与预售商品房物尽其用的指导原则相悖。而第三种意见就更为稳妥，开发商交付了房屋可以减轻逾期交付的违约责任，而业主一方既可以要求开发商承担责任，又可以尽快的使用房屋，是一种双赢结果。因此，本案的裁判结果是在对预售商品房相关法律规定充分研究和对审判实践充分考量后作出的，既稳定了交易秩序，又在最大程度上维护了业主和开发商的合法权益。
（盛蔚）