(一)首部

1．判决书字号：北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第06713号判决书；北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第05759号。

2．案由：房屋买卖合同纠纷

3．诉讼双方
原告胡某（反诉被告、被上诉人），男，1976年7月15日出生，汉族，中国建筑装饰集团部门经理。
委托代理人黄凯城，北京市嘉昊律师事务所律师。
被告王某（上诉人），男，1958年5月28日出生，汉族，无业。
被告王某2（上诉人），女，1960年10月11日出生，汉族，东升电焊机械厂退休人员。
被告王某3（反诉原告、上诉人），女，1965年8月29日出生，汉族，无业。
三被告委托代理人邵泽明，男，1960年5月4日出生，蒙古族，北京市西城区西长安街法律服务所法律工作者。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市昌平区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：马彩云；人民陪审员：王会清、闫素霞。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘新泉；代理审判员：范磊、夏根辉。

6．审结时间：
一审审结时间：2014年5月8日。
二审审结时间：2014年9月15日。

(二)一审诉辩主张

1、原告胡某诉称：吴某是三被告的母亲。2012年7月9日，原告与吴某签订《二手房买卖协议》，协议约定2013年3月31日前吴某将其房屋以二百一十一万元转让给原告。
2012年11月18日，吴某因病去世。现原告找到三被告协商房屋腾空及过户准备相关事宜，三被告既不腾空房屋也不配合将房屋过户至原告名下，且三被告已经明确表示不再履行合同的约定，三被告的行为已经构成违约。
现原告起诉请求法院判令：1、判令三被告继续履行合同，原告向三被告支付剩余房款，三被告协助原告将位于北京市昌平区回龙观镇龙锦苑五区4号楼2层4单元201号房屋由吴某名下过户至原告胡某名下，将房屋交付给原告；2、判令被告向原告支付违约金暂定200 000元，具体违约金每天按1055元计算，从2012年9月1日计算至被告实际交付房屋给原告之日止；3、判令三被告向原告支付因其违约行为给原告造成需多缴纳的房屋税费；4、本案诉讼费用由被告承担。

2、被告王某、王某2、王某3辩称:不同意卖房子，吴某没有委托王某卖房子。所谓房屋交易文件上的签字，均为王某一人书写。王某早年受过刑事处罚，并且其有赌博、酗酒恶习，自身人品和诚信度相对较差。

3、被告王某3提出反诉：《二手房买卖协议》是否属于吴某生前真实意思表示，现已无法确认。被继承人吴某所有的房屋属经济适用房， 2012年7月9日，吴某与反诉被告签订《二手房买卖协议》时，尚未超过五年的禁止转让期限。原告与吴某生前所签订的《二手房买卖协议》中，付款方式约定显失公平。综上所述，反诉原告提出反诉请求：1、请求人民法院依法撤销反诉被告与吴某签订的：《二手房买卖协议》；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。

4、反诉被告胡某辩称：不同意反诉请求。签订二手房买卖协议是双方的真实意思表示，不存在欺诈和胁迫的行为，被告的反诉请求没有法律依据。

（三）一审事实和证据
北京市昌平区人民法院经公开审理查明：庭审中，原告胡某出示《二手房买卖协议》一份，在该份协议上有吴某签名，在吴某签名处摁有手印。经询问，原、被告均认可协议上吴某的签名系被告王某所签，被告王某称不清楚手印是谁摁的，原告称手印系吴某本人摁的。同时，原告出示了录音证据一份，在该录音证据中有原告、吴某、王某、王某2，案外人王某4之间的对话，对话内容涉及吴某在授权委托书上摁手印及原告购买吴某房屋的事实。对于该录音的质证意见，王某又称手印是自己雇别的人摁的，录音中的老太太和王某2是自己花钱雇的人。庭审中，原告出示吴某、王某签字的《同意交易声明》及《授权委托书》，对于吴某的签名真实性，被告王某称为自己所签。
庭审中，证人王某4出庭作证，证明签订《二手房买卖协议》时，有原告、王某4、吴某、王某在场。被告对证人证言不予认可。
该《二手房买卖协议》约定，吴某自愿将坐落于北京市昌平区XXX龙XX区X号楼X单元201室的房产出售给原告，成交总价为211万元。付款方式：1、本协议签订之日2日内且乙方向吴某委托授权指定的人员王某支付人民币10万元定金；2、2012年9月1日，乙方搬入北京市昌平区XXX龙XX区X号楼X单元201室时乙方向甲方委托授权乙方指定的人员王某支付人民币95万元；3、剩余房款因甲方的房屋在银行按揭贷款，所有按揭贷款本金及利息由乙方全部承担。"
协议后，原告共计支付给被告王某购房款32万元。2012年11月18日，吴某因病去世。2013年2月28日，三被告到北京市首佳公证处公证该房屋由王某3继承。
另查，涉案房屋为吴某于2004年7月30日购买，2008年3月24日交纳契税，其性质系经济适用住房。2014年3月5日，被告王某2将房产由吴某名下登记在王某2名下。
上述事实有下列证据证明：
（1）《二手房买卖协议》证明原告胡某与死者吴某之间存在房屋买卖合同关系及吴某委托王某代收房款。
（2） 录音、证人证言证明王某代理吴某签订《二手房买卖协议》的真实性。
（3）房屋所有权证书、公证书证明房屋已在诉讼过程中由吴某名下过户至王某3名下。
（4）收条证明原告胡某已支付购房款32万元。

（四）一审判案理由
北京市昌平区人民法院经审理认为：现三被告并无充分证据证明原告胡某提交的《二手房买卖协议》并非吴某的真实意思表示，该《二手房买卖协议》并不违反法律的强制性规定，且三被告也不能证明在协议签订时存在可撤销情形，争议房屋虽然为经济适用住房，但已经符合上市条件，故胡某与吴某签订的《二手房买卖协议》应为合法有效。依据前述协议，吴某在生前已经对涉案201号房屋进行了处分，该处分行为符合法律规定，非因法定事由不得撤销，因吴某已经对房屋进行了处分，故三被告到北京市首佳公证处公证该房屋由王某3继承的行为系无权处分行为，被告王某2将房屋登记至自己名下的行为亦系无权处分行为，均属无效。因吴某已去世，故吴某所留债权即体现为《二手房买卖协议》中吴某应当收取的房款，三被告可对房款进行继承，同时，依据民法中诚实信用原则，三被告有义务协助原告完成房屋的过户手续，将房屋过户至原告名下。经本庭释明，三被告拒绝就合同履行问题答辩并变更诉讼请求，现原告已经支付胡某2房款32万元，原告应当在房屋过户同时向三被告支付剩余房款。故对于原告的第一项诉讼请求，证据确实、理由充分，本院予以支持；对于原告要求三被告给付违约金的诉讼请求，因吴某已经去世，三被告并非合同主体，故对于原告的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；同理，对于原告要求三被告向原告支付因其违约行为给原告造成需多缴纳的房屋税费的诉讼请求，本院不予支持，原告可待实际发生后再行主张权利。对于反诉原告王某3的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。

（五）一审定案结论
北京市昌平区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：
一、原告胡某给付被告王某、王某2、王某3剩余房款一百七十九万元，被告王某、王某2、王某3协助原告胡某将位于北京市昌平区XXX镇XXX五区X号楼X层X单元二○一号房屋过户至原告胡某名下，于本判决生效后七日内执行；
二、驳回原告胡某的其他诉讼请求及反诉原告王某3的反诉请求。

(六)二审情况

1、二审诉辩主张
上诉人王某、王某2、王某3诉称：1、王某自认《二手房买卖协议》系其私自与被上诉人签订，吴某及王某2、王某3均不知情。2、王某3的公证行为及王某2的房屋权属登记行为，均属于相关具体行政行为，本案属于民事诉讼案件，无权直接认定上述行为是否有效。上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法发回重审或改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；3、被上诉人承担全部诉讼费。
被上诉人胡某辩称：服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。

2、二审事实和证据
二审法院经审理查明事实和证据同一审法院查明的事实和证据。

3、二审判案理由
二审法院认为：根据胡某提供的授权委托书、录音证据及证人证言等，可以证明吴某对出卖201号房屋有真实意思表示，胡某有理由相信王某有权代理吴某出售房屋。201号房屋系吴某在2004年7月30日购买，在一审法庭辩论终结前亦具备上市交易条件，故胡某与吴某签订的房屋买卖协议合法有效。王某、王某2、王某3在明知已将201号房屋出售予胡某的情况下，恶意串通办理公证手续，并将房屋过户至王某3名下，损害了第三人的合法利益。

4、二审定案结论
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
1、合同履行过程中，一方当事人死亡，合同是否应当终止。
本案涉及的房屋买卖合同是双方当事人互付权利义务的双务合同，在合同履行过程中，一方当事人死亡，合同应否继续履行？如果继续履行，应当由谁作为义务承担者继续履行？我国民法中，对于相关问题没有明确条文规定，法学理论界，对于合同是否履行问题则存在两种意见，一种认为合同主体消灭，合同应当终止。另一种意见认为合同主体消灭，合同仍可继续履行。
笔者认为，在合同履行过程中，一方当事人死亡的，合同并不必然终止。对于必须以死亡一方当事人自身才能实施的行为为标的的合同及基于信任成立且承担义务一方当事人死亡的合同，合同终止。前者，如民间文化遗产的唯一传承人承揽制作工艺品的合同或者参加英语培训班的个人死亡的。后者，如委托合同中的受托人死亡、普通承揽合同中的承揽人死亡，则合同终止，如果是委托人或者定做人死亡，需要等待继承人主张权利，并不必然造成合同终止。
因本案中，死者吴某将房屋出售与原告胡某，在胡某给付吴某部分房款后，吴某去世。被告王某、王某2、王某3作为吴某的继承人，应当协助原告继续履行合同义务。
2、死者的继承人是否具有合同当事人的主体地位。
死者的继承人参加诉讼，是否取得合同当事人的主体地位？对此，笔者认为，死者的继承人不能取得合同当事人的主体地位。因为合同当事人的主体系因双方之间达成合意而取得，并非因法律规定而取得。而死者的继承人并不能因死者死亡这一法律事实而直接取得合同当事人的主体地位。
如果死者的继承人不能因死亡这一法律事实而取得合同当事人的主体地位，那么他在诉讼中的法律地位是什么呢？笔者认为，死者在与他人签订合同时已经对其财产进行了处分，该处分只要是合法有效。则其继承人应当基于诚实信用原则协助合同的另一方当事人完成物权的转移及承受物权转移的对价，即使继承人表示放弃接受对价的权利，那么继承人也应当基于诚实信用原则协助合同另一方当事人完成合同的履行。
本案中，吴某在房屋买卖合同还未履行完毕时去世，则吴某的继承人王某、王某2、王某3因吴某生前已经对房屋进行了处分，故三人无权要求继承房产，而应协助原告胡某完成合同权利和义务的履行，也因此，三人在吴某已经对房屋进行处分的情况下，擅自所做的继承公证文书及进行的房屋过户行为，因损害了原告胡某的利益，均属无效。
3、死者继承人不应对胡某承担违约责任。
如前所述，因死者的继承人参加诉讼并非基于其取得了合同当事人的主体地位，而是依据诚实信用原则而负有协助履行合同的义务。故原合同中关于违约责任的条款并不适用于继承人，但这并不妨碍合同的另一方当事人向死者的继承人主张赔偿损失的权利，如果继承人妨碍合同履行的行为给另一方当事人造成实际损失，合同的另一方当事人可依据侵权法律关系起诉死者的继承人。
（马彩云）