（一）首部

1．判决书字号：
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2012）海民初字第7167号判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2012）一中民终字第10887号判决书。

2．案由：房屋买卖合同纠纷

3．诉讼双方：
原告陈某。
委托代理人熊伟，北京市中永律师事务所律师。
委托代理人计永胜，北京市中永律师事务所律师。
被告刘某。
委托代理人杨彦军，北京市六合金证律师事务所律师。
被告魏某。
委托代理人廉某。
委托代理人马某。
被告北京鑫尊房地产经纪有限责任公司。
法定代表人刘军，总经理。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘娜;代理审判员：王慧娜、人民陪审员：贾玉英。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘新泉；代理审判员：白  晶、刘  磊。

6．审结时间：
一审审结时间：2012年6月26日。
二审审结时间：2012年11月15日。

（二）一审诉辩主张

1、原告刘某诉称：刘某与魏某系夫妻关系。2008年9月13日，经鑫尊经纪公司居间，我与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》，约定刘某将其名下位于北京市海淀区宝盛里观景园7号楼2层1单元202号房屋出售给我。2008年12月19日，我入住该房屋并居住至今。2009年11月24日，刘某取得202号房屋所有权证，登记所有权人为刘某个人，没有其他共有人。后在我催促刘某与我办理房屋过户手续时，刘某因房屋交易价格上涨而反悔。2010年3月22日，魏某以刘某未与其协商即与我签订买卖合同处分夫妻共有财产为由向法院提起诉讼，要求确认我与刘某所签订房屋买卖合同无效，后经一审、二审判决书确认我与刘某所签订房屋买卖合同无效。鉴于我在与刘某及鑫尊经纪公司签订合同的过程中履行了审慎义务，而刘某、鑫尊经纪公司未能诚信履行约定而致合同无效，故刘某、魏某、鑫尊经纪公司在该房屋买卖过程中具有过错，应对我的损失予以赔偿。2011年5月，我向法院提起诉讼，要求刘某、魏某、鑫尊经纪公司返还我购房款、居间服务费等，后经一审、二审判决刘某向我返还购房款52万元，赔偿我装修损失6万元，鑫尊经纪公司向我返还居间服务费3万元，我要求刘某、魏某赔偿房屋价值损失的请求，可在有证据后另行起诉。为维护我的合法权益，现我依据新证据再次诉至法院，请求法院依法判令刘某、魏某、鑫尊经纪公司连带赔偿我房屋价值损失70万元，并承担本案鉴定费、诉讼费。

2、被告刘某辩称：不同意陈某的诉讼请求。一、陈某的起诉属于重复起诉，不符合法律的规定和一事不再理的法理原则，应驳回其起诉。陈某所依据"新证据"不构成诉讼法意义上及法理意义上的新证据，而是由于其在诉讼中未能在举证期限内举证而导致举证不能。即使（2011）一中民终字第14175号民事判决中载有可依据新证据提起诉讼等内容，但该内容并不能成为提起本诉讼的依据，故我方保留对该判决提起再审的权利。对于房屋赔偿问题，法院已处理过，故请法院依法驳回陈某的起诉。二、陈某起诉书所述内容与事实不符。法院的判决已经对"刘某因房屋交易价格上涨而反悔"及"陈某尽到审慎义务"等内容进行否定，并对陈某与刘某均有过错的事实进行了肯定。三、本案中陈某及鑫尊经纪公司均具有重大过失，应承担合同无效后不利后果的主要责任。鑫尊经纪公司作为专业的中介公司，未对共有产权人情况进行核实，具有重大过失。陈某理应要求刘某出具其夫妻均同意出售房屋的证明，但陈某未行使起码的注意义务，具有重大过失。四、关于合同无效后的损失赔偿问题，原购房合同及居间合同已有明确的约定，故依据该条款，在我为全部过错的情况下，我所承担的合同责任也仅限于向陈某赔偿购房款的10%，现在我及陈某、鑫尊经纪公司均有过错的情况下，显见该10%责任都属过重。五、本案为缔约过失责任，赔偿原则应该为实际发生的损失，现陈某主张的房屋增值损失70万元没有法律依据。

3、被告魏某辩称，同意刘某所称应驳回陈某起诉的答辩意见。根据经法院确认的事实，我在该房屋买卖合同中并无过错。本案中刘某私自处理夫妻共同财产，我也是受害者。刘某
与陈某签订《房屋买卖合同》，我对此并不知情，现该合同已经被确认无效。陈某作为证据提供的房屋价值评估报告在前次诉讼中出现过，我不认可该报告，同时我认为陈某不能以该报告作为新证据来起诉。本案为缔约过失责任，我与缔约过失无关。

4、被告鑫尊经纪公司辩称，不同意陈某的诉讼请求。生效判决已认定我公司并无过错，我公司在该房屋买卖合同中已经尽到了基本的审慎义务。该房屋买卖过程中，我公司已经向刘某明确询问该房屋是否具有共有人并核实其购房合同，是刘某隐瞒情况擅自处分夫妻共有财产。居间合同第九条已经对合同无效后的赔偿责任进行了约定，而根据该约定，我公司无需承担赔偿责任。

（三）一审事实和证据
北京市海淀区人民法院经公开审理查明：魏某与刘某系夫妻关系，双方均系再婚。2007年7月13日，刘某与北京宝晟住房股份有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定刘某购买北京市海淀区东升乡马坊村7号楼2层1单元202室房屋，即北京市海淀区宝盛里观景园7号楼2层1单元202号房屋（以下简称202号房屋），每平方米9946.24元，北京宝晟住房股份有限公司在2008年10月31日前向刘某交房。2008年9月13日，经鑫尊经纪公司居间服务，刘某作为出卖人与买受人陈某签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），刘某以1 106 000元价格将202号房屋出售给陈某，其中该合同文本中附件三，房屋共有权人同意出售房屋证明一页中所载明的相关事项均未填写。当日，出卖人刘某与买受人陈某、居间人鑫尊经纪公司签订《居间服务合同》，其中第九条合同无效后损害赔偿计算条款约定：由于签订合同的出卖人或其代理人无权处分合同中约定的房屋而导致房屋买卖合同以及本合同无效的，签订合同的出卖人或其代理人需按本合同中约定的总成交价的10%赔偿买受人的损失，并依据本合同中约定的佣金总额来赔偿居间人的损失。合同签订后，陈某向刘某支付首付款52万元，向鑫尊经纪公司支付居间服务费3万元。2010年，魏某以刘某未经其授权擅自处分夫妻共同财产为由将刘某、陈某起诉至本院，请求法院确认刘某与陈某所签订的《房屋买卖合同》无效。后本院于2010年9月20日作出（2010）海民初字第10010号民事判决书，其中经审理查明部分载明"......庭审中，时任鑫尊置地房地产公司员工的王战建出庭作证，其证明内容如下：'我当时在鑫尊置地房地产公司工作。签订合同时，双方来到我店里签合同。刘某说给她爱人打电话，商量一下价格。她是出去打的电话，具体情况我不知道。我没有见过刘某的爱人。因为当时比较仓促，购房合同上只有刘某一个人的名字，我就没让刘某出示结婚证与婚姻证明'。证人李振宁出庭作证，其证明内容如下：'当时是在宝晟里店签的合同，当时有我、李克瑞、王战建、陈某和房主。当时价格没谈好，客户要走了。房主刘某说给她爱人打电话，商量一下价格。打的内容我没有听见。后来价格商量好了，就签合同了。我不能确定接电话的就是刘某的爱人，我没有见过她爱人......'。该判决确认陈某与刘某于2008年9月13日签订的关于北京市海淀区东升乡马坊村7号楼2层1单元202号房屋的《房屋买卖合同》无效。后陈某不服一审判决上诉至北京市第一中级人民法院，二审法院以陈某未取得202号房屋所有权，不属于善意取得之情形，刘某在魏某不知情的情况下，故意隐瞒事实真相，擅自将夫妻共有财产进行处分，而魏某未表示追认该行为，故该行为应认定为无效为由，判定刘某与陈某签订的房屋买卖合同无效。2010年12月20日，二审法院作出（2010）一中民终字第20000号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年，陈某依据上述判决起诉至本院，请求法院判决刘某、魏某、鑫尊经纪公司返还其购房款、居间费、装修款、房屋价值损失。本院于2011年7月20日作出（2011）海民初字第16705号民事判决书：判决刘某返还陈某购房款52万元、装修损失6万元，并判决鑫尊经纪公司返还陈某居间服务费3万元;驳回陈某其他诉讼请求。后陈某不服一审判决并上诉至北京市第一中级人民法院，二审法院认为"陈某要求刘某、魏某赔偿房屋差价损失的请求，因未在一审法院审理中提供证据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不妥，上述请求可在有证据后另行起诉"。2011年11月22日，二审法院作出（2011）一中民终字第14175号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同期，魏某、刘某起诉至本院，请求法院判令陈某腾退202号房屋，并将房屋恢复原状。2011年7月19日，本院作出（2011）海民初字第14280号民事判决书，判决陈某于判决生效后60日内将202号房屋腾空并交魏某、刘某，并驳回了魏某、刘某其他诉讼请求。后陈某不服一审判决上诉至北京市第一中级人民法院，2011年9月20日，二审法院作出（2011）一中民终字第14182号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现陈某就（2011）海民初字第16705号民事判决书尚未申请执行，刘某、魏某已就（2011）海民初字第14280号民事判决书申请执行。2009年12月19日，202号房屋产权证已办理到魏某、刘某名下，该房屋属于魏某与刘某共同共有。庭审中，陈某称《居间服务合同》中虽约定了合同无效后损害赔偿的条款，但其认为约定的违约金低于造成的损失，并依据法律规定要求增加相应的赔偿款。陈某称在办理房屋交接手续时魏某在现场，魏某当时并未提出异议，故据此要求魏某承担责任，但陈某就其上述主张未提供证据。本案审理过程，经陈某申请，本院委托北京鸿天涉外房地产土地估价有限公司对202号房屋在2010年12月20日的价值进行评估，该公司于2012年3月18日出具《房地产估价报告》，载明：涉诉房产在2010年12月20日的市场价值为1 820 195元。陈某支付评估费15 000元。经庭审质证，陈某对估价报告无异议。刘某、魏某、鑫尊经纪公司对估价报告的真实性均无异议，但对关联性有异议，认为不应以此鉴定结论作为赔偿依据，合同中已约定了违约责任。
上述事实有下列证据证明：
1、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》，证明2008年9月13日，经鑫尊经纪公司居间服务，刘某作为出卖人与买受人陈某签订了《房屋买卖合同》及《居间服务合同》。
2、《房屋所有权证》，证明2009年12月19日，202号房屋产权证已办理到魏某、刘某名下，该房屋属于魏某与刘某共同共有。
3、（2010）海民初字第10010号民事判决书、（2011）海民初字第16705号、14280号民事判决书、（2010）一中民终字第20000号民事判决书、（2011）一中民终字第14175号、14182号民事判决书，证明
4、《房地产估价报告》、评估费发票，证明涉诉房产在2010年12月20日的市场价值为1 820 195元，陈某支付评估费15 000元。

（四）一审判案理由
北京市海淀区人民法院经审理认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，依据已生效判决书，陈某与刘某在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三的存在及内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，均存在主观过错，本院对相关认定不持异议。此外，依据已生效判决书中有关鑫尊经纪公司工作人员王战建及李振宁证言的记载，可以确认鑫尊经纪公司在促成陈某与刘某签订买卖合同时对刘某有配偶的事实亦为明知，但其未能警示、督促买卖双方进一步完备手续，无疑亦存在相当的过错。具体衡量三方过错责任的大小：刘某作为共有人魏某的配偶，最有能力了解、掌控魏某是否同意出售涉案房产的真实态度，最容易避免因魏某拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生，且其作为出售方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。鑫尊经纪公司作为提供居间服务的专业机构，其应较普通人熟悉法律、法规的规定，但其忽视对魏某相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，故其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较买方，即陈某为重。但如前所述，刘某的主观责任应较鑫尊经纪公司为大，且如买卖关系得以履行，其所能获得的利益亦大于鑫尊经纪公司，故二者相较，刘某所应承担的责任应较鑫尊经纪公司为重。综上，本院确认刘某按50%的比例承担过错责任，鑫尊经纪公司按30%的比例承担过错责任，陈某按20%的比例承担过错责任。刘某虽以陈某的本次诉讼有违一事不再审原则为由进行抗辩，但依据生效判决书可知，之前诉讼系以陈某未能提供证据为由驳回其相关诉讼请求，且亦明确其可在有证据后另行起诉，故陈某提起本次诉讼，并在诉讼中申请价格评估，依据评估结果主张权利的行为不属于一事再审，本院因此对刘某的该项抗辩不予支持。此外，《居间服务合同》中虽然约定了合同无效后的损害赔偿条款，但陈某依法有权在约定的违约金低于造成的损失时请求法院予以增加，该损失系陈某基于信赖其与刘某之间的买卖合同有效成立而丧失订立其他有利合同所产生的信赖利益损失，具有合理性，且陈某现主张的房屋差价损失并不高于本案中依据评估结论所计算的房屋差价损失，故陈某的该项诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。另，陈某称魏某在办理房屋交接手续时在现场，且当时并未提出异议，并据此要求魏某承担连带的赔偿责任。但魏某就陈某的相关陈述予以否认，陈某亦未能就上述陈述的真实性提供证据，本院因此无法予以采信，并据此无法支持其要求魏某承担连带赔偿责任的诉讼请求。

（五）一审定案结论
北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条第二款、第四百二十五条之规定，作出如下判决：
1、刘某赔偿陈某房屋差价损失人民币三十五万元;北京鑫尊房地产经纪有限责任公司赔偿陈某房屋差价损失人民币二十一万元；均于本判决生效后十日内履行;
2、驳回陈某的其他诉讼请求。

（六）二审情况

1、二审诉辩主张
上诉人（原审被告）刘某诉称：
赔偿数额未扣除装修；对于无权出卖房屋的违约责任合同另有约定；赔偿数额应当以对方已支付的50万的履行利益为限。
上诉人（原审被告）鑫尊经纪公司诉称：
按照合同约定应当由过错方承担责任；我公司不是房屋买卖合同的当事人，请求改判该公司不承担赔偿责任。
被上诉人陈某（原审原告）辩称：
服从一审法院判决。
魏某（原审被告）：
同意刘某的辩论意见。

2、二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3、二审判案理由
在房屋买卖合同关系中，出卖人刘某对所出卖的房屋的权利状况当然知晓，却未在合同中主动记载相关共有人状况，对于合同无效负有最主要责任，且主观过错非常明显，应当承担相应的法律责任。按照诚实信用原则，有过错的违约方不应当因自己的违约行为获得利益，现房屋价格比签订合同时有较大提升，该升值利益应当归属未违约的合同当事人陈某，刘某应当充分赔偿陈某的此部分损失。一审判决的赔偿数额远低于房屋实际升值差价，刘某再要求减少于法无据。根据生效判决及鑫尊经纪公司经办人陈述，鑫尊公司应当知道房屋可能存在共有权人，但并未要求刘某做出书面承诺或填写合同附件，对于买卖合同无效存在一定过错，应当向陈某承担赔偿责任。至于其按照居间合同主张赔偿损失问题，可在承担本案赔偿款后另行解决。综上所述，刘某、鑫尊经纪公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

4、二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案争议焦点主要集中在以下两下方面：一、房屋差价损失是能否作为信赖利益损失得到赔偿;二、房屋差价损失的确定及过错方赔偿责任的分担
一、 房屋差价损失是能否作为信赖利益损失得到赔偿
合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。合同法中所规定的损害赔偿原则是全部损害赔偿的原则，即赔偿当事人的实际遭受的全部损失。一方违反合同后，另一方当事人不仅会遭受现有财产的损失，而且会遭受信赖利益的损失，这些损失都应当得到赔偿。信赖利益是无过失的善意当事人基于信赖另一方履行合同后产生的可期待利益，因此当该利益由于合同不成立或无效而无法实现时，法律要保护善意当事人的信赖利益，使遭受的损失得以补偿。信赖利益的损失是构成缔约过失责任的一个重要的条件，也是缔约过失责任赔偿的范围。只有相对人遭受了信赖利益的损失，缔约过失责任才可能成立，如果没有实际损害且必须是信赖利益的损害，则谈不上缔约过失责任的承担。
信赖利益损失赔偿范围有两种不同的观点：一种观点认为，信赖利益损失赔偿范围只能是直接损失，包括：（1）缔约费用，包括邮电、文印费用，赴订约地或察看标的物所支付的合理费用； （2）准备履约和实际履行所支付的费用，如为运送标的物或受领对方给付所支出的合理费用，信赖合同成立而购买房屋、机器设备或雇工支付的费用；（3）因缔约过失导致合同无效、被变更或被撤销所造成的实际损失；（4）因身体受到伤害所支出的医疗费等合理费用；（5）因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息等。另一种观点认为，信赖利益损失赔偿范围除了直接损失，而且还包括间接损失：（1）因信赖合同有效成立而放弃获利机会的损失，亦即丧失与第三人另订合同机会所蒙受的损失；（2）因身体受到伤害而减少的误工收入；（3）其他可得利益损失等。
笔者同意第二种观点。就此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中也规定，房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。本案中，原告陈某主张的房屋差价损失即是信赖利益损失，即陈某购买刘某出卖的房屋，无论用于投资还是用于居住，对于房屋的升值都属其必然和当然的期待，故房屋的升值就是陈某订立合同时的一种期待利益。当买卖双方当事人完全履行了合同义务，陈某取得房屋的所有权后，房屋升值的利益与房屋一体均归于陈某所有。此时，陈某订立合同时的期待利益就直接转化为了他的现实利益。但当陈某与刘某所签买卖合同被确认无效后，由于房屋升值部分的利益因附着于房屋而存在，因此作为买受人的陈某就无法享有房屋升值的利益，当初陈某订立合同时的期待利益就落空了，而过错方则现实享有了该利益。如过错方不赔偿无过错方可得利益损失，反而违法行为的不利后果由作为无过错的买受人陈某来承担，这就背离了法律应有的公平、正义。
二、 房屋差价损失的确定及过错方赔偿责任的分担
（一）房屋差价损失的确定
对于二手房房屋买卖合同来说，由于房价的上涨，合同价款与合同确认无效时房屋现时价格之间的差价部分（房屋增值部分），就是买房人因合同履行所应获得的利益，在合同实际不能履行，卖房人等存在过错的情况下，应当由有过错的一方给与无过错方赔偿。在司法实践中，就房屋差价损失，首先可由双方当事人根据房屋购买价与房屋时价协商确定房屋差价，法院根据双方当事人所达成协议予以调解或判决处理。其次，如双方当事人就房屋差价损失不能达成一致意见，法院基于一方当事人的申请，委托相关司法鉴定机构对房屋差价损失进行评估，在评估前双方应就房屋差价损失评估的时点予以协商。如协商不成，法院应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，同时结合合同的履行情况，合同被认定无效时的时点等方面予以考虑。
本案中，二审法院认定双方买卖合同无效的时点为2010年12月20日，而陈某以此为时点对房屋差价损失进行评估，具有合理性，一审法院对此予以确认，并依据陈某申请对争议房屋进行房屋差价损失进行了鉴定，并以此作为判决依据是正确的。
（二）过错方赔偿责任的分担
我国《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定：房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人 的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。
本案中，依据已生效判决书，陈某与刘某在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三的存在及内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，均存在主观过错，本院对相关认定不持异议。此外，依据已生效判决书中有关鑫尊经纪公司工作人员王战建及李振宁证言的记载，可以确认鑫尊经纪公司在促成陈某与刘某签订买卖合同时对刘某有配偶的事实亦为明知，但其未能警示、督促买卖双方进一步完备手续，无疑亦存在相当的过错。具体衡量陈某、刘某、鑫尊经纪公司三方过错责任的大小：刘某作为共有人魏某的配偶，最有能力了解、掌控魏某是否同意出售涉案房产的真实态度，最容易避免因魏某拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生，且其作为出售方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。鑫尊经纪公司作为提供居间服务的专业机构，其应较普通人熟悉法律、法规的规定，但其忽视对魏某相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，故其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较买方，即陈某为重。但如前所述，刘某的主观责任应较鑫尊经纪公司为大，且如买卖关系得以履行，其所能获得的利益亦大于鑫尊经纪公司，故二者相较，刘某所应承担的责任应较鑫尊经纪公司为重。据上，本院确认刘某按50%的比例承担过错责任，鑫尊经纪公司按30%的比例承担过错责任，陈某按20%的比例承担过错责任。
综上，一二审法院依据陈某、刘某、鑫尊经纪公司三方过错责任的大小判决刘某、鑫尊经纪公司赔偿陈某房屋差价损失，理由正当，适用法律正确。
（刘娜）