1、判决书字号
一审判决书：北京市西城区人民法院（2013）西民初字第3647号民事判决书
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第12282号民事判决书

2、案由：确认合同无效纠纷

3、诉讼双方
上诉人(原审原告)周某，女，1981年8月11日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人林苏，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托代理人刘汝忠，泰和泰（北京）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)张某，男，1966年2月3日出生，汉族，无业。
委托代理人范某，男，1969年3月23日出生，北京依莲轩房地产开发有限公司职员。
被上诉人(原审被告)林某，男，1969年2月17日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人孙敬国，北京市中喆律师事务所律师。
委托代理人李淑贤，北京市中喆律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：北京市西城区人民法院。
合议庭组成人员：代理审判员：王德海。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘新泉；代理审判员：刘磊；代理审判员：朱文君。

6、审结时间：
一审审结时间：2013年8月12日
二审审结时间：2013年12月4日

1、一审诉辩主张：
周某在原审法院诉称：周某与张某的代理人何某于2006年11月18日签订了《房屋租赁合同》，由周某承租张某所有的位于北京西城区马连道6号院4号楼XXX房屋。周某承租房屋是为了做茶叶经营，从2006年至今投入大量的精力和几乎全部的收入，苦苦熬过几年的入不敷出，终于在近两三年有些起色。前不久，张某对外称要出售房屋，周某提出在同等条件下购买，并到处找亲朋好友筹措购房款。然而，周某在毫不知情、四处筹借购房款的情况下，张某、林某恶意串通损害周某的优先购买权，以远低于市场价买卖了涉案房屋。现周某诉至法院，1、请求依法确认张某、林某于2013年1月13日签订的《存量房买卖合同》无效。2、确认周某对曾为张某所有、现为林某所有的位于北京市西城区马连道6号院4号楼XXX房屋享有同等条件下的优先购买权，判令周某向张某支付721.5万元的购房款，张某、林某协助周某将北京市西城区马连道6号院4号楼XXX房屋过户至周某名下。3、判令张某、林某承担本案的诉讼费、保全费及其他费用。
张某在原审法院辩称：张某名下的房屋是出租给何某，何某转租给周某；周某和张某之间没有房屋租赁关系；周某没有优先购买权。张某在出售名下房屋的过程中没有违反国家禁止规定，与林某签订的房屋买卖合同真实有效，且已经实际履行完毕。周某的诉讼请求没有法律依据也无事实根据，不同意周某的诉讼请求。
林某在原审法院辩称：2012年12月初，王某、林某、何某、张某就涉案两套房屋转让事项多次进行协商。卖方要求两套房屋（同地理位置的X01室、X05室，两套房屋已经打通）总价不低于1400万元，后实际成交是1406万元。当时约定买方需要于2012年12月26日前支付700万元，卖方收到700万元后买卖协议自动生效；买方最迟于2013年1月16日前付清全部转让费用。何某、张某曾明确告知林某原承租人放弃优先购买权。房屋买卖协议签订后，买方林某如约付完了700万元，买卖协议生效。买方又于2013年1月5日付款300万元，2013年1月6日付款400万元。2013年1月15日买卖双方完成过户当日，买方向卖方支付6万元现金，全部款项付清。另外，双方签订的买卖合同是合法有效的，王某、林某为善意第三人。现王某、林某也依法取得了涉案房屋的所有权，应当受到保护。整个房屋转让均是双方真实意思表示，不存在恶意串通的交易行为，故不同意周某的诉讼请求。

2、一审事实和证据
原审法院经审理查明：张某原系北京市西城区马连道路6号院4号楼1层XXX房屋的产权人；何某原系北京市西城区马连道路6号院4号楼1层X01房屋的产权人。何某与张某系朋友。张某将其上述所有的房屋出租给何某使用，并于其后授权何某出售该房屋（X01房屋与XXX房屋经装修打通）。林某与王某系夫妻。
2006年11月18日，周某与何某签订了《房屋租赁合同》，约定周某租用何某所有的位于北京市西城区马连道路6号院4号楼1层X01房屋和何某租用的张某所有的X05号房屋（周某已在另案中，起诉何某与王某确认合同无效纠纷一案，以下简称：另案），用于茶叶经营。合同约定的租赁期间自2006年11月18日至2011年12月23日。周某陈述合同到期后，与何某曾口头约定再续租五年，即到2016年，但表示这没有证据证明。何某在另案中表示2011年12月23日合同到期后，双方口头约定再续租一年，即到2012年12月23日租赁合同期限届满。
2012年间，何某和张某准备出售周某租用的房屋。2012年11月中旬，何某受张某的委托，以出租人的身份通知周某将出售诉争房屋，征询周某是否购买的意见。周某表示价格过高，希望出租人何某一方降低出售价格，并表示需要筹款，但周某未明确告知何某是否购买的意见。2012年12月7日，何某及其夫又找到周某及其夫，向周某表示价格1400万元不能再低了，即使卖给别人也不会低于这个价格；周某及其夫表示价格过高，接不动。2012年12月10日，周某给何某发短信息，表示价格过高，不能接受。2012年12月11日，何某再次找到周某，向其表示1400万元的最低价格不会变动，周某仍未表示要求购买。何某当即向周某表示2012年12月23日租赁合同关系到期后不再续租，要求周某在一个月时间内腾房。对于该节事实，张某提供了何某征询周某是否购买诉争房屋的录音证据两份和周某给何某发短信息的照片。周某对短信息内容无异议，但在另案中申请对两份录音证据做完整性鉴定。2013年7月1日，北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构国家信息中心电子数据司法鉴定中心出具鉴定意见书，结论为：经听觉鉴别和图谱分析，两份录音均未见剪辑修改的痕迹。周某在另案中支付鉴定费9900元。
2012年12月12日，何某、张某（二人为甲方）与林某、王某（二人为乙方）签订了《房屋转让协议》，其主要内容包括：1、甲方以1406万元的价格，将北京市西城区马连道路6号院4号楼1层X01号和X05号房屋转让给乙方。2、乙方于2012年12月26日支付甲方700万元首付款（此款包含100万元定金），于2013年1月16日付清全部转让费用，届时双方共同到房管部门办理产权过户手续。3、如乙方逾期支付转让费，甲方有权解除协议并要求乙方支付定金数额作为赔偿；如甲方未及时协助乙方办理过户手续，乙方有权解除协议并要求甲方返还全部购房款，其中定金数额作为违约金赔付乙方。4、甲方出售的房屋现有承租人周某，甲方与承租人自2011年12月24日至今无任何书面协议，承租人向甲方支付的租金截至2012年12月23日止等内容。2012年12月29日，周某与其朋友共同找到林某，要求林某不要购买涉案房屋。2012年12月29日、30日，周某又向何某及其亲属发短信息并找何某表示要购买涉案房屋，但何某回短信表示周某出尔反尔，不同意与周某再次协商。2013年1月6日，张某、林某在办理房屋的网签手续时，周某到房管局大厅阻挠并抢走林某的身份证，再次要求林某不要购买涉案房屋，但未果。2013年1月13日，张某与林某签订了《存量房屋买卖合同》。在该合同中，双方约定的房屋成交价格为116万元（按照面积作比例折算，双方在《房屋转让协议》中约定的该房屋的实际价格为721.5万元）。其后，双方按照《房屋转让协议》的约定履行了各自的义务。林某于2013年1月15日，取得了北京市西城区马连道路6号院4号楼1层X05号房屋的产权证明。张某、林某表示签订《存量房屋买卖合同》和《房屋转让协议》系双方的真实意思表示。
庭审中，周某申请诉讼保全。根据周某的申请，该院查封了林某名下的诉争房屋，周某支付保全费5000元。
现周某诉至法院，请求该院确认张某、林某于2013年1月13日签订的《存量房买卖合同》无效，确认周某对曾为张某所有、现为林某所有的位于北京市西城区马连道6号院4号楼XXX房屋享有同等条件下的优先购买权，并判令周某向张某支付721.5万元的购房款，张某、林某协助周某将北京市西城区马连道6号院4号楼XXX房屋过户至周某名下，本案的诉讼费、保全费及其他费用由张某、林某承担；张某抗辩周某不具有优先购买权，张某、林某的房屋买卖合同真实有效且已经履行完毕，不同意周某的诉讼请求；林某抗辩自己为善意第三人，其已经支付了房价款并实际取得了涉案房屋的所有权，亦不同意周某的诉讼请求。此案经调解，双方当事人各持己见。
上述事实，有双方当事人陈述、周某与何某签订的《房屋租赁合同》、证人证言、西城房管局大厅的视频资料、《存量房买卖合同》、2012年12月7日和11日的录音及文本资料、短信照片、何某与张某的房屋租赁合同、何某和张某与王某和林某签订的《房屋转让协议》、王某和林某给付何某和张某购房款的票据、林某取得的房产证、国家信息中心电子数据司法鉴定中心出具的鉴定意见书等材料在案佐证。

3、一审判案理由
原审法院认为：出租人出卖出租房屋的，承租人确实享有优先购买权。但本案张某的委托人何某在2012年11月中旬通知周某出售房屋后，周某在合理期限内并未明确表示购买。2012年12月7日，何某向周某表示价格1400万元不能再低了，周某仍表示价格过高，接不动。2012年12月10日，周某给何某发短信息，表示价格过高，不能接受。2012年12月11日，何某再次找到周某，向其表示1400万元的最低价格不会变动，周某仍未表示要求购买。根据上述事实，该院认定周某放弃了优先购买权。2012年底，该地区房屋的价格变化很快，此后张某、林某即于2012年12月12日签订《房屋转让协议》并未侵害周某的优先购买权。
2006年11月18日，周某与何某签订的书面《房屋租赁合同》于2011年12月23日到期。该合同到期后，双方未签订书面租赁合同。庭审中，周某陈述双方曾口头约定合同到期后再续租五年，但未提供证据证明，对此该院无法认定；张某的委托人何某表示认可双方曾口头约定再续租一年，故该院认定双方签订的书面租赁合同到期后，双方又口头约定了为期一年的房屋租赁合同，即到2012年12月23日租赁关系的期限届满。根据法律的相关规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。本案周某与何某口头约定了为期一年的租赁合同而未采用书面形式，故对六个月以上的租赁期间应视为不定期租赁。不定期租赁合同的双方当事人可以随时解除合同。因此，张某的委托人何某在2012年12月11日向周某表示2012年12月23日租赁合同到期后，周某在一个月的时间内腾房，终止了双方的租赁合同关系并无不当。
根据庭审中周某提供的证据，该院虽然可以认定周某在2012年12月29日、30日又向张某的委托人何某表示购买涉案房屋，2013年1月6日曾阻止张某、林某进行涉案房屋的网签，但此时周某与何某的房屋租赁关系已经终止，周某不再有涉案房屋承租人的资格，亦即失去了优先购买权的资格。同时，如果此时张某再将涉案房屋出售给周某，将承担对林某的重大的违约责任。张某、林某签订的《存量房买卖合同》与《房屋转让协议》虽然在价格上有差异，但是张某、林某的买卖价格通过了房管部门的网签，即在价格上符合了当时该地区房屋买卖的政府指导价格，且双方的实际成交价格在700余万元，不属于不合理低价。公民应当依法缴纳个人所得税。张某、林某如在房屋买卖的过程中存在税收方面的问题，则应由税务部门予以处理，但张某、林某的房屋买卖行为并未损害周某的合法利益。
综上，张某、林某签订的《存量房买卖合同》系张某、林某的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。故对周某请求该院确认张某、林某于2013年1月13日签订的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。由于张某在出售诉争房屋前，已经通知了周某，周某在合理期间内未明确表示购买，且在2012年12月7日，张某的委托人何某向周某表示价格1400万元不能再低了，周某仍表示价格过高，接不动。周某的该陈述系放弃优先购买权的行为。故对周某要求该院确认周某对曾为张某所有、现为林某所有的位于北京市西城区马连道6号院4号楼XXX房屋享有同等条件下的优先购买权的诉讼请求，不予支持。现林某已经取得诉争房屋的所有权，是否出售该房及出售价格需经过林某同意认可，而张某此时已经不再具有该房的产权，故对周某请求判令周某向张某支付721.5万元的购房款，张某、林某协助周某将北京市西城区马连道6号院4号楼XXX房屋过户至周某名下的诉讼请求，亦不予支持。
周某对张某的委托人何某提供的录音证据没有根据地认为录音不完整，申请对两份录音证据做完整性鉴定。现经司法鉴定确定两份录音均未见剪辑修改的痕迹，故该录音内容的真实性，本案中予以引用。诉讼保全是周某个人提出的申请，且周某的诉讼请求并未得到支持，故保全费由周某负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第三款之规定，判决如下：驳回周某的全部诉讼请求。