（一）首部

1、判决书字号：北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05582号。

2、案由：房屋租赁合同纠纷。

3、诉讼双方：
原告（反诉被告）：申某。
委托代理人马红民，北京太古律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄某。
委托代理人袁广武，北京市京昌律师事务所律师。
委托代理人张慧敏，北京市京昌律师事务所律师。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：北京市东城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李成博；代理审判员：李双庆；人民陪审员：赵强。

6、审结时间：2015年1月13日。

（二）诉辩主张

1、原告诉称
原告申某诉称，2012年9月3日，原告与被告的委托人杜星霖就承租北京市东城区某胡同70号中间和西边上下两层加西房上下两间，建筑面积共190平方米的房屋（以下简称涉案房屋）的事宜签订了《定金协议》，被告向原告支付了定金1万元。2012年9月5日，原、被告签订了《租赁合同》，约定被告承租原告涉案房屋，租赁期限为2012年9月3日至2016年11月3日，租金为每月3.5万元，按季支付。其中2012年9月3日至2012年11月3日为免租期。2012年11月18日，双方又签订了《补充协议》，将免租期延长至2012年11月23日。2013年2月，被告应支付第二期的房屋租金，但至今未付。2014年3月21日，双方签订了《房屋交接单》，办理房屋交接事宜，被告保证于2014年3月31日之前移出涉案房屋软装部分，并将房屋钥匙交付原告。2014年3月31日，双方签订了《物品清空单》，被告承诺于2014年4月5日前将房屋内的物品全部清出。原告认为被告违反合同约定，长期拖欠原告房屋使用费，导致双方合同无法履行。故诉至法院，请求法院判令：1、被告支付2012年9月5日至2014年4月5日的房屋使用费595 000元；2、判令被告向原告支付违约金7万元。诉讼费由被告负担。

2、被告的答辩
被告黄某辩称，双方签订订协议和租赁合同的情况属实，原告承诺出租的房屋系商业用房，能够合法出租并保证产权清晰。被告与原告签订《租赁合同》后，被告向原告支付租金和押金14万元，2013年1月，被告接到了《北京市东城区城市管理监察大队催告书》，得知涉案房屋系违章建筑，被告多次催告原告出面解决和赔偿装修损失、违约损失等，原告多次推脱，让被告等待原告与相关部门协调后给予答复，被告故而未交纳租金。后原告突然提出要求被告搬出房屋。被告认为原告出租的房屋系违章建筑，双方签订的合同为无效合同。故不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》无效；2、原告返还被告房屋租金及押金14万元；3、原告赔偿被告装修、设备、器材及货品损失62万元。反诉费由原告负担。

3、原告对反诉的答辩
原告申某对被告黄某的反诉辩称，原、被告签订的《租赁合同》部分房屋有产权证，合同是部分有效的。即使合同无效，被告也应支付房屋占用费，被告在签订合同时对房屋的情况是明知的，被告反诉的装修及物品损失没有事实和法律依据，不同意被告的反诉请求。

（三）事实和证据
北京市东城区人民法院公开审理查明：原告系北京市东城区某胡同70号3幢房屋（平房1间）和7幢房屋（平房3间）的产权人，房屋建筑面积分别为16平方米和48.7平方米。原告认可对房屋进行了整体改建后形成二层楼房，但未报相关规划部门进行审批。
2012年9月3日，原告（甲方）与被告的委托人杜星霖（乙方）签订了《定金协议》，协议约定甲方系位于北京市东城区某胡同70号中间和西边上下两层加西房上下两间，建筑面积共190平方米房屋的业主，愿将该房屋租给乙方使用，房屋性质为商业性用房，定金为1万元，双方签订租赁合同后，乙方支付的定金冲抵租金。甲乙双方商定于2012年9月6日前签订房屋租赁合同，甲方应带好房屋产权权利人的有效证件和房地产权证正本，乙方应带好本人有效证件正本，甲乙双方不如期签约都视为违约。协议签订后，被告向原告支付了定金1万元。
2012年9月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，合同约定，甲方系北京市东城区某胡同70号中间和西边上下两层加西房上下两间，建筑面积共190平方米房屋的业主，甲方同意将此房屋出租给乙方，租赁期限为4年，自2012年11月3日起至2016年11月3日止。免租期为60天，自2012年9月3日至2012年11月3日，租金每月3.5万元，第一年期满后，可以周边房价浮动情况，逐年递增或递减，但每年最高涨幅不得超过5%。租金应按每季度支付一次，乙方于到期前一日向甲方支付下一季度租金。乙方应向甲方支付3.5万元作为租赁保证金，合同租赁期届满，双方不再续签租赁合同的，甲方应于退房之日起3天内退还乙方全部租赁保证金。甲乙双方自合同签订之日起，在本租约有效期内，若合同双方任何一方提出解约的，违约方应向守约方支付数额相当于两个月的租赁保证金，因此给对方造成经济损失的，由违约方负责赔偿。甲乙双方任何一方违反本合同约定均视为违约，守约方有权单方解除《租约》，并要求违约方承担违约责任。合同签订后。被告向原告再行支付了租金和租赁押金13万元。
2012年11月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定经双方协商，甲方同意将免租期延长至2012年11月23日。
2014年3月21日，双方签订了一份《房屋交接单》，交接单上载明原告收到被告交回的五道营胡同70号房屋的钥匙及精装修房屋的是事实及对房屋内的物品进行清点的记录，双方认可涉案房屋系被告在原毛坯房的基础上进行投资装修，被告有权在2014年3月31日之前移出软装部分，该交接单交付方签字人为颜阁，双方对交接单真实性认可。2014年3月31日，双方又签订一份《物品清空单》，载明被告于当天将房屋内的洗菜池、空调等物品搬出，并承诺2014年4月5日前将房屋内所属剩余物品清出。该清空单搬出人签字人为杜星霖，双方对清空单真实性认可。
庭审中，被告提交了《北京市东城区城市管理监察大队京东城管催字[2013]第050013号催告书，证明自2013年1月31日东城区城市管理监察大队在涉案房屋张贴限期拆除通知书，导致被告无法正常经营。原告认可城市管理部门确实通知过要求拆除，但房屋至今可以正常使用，被告一直到2014年4月5日才将房屋腾退，被告称双方在此期间曾多次协商，同意将房屋转租出去后，弥补被告的损失，原告认可双方多次协商，要求被告腾退房屋，未果。
被告向本院提供了工程装修合同、委托购买确认书、报价单、银行转账凭证、收据等证明对房屋进行装修向案外人连云港启盟建筑工程有限公司支付了设计、施工及材料费62万元。原告对工程装修合同、委托购买确认书、报价单、收据均不予认可，对银行转账凭证不能证明是支付的装修费，亦不予认可。被告申请证人唐智勇出庭作证，唐智勇证明2013年9月份受被告及案外人杜星霖的委托对涉案房屋进行施工，到2013年11月左右完工，工程款共计六七十万元，所有款项都是给其本人，部分款项是银行转账，部分是现金支付，认可被告提供的工程装修合同、报价单、收据是其出具的。并提供了2012年8月至2012年12月份的银行转账凭证，显示2012年10月9日杜星霖向其账户转入人民币65 700元，2012年10月30日杜星霖向其账户转入人民币87 600元，2012年11月23日杜星霖向其账户转入人民币30 000元，2012年11月26日黄某向其账户转入人民币20 000元，2012年12月3日黄某向其账户转入人民币28 700元，2012年12月12日杜星霖向其账户转入人民币15 000元，共计24.7万元。经询，证人表示在2012年10月10日向被告出具62万元的收据，是合同履行完后为被告后补的收据。原告认可房屋已经转租，装修已拆改，无法进行装修价值鉴定。
以上事实，有房屋产权证、定金协议、租赁合同、补充协议、房屋交接单、物品清空单、京东城管催字[2013]第050013号催告书、银行转账凭证、收据、房屋照片、证人唐智勇证言及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

（四）判案理由
北京市东城区人民法院根据上述事实和证据认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉诉房屋翻建时没有取得建设工程规划许可证，故原告和被告之间签订的《租赁合同》为无效合同。原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果负有主要责任，被告在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告要求原告返还租金及押金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。鉴于被告于2014年4月5日将涉案房屋交还原告，故其理应向原告支付占用房屋期间的房屋使用费，具体数额，本院比照合同约定的租金标准及房屋的实际情况，依法酌情判定；对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；对于被告要求原告赔偿其装修、设备、器材、货品等投资损失的反诉请求，本院根据被告提交的证据及双方的过错程度予以确定。

（五）定案结论
北京市东城区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认原告申某和被告黄某于二〇一二年九月五日签订的《租赁合同》无效；二、原告申某于本判决生效后七日内返还被告黄某房屋租金、租赁保证金十四万元；三、被告黄某于本判决生效后七日内向原告申某支付房屋使用费四十八万元；四、原告申某于本判决生效后七日内赔偿被告黄某房屋装修损失十七万元；五、驳回原告申某的其他诉讼请求；六、驳回被告黄某的其他反诉请求。

（六）解说
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告和被告就原告所有的房屋签订了《租赁合同》，但原告出租的房屋系其自行改造、扩建的房屋，该房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋。故原告和被告之间签订的《租赁合同》应为无效合同。
我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法院最终认定，原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果应负有主要责任，被告在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。原告应将收取被告的房屋租金、押金退还被告，被告应将因签订合同而占用的原告房屋交还原告，对于被告承租涉案房屋后的装修损失，按照双方的过错程度各自承担相应的责任。但签订合同后，原告将房屋交付被告，在此由被告占用期间的费用由谁承担呢？
在本案中，被告在2013年1月已接到《北京市东城区城市管理监察大队催告书》，得知涉案房屋系违章建筑，不能正常出租，应及时与原告协商交还房屋及赔偿事宜，如果协商不成，应当及时起诉，保护自己的权利。但被告在得知房屋是违章建筑后，既未起诉，也未交还房屋，而是一直占用到一年后才将房屋交还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，如果没有特殊原因，即使租赁合同无效，也应本着谁受益、谁担责的准则来处理，以体现民法的公平。因此被告虽然主张在此期间无法正常使用，但由于其长期占用该房屋，应支付该期间的房屋占用费。
尽管法院最终认定原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果应负有主要责任，并判令原告返还被告房屋租金、按照过错比例赔偿被告部分装修损失，但由于被告长期占用涉案房屋，产生较大数额的房屋占用费，即使法院最后按照房屋的实际情况参照租金标准酌情减少了占用费的数额，但最终被告仍要另行向原告支付较大数额的占用费。即不及时行使权利，又不及时履行义务，被告最终是得不偿失。
（李双庆）