（一）首部

1.判决书字号
一审判决书：四川省成都市金牛区人民法院（1992）民字第82号。
二审判决书：四川省成都市中级人民法院（1992）民上字第413号。

2.案由：房屋租赁纠纷。

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：成都市金牛区房管局解放路房管所。
法定代表人：李某，房管所所长。
诉讼代理人：蒙某，房管所工作人员。
诉讼代理人：黄世福，成都市金牛区司法局土桥司法所法律工作者。
被告（上诉人）：成都市饮食公司蜀都饭店。
法定代表人：冯某，该饭店经理。
诉讼代理人：谢某，该饭店副经理。
诉讼代理人：毛寿升，成都市第三律师事务所律师。
第三人（被上诉人）：成都硅酸盐厂彩扩部。
法定代表人：朱某，该彩扩部经理。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：四川省成都市金牛区人民法院。
合议庭成员：审判长：廖祖通；代理审判员：严世云、凌思一。
二审法院：四川省成都市中级人民法院。
合议庭成员：审判长：冯代明；审判员：王绍荣；代理审判员：秦跃。

6.审结时间
一审审结时间：1992年5月25日。
二审审结时间：1992年10月9日（本案超法定审结时限，依法办理批准延期手续）。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：被告承租原告非住宅房1660平方米，于1987年5月底期满后未再签订租赁合同。此后被告未征得原告同意就与第三人及40多户个体户签订所谓“联营”、“租柜”协议书，利用公房转租牟取暴利。现原告要求被告退还非法转租的全部房屋，并追回被告非法转租获取的全部租金，承担由此造成的一切损失。

2.被告辩称：被告于1964年底开始承租原告管理的公房。对于被告与第三人“联营”及出租40多个柜台业务，原告早已知道，并对出租柜台所占房屋面积117平方米的租金从1.60元调整为3.00元。同时被告付清了当时约定的2.2万元，出租柜台不是非法转租牟利。

3.第三人诉称：1989年5月2日第三人与被告“联营”主要是利用其场地，经济各自独立。后来双方发生纠纷，第三人遂向原告反映了“联营”情况，原告与第三人签订了为期半年的租赁原场地合同。被告对此不满，采取非法手段将第三人所有设备、财产抢劫一空，给第三人造成巨大损失，要求被告赔偿，同时要求与原告履行所签合同。

（三）一审事实和证据
四川省成都市金牛区人民法院经公开审理查明：成都市人民北路3段88号系成都市金牛区房管局解放路房管所管理的非住宅房，面积为1660平方米。1964年底，由房管所出租给蜀都饭店经营饮食业，租金为每月每平方米1.60元。1986年5月房管所发现蜀都饭店利用承租公房中的117平方米出租柜台、获取非法利润后，双方发生纠纷。后双方经协商达成协议：房管所对蜀都饭店出租柜台增收2.2万元房租，双方同时签订了117平方米房屋从1986年5月至1987年6月为期一年的租赁合同，租金每月每平方米从1.60元增加为3.00元。合同第10条规定：乙方（蜀都饭店）不得将房屋转租或变相转租转让，如出现转租转让情况，甲方（房管所）有权收回房屋另作安排。1987年6月合同期满后，蜀都饭店在未与房管所续签合同的情况下，又擅自将这117平方米和另外59平方米公房以出租柜台的形式租给42户个体户。蜀都饭店每月除向房管所交纳租金外，净获利4811.60元，从1987年6月至1992年4月间，非法所得金额共计283884.40元。1989年1月，根据成都市房管局的规定，蜀都饭店所在地划为一级口岸，其非住宅房租金增至每月每平方米最低6.00元，但蜀都饭店仍按原来的1.60元和3.00交房租，致使房管所从1989年1月至1992年4月少收房租285608.00元。
1989年5月，蜀都饭店将承租公房的另96平方米以“联营”名义出租给彩扩部放录像。除向房管所交纳房租外，蜀都饭店共获利14181.60元。后双方发生纠纷，彩扩部向房管所反映了与蜀都饭店“联营”的情况。房管所经过调查，于1991年3月6日通知收回蜀都饭店转租的96平方米公房，并于1991年3月7日与彩扩部签订了该96平方米房屋为期半年的租赁合同。蜀都饭店以房管所与彩扩部侵犯了自己的房屋租赁权为由，强行撬门将彩扩部的设备、财产全部转移，致使彩扩部不能正常营业，造成经济损失117600.00元。
以上事实有下列证据证明：
1.1964年至1985年被告向原告交纳房租的部分收据；
2.1986年5月原告与被告所签租赁合同；
3.被告与个体户出租柜台签订的租赁合同；
4.被告与第三人1989年5月所签订的“联营”合同；
5.第三人按“联营”合同向被告交纳房屋押金和租金收据；
6.原告与第三人1991年3月7日所签房屋租赁合同；
7.知情人对上述事实的证言。

（四）一审判案理由
1.被告擅自转租公房，是违反法律的行为，应当承担民事责任。
蜀都饭店承租的公房是国家财产，其经营管理权属房管所，蜀都饭店承租公房后只有使用权。根据《中华人民共和国经济合同法》第二十三条规定，蜀都饭店如要转租“必须事先征得出租方的同意”，而蜀都饭店先后两次将承租公房117平方米、59平方米私自转租给个体户。被告与第三人彩扩部签订的所谓“联营”合同，根本不符合联营的法律特征。联营合同必须是双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润，而蜀都饭店仅“投资”96平方米公房，每月收取房租900.00元，未派人参加录像厅的经营管理活动，且在订合同时，蜀都饭店收了彩扩部2700.00元保证金（即押金），事实证明它不是“联营”而是变相转租公房。上述可见，蜀都饭店私自转租公房的行为确已成立，其行为侵犯了房管所对公房的经营管理权。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”《中华人民共和国经济合同法》第四十四条规定如承租方“擅自将租赁财产转租或进行非法活动，出租方有权解除合同”。1983年四川省城乡建设环保厅颁布的《四川省城镇公有房屋租赁管理办法》第十六条第五项规定：“承租人利用房屋承租权进行牟利，除终止租约收回房屋外，并由房地产管理机关没收其非法所得。”因此，蜀都饭店对其擅自转租公房的侵权行为应承担民事责任，房管所有权收回被转租公房。
2.根据国家对公房租金的规定，被告应补交所欠租金。
1987年国家城乡建设环境保护部《关于禁止将房管部门统一经营管理的非住宅用房划拨给使用单位自管的通知》规定：“为改变非住宅用房租金过低的状况，实现非住宅用房的再生产，应按照房屋商品化的原则，制定非住宅用房租金标准。并根据地段、房屋状况与行业性质等不同情况酌情增减。承租单位必须按规定交纳租金。”根据这一规定，1989年成都市房管局将蜀都饭店所在地划为一级口岸，其房租增至每月每平米最低6.00元是合法的。但蜀都饭店仍按过去的标准交纳租金，为此，蜀都饭店应补交少纳租金。
3.被告侵犯了第三人财产权，应当赔偿损失。
根据《中华人民共和国经济合同法》第五条和第九条规定：“订立经济合同，必须贯彻平等互利、协商一致、等价有偿的原则”。“当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致，经济合同就成立”。故房管所与彩扩部在平等、协商基础上签订的房屋租赁合同符合法律规定，具有法律效力。蜀都饭店为了报复，强行将彩扩部的设备、财产全部转移他处，致使彩扩部不能正常营业，是侵犯他人财产权利的行为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”“受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”蜀都饭店应对给第三人造成的经济损失予以赔偿。

（五）一审定案结论
在查明事实的基础上，四川省成都市金牛区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十三条、第八十二条、第九十一条和第一百三十四条第三款作出如下判决：
1.被告转租的176平方米、96平方米共计272平方米房屋，在本判决书生效之日起一月内由被告腾退给原告。
2.被告应补缴1660平方米房屋租金285608.00元，在本判决生效后六个月内付给原告。
3.被告非法转租收取租金283884.40元予以收缴。
4.被告全部退还非法扣押第三人器材设备，并赔偿第三人经济损失117600.00元，在本判决生效后一月内付给。
案件受理费9400.00元和其他诉讼费4700.00元共计14100.00元，由被告负担7000.00元，原告负担3000.00元，第三人负担4100.00元。

（六）二审情况
1.一审判决后，蜀都饭店不服，以“转租公房是房管所同意的，房管所收回饭店承租的公房既侵犯了饭店经营自主权，又超越了权限；彩扩部与饭店发生纠纷后诬告饭店转租公房，致房管所作出收回房屋的错误决定，故房管所与彩扩部所签房屋租赁协议应为无效，因而不存在饭店侵犯彩扩部权益等”为由向四川省成都市中级人民法院提起上诉。
2.四川省成都市中级人民法院经审理认为：上诉人租用被上诉人所管公房后三次非法转租的事实，证据确实充分，其行为违反法律的规定，被上诉人有权收回房屋；上诉人非法转租公房所获利应予收缴，但应扣出其已交的超标费130876.00元；上诉人在第三人与被上诉人已合法签订房屋租赁合同后，强行将第三人的设备、财产转移他处，致使彩扩部不能正常营业属侵权行为，造成的直接经济损失应由上诉人承担，但其经济损失应以合同期内每天200.00元和合同期外每天100.00元分别计算到1992年9月底，并适当赔偿其装修费用。上诉人提出：“出租柜台是征得被上诉人同意、被上诉人与第三人所签合同无效以及不应赔偿第三人经济损失”的主张缺乏证据，不予支持。
3.四川省成都市中级人民法院认为一审判决认定的事实清楚，证据充分，程序合法，但在收缴上诉人非法获利的数额和赔偿第三人损失数额上计算有误，故应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
（1）上诉人蜀都饭店转租的272平方米房屋在1992年10月15日前由蜀都饭店腾退给被上诉人房管所。
（2）蜀都饭店转租获利167190.00元予以收缴，于1992年12月30日前交房管所，由房管所代收后上缴。
（3）蜀都饭店补交1660平方米房屋租金285608.00元，于1992年12月31日前付给房管所。
（4）蜀都饭店退还非法扣押彩扩部器材、设备，于1992年10月31日前一次赔偿彩扩部经济损失85700.00元。
本案受理费11874.00元，由蜀都饭店承担8000.00元，房管所承担2000.00元，彩扩部承担1874.00元。

（七）解说
1.本案是一起因承租人擅自转租国有房屋（简称公房）而引起的纠纷。公房租赁是国有房屋管理的一种形式，由于长期以来，公房租金偏低，所以承租人非法转租公房，从中获利，损害国家利益的现象比较突出。虽然目前立法机关尚无专门立法来规范这类行为，但《中华人民共和国民法通则》对财产所有权和经营管理权受法律保护规定了总的原则；对有效法律行为案件也作了明确规定，其中包括民事法律行为不得违反法律或社会公共利益，否则无效。《中华人民共和国经济合同法》第二十三条还规定了承租人转让承租财产应征得出租人同意。第四十四条规定了承租方擅自将租赁财产转租或进行非法活动，出租方有权解除合同。司法实践中，人民法院就是根据上述法律以及参照国务院有关部分行政规章和各地方法规关于公房管理的有关规定来处理这类纠纷的。本案被告蜀都饭店未经原告公房经营管理人同意擅自出租公房获取利益和不按国家规定交纳房租的行为明显违反上述法律、法规和规章的规定，应当承担相应的民事责任，原告在被告违反租赁合同的情况下有权终止合同，收回房屋。故原判判令被告承担相应的民事责任和确认原告与第三人房屋租赁关系为有效，被告应承担赔偿第三人经济损失的民事责任的判决是有法律根据的，因而是正确的。
2.在我国，公房的经营管理权属于各地房屋管理部门。房管部门在管理经营国有房屋中具有双重职能。一方面，代理国家对国有房屋行使管理职能，包括统一修建房屋、根据需要分配房屋和对违反房屋管理的行为人给以处罚等，这是房管部门依职权而为的行政行为。另一方面，房管部门经国家授权，行使国有房屋的经营权，按照国家有关规定以民事主体资格出租国有房屋和收取租金。对房管部门的前述行政管理行为，当事人如有异议只能依法提起行政诉讼而不能提出民事诉讼；但因后者而发生的纠纷则属于民事纠纷，因为房管部门与承租人系平等主体之间的财产关系而非行政管理关系。本案系承租人蜀都饭店非法转租公房而导致出租人房管部门依法解除租赁合同并另行出租给第三人而导致的纠纷，房管部门完全是以民事主体身份行使权利而非依法行使行政职权，故人民法院按民事案件处理是正确的。
3.蜀都饭店事先未告知彩扩部所租96平方米是公房，采取欺骗手法与彩扩部签定所谓“联营”合同，变相出租公房，对此蜀都饭店应负主要责任。但第三人彩扩部租用该房，事先应了解承租房屋的权属情况而未了解（这在合同关系中既是它的权利，也是它的义务）；事后在其知道是公房后，为了自身利益，又将错就错继续承租，因此，彩扩部也有一定的过错，应承担相应的责任，但本案在处理中忽视了这一点，这是本案判决的不足。
（胡建萍　刘晴辉）