董志良诉董文尊等房屋买卖合同纠纷案

(房屋抵押 涤除权)

法官观点

本案争议的焦点有三:

焦点一是转让已设抵押权登记房屋的房屋买卖合同是否有效。已抵押房产的买卖合同效力,主要是看房屋买卖是否符合一定的条件。根据房屋买卖协议,在受让方按合同约定支付价款的前提下,转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务,包括使转让房达到转让条件,解除房他项权利抵押(合同各方另有约定的除外)。在本案中,可能因为转让方认为价格卖低了,想毁约,于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上,转让方是以自己不履行协议的违约事实,不使转让房达到转让条件,不进行过户登记。被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让,应理解为房屋产权变动的结果条件,而不是原因条件,不符合转让条件的,房屋不得进行过户登记,不发生物权转移,但转让协议本身不应受到影响,协议仍然有效。这是根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,即“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”综上所述,转让已设抵押登记房屋的房屋买卖合同是有效的。

焦点二是已设抵押登记的房屋在什么条件下可以转让。在设计抵押物转让制度时,需要考虑两个因素:其一,如何实现“物尽其用”的价值目标;其二,如何在抵押权人、抵押人与受让人之间实现利益平衡。对实现物尽其用价值目标和利益平衡原则的不同侧重,自然会产生不同的制度安排。通常而言,抵押物转让制度有以下两种模式:第一种是价金物上代位主义模式。在这种模式下,抵押权人是通过将其支配权的客体从物转换为价金来实现抵押权,由此,受让人可以排除追及效力的影响,获得对抵押物的完全权利,从而不需要借助其他途径来对其利益予以特别保护。该模式下实现平衡的关键在于抵押人在追及效力制度中所获得的额外利益被取消,他不能通过抵押财产的转让,实现从担保债务到无担保债务的蜕变并获得资金利益,而仍然受到抵押权的制约。在理性转让抵押物的场合,抵押人可以确定地获得他所能期待的合理利益。由此,该模式实现了各方当事人之间的基本利益平衡。但是,若价金不足以清偿抵押权人的债权时依然坚持价金物上代位,则抵押权给债权人带来的安全感就会丧失,动摇整个抵押权制度的正当性基础。第二种是抵押权追及效力模式。在这种模式下,受让人享有涤除权,可以在抵押权人实现抵押权之前提出一个涤除金额。如果抵押权人接受涤除金额,则可以消灭抵押物上的抵押权效力;如果抵押权人不同意涤除金额,则可以申请拍卖。该模式的优点在于平衡了抵押权人与受让人之间的利益冲突;缺点在于这种看似平衡各方利益的做法,实际上是以损害抵押权人和受让人的利益为代价的,因为它是将追及效力导致受让人承担的不利益的一部分转嫁给了抵押权人。

在抵押物转让制度上,我国立法从《民法通则》到《担保法》及其司法解释再到《物权法》,经历了一个从严格限制到逐渐宽松的演变过程。《物权法》第一百九十一条第一款规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”可以看到,上述规定从物尽其用和利益平衡的角度出发,充分发挥价金物上代位制度的优点,并通过追及效力来弥补其局限性,从而实现了制度的最优组合:以转让价金物上代位制度为主导、抵押权追及效力制度为补充的抵押物转让制度,既贯彻了“物尽其用”之原则,又平衡了抵押权人、抵押人和受让人的利益。根据《物权法》第一百九十一条的规定,设有抵押权房屋的转让是有条件的。抵押物实现转让的前提条件是:抵押权人同意转让,但转让后抵押人转让抵押财产的价款要么向抵押权人清偿,要么提存,抵押人自己不能利用,除非抵押财产转让的价金高于所担保的债权额;在抵押权人不同意的情况下,抵押物实现转让的前提条件是:受让人代位清偿债务。

焦点三受让方只是直接提出办理过户手续的诉讼请求,完全没有提及房屋上设立的抵押权应如何处理。这种忽略抵押物转让条件的诉讼请求在二手房买卖纠纷中是非常典型和常见的。根据《物权法》第一百九十一条的规定,原告转让请求的实现必须具备上述分析中所提到的相应条件。因此,该类案件的审理逻辑应当是:转让条件是否成就,成就则支持办理过户手续,而前者是审理的重点。在转让条件成就与否的审理过程中,曾出现三种观点的分歧:第一种观点是根据不告不理原则,经查,原告要求转让过户的条件在本案中未成就,应直接对其诉讼请求予以驳回;第二种观点是法官应该行使释明权,告知原告实际向房屋抵押权人代位清偿债务后,涉案房屋才具备转让的条件,故转让条件未实际成就前,对原告的诉讼请求应予驳回;第三种观点是法官应该行使释明权,询问原告是否同意代位清偿债务,如原告同意,则可在判项中直接赋予原告上述权利和义务,并判决在上述义务履行后将涉案房屋过户至原告名下。笔者同意第三种观点,理由如下:原告在转让条件尚未成就的情况下提出直接过户的诉讼请求,明显是因为不清楚《物权法》第一百九十一条的规定而造成的。释明权就是使不明确的事项变得明确。从民事诉讼角度,释明是法院为了明确争议的事实,就事实上及法律上的相关事项向当事人发问或促使当事人提出主张与证据的活动。简单而言,释明权就是指法院协助当事人收集诉讼资料的权能与责任。综上,受让方只是直接提出过户的诉讼请求,完全没有提及房屋上设立的抵押权时,法院应当向其释明,以便其通过法院判决的方式取得直接向抵押权人代位清偿权利,涤除抵押登记,突破转让条件未实际成就的现实障碍,从而完成房屋的产权过户登记。

1.裁判书字号

一审判决书 :北京市顺义区人民法院(2013)顺民初字第08248号民事判决书

二审裁定书 :北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第04328号民事裁定书

2.案由 :房屋买卖合同纠纷  

3.诉讼双方

原告(被上诉人):董志良。

委托代理人:许力生,北京市顺义区光明街道法律服务所法律工作者。

被告(上诉人):董文尊。

被告(上诉人):高凤华。

第三人:林洋。

4.审级 :二审

5.审判机关和审判组织

一审法院:北京市顺义区人民法院

合议庭组成人员:审判长:李洪磊;人民陪审员:郭汝楫董桂芬

二审法院:北京市第三中级人民法院

合议庭组成人员:审判长:胡新华;代理审判员:陈静鲁南

6.审结时间

一审审结时间 :2013年12月20日

二审审结时间 :2014年3月24日

引用

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  • 参考文献格式:[1]国家法官学院,中国人民大学法学院.中国审判案例要览.2015年民事审判案例卷[M].北京:中国人民大学出版社.2017

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法律条文

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

法律条文

第一百九十一条 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

法律条文

第一百九十一条 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

法律条文

第一百九十一条 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

法律条文

第一百九十一条 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

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