(一)首部
1.裁判书字号
一审判决书:北京市顺义区人民法院(2013)顺民初字第08248号民事判决书。
二审裁定书:北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第04328号民事裁定书。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):董某。
委托代理人:许力生,北京市顺义区光明街道法律服务所法律工作者。
被告(上诉人):董某1。
被告(上诉人):高某。
第三人:林某。
5.审判机关和审判组织
一审法院:北京市顺义区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:李洪磊;人民陪审员:郭汝楫、董桂芬。
二审法院:北京市第三中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:胡新华;代理审判员:陈静、鲁南。
6.审结时间
一审审结时间:2013年12月20日。
二审审结时间:2014年3月24日。
(二)一审诉辩主张
1.原告诉称
原告董某诉称:本案经北京市顺义区人民法院审理并作出(2012)顺民初字第2741号民事判决书,判决原告与董某1、高某签订的《北京市房屋买卖合同》及《附加协议》有效;董某1、高某协助其办理北京市顺义区佳和宜园XX号楼X层X单元XXX室的过户登记手续,将该房屋过户至董某名下。后董某1、高某提出上诉,北京市第二中级人民法院经调查发现,董某1、高某于2011年11月25日将房屋抵押贷款15万元,于2012年7月12日将房屋抵押贷款30万元。经调解,原告同意再交7万元,董某1、高某在2012年10月10日前解除抵押并协助其办理过户手续。但是董某1、高某逾期没有办理解除抵押手续。后北京市第二中级人民法院只能将该案发回重审。经重审,北京市顺义区人民法院作出(2013)顺民初字第01606号判决书,仍然判决原告与董某1、高某签订的《北京市房屋买卖合同》及《附加协议》有效,但法院以原告不行使涤除权为由没有支持原告办理房屋过户手续的请求。现请求判令:(1)准予原告行使涤除权,代二被告向第三人林某偿还抵押贷款及利息,第三人林某协助其办理解除抵押手续;(2)被告董某1、高某立即协助原告办理房屋过户手续;(3)被告董某1、高某在合理期限内给付原告代为其偿还的所有款项及利息。
2.被告辩称
被告高某辩称:我方还欠林某本金20万元,另外所欠利息已经有5万元了。林某可以申请执行,并依法评估拍卖该房。不同意原告诉讼请求。
被告董某1未到庭,亦未作出答辩。
第三人林某述称:首先要保证抵押权人的合法权益。如果法院允许原告行使涤除权,代董某1、高某清偿欠付我方的债务,我方同意在获得全部清偿后解除对涉诉房屋的抵押。
(三)一审事实和证据
北京市顺义区人民法院经公开审理查明:2010年7月10日,董某1、高某与董某签订了《北京市房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)及《附加协议》,约定董某1、高某将位于北京市顺义区佳和宜园31号楼8层4单元803号的房屋(以下简称“涉诉房屋”)卖与董某,交易价格为68万元。
关于产权登记,双方买卖合同第9条约定:董某1、高某应在董某支付了全部房款之日起到房产证下来一个月内共同到产权登记部门办理产权过户登记手续。第13条为补充条款,内容为:董某已将房款全部交齐。从2010年7月10日起该房屋所有收益都归董某所有。董某1、高某必须配合董某无条件地办理此房屋过户及相关手续。本合同另有附加协议,如有与本合同相冲突的,均以附加协议为准。《附加协议》中约定:董某1、高某应该在此房屋房产证办理下来一个月内无条件配合董某办理产权过户手续,否则视为董某1、高某违约,违约时需退还董某交付给董某1、高某的68万元整的房款,并向董某赔付一倍房款的违约金及交房期间的房款利息,此房装修、装饰费用,房屋其他设施设备开通、维护费用的金额以发票数额为准;若董某违约,则定金不予退还,装饰费用等其他费用也不予退还。该《附加协议》中还约定:此房在产权过户前,董某1、高某必须无条件协助董某办理有关房屋的一切事宜,此房为拆迁安置房,产权证正在办理中,因双方暂时无法办理产权过户手续,故一切事项以双方签订的《北京市房屋买卖合同》及《附加协议》为准。
后本院作出(2013)顺民初字第01606号判决书,认定董某已经给付董某1、高某全部购房款68万元。现涉诉房屋由董某占有使用。
2011年9月21日,涉诉房屋登记于董某1名下。2011年11月25日,涉诉房屋登记的抵押权人为陈锋,后于2013年1月15日解除抵押。2012年7月12日,涉诉房屋登记抵押权人为林某,债务履行期限为2012年7月9日至2013年6月13日。
另查,2012年7月9日,林某(出借人)与董某1、高某(借款人)签订《抵押借款合同》及《补充协议》,约定:借款金额为30万元,利息为银行贷款利率的4倍,借款期限为6个月,自实际转账之日起计算;若借款人未按期偿还上述借款,则应向出借人每日支付剩余借款本金的万分之五作为滞纳金;该合同经公证后具有强制执行效力。该合同经北京市方正公证处公证,2013年4月22日该公证处出具《执行证书》,其上记载:出借人已经按照合同约定于2012年7月10日向借款人提供借款共计30万元整。董某1、高某至今没有完全清偿林某该借款。
上述事实有下列证据证明:
(1)《北京市房屋买卖合同》及《附加协议》;
(2)(2012)二中民终字第11112号民事裁定书,(2013)顺民初字第01606号判决书,(2013)二中民终字第13855号民事裁定书;
(3)抵押借款合同;
(4)房屋所有权证书、房屋登记簿。
(四)一审判案理由
北京市顺义区人民法院经审理认为:根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告董某1经本院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。2010年7月10日,董某1、高某与董某签订的《北京市房屋买卖合同》及《附加协议》,已经由生效判决确认有效,双方均应依约履行。现董某已经履行了给付购房款义务且实际占有涉诉房屋,董某1、高某应履行协助办理过户登记手续义务。由于林某已于2012年7月在涉诉房屋上设定抵押,本院根据董某的申请依法判决董某代董某1、高某清偿欠付林某的全部债务,以便消灭抵押权。林某亦应当在足额实现债权的情况下及时办理抵押权登记注销手续,以保证房屋产权过户手续顺利完成。董某1、高某在履约过程中反悔,拒不履行协助办理过户登记手续的义务,致使董某长期不能取得诉争房屋的所有权,又不得不代董某1、高某支付借款及利息。故董某要求董某1、高某给付其代为偿还债务及该债务的利息,本院依法予以支持。
(五)一审定案结论
北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
(1)原告董某于本判决生效之日起3日内代被告董某1、高某一次性清偿其基于2012年7月9日的《抵押借款合同》及《补充协议》欠付第三人林某的全部款项;第三人林某在收到全部款项后3日内解除设定在北京市顺义区佳和宜园31号楼8层4单元803号房屋上的抵押权;
(2)被告董某1、高某于本判决第一项所指抵押权消灭后3日内协助原告董某办理北京市顺义区佳和宜园31号楼8层4单元803号房屋的所有权转移登记手续,将该房过户至原告董某名下;
(3)被告董某1、高某于本判决生效之日起7日内给付原告董某代为清偿本判决第一项所指欠付第三人林某的全部款项及该款项的利息(该利息自原告董某履行本判决第一项确定义务之次日起至被告董某1、高某实际给付之日止,按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元,由被告董某1、高某负担,于本判决生效之日起7日内交纳。
(六)二审情况
1.二审诉辩主张
上诉人董某1、高某上诉称:原审未查清事实且判决我方办理过户手续,对我方不公平。故请求二审法院撤销原审判决。
被上诉人董某辩称:同意一审判决。
第三人林某述称:同意一审判决。
2.二审事实和证据
北京市第三中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
3.二审判案理由
本院在审理过程中,董某1、高某于2014年3月24日申请撤回上诉。
北京市第三中级人民法院经审查认为:董某1、高某申请撤回上诉,符合有关法律规定,应予准许。
4.二审定案结论
北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条之规定,裁定如下:
准许董某1、高某撤回上诉,双方均按原审法院判决执行。
一审案件受理费5050元,由董某1、高某负担(于本裁定生效之日起7日内交至原审法院);二审案件受理费5050元减半收取,由董某1、高某负担2525元(已交纳)。
本裁定为终审裁定。
(七)解说
本案争议的焦点有三:
焦点一是转让已设抵押权登记房屋的房屋买卖合同是否有效。已抵押房产的买卖合同效力,主要是看房屋买卖是否符合一定的条件。根据房屋买卖协议,在受让方按合同约定支付价款的前提下,转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务,包括使转让房达到转让条件,解除房他项权利抵押(合同各方另有约定的除外)。在本案中,可能因为转让方认为价格卖低了,想毁约,于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上,转让方是以自己不履行协议的违约事实,不使转让房达到转让条件,不进行过户登记。被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让,应理解为房屋产权变动的结果条件,而不是原因条件,不符合转让条件的,房屋不得进行过户登记,不发生物权转移,但转让协议本身不应受到影响,协议仍然有效。这是根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,即“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”综上所述,转让已设抵押登记房屋的房屋买卖合同是有效的。
焦点二是已设抵押登记的房屋在什么条件下可以转让。在设计抵押物转让制度时,需要考虑两个因素:其一,如何实现“物尽其用”的价值目标;其二,如何在抵押权人、抵押人与受让人之间实现利益平衡。对实现物尽其用价值目标和利益平衡原则的不同侧重,自然会产生不同的制度安排。通常而言,抵押物转让制度有以下两种模式:第一种是价金物上代位主义模式。在这种模式下,抵押权人是通过将其支配权的客体从物转换为价金来实现抵押权,由此,受让人可以排除追及效力的影响,获得对抵押物的完全权利,从而不需要借助其他途径来对其利益予以特别保护。该模式下实现平衡的关键在于抵押人在追及效力制度中所获得的额外利益被取消,他不能通过抵押财产的转让,实现从担保债务到无担保债务的蜕变并获得资金利益,而仍然受到抵押权的制约。在理性转让抵押物的场合,抵押人可以确定地获得他所能期待的合理利益。由此,该模式实现了各方当事人之间的基本利益平衡。但是,若价金不足以清偿抵押权人的债权时依然坚持价金物上代位,则抵押权给债权人带来的安全感就会丧失,动摇整个抵押权制度的正当性基础。第二种是抵押权追及效力模式。在这种模式下,受让人享有涤除权,可以在抵押权人实现抵押权之前提出一个涤除金额。如果抵押权人接受涤除金额,则可以消灭抵押物上的抵押权效力;如果抵押权人不同意涤除金额,则可以申请拍卖。该模式的优点在于平衡了抵押权人与受让人之间的利益冲突;缺点在于这种看似平衡各方利益的做法,实际上是以损害抵押权人和受让人的利益为代价的,因为它是将追及效力导致受让人承担的不利益的一部分转嫁给了抵押权人。
在抵押物转让制度上,我国立法从《民法通则》到《担保法》及其司法解释再到《物权法》,经历了一个从严格限制到逐渐宽松的演变过程。《物权法》第一百九十一条第一款规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”可以看到,上述规定从物尽其用和利益平衡的角度出发,充分发挥价金物上代位制度的优点,并通过追及效力来弥补其局限性,从而实现了制度的最优组合:以转让价金物上代位制度为主导、抵押权追及效力制度为补充的抵押物转让制度,既贯彻了“物尽其用”之原则,又平衡了抵押权人、抵押人和受让人的利益。根据《物权法》第一百九十一条的规定,设有抵押权房屋的转让是有条件的。抵押物实现转让的前提条件是:抵押权人同意转让,但转让后抵押人转让抵押财产的价款要么向抵押权人清偿,要么提存,抵押人自己不能利用,除非抵押财产转让的价金高于所担保的债权额;在抵押权人不同意的情况下,抵押物实现转让的前提条件是:受让人代位清偿债务。
焦点三受让方只是直接提出办理过户手续的诉讼请求,完全没有提及房屋上设立的抵押权应如何处理。这种忽略抵押物转让条件的诉讼请求在二手房买卖纠纷中是非常典型和常见的。根据《物权法》第一百九十一条的规定,原告转让请求的实现必须具备上述分析中所提到的相应条件。因此,该类案件的审理逻辑应当是:转让条件是否成就,成就则支持办理过户手续,而前者是审理的重点。在转让条件成就与否的审理过程中,曾出现三种观点的分歧:第一种观点是根据不告不理原则,经查,原告要求转让过户的条件在本案中未成就,应直接对其诉讼请求予以驳回;第二种观点是法官应该行使释明权,告知原告实际向房屋抵押权人代位清偿债务后,涉案房屋才具备转让的条件,故转让条件未实际成就前,对原告的诉讼请求应予驳回;第三种观点是法官应该行使释明权,询问原告是否同意代位清偿债务,如原告同意,则可在判项中直接赋予原告上述权利和义务,并判决在上述义务履行后将涉案房屋过户至原告名下。笔者同意第三种观点,理由如下:原告在转让条件尚未成就的情况下提出直接过户的诉讼请求,明显是因为不清楚《物权法》第一百九十一条的规定而造成的。释明权就是使不明确的事项变得明确。从民事诉讼角度,释明是法院为了明确争议的事实,就事实上及法律上的相关事项向当事人发问或促使当事人提出主张与证据的活动。简单而言,释明权就是指法院协助当事人收集诉讼资料的权能与责任。综上,受让方只是直接提出过户的诉讼请求,完全没有提及房屋上设立的抵押权时,法院应当向其释明,以便其通过法院判决的方式取得直接向抵押权人代位清偿权利,涤除抵押登记,突破转让条件未实际成就的现实障碍,从而完成房屋的产权过户登记。
(北京市顺义区人民法院 张鹏飞)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2015年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第249 - 254 页