（一）首部

1．判决书字号
一审判决书：北京市通州区人民法院（2012）通民初字第119号判决书。
二审判决书：北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第12043号判决书。

2．案由：租赁合同纠纷。

3．诉讼双方
原告：时某（被上诉人）。
被告：北京美著美商贸有限公司（上诉人）。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市通州区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王新东；代理审判员：姚玮东；代理审判员：谭云进。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：胡新华；代理审判员：何江恒；代理审判员：贾旭。

6．审结时间
一审审结时间：2012年6月19日。
二审审结时间：2012年9月20日。

（二）一审诉辩主张

1．原告诉称
2011年4月24日，我与被告签订了《商铺租赁合同》，由我承租被告所属位于通州区马驹桥镇潼关三区的"美著美名优服饰广场"X楼XX3、XX5号商铺，经营服装和包，租期13个月，自2011年5月28日至2012年6月27日。据此合同，我向被告交纳了13个月租金35 144元（经营期限至2012年5月17日），还交纳了保证金5000元，冷暖费4126元。在该合同履行过程中，被告于今年9月25日突然变更了"美著美名优服饰广场"的经营范围，从经营服装改为经营鞋业，并大量宣传，不久还将"美著美名优服饰广场"的巨幅招牌变更为"美著美鞋城"，此举致使我的客户锐减，服装生意受影响，经济损失很大。为此，我曾多次与被告交涉并以律师函的形式正式通知被告：《商铺租赁合同》将于2011年11月30日终止。我亦于当日撤出了上述租赁商铺。我认为被告上述做法属于单方变更《商铺租赁合同》行为，已构成严重违约，导致我不能实现合同目的。被告应对此承担法律责任。为维护我的合法权益，现我方起诉至法院，请求法院判令：1、请求确认原被告所签《商铺租赁合同》于2011年11月30日终止；2、被告退还多收取的租金17 572元、冷暖费2063元、保证金5000元；3、被告赔偿我装修损失3000元。

2．被告辩称
原告的起诉不能成立，没有任何事实和法律根据。原告变更了诉讼请求的第一项，原告所提出的租金是其单方计算的，和合同规定不符；请求我方退还多收的租金是不存在的，我们之间有合同，是按照合同规定收取的费用，多收的情况不存在，综上不同意其诉讼请求。原告的理由也是不成立的，商铺我方已经提供了，已经履行了自己的合同义务，原告单方违约，擅自撤出，给被告的商场经营造成一定的损失，应承担违约责任，请求法院驳回原告诉讼请求。此外，按照工商执照我公司可以经营服装、鞋帽、手机、日用品等，范围很大，作为一家企业，经营范围是工商部门核准的，原告没有权利规定我公司的经营范围，所以原告提出的我公司改变成鞋城，影响其经营与事实不符，真实情况是我公司在原告方撤出之后更换的招牌，原告撤出没有经过我公司的同意，故原告的理由是不成立的。从原告的起诉中可以看出原告单方解除租赁合同，而非我公司解除合同。因此不同意原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
北京市通州区人民法院经公开审理查明：2011年4月24日，美著美公司（出租方、甲方）与时某（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方的XX3、XX5号摊位，位于二楼，建筑面积为27.51平方米；商铺用途、租赁期限约定，乙方承租该商铺仅作经营服装、包之用，租赁期间未经甲方书面同意，乙方不得改变该商铺用途，乙方承租第一年内必须用于服装、包经营女装、包种类，该商铺租赁期限为13个月，即自2011年5月28日起至2012年6月27日止；租赁期限届满前，乙方应提前60日向甲方书面提出是否续订租赁合同。甲方对是否同意续租作出书面答复，如甲方同意续租的，双方另行于期满前续订合同。合同第六条约定，合同期间，未经甲方同意，乙方不得单方面解除本合同，否则甲方有权扣留乙方已预付的租金和经营保证金作为对甲方的赔偿。
合同签订之后双方开始实际履行，2011年4月21日时某向美著美公司交纳5000元经营保证金，2011年4月24日时某向美著美公司交纳了2011年5月28日至2012年6月27日共计13个月的租金35 144元，并于当日交纳一年的冷暖费41267元。
美著美服饰广场正式开业时间为2011年5月28日，正式开业后时某在租赁的摊位上从事服装（女装）、包的经营。2011年9月开始，美著美服饰广场进行经营范围调整，欲将经营范围变更为鞋业，名称变更为美著美鞋城，为此美著美公司印发宣传海报和彩页进行对外宣传，其对外宣传海报上载明美著美鞋城于9月25日盛大开业，凡在开业期间（9月25日-10月5日）购买皮鞋一双均赠送精品服装一件，还可以参加2000元现金抽奖。2011年11月18日左右，美著美公司将美著美服饰广场的招牌变更为美著美鞋城。时某称美著美公司变更经营范围及更改招牌为美著美鞋城后，其经营的服装及包生意受到严重影响，为此其向美著美公司提出解除合同的要求，因迟迟不能得到美著美公司的答复，其于2011年11月底撤离了租赁的摊位。时某据此要求美著美公司退还尚未到期的租金及冷暖费，并要求美著美公司退还经营保证金。美著美公司称时某在租赁期内由于经营不善，擅自撤离租赁摊位，构成了违约，因此不同意时某的诉讼请求。
本案审理过程中，美著美公司称将经营范围变更为鞋城，是企业的自主经营行为，双方的摊位租赁合同并未约定其不可变更经营范围，关于更改招牌为鞋城的时间，美著美公司称招牌的更改时间为2011年12月10日，是在时某撤离摊位后更改的，为此美著美公司提交了北京马驹桥日月星辉图文设计制作中心出具的证明及该中心出具的广告牌制作费收据一张，证明内容为该中心接受美著美公司委托将美著美服饰广场改为美著美鞋城，施工时间为2011年12月10日，该单位当天施工完毕，费用共计2650元。时某对此不予认可，为此时某提交了其与美著美公司招商部负责人吴某的录音证据，该录音的时间为2011年11月24日，吴某在该录音称更改招牌的时间为18、19号，据此可以证实美著美公司更改招牌的时间为2011年18号左右。
本案审理过程中，一审法院到涉诉美著美鞋城的涉诉摊位进行了现场查勘，涉诉摊位已经由他人在经销鞋业。时某称其承租摊位后对摊位进行了简单装修，但案件审理过程中，时某放弃了要求美著美公司支付装修损失的诉讼请求。
上述事实有下列证据证明：
1.摊位租赁合同：证明双方签订租赁合同的时间、合同约定的权利义务内容等。
2.租金收据：证明时某向北京美著美商贸有限公司支付租金的情况。
3.冷暖费收据：证明时某向北京美著美商贸有限公司支付冷暖费的情况。
4.经营保证金收据：证明时某向北京美著美商贸有限公司支付经营保证金的情况。
5.宣传彩页：证明美著美公司在宣传彩页中宣称美著美鞋城于9月25日盛大开业，凡在开业期间（9月25日-10月5日）购买皮鞋一双均赠送精品服装一件，还可以参加2000元现金抽奖。
6.现场照片：用以证明美著美公司将美著美服饰广场的招牌更改为美著美鞋城的事实。
7.时某与美著美公司招商部负责人的录音证据：用以证明美著美公司的吴某在该录音承认更改招牌的时间为18、19号，结合录音的时间为2011年11月24日的事实，可以证明更改招牌的时间为2011年11月18日左右。
8.双方当事人陈述。

（四）一审判案理由
北京市通州区人民法院经审理认为：公民法人的合法权益受法律保护。本案中双方签订的摊位租赁合同，系双方的真实意思表示，双方均应恪守履行。时某作为摊位租赁者，向出租人美著美公司交纳了租金、经营保证金和冷暖费，在美著美服饰广场开业后在承租摊位上从事约定的服装及包的经营。其后美著美公司变更经营范围，将服装广场更改为鞋城，并更改了招牌，美著美公司变更经营范围及更改招牌的行为，使双方订立摊位租赁合同时的订约条件发生了重大变化，时某租赁涉诉摊位从事服装及包的经营是基于对美著美服饰广场能够为其提供的经营服装的便利条件而为，美著美公司变更经营范围为鞋城，使时某订约时的条件发生重大变化，时某订立合同的目的无法实现，时某因此向美著美公司提出解除合同，符合合同法定解除的条件，在未得到答复的情况下，其于2011年11月30日撤离了承租摊位，因此应视为双方的摊位租赁合同于2011年11月30日终止，本案审理过程中经现场勘查，涉诉摊位已由他人从事鞋业经营，因此应视为美著美公司亦认可双方的租赁合同已经解除的事实。摊位租赁合同约定租金自美著美服装广场开业时起算，美著美服饰广场的开业时间为2011年5月28日，因此租金的起算时间按应自2011年5月28日起算。美著美公司应当将其收取的经营保证金及尚未到期的租金、冷暖费退还给王某。王某放弃要求美著美公司给付装修损失的诉讼请求，一审对此不持异议。关于美著美公司所称更改招牌的时间为2011年12月10日的辩解意见，美著美公司提交的日月星辉设计中心的证明及收据，与美著美公司招商部负责人吴某和时某的录音陈述相矛盾，因美著美公司并未提供其他有效证据予以佐证，一审法院对其该项辩解不予采信。

（五）一审定案结论
北京市通州区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条至规定判决如下：
一、原告时某与被告北京美著美商贸有限公司于二0一一年四月二十四日签订的《摊位租赁合同》于二0一一年十一月三十日终止；二、被告北京美著美商贸有限公司退还原告时某经营保证金人民币五千元，于本判决生效之日起十日内执行清；三、被告北京美著美商贸有限公司退还原告时某租金人民币一万七千三百七十九元四角三分、冷暖费人民币二千零四十元三角九分，于本判决生效之日起十日内执行清；四、驳回原告时某的其他诉讼请求。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
上诉人北京美著美商贸有限公司请求撤销原判，改判时某承担违约责任，将其预交的租金、冷暖费和保证金作为对美著美公司的赔偿
被上诉人时某同意原判。

2.二审事实和证据
北京市第二中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3.二审判决理由
北京市第二中级人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。美著美公司与时某签订的《商铺租赁合同》合法有效。时某作为摊位租赁者，向出租人美著美公司交纳了租金、经营保证金和冷暖费，在承租摊位上从事约定的服装及包的经营。后美著美公司于2011年9月开始变更经营范围，将美著美名优服饰广场更改为美著美鞋城，并于2011年11月18日左右更改了招牌。美著美公司变更经营范围，使时某订立合同的目的无法实现，时某因此向美著美公司提出解除合同，符合合同法定解除的条件，在未得到美著美公司答复的情况下，其于2011年11月30日撤离了承租摊位，应视为双方的《商铺租赁合同》于2011年11月30日终止。《商铺租赁合同》约定租金自美著美名优服饰广场开业时起算，该广场的开业时间为2011年5月28日，因此租金的起算时间应自2011年5月28日起算。美著美公司应当将其收取的经营保证金及尚未到期的租金、冷暖费退还给时某。综上，美著美公司要求时某承担违约责任的上诉请求，二审法院不予支持。原审法院所作判决正确，应予维持。

4.二审定案结论
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
上述案例是一起典型的商城与承租商户之间的租赁合同纠纷，双方争议的焦点问题是商场擅自改变经营范围和更换招牌，承租商户是否行使法定解除权，解除租赁合同的问题。
承租商户承租商城摊位进行经营，是一种商业经营行为，具有一定的商业风险性，正常的商业风险应当由商户自己承担，不能转嫁给商城自不待言。问题的关键是，商城在商户经营过程中负有何种义务？是否负有向承租商户提供与订约时相同或相近的经营环境，也即不得擅自改变经营范围和更换招牌的义务？如果商城负有如上义务，这种义务的性质是什么？商城对该项义务的违反，商户是否可以行使合同解除权，要求解除租赁合同？以上问题是上述案例所涉及的焦点问题，本文将从合同法定解除权的法理分析、我国的相关规定入手，对上述问题进行梳理，以期对相关司法实践及立法完善有所助益。
1、合同的法定解除
合同解除作为一项合同法律制度，是提前终止合同当事人权利义务关系的一种原因或情形。自法理言之，合同解除分为约定解除、法定解除和合意解除。合同的约定解除，是当合同约定的合同解除事由成就时，享有解除权的合同当事人行使解除权，使合同效力归于消灭的行为。合同的法定解除是指合同成立以后，没有履行或没有履行完毕之前，当法定解除的事由成就时，享有解除权的合同当事人行使合同解除权使合同效力消灭的行为，又称为法定解除权。合意解除是指合同当事人协商一致解除合同的意思表示，合同约定强调的是合同当事人解除合同、使合同权利义务归于消灭的合意。《合同法》第九十三条、第九十四条对合意解除、约定解除和法定解除均作出了规定。根据我国合同法的规定，合同法定解除又分为一般法定解除和特别法定解除。一般法定解除是指我国合同法第九十四条规定的适用于一切合同解除的情形，特别法定解除是指合同法分则及其他法律、法规规定的合同解除情形。
我国合同法第九十四条规定了一般法定解除的条件：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。其中法律规定的其他情形，性质上即系特别法定解除，指合同法分则及其他法律、法规规定的解除情形。
2、本案中商城是否负有提供与订约时相同或相近的经营环境，也即不得擅自改变经营范围和更换招牌的附随义务
根据我国合同法第十三章第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中商城和商户依据租赁合同建立的是摊位租赁合同关系，商城作为出租人，负有将租赁标的物交付给承租商户经营使用的义务，承租商户作为承租人负有按照合同约定向商城支付租金的义务，出租人和承租人承担的上述义务均系主合同义务，也即决定合同类型的主要合同义务。本案中的出租人美著美商城履行了承租人交付租赁物的主合同义务，承租人作为商户也履行了向商城支付租金的主合同义务，从主合同义务角度看，商城并无违约行为。但本案争议的焦点问题是商城是否有权擅自变更经营范围和更换招牌的问题？如果商城擅自变更了经营范围和更换招牌，承租商户是否有权解除租赁合同？这就要从附随义务说起。
附随义务有广义和狭义之分，狭义的附随义务是指在合同履行过程中，为辅助实现债权人之给付利益或周全保护债权人之人身或其财产利益，债务人遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯而履行的通知、协助、保密、保护等给付义务以外之义务。它只发生在合同履行过程中。从我国《合同法》第四章中的第60条第2款规定及下文所列举的50多条有关附随义务的规定可以看出，我国《合同法》采用的是狭义说。广义的附随义务是于合同关系发展的各个阶段均可发生的，当事人依诚信原则所应负担的义务，不仅包括狭义的附随义务，还包括了先合同义务和后合同义务。我们可以对附随义务的概念作如下表述：附随义务是在法律无明文规定，当事人之间亦无明确约定的情况下，为了确保合同目的的实现并维护对方当事人的利益--主要是人身和财产利益，遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯所承担的作为或不作为的义务。
附随义务具有如下属性：
（1）附随义务具有从属性。与主合同义务相比，附随义务居于从属地位，其存在的价值是为了使债权人的债权得以周全的实现。
（2）附随义务具有不确定性。附随义务并非合同成立时自始确定的，而是随着合同关系的进行和发展，视具体情形之不同而要求当事人所遵循的一定义务，目的系为了维护债权人的权益得以全面、周全实现。附随义务不受合同种类和性质的限制，即无论任何类型的合同均可发生附随义务。此外，附随义务也不受合同是否有效存在的限制，在签约前、签约中和履约后的所有阶段都可能发生。
（3）附随义务具有法定性。附随义务则是基于诚实信用原则产生的，即使当事人双方在订立合同时没有约定，也不影响该种义务的存在，因此附随义务是法律规定的，一般情形下，当事人无权以特约排除其适用。
附随义务的概念及上述属性决定，法律无法对不同类型合同的附随义务做出统一明确的规定，这就需要审判实践中审判者运用上述附随义务的法理，遵循一般社会生活经验法则以一般交易观念或惯例，以诚信原则为出发点和归宿，对不同个案中的附随义务予以解释和界定，切实维护周延之交易秩序。
具体到本案，承租商户承租涉案摊位时，商城的招牌是服饰广场，对外宣传的经营范围均系为经营服装等生意，承租商户也是基于对商城经营服装生意的收益预期而承租商铺进行服装经营的，这从双方签订的租赁协议中商户不得擅自变更经营范围可以看出，商城对商户的经营范围是有统一要求的，即商户的经营范围要与商城的经营范围相一致，与商户不得擅自变更经营范围相对应，商城在商户基于对商城经营范围的收益预期与商城签订承租商铺协议，且商城在与商户约定了商户的经营范围后，商城即负有了确保承租期内提供始终与订约之初相同或基本相近的经营范围及环境。商城擅自变更经营范围及更换招牌的行为，显然系对上述义务的违反，商城负有的上述义务，完全符合附随义务的概念及特性，因此性质上应系附随义务，该附随义务的性质为不作为的附随义务，本案中商城擅自变更经营范围及更换招牌的行为，构成了对该不作为附随义务的违反，商城构成了违约。
3、本案中承租商户是否可行使法定解除权
自法理言之，附随义务因不具有独立性，且非系对待性给付义务，因此违反附随义务，并不必然使对方产生合同解除权。但当附随义务的不履行，与合同目的的实现关联甚大，导致订约方的合同目的不能实现时，应当赋予守约方的合同解除权，这也是我国合同法第九十三条所规定的法定解除情形之一。在此情形下，应当赋予守约方的合同解除权，守约方并可根据合同法关于违约责任的规定，要求违约方承担违约责任。
本案中，依据一般生活经验法则可以判定，商城将服饰广场的招牌更换为鞋城，并大力宣扬经营范围变更为鞋城的行为，将导致消费者对鞋城中是否专营鞋类用品，不经营服装用品产生一定的望文生义的理解，这就会使得从事服装用品经营的承租商户订立合同的目的很难或无法实现，也就是说，商城对不得擅自变更经营范围和更换招牌的不作为附随义务的违反，导致了承租商户订立承租合同的目的无法实现，符合我国合同法上规定的法定解除的条件，因此承租商户可以行使法定解除权，要求解除双方的承租合同，要求商城退还经营保证金及未到期的租金、冷暖费等费用。
4、本案中是否可适用情势变更原则
所谓情事变更原则，是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。情势变更原则是现代各主要国家合同法中的一项重要原则，但是我国1993年《经济合同法》的修改，将情势变更原则删去后，一直未设立。我国合同法草案吸纳了这一原则，但最终未被立法机关采纳，成为我国合同法的一大缺憾。2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条明确规定了情势变更原则，该条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
情势变更原则适用条件为：
（1）必须有情势变更的客观事实。即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生变化，且这种变动足以导致合同行为基础丧失或者当事人订立合同的目的不能实现或造成了对价关系障碍。从范围上看，情势变更主要是指交易和经济情况的变化。如国家经济政策，社会形势的变化。
（2）情事变更须于法律行为成立后、债务关系消灭以前发生。如果情势变更在合同订立之时即已发生，而当事人依然缔结合同，纵然情势变更后对一方当事人存在严重不利益，但也只能理解为该当事人自愿承受了风险，并无对其作事后保护的必要，而如果在履行终止后发生情势变更，则合同关系已因履行而归于消灭，也不可能产生情势变更问题。如果债务人迟延期内发生情势变更，从制裁违约债务人的角度言，应不许其以情势变更原则主张免责；而如果合同订立后，履行终止前，发生情势变更，当事人确不知情或者知情而未主张，为尽快稳定法律关系，只要当事人如约履行合同并致其效力消灭，也不应再允许情势变更原则的适用。
（3）情事之变更，须未为当事人所预料，而且具有不能预料之性质。一般来说，当事人能否预见，应以诚实信用原则来判断，如果应当预见而未预见，则当事人有过失，不能主张情势变更；但对于有些发生机率很低的情况，如飞机失事等，尽管当事人订约时会预见到该情况可能发生，但仍作情势变更对待。如果当事人一方预见而另一方没有预见，应区分善意和恶意的不同情况，善意者应允许其主张情势变更。
（4）情事之变更须因不可归责于当事人之事由而发生。也就是说，当事人双方对情势的变更均无过错。如果客观情事的变化可归责于当事人，则应由当事人承担责任。若情事变更非由当事人引起，但是可归责于第三人，则应当由第三人承担责任，不得适用情事变更原则。因为情事变更原则是在无法采取其他救济方法的情况下才适用的。
（5）情势变更后，如维持合同原有效力显失公平。情事变更对合同关系产生的现实结果并非致使合同履行不能或仅为一方当事人履行困难或蒙受损失，而是使合同的继续履行建立在根本破坏当事人间的利益均衡的基础上，产生违背社会正义观念的显失公平的结果。这里说的显失公平不能等同于一般商业风险所导致的不公平结果。
在理解显示公平时应注意，判断利益是否显失公平的时间是合同履行时，如果合同成立时即已显失公平，则应按可撤销合同处理，显失公平的后果必须因情势变更而产生，而不是其他原因造成的后果；必须是当事人之间的利益极度不平衡，如果情势变更对当事人间利益影响轻微，则不能适用这一原则。
（6）情势变更原则的适用应以当事人主张为前提，法院无权直接适用。情势变更原则在赋予法官一定自由裁量权的同时，也规定应以当事人主张为启动的基础，以防止情势变更原则在司法实践中的滥用。
乍一看来，本案中合同解除与情势变更极易混同，本案中合同解除的最终原因也是因合同履行过程中出现了合同成立的基础或环境发生重大变化所致，但从法理方面分析入手，可以看出本案中双方合同解除的原因，系因商城对不得擅自变更经营范围和更换招牌的不作为附随义务的违反，导致了承租商户订立承租合同的目的无法实现，符合我国合同法上规定的法定解除的条件，而由承租人行使法定解除权情况下的解除，与情势变更原则有本质的不同。
综上，一、二审法院的判决是正确的。
（王新东）