1、判决书字号
一审判决书：柳州市鹿寨县人民法院（2012）民字第239号判决书。
二审判决书：柳州市中级人民法院（2012）民上字第303号判决书。

2、案由：租赁合同纠纷。

3、诉讼双方：
原告（反诉被告、被上诉人）：黄某。
原告（反诉被告、被上诉人）：王某。
二原告共同委托代理人：韦强，广西创恒律师事务所律师。
被告（反诉原告、上诉人）：张某。
委托代理人：梁伟龙，广西南国雄鹰律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织：
一审法院：柳州市鹿寨县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：吕文红；人民陪审员：邱禄兴、翁庆芳。
二审法院：柳州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：朱文泉；代理审判员：温清华、申武。

6、审结时间：
一审审结时间：2012年8月2日。
二审审结时间：2012年11月13日。

1、一审诉辩主张
原告诉称：2011年8月10日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告将位于鹿寨县元宝区华贵园X号房屋一幢（5层半、使用面积800多平方米）出租给原告经营使用；租赁期限为12年，甲方（被告）从2011年10月1日起将出租房屋交付乙方（原告）使用，甲方给乙方4个月的清理和装修时间；收取房屋租金的时间为2012年2月1日起至2024年1月31日止；房屋每月租金为人民币13000元，装修期为4个月（装修期间不计租金），从双方交接房屋即日起计算装修时间。合同签订后，被告应当于2011年10月1日交付房屋给原告，但被告以各种理由搪塞，一直不交付房屋。原告请求法院判令：1、被告张某继续履行共同签订的《房屋租赁合同》，将位于鹿寨县元宝区华贵园X号房屋一幢出租给原告黄某、王某经营使用并顺延4个月的装修期；2、诉讼费由被告张某负担。
被告辩称：2011年8月10日 ，被告与原告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于鹿寨县元宝区华贵园X号（五层半、800多平方米）楼房一幢租赁给原告作宾馆或酒店使用。还约定从2011年10月1日起至2012年1月31日止共4个月为反诉被告的装修期间，装修期间不计租金。房屋租金从2012年2月1日开始计算，每月租金为人民币13000元，租金应于每月的1至10日内支付。合同签订后，被告依约交付房屋给原告，但原告以各种理由不装修房屋，也不支付2012年2月的房租给被告。原告要求延期装修时间，其诉求是无理的，请求法院予以驳回。
被告（反诉原告）同时诉称：由于反诉被告一直未向反诉原告支付2012年2月的租金，反诉原告为维护自己的合法权益，特此反诉，请求判令：1、解除反诉原告张某与反诉被告黄某、王某于2011年8月10日签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告赔偿反诉原告经济损失人民币13000元；3、反诉费由反诉被告黄某、王某负担。
原告（反诉被告）黄某、王某针对被告（反诉原告）张某的反诉辩称：2011年10月，反诉被告要求反诉原告交付房屋，但反诉原告以各种理由搪塞，至今未交付房屋给反诉被告使用。根据双方签订的合同，反诉原告应先交付房屋给反诉被告，反诉被告才支付租金。 综上所述，请求驳回反诉原告的反诉请求。

2、一审的事实和证据
鹿寨县人民法院公开审理查明：2011年8月10日，张某（甲方）与黄某、王某（乙方）签订《房屋租赁合同》及《附件》各一份，《房屋租赁合同》主要约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于柳州市鹿寨县元宝区华贵园X号。2、出租房屋为砖混结构毛坯房，整栋楼共5层半，使用面积共800多平方米。3、房屋租赁期限为12年。甲方从2011年10月1日起出租房屋交付乙方使用（甲方给乙方4个月清理和装修时间），房屋租金收取时间为2012年2月1日至2024年1月31日止。租赁该房屋作为宾馆及酒楼使用。4、房屋每月租金为13000元，装修期为4个月（装修期间不计租金），合同签订后，从双方交接房屋即日起计算装修时间。5、以月支付方式：一次性支付为13000元/月，乙方每月1日至10日内按时向甲方交付月租，最迟不得超过每月10日，超过每月10日后，甲方有权终止合同，并收回出租房屋使用权，并没收全部押金。6、押金50000元，可作为最后合同期满费用核算进行抵扣。《附件》主要约定：乙方租给甲方商品房一套三房二厅，每月租金为500元，押金1000元，租期不得低于三年，租房期间所发生的物业费用由乙方自付。2011年10月1日，黄某要求张某交房，但交房未成。后来，双方一直未有办理交接房屋的手续，现房屋仍是张某管理使用。黄某、王某交押金50000元给张某后，一直未能租到房屋，遂向本院起诉。本院受理后，张某以黄某、王某未向其支付2012年2月的租金，黄某、王某违约在先为由，对黄某、王某提出反诉。
上述事实有下列证据证明：
（1）《房屋租赁合同》一份，证明原、被告双方于2011年8月10日签订房屋租赁合同，约定被告2011年10月1日交付房屋给原告使用，并且给四个月的装修期，装修期从2011年10月日开始计算。
（2）现场照片三张，证明拍摄地点是合同约定的出租房，及被告张某一直在使用出租房，没有交付出租房给原告。
（3）证人旺XX、吴XX、莫XX的证词，证明原告没有对租赁楼房进行装修，租赁楼房二楼一直有人居住。

3、一审判案理由
鹿寨县人民法院经审理认为：黄某、王某与张某签订的《房屋租赁合同》及《附件》是双方在平等自愿的基础上协商而成，为当事人的真实意思表示，其形式和内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。虽然合同约定张某于2011年10月1日起将出租房屋交付黄某、王某使用，但双方没有办理交接房屋的手续。张某主张已经将出租房屋交付给黄某、王某使用，其未能提供证据证实，黄某、王某也不予认可，而且出租房屋现在是张某使用。为此，对张某辩称意见，本院不予采纳。合同一经签订，即对双方具有法律约束力，双方均应严格履行。黄某、王某请求双方按照2011年8月10日签订的《房屋租赁合同》履行，由张某将位于鹿寨县元宝区华贵园X号房屋一幢继续出租给黄某、王某经营使用并顺延4个月的装修期，本院予以支持。合同中还约定从双方交接房屋即日起计算装修时间，装修期为4个月，装修期间不计租金。由于张某未按约定在2011年10月1日将出租房屋交付给黄某、王某使用，所以装修期不能从2011年10月1日起算至2012年1月31日止，房屋租金也不能从2012年2月1日开始计算。根据合同的约定，装修期应从双方交接房屋即日起计算。因双方一直未办理房屋交接手续，所以装修期无法从哪日开始计算。张某认为黄某、王某拖欠2012年2月的租金，已构成违约，不符合双方的约定。张某要求解除与黄某、王某于2011年8月10日签订的《房屋租赁合同》和要求黄某、王某赔偿经济损失人民币13000元的反诉请求，无事实依据和法律根据，本院不予支持。

4、一审定案结论
鹿寨县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
（1）原告黄某、王某与被告张某继续履行2011年8月10日签订的《房屋租赁合同》，被告张某将位于鹿寨县元宝区华贵园X号房屋一幢出租给原告黄某、王某经营使用并顺延4个月的装修期；
（2）驳回被告张某的全部反诉请求。
案件受理费人民币50元，由被告张某负担，反诉费人民币125元，由被告张某负担。

上诉人（原审被告）诉称：一审判决认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》附件部分约定，被上诉人应当提供一套三房二厅的商品房给上诉人承租，之所以这样约定，是因为上诉人出租给被上诉人的位于鹿寨县元宝区华贵园X号房屋是上诉人的唯一居住场所，只有被上诉人另行提供一套商品房供上诉人居住，上诉人才能从原有的楼房搬出，将房屋交于被上诉人承租。因此，被上诉人应当先履行向上诉人提供商品房承租的合同义务，在被上诉人未履行该合同义务的情况下，上诉人有权拒绝履行。交付出租楼房的义务。造成上诉人无法腾空楼房，向被上诉人交付的违约责任在于被上诉人。其次，根据双方《房屋租赁合同》的约定，被上诉人对所承租的楼房的装修期为2011年10月1日至2012年1月31日，由于被上诉人违约在先，该房屋至今没有装修，因此，被上诉人无权要求延长装修期限。最后，双方签订的《房屋租赁合同》中约定，被上诉人应当从2012年2月份起支付租金，且不得超过每个月10日以前，否则，上诉人有权解除合同。由于被上诉人违反约定未在2012年2月10日前支付租金，上诉人有权解除合同并要求被上诉人赔偿一个月的租金损失13000元。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉请，支持上诉人的反诉请求。

被上诉人（原审原告）辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人已认可其尚未向被上诉人交付涉案的租赁楼房，因此，其应当向被上诉人承担交付房屋，继续履行合同的责任。既然上诉人现在仍对租赁房屋进行占有、使用，又何谈支付租金？上诉人认为被上诉人应当先提供一套三房二厅的商品房给其承租，然后上诉人才能履行向被上诉人交付租赁房屋的合同义务是完全没有理由的。《房屋租赁合同》中并未约定上诉人交付租赁楼房的前提条件是由被上诉人提供一套三房二厅的商品房给上诉人承租。从《房屋租赁合同》附件内容看，双方并没有对一套三房二厅的商品房所处的地点、面积、交付期限、租赁期限有明确约定。而双方签订的《房屋租赁合同》的根本目的是被上诉人希望承租上诉人的楼房开展经营活动，并非是被上诉人向上诉人出租商品房用于居住。因此，上诉人应当继续履行双方的租赁合同，承担向被上诉人交付租赁楼房的责任。