（一）首部

1.判决书字号：山东省金乡县人民法院（2013）金民初字第1204号民事判决书。

2.案由：房屋租赁合同纠纷

3．诉讼双方：
原告（反诉被告）金乡县羊山镇羊山东二村民委员会，住所地金乡县羊山镇东二村。
法定代表人崔传文，金乡县羊山镇羊山东二村主任。
委托代理人刘罡，山东缗城律师事务所律师。
委托代理人凌朋朋，山东缗城律师事务所律师。
被告（反诉原告）李××，金乡县羊山镇东二村羊山村居民。

4．审级：一审。

5. 审判机关和审判组织
审判机关：山东省金乡县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：周运生；审判员：许炳友、王岩。

6．审结时间：2013年12月9日

（二）诉辩主张

1．原告诉称
原告金乡县羊山镇东二村民委员会诉称，原告羊山镇东二村拥有门面房及院落一处，由被告李××租赁至2011年年底。原告按照相邻门市部租金准备给被告提高租金每年7000元，被告明确表示不再承租，原告工作人员多次让被告交还原告的四间门面房及院落、拆除其所搭建的非法构筑物并恢复原状，被告拒不返还。被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，并造成原告长达一年租金损失。为此，诉至法院，请求依法判令被告返还原告的四间门面房及院落、拆除其所搭建的非法构筑物并恢复原状；判令被告赔偿租金损失10500元（自2011年底至判决之日所应支付的租金损失）。

2．被告辩称
被告李××辩称，本案中我并不存在搭建非法建筑的行为，我合法租赁原告的房子及其院落，现在没有返还的义务。实际上我在租赁原告的院落建设的房子及铺设水泥地、修理房屋是经村委会同意的，村委会成员表示建设房屋、维修房屋的资金先由我垫付，以后再折抵房屋租赁费，现在原告要求我拆除搭建非法建筑物，要求恢复原状，不是诚信之举。我在院落里建设房屋、维修房屋、换门、铺设水泥地花费9万元左右，而之前我未缴纳的房屋租金只有3000元，用我花费的资金折抵租赁费还需要若干年。现在用我建设的花费折抵租赁费的事情还没有协商好，租赁合同也没有终止，原告要求返还房屋是没有道理和法律依据的。我没有法定或约定的义务赔偿原告所谓的租金损失。自1992年开始我租赁原告房屋用于经营电焊、加工生意，先前每三年签订一次合同，2003年以后就没有书写租赁合同，但是房租我每年一交，2012年的房租没有缴纳是因为我在原告院落里装修房屋、换门、铺设水泥地的租金花费9万多元。因此为了抵房租我才没有缴纳租金，至于原告说的房租涨到每年7000元的说法不是事实，因此我没有法定或约定的义务赔偿原告所谓的租金损失。

3. 反诉原告李××诉称，
自1992年我开始租赁被反诉人的房屋用于经营电焊生意，先前是每三年签订合同一次，2003年以后就没有书写租赁合同，一直租赁至今，我租赁被反诉人的租赁物后，我在租赁的院落内建设房子、维修房子、换门以及铺设水泥地等都是经被反诉人东二村委会同意的，但由于被反诉人资金困难，上述资金经双方协商，均由我先行垫付，当时东二村委会承诺以后冲抵房租款。上述费用经合计我共支出95940元（详见清单）。而我欠被反诉人应缴纳的房租只有3000元，另外，在租赁期间没想到被反诉人东二村委会单方面变更租金数额将租金增至每年7000元，迫使我放弃租赁，那么，我先行垫付的建设房子、维修房子、换门以及铺设水泥地的款项被反诉人应先予返还，待结算完毕后，双方再商议解除租赁合同一事。另外因为被反诉人东二村委会主任崔××为掩盖其贪污行为对外声称我从来未向其缴纳过房租，为此事，羊山镇政府、羊山办事处调解了一年多之久。该案的产生纯属东二村委会崔××因个人恩怨对我打击报复，为此，被反诉人严重影响了我的正常生产经营及生活，又造成了我大量经济损失。明明是东二村委会主任崔××贪污侵占集体资产反而诬告我侵占集体资产。望法院依法查明事实，公开东二村委会村务、账务，以还我清白。综上所述，被反诉人的行为严重侵犯了我的合法权益，根据相关法律规定，特提起反诉，请求依法判令被反诉人给付反诉人建设垫付款95940元。

4. 反诉被告金乡县羊山镇东二村民委员会辩称
反诉原告维修房屋及对租赁屋改善、增设他物，未经反诉被告同意，且本案反诉原告并未缴纳租金，双方合同已经解除，反诉原告的经济损失应自理并恢复承租物原状，并保留要求反诉原告赔偿损坏租赁物的权利，请求依法驳回被告的反诉请求。

（三）事实和证据
山东省金乡县人民法院经公开审理查明：被告李某租赁原告金乡县羊山镇东二村民委员会所有的四间门面房及院落一处。1997年元月1日、2000年元月1日，原、被告曾两次签订书面租赁合同，约定被告租赁原告上述房屋、院落，租赁期限三年，每年房租费1600元。2003年12月30日，租赁合同到期，原、被告未再续签书面合同，被告仍按照原合同的约定使用该房，缴纳房租费。2010年，原、被告协商房租费每年3000元。2011年，金乡县羊山镇东二村民委员会新一届领导班子成立，当年底原告要求被告增加房屋租赁费，每年7000元，被告不同意，双方协商未果，被告拆除了搭建的敞篷。2012年9月14日，原告书面通知被告，"因你所租赁的村委集体房屋已到期，村委办公也急需使用该场所，经村委研究决定：即日起请你十日内结清房租腾空房屋，于2012年9月25日将房屋交于村委会，否则后果自负。"。被告收到原告通知后，未按照原告通知的要求履行，使用租赁房屋至今，并要求村委会赔偿其租赁期间增建的房屋、装饰、装修、改建、扩建、维修支出的费用，经所在管区、镇政府调解无效，形成诉讼。
另查明，反诉原告对租赁反诉被告房屋、院落期间增建的房屋（没办理合法建设手续）、装饰、装修、改建、扩建、维修支出的费用，要求反诉被告赔偿损失95940元。经反诉原告申请，本院依法委托济宁永正价格评估咨询服务有限公司对反诉原告增建的房屋、装饰、装修、改建、扩建、维修支出的费用进行了评估。2013年11月11日，该公司出具了鲁永价评字[2013]第001391号价格评估结论书，对反诉原告主张的项目逐项进行了价值评估，具体如下：1、新增建房屋价格   面积13m×7m=91㎡   91㎡×364元/㎡=33124元  2、院内水泥地面价格  面积12.5米×7.2米=90㎡  90㎡×35元/㎡=3150元  3、瓦房更换石棉瓦价格  面积23㎡  23㎡×50元/㎡=1150元  4、原房屋加固墙体价格  6.5m×3.2m=20.8㎡  20.8㎡×80元/㎡=1664元  5、原房屋加固墙垛价格  2个×300元=600元  6、原房屋地面价格（地面底部红砖支撑，增高50cm，水泥板地面。）  面积12.5m×6.5m=81.25㎡  81.25㎡×80元=6500元  7、门前西侧地面价格（深80m，普通回填）  立方13.4m×10m×0.8m=107m3    107m3×40元=4280元  8、门前东侧地面价格（深80cm，普通回填）  立方16.1m×10m×0.8m=128.8m3  128.8m3×40元=5152元  9、无框玻璃门价格（2.47m×2.3m=5.68㎡）  5.68㎡×228元=1295.04元  10、铁门价格（2.16m×2.12m=4.58㎡）  4.58㎡×147元=673.26元。合计57588元。反诉原告支付评估费3000元。
上述事实有下列证据证明：
1．原、被告的陈述，佐证案件事实。
2．原告（反诉被告）提交的羊山镇东二村村委会及管区给被告（反诉原告）催缴房屋的通知，证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）履行过通知其返还房屋的义务。
原告（反诉被告）提交的该出租房屋现场照片证明房屋扩建是被告（反诉原告）因经营需要而扩建，门口的垫土也是被告经营所需要。
原告（反诉被告）提交的羊山镇东二村委会会议记录，证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）催收房屋经过合法程序。
3．被告（反诉原告）提交的两份合同书，证明房屋租赁事实。
被告（反诉原告）提交的三张收款收据，证明被告（反诉原告）缴纳租赁费的事实。
被告（反诉原告）提交的济宁永正价格评估咨询服务有限公司出具的鲁永价评字[2013]第001391号价格评估结论书及评估费单据，证明被告（反诉原告）对其租赁房屋进行维修而支出了费用。

（四）判案理由
山东省金乡县人民法院经审理认为：
原、被告之间的房屋租赁合同合法有效。原、被告之间在2000年的租赁合同期满后未续签书面合同，亦未对该房屋租赁期限进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，原、被告之间的房屋租赁合同自2003年12月31日起视为不定期租赁合同。在2011年底原告明确要求被告增加租金，每年需缴纳房租费7000元时，被告未同意，当时原、被告双方曾协商解除合同，后经协商、调解未果。2012年9月14日，原告书面通知被告：即日起请你十日内结清房租腾空房屋，于2012年9月25日将房屋交于村委会。被告收到了该通知，原、被告之间的房屋租赁合同应当认定自2012年9月25日起已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告在租赁合同解除后，应当向原告返还租赁物而拒不返还，并继续使用该租赁物，原告有权要求被告按照每年7000元的租金标准赔偿解除租赁合同后的经济损失；在租赁合同解除之前，被告可以按照每年3000元的租金标准支付房租费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。被告在租赁期间为自己的利益未办理合法建设手续增建的房屋以及租赁合同解除后原告不同意利用的装饰、装修、改建、扩建项目，原告称未经其同意，被告亦未提供有效证据证明事先已取得原告同意，原告要求被告拆除，并恢复原状，其合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。反诉原告在租赁期间对租赁房屋加固墙体、加固墙跺、更换石棉瓦属于对租赁物的正常维修，反诉原告要求反诉被告支付维修费用，理由正当，本院予以支持，其维修费用应以鉴定评估价格为准；对于租赁房屋门前东、西两侧地面的抬高，反诉被告认为，系修建南谢公路线时公路垫土自然形成，非反诉原告回填，考虑到在反诉原告租赁期间门前垫土（长29.5m，宽10m，深0.8m）工程量较大，在反诉被告未回填的情况下，可以推定租赁房屋门前垫土为反诉原告回填。原、被告之间房屋租赁合同解除后，该租赁房屋门前回填垫土反诉被告可以继续利用，根据诚实信用原则，并从经济角度衡量，该回填垫土归反诉被告所有，由反诉被告支付反诉原告相应费用为宜，因此反诉原告要求反诉被告支付该租赁房屋门前东西两侧回填垫土费用的请求，本院亦予以支持。反诉原告支付的评估费3000元，应由反诉被告负担1000元，其余的应由反诉原告负担。

（五）定案结论
山东省金乡县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条、第二百二十三条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，作出如下判决：
1．被告李某于本判决生效后三十日内返还租赁原告金乡县羊山镇羊山东二村民委员会的四间门面房及其院落一处。
2．被告李某于本判决生效后三十日内支付原告金乡县羊山镇羊山东二村民委员会房租费2214元；赔偿原告金乡县羊山镇羊山东二村民委员会2013年12月25日之前的房租损失8750元,原告2013年12月25日之后至被告返还原告房屋、院落之日期间的损失，按照每年7000元的标准继续计算，由被告李某承担赔偿责任。
3. 被告李某于本判决生效后三十日内自行拆除在租赁房屋院落内增建的房屋、房屋内地面、无框玻璃门、铁门及其它装饰装修物，并恢复相应部位的原状。
4. 反诉被告金乡县羊山镇羊山东二村民委员会于本判决生效后三十日内给付反诉原告李某加固墙体费用1664元，加固墙跺费用600元，更换石棉瓦费用1150元，租赁房屋门前东西两侧回填垫土的费用9432元，评估费1000元，共计13846元；反诉原告李某加固的墙体，加固的墙跺，更换的石棉瓦，租赁房屋门前东西两侧回填垫土归反诉被告金乡县羊山镇羊山东二村民委员会所有。

（六）解说
1. 房屋租赁超过6个月的应当签订书面合同，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁合同中应对租赁期间，出租人和承租人的义务等进行约定。不定期房屋租赁合同，出租人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同解除后承租人应当返还租赁物。
2.租赁合同解除后，承租人未返还租赁物，出租人有权要求承租人按照租金标准赔偿解除租赁合同后的经济损失 。
3.出租人和承租人对租赁物维修未特别约定，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。
4.承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
本案为金乡县羊山镇东二村民委员会和该村村民因房屋租赁产生纠纷而形成的诉讼，查明案件事实与原、被告双方约定的合同内容及合同履行情况，认定责任分担，为本案判决基础。应依照《中华人民共和国合同法》的有关规定在法理的基础上衡量本案实际的经济问题和社会效益，定纷止争，解决矛盾，合法、合理的处理当事人的诉求。
（周运生）