（一）首部

1.判决书字号
原审判决书：广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院（2008）民一初字第359号。
再审判决书：广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2010）民再字第13号。

2.案由：房屋权属纠纷。

3.诉讼双方
原告（被申请人）：黄某。
原告（被申请人）：梁某。
原告（被申请人）：苏某。
原告（被申请人）：黄某1。
原告（被申请人）：苏某1。
原告（被申请人）：苏某2。
被告（被申请人）：苏某3。
申请再审人（案外人）：潘某。
委托代理人：卢家森，南宁市正一法律事务所法律工作者。
委托代理人：陈力，南宁市邕宁区蒲庙镇法律服务所法律工作者。

4.审级：再审。

5.审判机关和审判组织
原审法院：广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院。
独立审判人员：审判员：李喜杰。
再审法院：广西壮族自治区南宁市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：农克新；审判员：李帮；代理审判员：庞丽。

6.审结时间
原审审结时间：2008年6月20日。
再审审结时间：2010年5月12日。

（二）原审情况

1.原审诉辩主张
（1）原审原告黄某、梁某、苏某、黄某1、苏某1、苏某2诉称
南宁市良庆区那马新街67号房屋是原告与被告苏某3以家庭名义申请建房用地，已取得了土地使用权证，以家庭资金建成的，并以家庭名义补办手续，该房屋是属于家庭共有财产。请求确认良庆区那马新街67号房屋为原、被告家庭共有。
（2）原审被告苏某3辩称
原告所述是事实，南宁市良庆区那马新街67号房屋确实属于家庭共有。

2.原审事实和证据
广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院经公开审理查明：南宁市良庆区那马新街67号房屋确实属于家庭共有。
上述事实有下列证据证明：
（1）那马社区证明，证实诉争房屋是原告家庭共有。
（2）相片，证实侵权的事实。
（3）国有土地使用权登记卡，证实原告合法使用。
（4）那马社区出具的证明，证实诉争房屋属原告合法所有。
（5）建设用地规划许可证，证明诉争房屋属于家庭共有。
（6）建设用地许可证，证明诉争房屋属于家庭共有。

3.原审判案理由
广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院经审理认为：讼争房屋于1992年经村集体同意由六原告及被告建设。1993年2月25日，被告取得了讼争房屋的国有土地使用权，六原告及被告在房屋建成后，一直共同管理使用至今。且被告承认六原告的诉讼请求，没有违反法律规定。

4.原审定案结论
广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第七十八条之规定，作如下判决：
位于南宁市良庆区那马新街第67号房屋的管理使用权归原告黄某、梁某、苏某、黄某1、苏某1、苏某2及被告苏某3共同共有。
案件受理费425元，由被告苏某3负担。

（三）再审诉辩主张

1.申请人潘某申请再审称
原审判决认定的基本事实缺乏证据，程序违法，遗漏当事人，适用法律和推理错误，请求再审撤销原审判决，驳回原审六原告的诉讼请求或发回重审。申请再审人潘某认为，苏某3于1993年2月25日依法取得邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》后，在该地上建成房屋，于1996年12月23日以7.5万元将该房屋及屋后相连的未建房宅地一起转让给潘某。潘某向苏某3支付了房款66 500元，苏某3于1997年9月1日将房屋交付给潘某占有、使用。1999年8月1日，双方签订《房屋转让合同书》，但苏某3未能在约定的期限内办好房屋产权证，未能将该房屋产权证转移到潘某名下。随着南宁市的发展及房地产价格升值，苏某3与早已分家各自立户的黄某等人恶意串通，进行所谓的“房屋权属纠纷”诉讼，请求法院确认房屋为原、被告家庭共有。原审判决认定“六原告及被告在房屋建成后，一直共同管理使用至今”的证据经不起推敲，判决房屋归原审原、被告家庭共有是错误的。而且，原审判决程序违法，遗漏第三人。原审原、被告故意隐瞒讼争房屋已转让，交付潘某占有、使用、收益、管理十多年的客观事实，制造虚假的房屋权属纠纷诉至法院，严重侵害了潘某的合法权益，原审法院没有依法追加潘某参加诉讼。

2.被申请人黄某、梁某、苏某、黄某1、苏某1、苏某2共同辩称
原审判决事实清楚、程序合法、结论正确。潘某作为案外人申请再审，主体不适格。黄某、梁某、苏某、黄某1、苏某1、苏某2于2008年10月30日向法院起诉潘某和苏某3，请求确认潘某和苏某3的房屋买卖行为无效，将讼争房屋返还。法院已判决确认苏某3与潘某的房屋买卖行为无效。他们的买卖行为无效，损害了其他共有人的合法权益。因为当时房屋登记是以家庭名义申请的，而不是以苏某3个人名义申请的，虽然名字登记为苏某3，但是该房屋是以家庭为单位登记的。综上，潘某的再审请求无事实理由，应予驳回。
被申请人苏某3未作答辩。

（四）再审事实和证据
广西壮族自治区南宁市中级人民法院经公开审理查明：苏某3在原邕宁县那马新街67号（1993年变更为那马街192号、2006年变更为南宁市良庆区那马镇那马街338号）建造房屋，因未依法办理相关合法手续，苏某2于1992年3月24日代苏某3缴纳了村镇规划建设管理费。1993年2月1日，苏某3向有关部门申请国有土地使用权登记，《土地登记申请书》记载地上物权属为苏某3，家庭人口7人。1993年2月25日，苏某3取得邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》，确认用地面积51.6平方米，登记地号为371，用途为商店、住宅。1995年5月15日及6月23日，苏某3向有关部门交纳了建房捐资款和城镇市政建设配套费、村镇建设管理费。1995年6月23日，苏某3取得《建设项目选址意见书》（编号1995字第014号）、《建设用地规划许可证》（编号95014），《建设工程规划许可证》（编号95014），准许苏某3在邕宁县那马镇那马新街建造私人住宅两层楼房，并在《私人住宅建设用地规划审批单》中明确苏某3家庭在册人口9人。1996年12月13日，苏某3与潘某签订《房屋转让合同书》，约定苏某3将讼争房屋及屋后宅基地以7.5万元的价格出卖给潘某。之后，潘某分期向苏某3付款共计66 500元，但苏某3未将讼争房屋交付其使用。1997年8月30日，在原邕宁县那马镇人民政府司法办公室的见证下，潘某与苏某2达成《民事调解协议书》，协议甲方为潘某，协议乙方为苏某3，协议明确甲、乙双方于1996年12月13日签订《房屋转让合同书》后，乙方长兄苏某2以自己占有一份房屋产权，乙方卖房其不知情为由，拒把床、柜搬出房屋，由此乙方与其兄长苏某2为该房所有权纷争，以致乙方无法将该屋产权移交甲方，故在双方房屋买卖移转手续未完备，房产未移转的前提下，甲、乙方及苏某2自愿达成如下协议：乙方及其长兄苏某2不再转让上述房屋及宅地给甲方，乙方从协议签订之日起至1999年3月底前分期退还甲方已付房款66 500元，1997年9月1日起该房无偿让给潘某居住经营至乙方全部退款完毕。潘某与苏某2在《民事调解协议书》上签名确认，苏某3未签名。1999年8月1日，在那马镇法律服务所的见证下，苏某3、潘某又签订了一份《房屋转让合同书》，明确苏某3将其所属位于那马新街一间用地51.6平方米钢混结构的房屋及该屋后相连一块长15.89米、宽4.52米的未建房宅地转让给潘某，转让价7.5万元，从本协议签订之日起，该房屋产权属于潘某，苏某3须于2000年11月1日前办好房屋产权证及过户手续。因苏某3以邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》为滕波向信用社抵押贷款，潘某于2001年9月28日代苏某3偿还了滕波欠信用社的4万元，取回了《国有土地使用证》。2008年5月14日，原审原告黄某、梁某、苏某、黄某1、苏某1、苏某2向南宁市良庆区人民法院起诉，要求确认那马新街67号房屋为家庭共有财产。原审庭审过程中，原审被告苏某3承认讼争房屋不完全是苏某3个人出资建造，家庭成员确有出资，但当时称房屋是给苏某3的。苏某3还陈述讼争房屋从建成至今都是由其父母及兄长使用，原审原告对此未提出异议。原审被告苏某3同意讼争房屋属家庭共有，但原审原告不同意调解。故南宁市良庆区人民法院作出（2008）良民一初字第359号民事判决，确认讼争房屋的管理使用权归原审原告黄某、梁某、苏某、黄某1、苏某1、苏某2与原审被告苏某3共同共有。2008年10月30日，黄某、梁某、苏某、黄某1、苏某1、苏某2向南宁市良庆区人民法院起诉，要求确认苏某3将那马新街67号房屋卖给潘某的行为无效，并要求潘某返还房屋。南宁市良庆区人民法院经审理作出（2008）良民一初字第567号民事判决，确认苏某3与潘某于1999年8月1日签订的《房屋转让合同书》无效，潘某将位于南宁市良庆区那马镇那马新街67号的房屋返还给黄某、梁某、苏某、黄某1、苏某1、苏某2及苏某3。潘某不服该判决，向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院经审理，作出（2009）南市民一终字第1057号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案再审过程中，原审原告在庭审中认可潘某于1997年始管理使用讼争房屋，但认为是租赁关系，租金由苏某3收取后交给原审原告。

（五）再审判案理由
广西壮族自治区南宁市中级人民法院经审理认为：
1.关于出资建造与房屋产权的关系。原审六原告主张讼争房屋属家庭共有，其举证了证人苏某4、苏某5、苏某6、苏某7的证词以证明黄某于1992年出资建房。本案讼争房屋于1992年建造时未取得相关合法手续，即使原审原告对讼争房屋确有出资，出资建造人也不能当然地取得房屋所有权。出资是设立权利的原因之一，但不是唯一的原因。出资的目的包括借贷、赠与、取得物权等，目的不同，所涉权利也不同。只有结合出资人及其他权利人的明确的意思表示，依照相关法律规定，才能确定出资的法律属性，从而确定出资人的权利（债权抑或物权）。
（1）关于原审原告的意思表示。房屋建成后，苏某2于1992年3月24日为讼争房屋缴纳村镇规划建设管理费，收款收据上的缴款人“苏某2”上注明“（金成）”，表明苏某2系代苏某3缴纳相关费用。原审原告明知房屋、土地的合法手续正在办理，但均未主张共有的权利，而将讼争房屋用地登记在苏某3个人名下，并在《土地登记申请书》中明确地上物权属于苏某3。就此，原审原告的意思表示是真实明确的，即使其对讼争房屋确有出资，法律上亦允许当事人通过一定的法律形式为他人设定权利和利益，只要其真实意思表示，就具有法律效力。且苏某3取得合法的土地使用证后的15年间，原审原告既未对不动产登记提出异议，亦未向苏某3主张共有。故原审原告未能证实讼争房屋建造前、建成后以及取得《国有土地使用证》后，曾向苏某3作出过共有的意思表示及对不动产登记提出异议，现原审六原告在苏某3将房屋卖与潘某后才起诉主张共有，不具有真实性。
（2）关于原审被告苏某3的意思表示。苏某3在《土地登记申请书》中明确地上物权属于苏某3，将讼争房屋用地登记在个人名下，且苏某3以自己名义与潘某签订房屋买卖合同，苏某2与潘某签订解除房屋买卖合同的协议时其也未签名认可共有，之后，其又以自己名义与潘某再次签订房屋买卖合同，苏某3这一系列的行为表明其在房屋建成后一直以房屋、土地唯一的权利人身份行使权利。2008年6月17日原审庭审时，苏某3还表示当时约定房屋是给他的，但他在诉讼中同意家庭共有。苏某3在已将房屋出卖给潘某后才作出同意家庭共有房屋的意思表示，不具有真实性。
（3）关于原审原、被告的约定。原审原、被告在1992年建造房屋至2008年5月14日起诉的16年间均未对讼争房屋作出共有的约定。原审六原告在本案再审中承认潘某自1997年始管理使用讼争房屋。原审被告苏某3亦明知讼争房屋已出售给潘某且由其管理使用，但在原审中却主张讼争房屋从建成至今都是由其父母及兄长使用，原审原告对此亦未提出异议。双方均明知潘某自1997年始管理使用讼争房屋的事实，但在原审诉讼中刻意隐瞒，双方于此时约定共有的目的很明显是共同对抗苏某3与潘某的房屋买卖合同。故双方在与他人有权利之争时才作出房屋共有的约定，在无其他证据佐证此前已有约定的情况下不能认定是真实有效的。
（4）关于出资与产权。现原审六原告主张其出资就应享有房屋产权，必须证明其出资当时就表明了要在讼争房屋中享有产权的意思表示，要求记载其为共有人，或双方作出相应的明确约定。否则，在《国有土地使用证》记载明确的情况下，其在发证15年后才以出资为由否定不动产登记的效力，主张房屋共有，依据不足，本院不予采信。
2.关于房屋用地性质及土地使用人。原审六原告主张房屋共有还提交了《土地登记申请书》和《建设用地规划许可证》，两证上注明了家庭人口数。《中华人民共和国物权法》第一百三十九条已明确建设用地使用权登记是设立建设用地使用权的法定公示手段和法定要件，具有公信力，登记的权利人在法律上推定为真正的权利人。因政府颁发的邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》已确认讼争房屋的用地性质为国有土地而非农村宅基地，该证具有法律效力。农村宅基地根据家庭人口及法定标准分配宅基地使用面积，国有建设用地则无此标准及限制。故国有建设用地根据《国有土地使用证》上记载的使用人确认其合法的使用人。《建设用地规划许可证》亦是根据《国有土地使用证》上记载的使用人所发放，主体具有同一性。故原审六原告提交的《土地登记申请书》和《建设用地规划许可证》上注明的家庭人口数，不能作为确权的依据。邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》载明那马街338号（原那马新街67号）土地使用权人系苏某3，苏某3应为土地合法的使用人。
3.关于房屋的权利人。原审六原告还提交了那马社区居委会2008年4月10日《证明》以证明讼争房屋属黄某家庭共有。但那马社区居委会又于2009年12月20日出具《证明》，证明其社区居民所建房屋属于家庭共有还是个人所有，以土地证登记的名字为准。黄某等原审六原告认为2009年12月20日的《证明》是字压章，但其提交的2008年4月10日的《证明》也是相同情况。那马社区居委会的两份《证明》相互矛盾，且其并非土地、房产法定确权机构或管理机构，两份《证明》不能作为本案的定案依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条及第一百四十七条的规定，讼争房屋与土地的权利主体应具有同一性，邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》上载明讼争土地使用权人系苏某3，《土地登记申请书》亦注明地上物权属于苏某3，故苏某3应为讼争房屋、土地的合法权利人。
综上所述，原审六原告主张讼争房屋家庭共有依据不足，法院不予采信。因原审六原告及原审被告在原审诉讼中刻意隐瞒相关事实，致使原审未追加潘某参加诉讼，以致原审判决认定事实及适用法律错误，应予以纠正。

（六）再审定案结论
广西壮族自治区南宁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国物权法》第一百三十九条、第一百四十六条、第一百四十七条之规定，作出如下判决：
1.撤销南宁市良庆区人民法院（2008）良民一初字第359号民事判决。
2.驳回黄某、梁某、苏某、黄某1、苏某1、苏某2的诉讼请求。
原审案件受理费425元，提审案件受理费425元，两项共计850元，由黄某、梁某、苏某、黄某1、苏某1、苏某2负担。

（七）解说
近年来，随着市场经济的发展和城市建设改造步伐的加快，房屋权属纠纷案件日益增多，房屋权益保护问题越来越引起人们的关注。房屋作为法律意义上的不动产，其本身的财富价值和物理价值往往使其成为争夺的焦点，本案中房屋出卖人刻意隐瞒房屋已交付第三人管理使用的事实，取得法院确认房屋权属的生效法律文书，以另行起诉对抗与第三人签订的房屋买卖合同，其法律意义令人深省。在处理类似本案的案件时，如何确定讼争房屋是否属于家庭共有，主要涉及以下四个问题：
第一，关于是否属于“合法建造”房屋问题。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”在他人权属的房屋、土地或权属不明的房屋土地上建造、拆除房屋，或依法取得相关行政部门的审批手续而建造、拆除房屋，均不为“合法”。本案讼争房屋于1992年建造时未取得相关的土地使用及房屋准建的合法手续，非“合法建造”，故不能适用该条的规定，出资建造人不能当然地取得房屋所有权。
第二，关于合法的土地使用人问题。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国对不动产物权登记原则上采取的是登记要件模式，而非登记对抗模式，即登记为物权生效的法定要件。《物权法》第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”该条亦明确建设用地使用权登记是设立建设用地使用权的法定公示手段和法定要件。本案中邕国用（1993）字第03221号《国有土地使用证》载明那马街338号（原那马新街67号）土地使用权人系苏某3，苏某3应为土地合法的使用人。
第三，关于房屋、土地权利主体的同一性问题。《物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”法律确认了“房地产主体权利一致”的原则。据此，讼争房屋与土地的权利主体应具有同一性，且《土地登记申请书》已明确地上物权属于苏某3，苏某3作为土地的合法使用人，亦应为地上房屋的合法所有人。
第四，关于出资人问题。在约定不明的情况下，出资人对房屋享有的是债权，共有人对房屋享有的是物权。出资背后的原因很多，目的各有不同，出资设定的权利也各不同，或者不可能设定权利。特别是亲属之间、家庭成员之间，出资人的意思表示未明时，出资的性质可能是借贷、赠与，或基于赡养、还贷等义务的履行。出资只有与出资人的某种明确的意思表示结合起来，才能确定出资的法律属性。出资是设立权利的原因之一，但不是唯一的原因。权利的取得，既可根据权利取得人的行为或意思表示创设和取得，也可根据他人的行为或意思表示创设和取得。法律上允许当事人通过一定的法律形式为他人设定权利和利益，行为一经发生，就具有法律效力，不能随意反悔。本案中黄某等人主张其出资的证据不足，即使其对讼争房屋有出资，也不能证明其出资时以及房屋买卖纠纷发生前有约定房屋共有，最多也只能认定其为隐名出资人，而不能认定为隐名共有人。
我国对土地使用权与房屋所有权采取的是分离登记体制。我国的土地使用权是独立于土地所有权的他物权，包括对土地的占有权、使用权、收益权，以及一定条件下的处分权。土地使用权与房屋所有权在权利主体的归属上应保持一致，以避免权利行使时发生纠纷，破坏房屋等地上建筑物、构筑物及附属设施的经济价值。土地使用权登记作为法定的物权公示手段，具有公信力，即登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，第三人由此产生的信赖利益应予以保护。
（广西壮族自治区南宁市中级人民法院　庞丽　王玉梅）