郑剑宏等诉陈永玉等案

(相邻关系、公用通道使用权)

法官观点

随着我国城市建设步伐的加快,在一些经济发达城市中,住宅小区已经成为城市居民生活的主要聚居场所。房地产开发经营单位从经济利益考虑,大都将住宅小区楼宇的底层作为商场、店面进行设计、规划和出售。但在房屋设计过程中,很少考虑商家入场后的一些经营设备、设施的安放问题。结果商家入住住宅房后为适应经营需要,不得不改变房屋结构或擅自扩建、占用小区公用部分等。当前,这种现象十分普遍,并由此引发了大量的纠纷发生。

本案就是一起典型的因商家占用住宅小区公用通道而引发的相邻权纠纷案。就此案来说,纠纷的焦点问题是陈永玉经营的厦门市名典咖啡厅、周晓培所有的厦门市相聚一刻饮食服务公司莲岳饮食店所占用的过道是否属于小区的公用部分,以及前者赔偿本案各业主人民币250元是否适当。我们认为,两级法院作出的判决是正确的。

1.占用住宅小区内公用通道属于侵权行为。

住宅小区内的公用通道,顾名思义是方便小区住户通过、行走的公共道路,按照各地有关住宅物业管理的规定,其属于小区内公共场所部分,小区内的住户有义务确保通道的畅通。本案纠纷所在地是在福建省厦门市,依照《厦门市住宅区物业管理条例》的有关规定,在住宅区内占用房屋的公用部位属于禁止性行为。本案的当事人陈永玉将厦门新港龙花园A座楼下公用通道用铁栅栏围起,搭建铁屋、安装冷却塔、排油烟机的行为,占用了该座楼房的公用部位,妨害了其他业主的正常通行;原审被告周晓培所有的原莲岳饮食店在公用通道上安装排油烟机的行为同样侵犯了其他业主的公用道路的共有通行权。

至于上诉人陈永玉辩称,其通过租赁关系取得开发商补偿给店面业主的通道使用权,该理由不能成立,因为开发商亦无权处分小区的公共通道,其补偿给店面业主的行为于法无据,上诉人陈永玉对通道的使用权来源不合法,其无权占用公用通道。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定,不动产相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。据此,法院依法作出责令侵权行为人拆除其安装在公用通道上的设备,恢复道路原状的判决是正确的、合法的。

2.法院判决本案业主各获赔人民币250元是适当的。

《民法通则》第一百二十四条规定:“违反国家保护环境防止污染的规定,污染环境造成他人损害的,应当依法承担民事责任。”本案上诉人陈永玉在经营咖啡厅期间安装在公用通道上的排油烟机在一定程度上造成了本案相邻房屋的污染,故其应当承担相应的赔偿责任。原审另一被告不是原莲岳饮食店的经营人,其因债权的行使取得该店所有权后,即着手改进排油烟机,故不应对原莲岳饮食店经营人的污染行为承担责任。法院在尊重事实的基础上,判令陈永玉承担一半的赔偿责任是公平、合理的。

1.判决书字号

一审判决书 :福建省厦门市开元区人民法院(2001)开民初字第2136号

二审判决书 :福建省厦门市中级人民法院(2001)厦民终字第716号

2.案由 :住宅小区相邻权纠纷  

3.诉讼双方

原告(被上诉人):郑剑宏,男,1966年11月17日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号601室。

原告(被上诉人):葛帆,男,1968年1月11日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号201室。

原告(被上诉人):邱武丁,男,1973年11月24日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号807室。

原告(被上诉人):李景康,男,1963年1月8日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号507室。

原告(被上诉人):沈华成,男,1938年12月11日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号707室。

原告(被上诉人):沈延苹,女,1973年3月28日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号808室。

原告(被上诉人):陈梅珍,女,1956年11月30日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号607室。

原告(被上诉人):吴丽华,女,1963年4月20日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号408室。

原告(被上诉人):沈锦凤,女,1939年6月12日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号806室。

原告(被上诉人):廖承志,男,1969年1月31日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号303室。

原告(被上诉人):孙贵琳,男,1974年11月6日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号202、402室。

原告(被上诉人):梁奕辉,男,1973年5月24日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号704室。

原告(被上诉人):孙俊,男,1961年12月18日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号508室。

原告(被上诉人):江阳,男,1965年7月26日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号407室。

原告(被上诉人):廖桂龙,男,1967年2月23日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号208室。

原告(被上诉人):李寿平,男,1944年4月24日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号605室。

原告(被上诉人):林丽娟,女,1949年7月22日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号307室。

原告(被上诉人):詹永昭,男,1964年2月13日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号703室。

原告(被上诉人):庄莉,女,1973年5月17日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号706室。

原告(被上诉人):叶宝华,女,1962年1月28日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号505室。

原告(被上诉人):杨忠兴,男,1931年11月1日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号805室。

原告(被上诉人):王琼华,女,1958年2月1日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号405室。

原告(被上诉人):胡雪香,女,1969年10月2日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号406室。

原告(被上诉人):蔡曙明,男,1974年8月21日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号306室。

原告(被上诉人):陈晓环,女,1969年2月23日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号305室。

原告(被上诉人):黄海阳,男,1982年10月24日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号604室。

原告(被上诉人):廖彩丽,女,1964年1月28日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号404室。

原告(被上诉人):林斯华,男,1983年10月30日出生,汉族,住厦门市莲岳路22号603室。

共同诉讼代理人(一、二审):林涛厦门自立律师事务所律师。

被告(上诉人):陈永玉,女,汉族,1958年8月4日出生,住厦门市后厅衙巷78号,系厦门市名典咖啡厅经营者。

诉讼代理人(一、二审):王木海厦门益原律师事务所律师。

诉讼代理人(一、二审):胡文民厦门益原律师事务所律师。

被告:周晓培,女,1971年8月10日出生,汉族,河南省许昌市人,住厦门市湖里区万景花园62幢201室。

诉讼代理人(一、二审):李兆民厦门大道之行律师事务所律师。

诉讼代理人(一、二审):王志阳厦门大道之行律师事务所律师。

4.审级 :二审

5.审判机关和审判组织

一审法院:福建省厦门市开元区人民法院

合议庭组成人员:审判长:詹锦林;代理审判员:魏江;人民陪审员:王秀端

二审法院:福建省厦门市中级人民法院

合议庭组成人员:审判长:陈国英;审判员:林凯;代理审判员:徐建伟

6.审结时间

一审审结时间 :2001年10月29日

二审审结时间 :2001年12月12日

引用

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  • 参考文献格式:[1]国家法官学院,中国人民大学法学院.中国审判案例要览.2002年民事审判案例卷[M].北京:中国人民大学出版社.2003

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