（一）首部

1.裁决书字号
一审判决书：福建省厦门市中级人民法院（1994）厦房初字第6号。
二审裁定书：福建省高级人民法院（1994）闽民终字第19号。

2.案由：商品房买卖合同和物业管理案。

3.诉讼双方
原告（上诉人）：厦门奋发（FUN）企业有限公司（外商独资企业）。
法定代表人：陈某，董事长。
委托代理人：洪秋生，洪秋生律师事务所律师。
委托代理人：钟某，该公司副总经理。
被告（被上诉人）：厦门市东区联合开发公司。
法定代表人：吴某，总经理。
委托代理人：龚泽旭，厦门市信实律师事务所律师。
委托代理人：纪某，该公司综合处干部。
被告（被上诉人）：沿海物业发展有限公司。
法定代表人：江某，总经理。
委托代理人：江某1，厦门香江花园筹建处副主任。
委托代理人：孙卫星，厦门天地律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织
一审法院：福建省厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈国英；审判员：张如曦：代理审判员：徐建伟。
二审法院：福建省高级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张乃慰；审判员：郑小丹；代理审判员：郑庆铭。

6.审结时间
一审审结时间：1994年10月20日。
二审审结时间：1995年5月22日（经院长报批延长审限）。

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称：原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告在1993年10月30日前交付房产，但被告拖至1994年1月28日才开始办理收房手续，同时强行要求原告交付不合理的管理费，并接受物业公司所订立的各项收费标准，否则就不交付房屋，这明显违背双方的约定。因此请求：（1）被告立即向原告交付香江花园商场331至334单元房产；（2）被告赔偿因迟延交付商场所造成的经济损失计人民币4228422.39元；（3）宣告被告擅自授权沿海物业管理（厦门）有限公司对原告房产实施管理及其制订的收费标准为侵权行为，并承担相应的责任；（4）被告承担全部诉讼费用。

2.被告辩称：（1）因在施工中受恶劣气候及道路管制影响，延迟三个月收房，是在合同允许的有正当理由的延展期内，不存在违约；（2）原告至今未前来办理入住手续，未取得房产的责任应由其负责；（3）设立物业管理公司对香江花园进行管理及收取费用是依照合同及有关规定和行业惯例而为的。

（三）一审事实和证据
福建省厦门市中级人民法院经审理查明：被告厦门市东区联合开发公司和沿海物业发展有限公司是厦门香江花园的开发商。1992年7月8日，原告厦门奋发（FUN）企业有限公司与被告签订房屋（楼花）买卖合同书，约定被告将香江花园三楼331至334单元的商场卖与原告，成交价为港币13247375.79元，交房时间在1993年10月30日前，但遇有恶劣天气等几种特殊原因，可以适当延期。原告按合同规定交付了房款。因恶劣气候影响施工进展，被告于1993年10月25日发给原告交楼通知书，主要内容为，因气候、道路等原因，延期至1994年1月28日开始正式交房。1993年11月3日被告将香江花园交由沿海物业管理（厦门）有限公司管理。1994年1月8日被告又向原告发出厦门香江花园入住通知书，通知原告于1994年1月28日缴清安装电话费、煤气费和管理费，并于1994年2月28日前凭有关证件办理房产交接手续。原告即提出被告收取管理费过高，双方就管理费进行协商未果，原告未预交管理费，双方至今未办理房屋交接手续。
上述事实有下列证据证明：
1.原、被告双方签订的房屋买卖合同书。
2.沿海物业发展公司出具的收房款收据。
3.厦门气象台制作的气象技术咨询报告。
4.被告发给原告的交楼通知书和厦门香江花园入住通知书。
5.原、被告双方的陈述。

（四）一审判案理由
福建省厦门市中级人民法院审理认为：原、被告双方当事人所签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，合法有效。被告在建房施工期间，因受恶劣气候的影响，延至1994年1月28日交付房屋，按照房屋买卖合同第四条的规定，属合理延展。沿海物业管理（厦门）有限公司管理香江花园，符合建设部、国家工商行政管理局《关于房地产开发企业管理的通知》〔建房（1992）500〕第七条的规定，原告主张被告授权物业管理公司管理房屋为侵权行为的理由，不能成立。1994年1月28日之后，双方因物业管理费问题协商未果，至今未办理交接房屋手续。根据行业惯例，在办理交接房屋时应一并交付管理费，且原告未能提出其向被告请求收房的事实根据，所以对原告提出赔偿至今未收房所造成的经济损失的诉讼请求，不予采纳。在本院审理中，被告表示只要原告提供有关收房的手续，可立即交付房产，应予照准。至于原告所提香江花园管理费标准不合理，应按照有关规定，待日后由用户管理委员会讨论决定。

（五）一审定案结论
福建省厦门市中级人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第六条、第八十五条规定，于1994年10月20日作出判决：
1.驳回原告第二、三、四项的诉讼请求。
2.被告应在本判决生效后3日内将香江花园三楼商场331至334单元的房屋交给原告。

（六）二审情况

1.二审诉辩主张
（1）上诉人（原审原告）厦门奋发（FUN）企业有限公司上诉称：被上诉人未按双方签订的房屋买卖合同规定的时间交付房产，理应赔偿迟延交付商场所造成的经济损失。
（2）被上诉人（原审被告）厦门市东区联合开发公司、沿海物业发展有限公司辩称：迟延交付房屋是在合同规定有正当理由的延展期内，不存在违约；上诉人至今未办理收房手续，该责任应自负。

2.二审事实和证据
二审法院肯定了一审认定的事实和证据，因此厦门奋发（FUN）企业有限公司于1995年5月21日申请撤回上诉。

3.二审判案理由和定案结论
二审法院认为：上诉人提出撤回上诉的申请是自愿、合法的，应予准许，故于1995年5月22日作出裁定：
准予上诉人撤回上诉。
案件受理费45000元，由上诉人厦门奋发企业有限公司承担。

（七）解说
本案是因物业管理而引起的民事纠纷，是随着我国房地产制度改革步伐加快而出现的新类型案件。处理本案主要把握以下几个问题：
1.商品房销售后设立或委托物业公司管理是合法的。
原告诉称被告擅自委托沿海物业管理（厦门）有限公司管理房屋及制订的收费标准，侵犯原告的利益，请求宣告该委托行为为侵权行为，并承担相应的责任。根据1992年7月28日建设部、国家工商行政管理局《关于房地产开发企业管理的通知》第七条规定：“符合本通知第二、三条规定的从事房地产开发经营的企业，商品房销售后，应设立物业管理公司，承担房屋的售后维修、管理；或委托当地的物业管理公司进行商品房屋售后维修、管理。”本案被告在香江花园竣工后，用户主尚未迁入的情况下委托沿海物业管理（厦门）有限公司管理香江花园是合法的。而且物业公司先行管理，是高层建筑特点所决定的，其管理在大楼落成后立即产生。若等待所有业主或大部分用户入住后，再选择物业公司进行管理，会影响大楼水、电、煤气等各方面正常运转及人身安全。因此，原告主张被告委托物业管理公司管理香江花园系侵权行为不能成立。
2.办理交接房屋手续时，一并预交管理费是行业的惯例。
物业管理公司依法受聘对楼房进行管理，就有权利依照合同和有关规定收取管理费。何时交纳管理费，双方当事人意见不一。原告认为，收房是按照合同规定的期限，但管理费的交纳需双方协商一致后再交纳；被告认为，要先交纳管理费，方能办理交接房屋手续。法院审理认为，物业管理公司是以有偿服务方式专门从事物业管理的组织，在其接受聘请管理楼房时，就得着手进行一系列准备工作，资金的运行是物业管理的前提，所以应保证物业管理的资金筹措到位，用户在办理收房手续时，应一并预交管理费，以保证物业管理公司的正常管理工作。在全部或大多数业主办妥入住手续之后，应当成立住宅小区管理委员会（下简称管委会），管委会有权选聘或续聘物业管理公司，并有权对管理费的收取进行检查和监督。至于管理费的收取是否合理，可以由管委会审查，核算时可多退少补。物业管理公司面对几百家住户，如果不预先收取管理费，就难以保证物业管理正常运转，所以在办理交接房屋手续时，一并预交管理费是行业的惯例。
3.原告负有承担举证证明被告迟延交付房屋的责任。
原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，合法有效。按照双方约定，交付房屋的时间为1993年10月30日前，但在建房施工期间，因受恶劣气候的影响，延至1994年1月28日交付房屋，属合理延展期限。双方至今未交接房屋，主要的原因是双方因管理费的高低协商未果。至于原告是否已提出办理收房手续，双方陈述不一致，原告提出其曾口头提出收房的请求，被告则说原告从未提出收房的请求。
根据谁主张谁举证的原则，该举证责任在于原告。原告未能提出其向被告请求收房的有关证据，所以其提出请求赔偿迟延交付房屋的损失，不予采纳。根据双方约定交接房屋的时间延至1994年1月28日，现原告提出收房的请求应予支持，被告理应立即交付房屋。
（陈国英）