（一）首部
1．判决书字号
一审判决书：北京市西城区人民法院（2010）西民再初字第3号民事判决书。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2010）一中民再终字第16017号民事判决书。
再审判决书：北京市第一中级人民法院（2012）一中民再终字第11977号民事判决书。
3．诉讼双方
原告（上诉人）：李某1。
委托代理人：王媛，北京市华博金隆律师事务所律师。
委托代理人：李某2，达肯地质勘察（中国）有限公司总监。
被告（被上诉人）：北京宣兴房地产开发股份有限公司。
法定代表人：陈海鸥，董事长。
委托代理人：王某，北京宣兴房地产开发股份有限公司职员。
委托代理人：刘某，北京宣兴房地产开发股份有限公司职员。
5．审判机关和审判组织
一审法院：北京市西城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：沈杰；人民陪审员：徐子莲、李丹萍。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：刘玉红；审判员：赵静；代理审判员：申志鹏。
再审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王斌；代理审判员：阎炜、范爱礼。
6．审结时间：
一审审结时间：2011年12月5日。
二审审结时间：2011年7月15日。
再审审结时间：2012年12月20日。
（二）一审情况
1．一审诉辩主张
（1）原告诉称
宣兴公司诉称：我公司于2004年9月15日与李某1签订位于北京市西城区白纸坊西街22号1811室的商品房买卖合同。合同约定李某1于签约当日向我们支付购房首付款人民币302 428元，剩余房款1 180 000元向银行贷款。但李某1至今一直不还多期贷款，由我公司垫付。李某1为付购房首付款另向我公司借款65 000元。李某1的违约行为造成合同已无法履行，现起诉要求解除与李某1签订的商品房买卖合同，要求李某1腾退房屋，支付2002年3月28日至判决生效之日按照每日每平方米1.8元计算的房屋使用费。并返还借款65 000元。
李某1诉称：我与宣兴公司签订商品房买卖合同后，已依约向宣兴公司支付了首付款，余款通过银行贷款支付，所尽义务全部完成，但宣兴公司至今未给我办理房屋产权证书，违反合同约定，请求判令宣兴公司立即办理房产证书。
（2）被告辩称
李某1辩称：我与宣兴公司2002年3月28日签订的购房合同有效，双方已履行完毕交房和付款义务，合同已履行完毕。双方没有基于买卖合同的债权债务关系。宣兴公司所述李某1欠其公司65 000元，有发票为证现已付清，宣兴公司证据不足。关于每日每平米1.8元租金问题，双方没有债权债务关系，且物权已归李某1所有，其诉讼请求明显违反物权法，没有法律依据应予以驳回。
宣兴公司辩称：因李某1长期拖欠银行贷款，致使银行从我公司的保证金账户中扣划资金，李某1的行为构成违约，不同意其反诉请求。
2．一审证据和事实
北京市西城区人民法院经公开审理查明：2002年3月28日，宣兴公司与李某1签订编号为065663号商品房买卖合同，由李某1购买宣兴公司开发建设的北京市西城区白纸坊西街22号1811号房屋。2004年9月15日，宣兴公司与李某1就上述房屋又签订了编号为599221号的商品房买卖合同，合同中约定该房建筑面积共195.7平方米，总房价款为1 482 428元。李某1自2002年3月至2004年10月，向宣兴公司交纳购置该房屋首付款302 428元。2002年3月28日，李某1办理了该房屋入住手续并实际入住。2004年11月22日，李某1作为借款人、宣兴公司作为保证人与中国农业银行北京市大兴区支行（以下简称农行大兴区支行）签订了个人住房按揭合同，李某1向农行大兴区支行借款1 180 000元用于购买涉案1811号房屋，宣兴公司对李某1所欠银行的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。在合同履行中，李某1自2005年4月开始出现逾期还款现象。自该时间始，农行大兴区支行先后从宣兴公司的保证金帐户内扣划应由李某1偿还的贷款，金额共计629 232.02元。现宣兴公司起诉来院，要求解除与李某1签订的商品房买卖合同，要求李某1腾退房屋，支付2002年3月28日至判决生效之日按照每日每平方米1.8元计算的房屋使用费。李某1不同意宣兴公司的诉讼请求。并提出反诉，要求宣兴公司为其办理房屋所有权证。对此，宣兴公司不同意李某1的反诉请求。
涉案合同（编号为599221）第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。
另查，本案涉案房屋档案中查实，2007年11月22日，北京市崇文区人民法院（2007）崇执字第3049号民事裁定书，对涉案房屋进行预查封，停止办理房屋的买卖、过户、抵押等手续。此后，未再行对该房屋进行查封。现该涉案房屋所有权仍在宣兴公司名下。
再查，2004年10月11日，李某1因购买上述房屋，向宣兴公司借款65 000元未还，李某1于2005年6月28日与宣兴公司签订还款协议。现宣兴公司要求李某1返还借款，李某1不同意该项请求。
上述事实有下列证据证明：
(1)．准住证。
(2)．编号为599221号商品房买卖合同，证明2004年9月15日李某1签订购房合同并依据购房合同进行贷款。
(3)．个人住房按揭合同，证明李某1持购房合同与农业银行签订贷款合同，我公司作为担保人。
(4)．部分购房发票，证明李某1仅支付了部分房款。
(5)．借款协议，证明李某12004年向我公司借款65 000元至今未还。
(6)．中国农业银行大兴支行证明，证明李某1逾期未还贷款及农行扣划我公司保证金账户金额情况。
(7)．我公司垫付李某1按揭款凭证，证明我公司为李某1垫付按揭款的明细。
(8)．北京市门楼牌编号证明，证明现房屋地址和规划许可证说明的地址是一致的。
(9)．规划许可证，证明该房屋立项时就存在李某1购买房屋的楼层。
(10)．房屋大产权证，证明李某1签订购房合同时我公司已具备产权资格。
(11).入住通知书，证明李某1已实际入住。
(12).农行红星分理处情况说明，证明宣兴公司未给李某1办理房产证。
3．一审判案理由
北京市西城区人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，并对各方当事人具有法律约束力。李某1购置房屋时与宣兴公司签订商品房买卖合同，该合同的签订系双方真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，应合法有效。2004年11月22日，李某1与农行大兴区支行签订个人住房按揭合同。之后，其迟延交付银行贷款，且拖欠多期，金融机构即从作为李某1个人住房按揭合同担保人宣兴公司的保证金账户中扣划资金，李某1的违约行为，致使宣兴公司不能实现合同目的。按照双方合同的相关条款内容约定，宣兴公司有权要求与李某1解除合同，并腾退房屋，法院予以支持。鉴于李某1自2002年3月28日实际入住并长期使用涉案房屋，其亦应按照涉案房屋的同类地区、同类房屋的出租价格标准及我院已发生法律效力的裁判文书，给付宣兴公司房屋使用费用。针对宣兴公司主张要求李某1按照日每平米1.8元的标准，自其实际入住至本判决生效之日给付房屋使用费一节，对此，法院结合涉案房屋所在地区房屋租金情况予以酌定。另，李某1向宣兴公司借款65 000元一节，因该借款与李某1购置涉案房屋具有关联，故在本案中李某1应一并返还。同时，因宣兴公司与李某1签订的商品房买卖合同已解除，故针对李某1要求宣兴公司办理房屋所有权证的反诉请求，法院不予支持。
4．一审定案结论
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，作出如下判决：一、解除北京宣兴房地产开发股份有限公司与李某1签订的商品房买卖合同。二、晓东自本判决生效之日起十日内，将北京市西城区白纸坊西街22号1811号房屋腾空，交北京宣兴房地产开发股份有限公司收回。三、李某1自本判决生效之日起三十日内一次性支付北京宣兴房地产开发股份有限公司自二00二年三月二十八日至本判决生效之日按照每日每建筑平方米一元四角的标准计算的房屋使用费。四、李某1自本判决生效之日起十日内，一次性返还北京宣兴房地产开发股份有限公司借款六万五千元整。五、驳回李某1要求北京宣兴房地产开发股份有限公司为其办理房屋所有权证的反诉请求。
（三）二审情况
1．二审诉辩主张
上诉人（原审被告）诉称：1、一审查明事实不清，其向农行借款118万元，已经支付给被上诉人宣兴公司，房款已经支付完毕；2、宣兴公司应为其办理产权证；3、65 000元借款不属于本案法律关系范畴；4、房屋使用费不应该支持，即使解除合同，在解除之前也是合法使用；5、即使解除，也应对首付款和按揭贷款进行处理。
被上诉人（原审原告）辩称：同意一审判决。
2．二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。另查明，2004年11月22日，中国农业银行股份有限公司北京市大兴区支行向宣兴公司发放李某1为购买该公司开发项目北京市原宣武区白纸坊西街22号都市晴园1811室的住房按揭贷款1 180 000元。
3．二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：公民的合法权利受法律保护。本案双方当事人签有两份商品房买卖合同，双方当事人一致认可2004年商品房买卖合同（编号为599221号）系替代2002年商品房买卖合同（编号为065663号），2002年商品房买卖合同已经作废。2004年商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律、行政法规，合法有效。故本案以2004年商品房买卖合同界定双方当事人的权利义务。首先，关于借款65 000元的性质一节。李某1曾向宣兴公司借款65 000元用于支付首付款，双方当事人另行订有借款协议，并一致认可该笔款项性质为借款。本案中，宣兴公司起诉李某1偿还借款，该诉求不属于本案法律关系范畴，应另诉解决，一审判决支持其诉求不当。第二，2004年商品房买卖合同与个人住房按揭合同系两份独立合同。双方当事人在商品房买卖合同附件四中，特别约定了付款方式，即由李某1支付首付款302 428元，其余1 180 000元经由银行按揭贷款方式支付。李某1自2002年3月至2004年10月支付了首付款，银行亦于2004年11月22日向宣兴公司全额发放贷款。故应视为李某1已经依照附件四的约定支付了全部房款，宣兴公司已实现商品房买卖合同目的。2004年11月22日至今，李某1虽然多次逾期还贷或者欠贷，但其行为仅仅违反了个人住房按揭合同之约定，并未违反涉案商品房买卖合同。个人住房按揭合同中，宣兴公司作为保证人，承担连带保证责任。银行基于按揭合同约定划扣宣兴公司保证金，宣兴公司可向李某1主张权利，但宣兴公司无权就此解除与李某1之商品房买卖合同。综上，本案所涉2004年商品房买卖合同应继续履行，李某1不需支付房屋使用费。宣兴公司称对方未交齐房款，所以不予办理产权证，该理由不成立。一审判决对此认定处理错误，法院予以纠正。
4．二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，作出如下判决：一、撤销北京市西城区人民法院（2011）西民再初字第00003号民事判决；二、驳回北京宣兴房地产开发股份有限公司全部诉讼请求；三、北京宣兴房地产开发股份有限公司在本判决生效之日起六十日内协助李某1办理北京市西城区（原宣武区）白纸坊西街22号1811号房屋产权证书。
（四）再审诉辩主张
被上诉人（原审原告）称：1、二审判决认为李某1从2002年到2004支付了首付款，缺乏证据证明，适用法律错误；2、二审判决认为农行大兴区支行向宣兴公司发放了李某1购买涉案房屋的住房按揭贷款1 180 000元，李某1已经按照合同附件四的约定支付了全部房款，缺乏证据证明；3、二审判决认为宣兴公司已实现商品房买卖合同的目的，缺乏证据证实，适用法律错误。4、宣兴公司无论依据合同相关条款还是法律相关规定，都有权解除商品房买卖合同，要求违约方李某1腾退房屋、支付房屋使用费。故请求支持宣兴公司的全部诉讼请求。
（五）再审事实和证据
北京市第一中级人民法院经审理，确认原审法院认定的事实和证据。另查明：李某1于2012年3月14日向农行大兴区支行一次性偿还了2012年3月至2013年11月间贷款本金共计 300 000元。
（六）再审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：本案的争议焦点是宣兴公司能否以李某1拖欠多期银行贷款、未向宣兴公司偿还65 000元为由，主张解除商品房买卖合同。本案中，双方当事人签有两份商品房买卖合同，双方当事人一致认可2004年签订的599221号商品房买卖合同替代了2002年签订的065663号商品房买卖合同，2002年签订的065663号商品房买卖合同已经作废。2004年签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，合法有效，故本案应以2004年签订的商品房买卖合同界定双方当事人的权利义务。该商品房买卖合同约定的相关解除条件为"买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。"根据本案查明的事实可知，双方当事人在商品房买卖合同附件四中特别约定了付款方式，即由李某1支付首付款302 428元，其余1 180 000元经由银行按揭贷款方式支付。李某1自2002年3月至2004年10月支付了首付款，银行亦于2004年11月22日向宣兴公司全额发放贷款。故应视为李某1已经依照商品房买卖合同及附件四的约定支付了全部房款，宣兴公司已经实现商品房买卖合同的目的。本案诉争的商品房买卖合同与个人住房按揭合同，是两个相对独立、又存在联系的合同，商品房买卖合同是个人住房按揭合同的基础，个人住房按揭合同对商品房买卖合同有一定的依附关系。2005年4月后，虽然李某1多次逾期还贷或者欠贷，但其行为违反的是个人住房按揭合同之约定。个人住房按揭合同中，宣兴公司作为保证人，承担连带保证责任，银行基于个人住房按揭合同约定划扣宣兴公司保证金，宣兴公司可依据个人住房按揭合同的约定向李某1主张权利。鉴于个人住房按揭合同中并未约定违反该合同会导致当事人应承担商品房买卖合同中的相关责任，故李某1逾期还贷或者欠贷的行为不产生其应承担商品房买卖合同责任的后果。另，本院二审关于65 000元的性质认定及处理正确，应予以维持。综上，本院再审对宣兴公司以李某1拖欠银行贷款、未向宣兴公司偿还65 000元为由主张解除双方所签商品房买卖合同的诉讼请求，不予支持；宣兴公司要求李某1腾退房屋、支付房屋使用费的诉讼请求无事实及法律依据，本院再审亦不予支持。根据法律规定，发生法律效力的合同，当事人应当全面履行，故宣兴公司应当依照涉案商品房买卖合同之约定配合李某1办理房屋产权证，即李某1之反诉请求，本院再审予以支持。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
（七）再审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：维持本院（2011）一中民再终字第16017号民事判决。
（八）解说
本案的争议焦点是宣兴公司能否以李某1不还多期银行贷款、未向宣兴公司偿还65 000款项为由，主张商品房买卖合同解除。关于此焦点，应从两个方面予以考虑和判定，一是约定解除条件是否成就，二是法定解除条件是否成就。第一，关于约定解除条件是否成就。根据已查明的事实可知，双方当事人在商品房买卖合同附件四中，特别约定了付款方式，即由李某1支付首付款302 428元，其余1 180 000元经由银行按揭贷款方式支付。李某1自2002年3月至2004年10月支付了首付款，银行亦于2004年11月22日向宣兴公司全额发放贷款。故应视为李某1已经依照附件四的约定支付了全部房款，宣兴公司已实现商品房买卖合同目的。故，本案不存在约定解除条件的事实依据。由以上逻辑关系可认为，就本案双方商品房买卖合同项下的多个权利义务而言，李某1之付款义务已全部履行完毕，仅剩宣兴公司依约为李某1办理房产证的义务未尽，故宣兴公司当然负有继续履行合同约定，配合李某1办理房产证之义务。第二，关于法定解除条件是否成就。合同法第九十四条规定了可以解除合同的条件，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合本案案情，应重点考虑合同法第九十四条第四款之规定是否适用于本案。即：李某1违反《个人住房按揭合同》约定未按期偿还农行按揭贷款的行为，是否属于合同法第九十四条第四款所规定的"其他违约行为"，其行为是否会导致《商品房买卖合同》解除。本案中，《商品房买卖合同》与《个人住房按揭合同》是两个相对独立、又存有联系的合同，应把两者视为具有一定关联关系的合同以考虑和理解，不能割裂看待。本案《商品房买卖合同》是《个人住房按揭合同》存在的基础，《个人住房按揭合同》对《商品房买卖合同》有一定的依附关系。关于此两类合同的关系，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条有如下规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。但最高人民法院未在此解释中作出相反的规定，即未作出贷款合同效力可以反向影响商品房买卖合同的规定。也就是说，用贷款合同中约定的违约行为来反推商品房买卖合同的解除，没有法律依据。即本案《个人住房按揭合同》项下约定的违约行为及程度，不应导致《商品房买卖合同》的解除；李某1的拖欠行为不属于合同法第九十四条第四款所规定的"其他违约行为"。故，本案商品房买卖合同解除的法定条件不成立。本案，宣兴公司坚持以李某1不还农行贷款为由，要求商品房买卖合同的解除，其实质是用个人住房按揭合同中约定的违约事由来主张商品房买卖合同的解除。其目的显而易见，就是要通过此诉，换取收回房屋之后可能产生的巨大升值利益。应认为宣兴公司把乙合同约定的违约条件说成甲合同的解除条件，是在偷换概念。综上，宣兴公司无权主张商品房买卖合同的解除；其要求李某1腾退房屋；支付2002年3月28日至判决生效之日按照每日每平方米1.8元计算的房屋使用费的诉讼请求，均不应予以支持。且，依据再审查明的事实可知：李某1曾在本案原审生效判决后的2012年3月14日，一次性向农行大兴支行提前偿还2012年3月至2013年11月间的18期（88期-96期，100期-108期）贷款本金共计300 000元。故原审时存在的当事人权利义务负担不平衡的情况已消失。综上，宣兴公司应当配合李某1办理房屋产权证，即李某1之反诉请求应予支持。关于宣兴公司的救济途径：本案中，在李某1已履行完毕付款义务的情况下，又出现了其拖欠农行按揭贷款的行为。李某1上述违约行为应受《个人住房按揭合同》之约束，故宣兴公司应依据《个人住房按揭合同》要求李某1承担违约责任，通过向大兴法院另诉的方式（《个人住房按揭合同》约定的受诉法院），主张由李某1支付被扣款项之本金、利息及回购涉案房屋等权利。另外，从民事法律行为的诚信角度考虑，宣兴公司之所以不服生效判决，坚持要求解除商品房买卖合同，主要是缘于十年来涉案房屋价格的大幅上涨，如能收回诉争房屋，宣兴公司将获得巨大经济收益。经再审查询，目前，诉争房屋所在地段的房屋均价已高达每平米33000元左右。保守估算，诉争房屋的市场价格已达640万元左右。较2002年双方签订商品房买卖合同时的140多万元房屋总价，该房产已经升值约500万元。本案，宣兴公司不依据按揭合同之约定主张李某1承担违约责任以及行使其追偿权，而迳行提起商品房买卖合同的解除之诉，并主张房屋之所有权，主要是对上述利益存有重大期待。该行为与民事法律的诚实信用原则有悖。如支持其解除合同之请求，不仅于法无据，且不符合民事法律的公平原则。反之，如判决支持宣兴公司诉求，则李某1不但要向宣兴公司支付被划扣的贷款本金60多万元，及违约金、罚息、复息等多项钱款，而且还要支付入住该房屋十年来的房屋使用费近100万元；最重要的是要李某1还要腾退房屋。此种处理结果显失公平、极为不妥。极可能引发李某1的不断信访，导致本案进入新的申诉程序，难以真正实现案结事了之目的。综上所述，对北京市第一中级人民法院（2010）一中民再终字第16017号民事判决应予维持。
（范爱礼）
【裁判要旨】当事人违反《个人住房按揭合同》约定未按期偿还农行按揭贷款的行为，不属于合同法第九十四条第四款所规定的"其他违约行为"，不属于导致《商品房买卖合同》解除的情形。
