（一）判决书字号
一审判决书：北京市西城区人民法院（2013）西民初字第3573号
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第9963号

（二）案由
房屋买卖合同纠纷

（三）诉讼双方
原告（反诉被告）（上诉人）焦某，女，1983年10月1日出生，汉族。
原告（反诉被告）（上诉人）张某，男，1983年5月30日出生，汉族。
被告（反诉原告）（被上诉人）王某，男，1949年8月11日出生，汉族。

（四）审级：二审

（五）审判机关和审判组织
一审法院：北京市西城区人民法院
合议庭组成人员：审判长李俊、人民陪审员张京颖、人民陪审员李丹萍
二审法院：北京市第一中级人民法院
合议庭组成人员：审判长刘磊、代理审判员朱文君、代理审判员范磊

（六）审结时间：
一审审结时间：2013年6月5日。
二审审结时间：2013年9月18日。

（一）一审诉辩主张
原告焦某、张某诉称，本案两原告系夫妻关系，原告与被告于2012年8月28日经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务介绍，双方签订了北京市存量房屋买卖合同，合同约定，两原告购买被告所有的位于北京市宣武区红莲中里11号楼1门XXX号房屋，房屋价款为1 588 000元。合同签订后，两原告当日即交付被告购买房屋定金2万元。2012年11月13日，两原告依约向被告支付购房首付款76.8万元。因原告张某具有购房资格，原、被告约定房屋产权登记在原告名下。2012年9月27日两原告与被告三方共同办理了网签。后被告以房屋价格上涨为由，拒绝履行出卖义务，于是两原告和被告和我爱我家公司三方于2012年11月11日又签订了一份补充协议，原告张某同时去国管公积金中心办理尾款80万元的贷款手续。2012年12月6日，国管公积金批准了贷款。12月11日，两原告与被告及中介三方去办理过户手续，原告交纳了契税、个人所得税、土地出让金等各种税费，但由于原告张某身份地址与户口本地址不一致，因此房管局未能办理过户手续。次日下午，原告就去派出所办理新的身份证。12月17日被告电话告知原告要求解除合同或者涨价到173万才肯出售房屋，次日原告表示不接受。12月26日，原告办好了新的身份证，两原告让中介通知被告12月27日过户，被告不予配合。现诉至法院，1、请求判令被告继续履行双方于2012年8月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及双方于2012年11月11日签订的补充协议，被告配合原告办理房产过户手续，将房屋产权人由被告王某变更为两原告焦某、张某；2、请求判令被告支付原告违约金476 400元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告王某辩称，我认为对方完全不顾事实，混淆是非，倒打一耙。首先我没有违反诚实守信原则，是他们违反了。具体为第一，我们在我爱我家报价的时候明确是165万，当时就说不能低于这个数额，然后我们后来进行协商,价格一砍再砍，最后我同意以158万出售房屋。第二，8月28日补充协议，他们避而不谈这个协议，这个是我们两方面真实意图表示，这个也是我的核心内容，8月28日补充协议第五条，这是我要求的核心内容，当时非常明确，我老婆有残疾，我卖4层买1层，就是达到一个换房目的，他们也接受了，所以我对手写合同第五条作为核心内容，必须按时交纳首付款，双方定于9月15日交首付，10月13日交全款。最后他没有按时交纳。第三，9月26日，我催他们，他们说回老家了，办不了。但是有个网签合同9月27日签订的，我都不知道网签合同一事。他们不守诚信。第四，约定了15号付首付款，他们不付首付，10月13日也不交全款，而我却准时把房屋腾空了。第五，违反诚信，补充协议第三条约定12月11日之前，30天之内过户，结果是他们的原因无法过户，身份证和户口不一致，人家不给办理。我又不能替他办身份证，12月11日我已经协助办理过户了，但是因为原告自己身份证情况没有办理，又耽误了20天。第六，我们中间达成了谅解协议，12月11日的时候，他们说认我们当亲戚走动，但是事后一个月都没有打个电话。第七，在金融街饭店，我请他吃饭，说让我们协商一下，有二点，他说房子不要了，他有损失，我说我赔他一点，他表现的不高兴，他当时给我提了损失8万，我同意了。后来我说现在房屋涨价七八十万了，他不相信，我说我给你补点，第二天他就给我打电话说涨价了，我说我去你家说吧，他媳妇就骂我，后来又没达成协议。关键问题，他只要不跟我过户，他认为不过户对我没损失，但是我不过户，我首付款就拿不到一分钱，哪怕我先拿到首付款，我也能再买房子。我是急切盼着要换房啊。通过以上，说明他不守诚信。综上，1、我同意按照原合同约定履行合同，同意配合原告办理过户手续。2、我没有违约，我没有不配合办理过户，房屋我是为了我老婆换房，因为他没有按时给我钱，我所要新购买的房屋涨价，就有损失了，是原告违约了，我不同意支付违约金。另外，本案的违约责任在于原告，故我向法院提起反诉。
反诉原告王某诉称，2012年8月28日，反诉人和被反诉人签订关于北京市宣武区红莲中里11号楼1门XXX号房屋买卖合同，合同约定房屋总价款1 588 000元，被反诉人交纳了2万元的购房定金，需于合同签订后90日办理房屋过户手续。根据同日双方的手书补充协议约定，被反诉人须于2012年9月15日支付首付款，于2012年10月13日付清全部房款。合同签订后，反诉人一直在催促被反诉人支付房屋首付款和房款，但是由于被反诉人因为个人原因没有及时筹集到购房款，所以违约没有履行支付购房款的义务，被反诉人第一次构成了违约，后于2012年11月11日反诉人考虑到被反诉人多次表示双方以后以亲戚关系走动，在被反诉人同意支付反诉人12 000元违约补偿金后，双方又签订了补充协议，协议约定，双方最迟在一个月之内办理过户手续并支付剩余全部房款。2012年11月13日被反诉人才支付了首付款768 000元的，但是我不能取出，当时眼看一个月的时间就要过去，反诉人又多次催促被反诉人办理过户手续，被反诉人却迟延到最后一天，即2012.12.11才通知反诉人前去宣武区住建委办理过户手续。反诉人按时赶到建委，却因为被反诉人的过错无法办理过户。反诉人多次电话短信催促被反诉人及时办理，而被反诉人却没有给反诉人明确答复，被反诉人已经再次构成了违约。无奈之下，为了保证双方损失不再扩大，反诉人先后于2012年12月17日、2012年12月19日、2012年12月24日通过快递、短信等多种方式通知被反诉人解除房屋买卖合同。而被反诉人直到2012年12月26日才办理好自己的身份证地址和户籍地址的变更手续。然后就通知反诉人配合办理过户手续，反诉人认为被反诉人已经构成了再次违约。被反诉人的违约行为，给反诉人带来了严重的经济损失，反诉人出售房屋是为了改善自己的居住环境，但是反诉人2012年9月上旬准备购买的房源到2012年12月份已经升了40万元。这让反诉人的经济能力已经无法购买。这也是被反诉人的违约直接给反诉人带来的经济损失。现在国五条政策的实行，由于被反诉人的违约，造成我要购买的房屋涨价80万，另外我还要多支付20%的税款。故请求支持我的诉讼请求。现提起反诉：1、要求继续履行双方于2012年8月28日签订的北京市存量房屋买卖合同以及双方于2012年11月11日签订的补充协议；2、请求法院判令两被反诉人支付反诉人违约金476 400元；3、请求法院判令两被反诉人支付反诉人房屋购买损失200 000元；4、由被反诉人承担本案诉讼费用。
反诉被告焦某、张某辩称，我们不同意被告反诉请求。第一，对方提到9月15日付首付款，10月13日付全部房款一事，就这个合同补充协议内容，双方就没有实际履行，字面记载内容是办完过户手续时支付首付款，余款办理的公积金，这个就没有履行。这个补充协议是10月9日签订的，当时为了管中介要补偿款，中介一开始说10月份办理完手续，最后时间没有按时完成，在10月份我们到了办理贷款的手续，让被告去办理过户，被告不去，说得向中介要赔偿，所以当时就写了那么一个东西，这个日期是10月9日签订的，是为了向中介主张责任用的，这个没有实际履行。支付首付也是办理过户完毕的时候。第二，双方11月又签订了补偿协议，同意追加了12 000元的补偿款，当时因为房子涨价，被告说不舒服，所以为了息事宁人，我们就同意赔偿12 000元。按照补充协议约定30日内办理过户，12月11日，双方按照合同约定期限去办理过户，原告提供了有效期内的身份证，但是房管局认为身份证地址和户口本地址不一致，所以不给办，这个是房产局的原因，我们在当天下午就去换身份证了，对方就抓住这点，在12月17日提出房屋涨价到173万，否则不配合办理过户手续。而这个原因不是原告原因，是房管局原因。按照双方签订合同，配合办理过户，是被告义务，而不是原告义务，过户问题是约束被告的，原告是积极履行过户的，所以以合同第三条来主张责任，与事实不符，并且合同约定的是制约被告。对于房屋涨价,给原告造成了损失，没有过户，造成房屋无法入住，因为原告一直在外租房，所以也给原告造成了租房损失，综上，请求驳回反诉人的反诉请求。

（二）一审事实和证据
北京市西城区人民法院经审理查明，	2012年8月28日，王某（出卖人）与焦某（买受人）经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，焦某购买王某名下的西城区红莲中里11号楼4层①-4-XXX号房屋，合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定:房屋成交价格为人民币1 588 000元，定金20 000元，具体付款方式及期限的约定见附件五；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币800 000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担；合同第七条违约责任约定：出卖人应当在收到全部购房款当天将房屋交付给买受人；除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；合同第十条权属转移登记约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；合同第十三条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，对本合同的解除，应当采取书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订当日，焦某支付王某定金20 000元。庭审中，原、被告双方确认未签订上述合同载明的附件五。2012年9月27日，涉案房屋办理了网签，合同编号为：CXXXXX5，网签合同的出卖人为王某，买受人为张某，买受共有人为焦某。2012年11月11日，王某（出卖方、甲方）、焦某（买受方、乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定：".......。第二条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，并有义务主动告知未参与方。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方构成该合同和之前的《买卖合同》、《居间合同》下所有明确违约金数额和违约责任方式之外的违约事项，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担买卖合同金额30%的违约金；若丙方违约，则每天按总房款的万分之二作为违约金支付给甲乙双方直至交易完成。第三条：经甲乙双方友好协商、甲方承诺并由丙方协助，在三方签署本补充协议之日起30日内配合乙方将房屋过户至乙方名下，否则每逾期一日，甲方应当按照乙方全部已付款的百分之五向乙方支付逾期违约金。逾期超过十日后，乙方有权选择继续履行合同或退房，乙方选择退房的，甲方应当自退房通知送达之日起三日内退还乙方全部已付款，并按照全部房款的30%向乙方支付违约金。......。第七条：本房在交易过程中产生的一切相关税费由乙方承担，并且税费相关发票由乙方自行处理，与甲方无关......。第八条：经甲乙双方友好协商，在公积金初审当天进行首付款交接，首付款就是总房价减去贷款额和定金，首付款采取银行资金托管方式，甲方应配合乙方进行资金托管手续办理，乙方配合甲方做好房屋所有权转移之后的首付款提取工作。第九条：经甲乙双方协商一致同意，乙方同意在甲方交房时另支付12 000元作为甲方的补偿款。......。第十条：其他：......。3、本协议为买卖合同唯一补充协议，《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。"2012年11月13日，张某支付首付款768 000元，该款项采取了资金监管。2012年12月6日，公积金管理中心批准了张某的贷款，2012年12月11日，原、被告及中介相约办理过户手续，被告交纳了相关税费，但由于被告张某的身份证地址与户口本地址不一致的原因，房管局拒绝办理过户手续，导致双方当日过户手续没有办理成功。之后张某申请办理新的身份证，2012年12月26日，张某取得了新的身份证后，当日要求王某于2012年12月31日协助办理过户手续，因王某认为原告构成违约，双方发生纠纷，故过户手续一直未能办理，后形成本案诉讼。案件审理中，本院前往中央国家机关公积金管理中心调查张某的贷款批贷事宜，公积金管理中心答复张某的贷款已于2012年12月6日获得批准，只要办理了过户手续，贷款就可以正常发放。
庭审中，原告认为，被告要求涨价，不配合办理过户手续的行为，构成了违约，应按照补充协议的约定继续履行合同并承担相应的违约责任；被告同意继续履行合同，但被告认为系原告构成了违约，原告应当承担违约责任，被告认为原告的违约行为有二：一是未按双方手写的补充协议约定按时支付购房款；二是由于原告身份证与户口本不一致的原因，导致过户手续未在双方约定的期限内完成，该原因系原告自身原因造成。
被告针对其认为原告未按时交纳购房款的主张，提交了其与原告手写的两份补充协议予以证明，该补充协议载明：首付款交付日期为2012年9月15日，10月13日收到全部房款，原告对两份手写补充协议的真实性没有异议，但主张两份补充协议实际签订的日期是2012年10月9日，是为了配合被告追究中介的责任才签订的，而且就内容而言，双方也根本没有按照该协议履行，双方在2012年11月11日，签订了新的补充协议，约定了首付款及过户的时间，也约定了原告给予被告一定的补偿，应以新的补充协议约定为准。
针对2012年12月11日双方过户手续未办理成功的责任归属问题，双方各持一词。原告主张，原告提供的身份证是有效期内的北京身份证，原告办理网签、缴税等一切手续都是用的该身份证，也都通过了相关行政机关的审查，房管局没有提出身份证地址和户口本地址一致的要求，房管局以原告身份证与户口本地址不一致，拒绝办理过户，原因在房管局，不在原告。被告对原告的主张不予认可，被告认为身份证地址与户口本地址应该一致，派出所是有规定的，由于原告身份证与户口本地址不一致，导致双方过户手续未在约定时间内完成，完全是由于原告自身的原因。
审理中，被告另主张，由于双方交易采取的是资金监管的方式，故在过户手续未办理前，被告根本拿不到任何款项，被告出卖自己房屋，也是为了换房，但由于拿不到卖房的款项，被告错过了换房的时机，现在房屋价格已经上涨了很多，而且新政策规定又多了20%的税款，这些损失都是由于原告的原因造成的，故原告除了承担违约责任外，还应赔偿其由于房屋价格上涨导致其购房差价损失。庭审中，被告未就其此项主张，向本院提交证据予以证明。
现原告诉至本院，要求继续履行双方签订的买卖合同及补充协议，要求被告配合办理过户手续并支付违约金476 400元；被告以其答辩理由，同意履行双方签订的买卖合同及补充协议，但不同意原告的其他诉讼请求并提起反诉，要求继续履行双方签订的买卖合同及补充协议，要求原告支付违约金476 400元，要求原告赔偿房屋购买损失200 000元。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、缴税凭证、装修款补充协议、交易资金监管协议、付款凭证、定金收据、录音、结婚证、身份证、补充协议、承诺书、催告函、快递单、解除合同通知书、收据、快递查询单、发票、联系笔录等证据材料在案佐证。

（三）一审判案理由
北京市西城区人民法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告于2012年8月28日签订的北京市存量房屋买卖合同、2012年11月11日签订的补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告已实际支付了首付款，且已经交纳了房屋过户的相关税费，贷款亦获得了公积金管理中心的批准，涉案合同具备继续履行的条件，现原告要求继续履行双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，被告亦表示同意继续履行，对此，本院不持异议，对原告要求继续履行合同及要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。但双方在庭审中，均主张对方构成了违约，并要求对方承担违约责任，关于违约责任的归属问题，本院归纳双方的主张，总结本案的争议焦点有三：一是原告于2012年11月13日支付首付款是否构成违约；二是2012年12月11日，因原告的身份证与户口本地址不一致导致过户手续未按约定时间办理完毕，原告是否构成违约；三是被告在2012年12月11日之后，不协助办理过户手续是否构成违约。
关于原告于2012年11月13日支付首付款是否构成违约的问题，本院认为，双方当事人在庭审中均认可未签订北京市存量房屋买卖合同的附件五，在房屋买卖合同中未约定首付款等款项的具体支付时间，被告虽提交了两份手写的补充协议，证明双方约定首付款的支付时间是在2012年9月15日，但由于双方在2012年11月11日再次签订了正式的补充协议，该协议中明确约定了首付款的支付时间、办理过户的时间及相关违约责任，并有原告给予被告补偿款的约定，应视为双方对之前的事项达成了新的约定，首付款支付时间、办理过户的时间及违约责任应优先适用2012年11月11日补充协议的相关条款。双方在补充协议中约定办理公积金初审当天支付首付款，原告亦在当天支付了首付款，故原告于2012年11月13日支付首付款，并未构成违约，被告主张原告未按约定支付首付款构成违约的意见，本院不予采纳。
关于2012年12月11日因原告身份证与户口本地址不一致导致过户手续未按双方约定时间办理完毕，原告是否构成违约的问题，本院认为，双方在2012年11月11日的补充协议中约定了应在30日内办理完毕过户手续，2012年12月11日当天，被告亦在规定的时间内去房管局协助原告办理过户手续，但由于原告的身份证与户口本地址不一致导致过户手续未办理成功，原告虽主张房管局没有事先告知相关规定，是房管局的原因，但原告作为房屋购买方，应当就房屋买卖的相关事项进行了解，而且原、被告之间的买卖合同是在专业的中介机构居间下签订，即使原告不知道相关规定，中介也应知晓，不知道相关规定并非合法的抗辩理由，由于原告的原因，导致双方未在约定的时间内办理完毕过户手续，必然导致被告拿到购房款的时间推迟，原告应当构成了违约，原告应当按照双方签订的补充协议第二条承担违约责任，原告主张双方约定的违约责任过高，本院结合原告的过错程度及被告的损失情况，予以适当调整，对被告要求原告支付违约金的反诉请求的合理部分，本院予以支持。
关于被告在2012年11月11日之后拒绝协助办理过户，是否构成违约的问题，因本院已认定原告构成违约在先，被告拒绝办理过户手续，具有正当理由，被告的行为，不构成违约，对原告主张被告不配合办理过户构成违约的意见，本院不予采纳，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。
关于被告要求原告支付购房损失200 000元的反诉请求，由于被告并未就此项损失向本院提供证据予以证明，且被告已经主张了违约金，被告的此项反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。