（一）首部

1、判决书字号
广州市南沙区人民法院（2012）穗南法万民初字第128号民事判决书。

2、案由
土地租赁合同纠纷。

3、诉讼双方
原告：广州南沙围垦开发公司。
法定代表人：朱某某，该公司董事长。
委托代理人：李华元、李钦明，广东正大联合律师事务所律师。
被告：广州市恒发水产有限公司。
法定代表人：童某某，该公司总经理。
委托代理人：吴学明，广东宏安律师事务所律师。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
广州市南沙区人民法院
合议庭成员：审判长：欧阳垒；审判员：陈健；代理审判员：梁颖

6、审结时间
一审结案时间：2013年4月3日

（二）诉辩主张

原告诉称：2010年11月29日，原告与被告签订了编号为HF_NSCYY_2010XXXX01的《土地租赁合同》。由于被告未按合同第三条第3项履行约定义务构成违约，双方签订合同一年多仍未实际履行，继续履行也已经不可能。原告于2012年4月14日、15日正式书面通知被告解除合同，被告未提出异议或诉讼。原告现要求判令:1、解除原告与被告于2010年11月20日签订的编号为HF_NSCYY_2010XXXX01的《土地租赁合同》；2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称：不同意原告诉讼请求，要求继续全面履行合同。被告于2010年开始与原告接洽，双方历经多次沟通谈判，最终签订该《土地租赁合同》。因交付土地时间不能确定，被告无法制定开发计划和支付保证金，并根据不安抗辩权有权相应延期支付开发进度保证金。被告没有构成根本违约，合同应继续履行。请求判令驳回原告诉讼请求。

（三）事实和证据
广州市南沙区经公开审理查明：根据广州南沙经济技术开发区管理委员会分别于2008年5月12日、2010年8月31日分别作出的穗南开管[2008]1号《关于明确围垦公司范围国有农用地管理的通知》，以及[2010]8号《印发关于明确围垦公司范围国有农用土地管理的补充通知》，依据统一管理南沙开发建设用地，保证南沙开发建设有序进行的精神，为进一步落实管理责任，确保土地增值保值，涉案的国有农用土地使用权由土地开发中心委托原告进行经营管理，所得收入除按规定上缴国资收益外，其余授权原告用于土地维护管理、改善基础设施建设以及湿地保护和开发支出等。　
2010年11月29日，原告与被告"经友好协商，就承租土地相关事宜达成一致，根据《中华人民共和国合同法》及相关的法律规定，本着平等互利的原则"，签订编号为HF_NSCYY_2010XXXX01的《土地租赁合同》。该合同第一点"土地租赁范围"约定：4、甲方在评估乙方已按合约落实本合同约定的进度且开发达效的情况下，甲方同意就已租赁给乙方未足15000亩水产养殖作补充用地，与乙方协商，协商一致则签订补充协议予以落实。第三点"土地租赁金、押金、保证金及支付办法"约定：1、土地租赁金：（4）甲方在评估乙方对所租赁的土地按合同约定进度进行开发并达效的情况下，就补足地块租赁事宜进行协商，协商一致，则签订租赁协议予以落实。3、保证金：乙方向甲方承租土地，承诺在合同签订后十五日内交付甲方人民币五百万现金，用于项目开发进度保证，并提供详细项目开发计划。同时提供前期租赁的20东围、21西围土地开发整体效果和经营项目开发效果等详细书面说明和总体方案规划，并明确开发计划与落实开发进度，甲方在乙方承诺开发期内予以评估，双方确认目标已完成，即免息退还被告本期保证金，同时双方就补足土地租赁事宜另行协商约定。如双方协商一致，再签订补充土地租赁协议，并附上开发进度计划，并拨付第二期开发保证金。第四点"土地租赁地的交付状况及时间"约定：1、甲方于2011年1月1日前将20东围土地2300亩、2011年2月1日前将21西围到期土地3164亩交付乙方，其余土地按本合同约定办理。
协议签订后，被告没有在约定的时间内向原告交付500万元的保证金以及开发计划，原告也没有在约定的时间内向被告交付20东围、21西围到期土地。

（四）判案理由
广州市南沙区人民法院经审理认为：本案系土地租赁合同纠纷。虽讼争合同中涉及土地的使用权人为广州南沙开发区土地开发中心，但原告受广州南沙开发区土地开发中心委托对土地进行经营管理，其有权签订本《土地租赁合同》。本案的争议焦点是：1、讼争土地租赁合同的主要条款是否已经部分实际履行及20东围土地是否已经交付；2、被告迟延交付履约保证金及开发进度计划是否构成违约；3、讼争土地租赁合同可否解除。
关于讼争土地租赁合同的主要条款是否已经履行及20东围土地是否已经交付的问题。由于被告提供证据证明的内容均为被告为履行合同而进行的准备工作，与讼争合同主要条款的履行并不具有关联性，不足以证实讼争合同的主要条款已经部分履行。原告在交付土地之前收取该押金，不足以推定其交付了土地，也不足以推定其从收到该押金之日起开始计算租金。再者，合同中的"保证金"与"押金"条款相互独立，原告收取该"押金"也不足以推定其认可了被告迟延交付保证金的行为。被告提供的证据不足以证实讼争合同的主要条款已经部分履行，以及20东围土地已经实际交付，原告亦不予确认，故对该抗辩不予采纳。
关于被告迟延交付履约保证金及开发进度计划是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，不安抗辩权的性质应为对后履行一方的抗辩权，不安抗辩权人行使该权利时负有举证与告知的义务。被告在行使不安抗辩权时没有告知原告，亦未能提交确切证据证明原告存在不能履行合同约定的情形。被告主张其享有不安抗辩权与事实、法律不符，其单方不履行合同约定的义务已经构成违约。
关于原告诉请合同解除是否成立的问题。迟延履行是否导致合同目的不能实现，应当考虑时间因素对合同履行的重要性。本案的标的物具有特殊性，是国有农用地。结合《土地管理法》、原告的经营范围、管理职能等因素，原告主张其所预期的合同目的除了获得租金，更大程度是为了更好地开发、利用土地，进行配套农业产业化项目建设，取得符合相关规划规定的开发效果，提高土地利用率应为合理。现被告的违约行为导致土地长期处于闲置状态不能得以利用，原告据此解除合同符合法律规定。

（五）定案结论
广州市南沙区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条第一款之规定,判决如下：
原告广州南沙围垦开发公司与被告广州市恒发水产有限公司于2010年11月20日签订的编号为HF_NSCYY_2010XXXX01的《土地租赁合同》于2012年4月16日解除。
案件受理费100元由被告广州市恒发水产有限公司负担。

（六）解说
一、查明本案合同目的的意义
在本案中，原告提出解除合同之理由是合同目的不能实现。所谓合同的目的，是指当事人订立合同所要实现的期望。合同目的是合同成立的基础，合同当事人基于该目的形成契约关系，继而受契约约束，遵守其约定的权利义务规范。因而，合同目的是合同行为的核心和指南，在合同订立、履行，以及违约责任的认定等方面都具有举足轻重的地位。
在日常的经济交往中，尽管缔约各方当事人对于希望通过合同得到的利益主观上持有不同的想法、需求、期待等，但最终外化为意思表示，即合同的具体条款时，却往往没有明确表述。之所以出现上述情况，或是由于当事人疏忽大意、存在认知错误，或是由于其刻意规避责任。由于法官不可能直接参与于合同洽谈、磋商、订立、履行的全过程，因此，当合同当事人在合同履行中产生严重分歧，以致一方以合同目的不能成就为由要求解除合同并诉至法院时，法官仅能从双方提供的证据、争议的焦点中，尽力还原真相，从而作出更接近客观现实的结论。
本案合同约定的条款较为简单，对合同的交易基础在合同首部仅模棱两可地表达为"经友好协商、就土地事宜达成一致"，未充分体现合同的目的，亦没有明确的指向性。合同中约定租金的条款较为详尽，本应可作为双方履行权利义务情况的直接体现，但由于双方并未对合同标的物的土地进行交付，因此尚未涉及租金的计算。双方当事人履行合同过程中一直处于僵持状态，即被告未履行合同在先义务，原告中止交付土地，被告又以原告中止交付土地为由，拒不履行合同义务。在本案中，原告提出解除合同之理由为合同目的不能实现，因此，根据合同其他条款及具体履行情况考察合同目的成为本案裁判之关键。
二、考察本案合同目的的三个要素
关于本案合同目的的查明，可供考察的主要要素如下：
1、缔约当事人的特殊身份
当事人缔约合同的目的，无疑是为了某种利益。无论这种利益属于有形的经济利益，还是属于无形的其他利益，如精神利益、人身权益、社会公共利益等。因此，缔约目的与当事人的经营范围、社会地位、管理职责等有着密不可分的联系。
考察本案合同目的之当事人因素如下：于原告而言。本案的原告虽然为企业法人而非政府管理机构或公共社团法人，但其身份具有一定的特殊性。根据广州南沙经济技术开发区管理委员会作出的文件显示，出于"贯彻市委、市政府统一管理南沙开发建设用地，保证南沙开发建设有序进行的精神"，以及"进一步落实管理责任，确保土地增值保值"的目的，结合《土地管理法》的有关规定，原告受托对本案合同标的物的土地具有经营管理权，且其管理的原则应为"对土地进行合理利用，并提高土地的利用率"。原告对于涉案土地一方面承担妥善经营管理的义务，另一方面可享有"按规定上缴国资收益外，其余用于土地维护管理、改善基础设施建设以及湿地保护和开发支出等"的一定经济利益。由此可见，作为受托进行土地资源管理的主体，原告在订立以土地为标的物之合同时，必须符合相关法律法规的规定以及土地管理职能部门之要求，其订立合同的目的与其特殊身份必定具有一定的关联性。因此，原告在与被告订立合同时，虽然合同目的没有得以明确约定，但原告的特殊身份足以构成其订立合同之目的某种程度上的隐喻。于被告而言。被告原告的特殊身份首先应为明知或应知，因其作为专业从事规模性农业生产的商事主体，对于商业运营及市场风险有较为专业的认知，在订立标的额如此巨大的合同时，必定会理性谨慎地考察原告对涉案土地是否具有权利，能否就涉案土地订立相应的合同，是否具有履行合同能力等等。被告与原告订立涉案合同，亦正是基于原告对土地的管理权，被告才能通过与原告订立涉案合同进行开发利用土地，建成规模性农业，最终实现其经济利益。故此，原告的特殊身份可一定程度上体现其订立合同主要目的为经营管理土地，被告是基于原告特殊的管理身份而与其订立合同。合同目的在订立合同之时已经出现，双方当事人都可明确得以知悉且没有相反的意思表示，双方对此达成合意。
2、书面合同的内容本身
一般情况下，书面合同所约定的具体条款是当事人之间特定的、具体的权利义务，是合同目的的细化。合同条款是当事人合同目的最直接的体现，而合同条款中约定义务的条款则更能体现合同目的。在明确说明合同目的的情形下，语句结构通常表示为"由于"、"鉴于"、"出于"、"为了"、"经协商"等关键词加上合同目的的具体内容，且通常被置于合同首部，具体条款之前。然而，本案合同开头的表达实质上并没有陈明合同的真正目的，对于查明本案合同目的没有任何意义。因此，本案应循合同的具体条款，并结合订立合同时的政策、法律法规要求、当时的交易背景等，准确厘清本案合同目的。
考察本案合同目的之合同内容因素如下：其一，根据《土地管理法》的相关规定，土地资源应得以合理利用，土地管理部门在利用土地时应着重提高土地利用率。其二，纵观合同上下条文，多处着重提及"约定进度"、"项目开发进度"、"开发达效"、"开发计划"等问题，具体体现如合同第一条第四点："甲方评估乙方已按合约落实本合同约定的进度且开发达效的情况下"；第三条第三点："乙方向甲方承租土地，承诺在合同签订后十五日内交付甲方人民币五百万现金，用于项目开发进度保证，并提供详细项目开发计划。同时提供土地开发整体效果和经营项目开发效果等详细书面说明和总体方案规划，并明确开发计划与落实开发进度，甲方在乙方承诺开发期内予以评估，双方确认目标已完成，即免息退还被告本期保证金。"等具体条款的约定。合同中约定高额的保证金为"用于项目开发进度保证"，以及贯彻全合同的对于土地开发的计划、进度、效果等合同条款的约定，可表明双方对项目开发进度以及保证标的物按照开发进度进行开发利用的重视程度。
3、当事人订立合同过程中的磋商往来情况
在市场经济的社会中，出于规避商业风险，获取最大利益的考虑，商事主体往往多次磋商与利益博弈才最终签订合同。客观上，如合同当事人的会议记录、谈判的往来信件、电邮、参与磋商的主体等；主观上，如合同当事人在磋商合同过程中所反映出来的态度等，均可作为查明合同目的的考察因素。根据庭审查明的事实，被告称在订立合同前，与原告经过了多次协商与实地考察，结合本案合同中约定在短时间内即"在合同签订后十五日内"交付原告人民币五百万现金作为"项目开发进度保证"，以及"提供详细项目开发计划"等内容，被告应当是在清楚土地的现状并经过谨慎考量的情况下，才同意订立该条款。虽然原、被告在本案中出于多种原因，均没有提供客观的证据以证实双方当时的谈判情况，但结合庭审陈述与合同约定，可表明被告主观态度是自愿受合同条款的约束，并清楚土地开发进度的重要性。因此，依照一般常理推断，结合诚实信用与公平合理原则，被告对于土地开发问题属于合同的主要目的是清楚的，其与原告订立本案合同出于其真实的意思表示。
三、本案合同是否符合解除之条件
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。据此，本案合同是否符合解除条件，一是应判断被告行为是否构成违约；二是被告违约行为是否导致原告合同目的不能实现。
1、被告迟延交付履约保证金及开发进度计划已经构成违约
被告对于其迟延交付履约保证金及开发进度计划的行为，以不安抗辩权进行抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，不安抗辩权的性质应为对后履行一方的抗辩权。为防止不安抗辩权的滥用，《合同法》第六十九条规定不安抗辩权人行使该权利时负有举证与告知的义务。被告在行使不安抗辩权时没有告知原告，亦未能证实原告存在不能履行合同约定之情形，且不能排除原告在接到被告的告知后提供担保，使合同继续履行的可能性。现被告以预期原告未能依约交付土地为由主张不安抗辩权，与事实和法律不符，其单方不履行合同约定的义务已经构成违约。其次，原告在履行合同过程中不存在违约行为。根据《合同法》第六十七条"当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。"的规定，被告应先履行交付担保金与土地开发计划的义务。在被告未履行其在先义务时，原告有权中止交付土地。
2、被告违约行为导致原告合同目的不能实现
本案中，判定被告迟延履行的行为是否构成根本违约，可从迟延履行即时间要素对合同的影响、标的物的情况、特定的身份要求等进行综合考察。首先，迟延履行交付项目开发计划对合同履行影响重大。根据本案合同第三条第三点的约定，土地开发的进度应以被告交付项目开发计划为前提，原告进行评估确定为结果。现由于被告提供证据均不足以证实其已经按合同约定向原告提交了项目开发计划，其未如期提交项目开发计划，属于迟延履行合同主要义务的行为。由于该违约行为，双方无法对开发进度进行进一步磋商，本应作为合同主要条款的开发进度条款长期未能确定，致使"明确开发计划与落实开发进度"的约定不能得到实现，进而导致土地无法得以开发利用。同时，原被告在合同中约定保证金500万元为"用于项目开发进度保证"，该高额保证金的约定亦可显示双方对项目开发进度以及保证标的物按照开发进度进行开发利用的重视程度。其次，如前文所述，原告在本案中的主要合同目的是按照法律法规，以及接受相关土地职能部门委托进行开发、利用土地，从而达到提高土地利用率。本案的标的物具有特殊性，是国有农用地。从2010年12月14日至2012年3月14日长达1年3个月的期间，合同标的物土地亦因处于闲置状态无法得以利用，明显与《土地管理法》的原则与相关规定、双方的合同目的，以及合同约定不符。现被告的违约行为导致土地未能如期交付，土地长期处于闲置状态不能得以利用，因此原告主张签订讼争合同的目的已不能实现，并据此解除合同的诉求符合法律规定。
(梁颖 黄志伟）