（一)首部

1、判决书字号：黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院（2012）鸡冠民初字第664号

2、案由：确认合同无效纠纷

3、诉讼双方
原告张某
委托代理人张某3。
被告张某2。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
审判机关：黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
合议庭组成人员：审判长：荆恒祥；审判员：褚连英、刘博宇。

6、审结时间：2012年月。

（二)诉讼主张

1、原告张某诉称；原告张某与张某4系夫妻关系，被告张某2系原告与张某4之女，张某4于2009年因病去世。近期，原告得知，张某4去世前隐瞒原告与张某2签订一份房屋买卖协议，将原告与张某4夫妻共有财产位于鸡冠区电业局家属楼X号X楼出售给张某2。原告多次找被告张某2协商房屋的问题，但被告拒绝与原告协商。被告的行为侵害了原告的合法权益，故请求依法确认该房屋买卖协议无效。

被告张某2辩称；被告父亲张某4将本案诉争的房屋卖给被告，并将母亲张某托付给被告。房屋是被告合法购买的，原告知道卖房子的事，而且房照是原告给被告的。所以不同意原告诉讼请求。

（三）事实和证据
黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院查明：被告张某2系原告张某与张某4婚生女。张某与张某4婚姻关系存续期间共同取得坐落于鸡冠区东风办电工X甲X,建筑面积为66.10平方米的住宅楼房一套，房屋产权登记在张某4名下。2009年10月23日张某4（甲方）与张某2（乙方）签订一份房屋买卖协议，协议载明：甲方自愿将坐落东风办电工X甲X的房屋，面积66.10平方米，出售给乙方，双方协商价格为人民币捌万元。甲乙双方约定，甲方保证此房产权清楚，无他项权利，如发生债权债务，甲方负责清理，甲方负责提供产权过户的一切相关要件及手续，乙方负责一次性交付房款给甲方。同年11月5日张某4与被告张某2到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记时，房屋管理部门工作人员对张某4进行了询问，张某4表示申请登记的事项是其真实意思表示，没有受到他人的胁迫或威胁，申请登记的房屋不是共有房屋，不涉及第三人利益。张某2作为见证人，在询问笔录上签名。当日，房屋管理部门将房屋产权登记到被告张某2名下。之后，原告张某夫妻继续在该房屋居住。同年12月22日张某4因病去世，被告张某2搬到上述房屋与原告张某共同居住。现被告张某2不能提交证据证明已将购房款8万元支付给其父亲张某4。
1、张某4户口注销证明一份。
2、鸡西市房产权属登记申请表、房屋买卖协议、房屋所有权证。
3、证人宗亚波出具的证人证言。
上述事实有下列证据证明：原告张某与被告张某2确认合同无效纠纷一案，本院于2012年3月26日立案受理。依法由审判员褚连英适用简易程序于2012年4月18日公开开庭进行了审理。因案情复杂，经批准依法组成合议庭于2012年7月3日公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人张某3、被告张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

（四）判案理由
黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院审理认为，张某4与原告张某婚姻关系存续期间共同取得坐落于鸡冠区东风办电工X甲-X,建筑面积为66.10平方米的住宅楼房所有权，该房屋为张某4与原告张某共同共有。张某4于2009年10月23日与被告张某2签订协议，将上述房屋转让给张某2，双方到房屋管理部门办理了房屋所有权变更登记。张某4转让房屋未经原告张某同意，属无权处分，所以原告请求确认张某4与被告张某2签订的房屋买卖协议无效符合法律规定，本院应予支持。被告张某2在房屋管理部门办理产权变更登记时，没有说明受让房屋真实情况，对争议的房屋不能善意取得。

（五）定案结论
黑龙江生活上鸡西市鸡冠区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条之规定，判决如下：
张某4与被告张某2于2009年10月23日签订的坐落于鸡冠区东风办电工X甲X,建筑面积为66.10平方米的住宅楼房房屋买卖协议无效。
案件受理费100元,由被告负担、此款原告已预付，被告于判决生效后十日内将此款给付原告。

（六）解说
本案涉及两个问题：1、无权处分的法律后果。2、不动产的善意取得。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定："无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
本案中，被告张某2不能善意取得房屋，理由是：第一，被告张某2明知其父张某4出卖的房屋系其父母的共同财产，在母亲张某不知情的情况下，与父亲张某4签订房屋买卖协议，主观上存在恶意，不构成善意。第二，根据房屋的地点、面积，本案争议的房屋市场价值为18万元。而被告张某2不是以合理的价格受让。综上所述，被告张某2不能善意取得房屋。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条规定："一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
本案中张某4未经原告张某同意擅自出卖夫妻共同共有的房屋，虽然买卖双方办理了产权登记手续，但被告张某2取得房屋不是善意购买，也未支付合理对价，所以，原告要求确认张某4与被告张某2签订的房屋买卖协议无效，主张追回房屋的，本院应予以支持。